Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5218
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
2. Verweerder heeft in de beschikking van 31 augustus 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.764.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
5. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 december 2024. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en [partner] (partner van eiser) en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
6. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in ca. 1912 gebouwde tussenwoning van 224 m2. De woning staat op een perceel grond met een oppervlakte van 350 m2.
7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk van € 1.500.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.764.000,-.
Beoordeling van het geschil
8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
9. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] :
- [adres 2] , verkocht op 25 mei 2021 voor € 1.196.515,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 maart 2022 voor € 1.700.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 maart 2021 voor € 1.250.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 27 juli 2021 voor € 1.480.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in de zelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat de prijs per m2 van de woning in lijn ligt met de m2-prijzen van de referentiewoningen. Twee referentiewoningen hebben een hogere prijs per m2, twee referentiewoningen hebben een lagere prijs per m2. De prijs per m2 van de woning is lager dan de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Taxatierapport eiser
13. Eiser heeft een taxatierapport van [deskundige] ingebracht. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.500.000,-. Volgens eiser is de door verweerder vastgestelde waarde gelet daarop te hoog vastgesteld. Verweerder heeft in het verweerschrift uitgelegd dat de lagere waarde uit het taxatierapport van eiser kan worden verklaard doordat de daarin gehanteerde referentiewoningen verder van de waardepeildatum zijn verkocht en een andere ligging in een ander deel van [plaats] hebben dan de woning van eiser. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Volgens de taxateur zijn de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen om die reden beter geschikt om de waarde van de woning van eiser te bepalen dan de referentiewoningen die in het taxatierapport van [deskundige] worden gebruikt. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud en voorzieningen
14. Eiser heeft zich op de zitting verder op het standpunt gesteld dat de staat van onderhoud en de voorzieningen in zijn woning ten onrechte als ‘voldoende’ en ‘normaal’ zijn aangemerkt. Volgens eiser is de staat van onderhoud namelijk minder dan dat van de referentiewoningen, en is het sanitair in zijn woning al vijftien jaar oud.
15. Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit de taxatiematrix volgt dat de kwalificatie ‘voldoende’ voor de staat van onderhoud betekent dat de onderhoudstoestand van de woning niet op peil is, maar dat onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk is. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt dat er geen aanleiding is om de staat van onderhoud van de woning van eiser als slechter dan dat aan te merken. Ook in het door eiser overgelegde taxatierapport van [deskundige] is het onderhoud van de woning aangemerkt als ‘redelijk’ en ‘goed’. Verder is in het taxatierapport van eiser de staat van ‘keuken, badkamer en toilet’ aangemerkt als ‘redelijk’. Het enkele feit dat het sanitair vijftien jaar oud is maakt naar het oordeel dan niet dat de kwalificatie ‘normaal’ voor voorzieningen te hoog is, en dat verweerder in de plaats daarvan van de kwalificatie ‘eenvoudig/verouderd’ zou moeten zijn uitgegaan voor wat betreft de voorzieningen in de woning van eiser.
Stijging WOZ-waarde
16. Op de zitting heeft eiser er op gewezen dat de WOZ-waarde van zijn woning met 40% is gestegen. Volgens eiser is dit extreem en is dit ook veel meer dan de algemene prijsstijging van woningen. Anders dan eiser meent kan een vergelijking met stijgingsspercentages echter niet worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens de Wet WOZ moet de waarde van een woning voor elk belastingjaar namelijk opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van eerdere belastingjaren is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Daarbij komt dat het berekenen van de WOZ-waarde van een woning aan de hand van een algemene ontwikkeling van prijzen van woningen niet een juiste maatstaf is. Zoals onder punt 8 overwogen, wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de verkoopcijfers van vergelijkbare referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
Grondwaarde
17. Eiser heeft ter zitting nog aangevoerd dat er bij de waardering van de woning te veel waarde is toegekend aan de grond. Volgens hem is ten onrechte uitgegaan van een uniforme prijs op basis van een formule, en is de grond in werkelijkheid minder waard dan de €586.600,- waar verweerder van uitgaat. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het bedrag voor het perceel waar in de taxatiematrix van is uitgegaan wordt berekend aan de hand van een grondstaffel, die op zijn beurt weer is afgeleid uit daadwerkelijke grondprijzen. Dat is de gebruikelijke wijze van het bepalen van de grondwaarde van woningen in het kader van het vaststellen van de WOZ waarde..
18. De rechtbank stelt voorop dat de aan samenstellende onderdelen van de waardering toegekende waardes, zoals de grondwaarde, slechts als hulpmiddel dienen om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Voor de rechter is de enige toetssteen het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. In dit geval is dezelfde grondstaffel gebruikt voor zowel de woning van eiser als de referentiewoningen. Door de gestaffelde prijzen is rekening gehouden met het afnemend grensnut van een groter oppervlak, zoals bij de woning van eiser. De rechtbank kan dit volgen en heeft ook voor het overige geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de in de taxatiematrix gehanteerde grondstaffel of de op basis daarvan berekende grondwaarde voor het perceel van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
19. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 maart 2025.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.