Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6603
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , uit [plaats] , eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.742.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eisers als eigenaren van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 1.742.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eisers als eigenaren van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eisers zijn tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
13 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
13 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 februari 2025. Eiser [eiser 2] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1927 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage (20 m²), een guesthouse (18 m²), een tuinhuis/blokhut (1 m²) en een carport (12 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 304 m² en ligt op een kavel van 2.460 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.742.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 april 2021 voor € 1.748.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 mei 2021 voor € 2.850.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 april 2022 voor € 2.150.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in hetzelfde waardegebied liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, kwaliteit van de voorzieningen en de ligging door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Ingetrokken beroepsgrond
9. Eisers hebben in hun brief van 5 februari 2025 aangevoerd dat zij inmiddels een nieuwe aanslag hebben ontvangen voor belastingjaar 2024. Eisers zien dit als een besluit in de zin van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht. Op de zitting hebben eisers deze grond ingetrokken. De rechtbank zal dit dan ook niet verder bespreken.
De WOZ-waardes van vergelijkbare woningen
10. Eisers voeren aan dat er in de bezwaarfase geen goed vergelijkbare referentiewoningen zijn gebruikt. Eisers hebben daarbij gewezen naar WOZ-waardes van – volgens eisers – wel goed vergelijkbare referentiewoningen. Hier is volgens eisers aan voorbij gegaan in de uitspraak op bezwaar.
10.1
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat om een WOZ-waarde te onderbouwen alleen gebruik kan worden gemaakt van gerealiseerde verkoopprijzen rondom de waardepeildatum van referentiewoningen. WOZ-waardes van andere panden gelden niet als referentie. De heffingsambtenaar voegt daaraan toe dat bij dit type panden met verschillen in grootte, perceeloppervlak en kwaliteit van de woning, de WOZ-waardes onderling zullen verschillen. Dat de verkoopprijzen van de gebruikte referentiewoningen afwijken van de waarde van de woning ligt ook aan het type woning. Er is geen perfecte referentie te vinden, zoals bij woningen die meer uniform zijn. Het is daarom belangrijk om de verschillen te duiden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Er wordt in de uitspraak op bezwaar verschillende malen aangegeven dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van verkoopprijzen en dus niet op basis van WOZ-waardes van andere objecten. De beroepsgrond slaagt niet.
De verkoopcijfers van de referentiewoningen.
11. Eisers voeren aan dat de verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen teveel afwijken van de waarde van de woning. Hier is in de uitspraak op bezwaar aan voorbij gegaan.
11.1
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dat samenhangt met het type woning. Er zijn geen perfecte referenties te vinden, zoals bij woningen die meer uniform zijn. Belangrijk is om de verschillen te duiden. Daarom zijn de verkoopprijzen in de matrix uiteengerafeld in een grondwaarde, bijgebouwenwaarde en hoofdgebouwenwaarde. In de uitspraak op bezwaar wordt ook aangegeven dat er rekening wordt gehouden met de objectkenmerken en de verschillen hierin. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eisers aangedragen vergelijkbare woningen
12. Eisers voeren aan dat er niet is ingegaan op de door hen aangedragen en volgens hen juiste vergelijkingsobjecten. Daarnaast is [adres 5] volgens eisers onterecht door verweerder als referentie afgewezen vanwege het bouwjaar.
12.1
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat geen enkele van de door eisers genoemde referentiewoningen recent is verkocht en dat deze zodoende niet als referentie kunnen dienen. [adres 5] is gebouwd in 1989. De bouwwijze, toegepaste materialen et cetera, wijken dusdanig veel af dat deze woning ook niet als geschikte referentie geldt. Volgens de heffingsambtenaar is dit ook zo in de uitspraak op bezwaar aangegeven. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
13. Eisers voeren aan dat [adres 3] niet geschikt is als referentiewoning. Deze referentiewoning is volledig opnieuw gebouwd en is zeer modern/luxe. Door deze referentiewoning in de matrix mee te nemen wordt de gemiddelde m²-prijs hoger. Hierdoor is de WOZ-waarde van de woning te hoog vastgesteld.
13.1
De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat de referentiewoning aan de [adres 3] inderdaad veel luxer is en dat daar rekening mee is gehouden door veel te corrigeren. Zo hebben de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau factor 5 en de uitstraling en de ligging factor 4 gekregen. De heffingsambtenaar heeft daarnaast, om aan te tonen dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, “ter illustratie” een matrix ingediend met referentiewoningen die eisers zelf hebben voorgesteld. Ook daaruit volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
13.2
De rechtbank is van oordeel dat [adres 3] – doordat er hoge correcties zijn toegepast – nog steeds een geschikte referentiewoning is. Met de matrix en de matrix “ter illustratie” maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verschil tussen de BAG-gebruiksoppervlakte en de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte
14. Eisers voeren aan dat er een verschil zit in het BAG-gebruiksoppervlakte en het door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlak van de woning/referentiewoningen. Het is voor eisers onduidelijk hoe het gebruiksoppervlakte wordt bepaald.
14.1
De heffingsambtenaar heeft uitgelegd en op de zitting ook getoond hoe de bouwtekeningen worden ingelezen in het systeem. Van alle woningen in [plaats] is het gebruiksoppervlakte op deze manier berekend/gecontroleerd. De herberekening is afgerond in 2021. De BAG-gebruiksoppervlakte wordt op een andere manier berekend. Bij de BAG wordt alles wat is aangebouwd meegeteld, terwijl het gebruiksoppervlakte dat gehanteerd wordt bij de berekening van de WOZ-waarde wordt opgesplitst in objectonderdelen en los wordt gewaardeerd. De heffingsambtenaar kan daarom geen rekening houden met het BAG-gebruiksoppervlak. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De correctie voor de ligging
15. Eisers voeren aan dat het volgens hen niet klopt dat de grondwaarde van [adres 4]
€ 279,- per m² is bij een oppervlakte van 2.964 m², terwijl er geen correctie voor de ligging vanaf is gegaan en de grondwaarde van de woning € 267,- per m² is bij een oppervlakte van 2.460 m² terwijl er een correctie van 20% toegepast is.
€ 279,- per m² is bij een oppervlakte van 2.964 m², terwijl er geen correctie voor de ligging vanaf is gegaan en de grondwaarde van de woning € 267,- per m² is bij een oppervlakte van 2.460 m² terwijl er een correctie van 20% toegepast is.
15.1
De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat dat te maken heeft met het afnemend grensnut en dat de correctie van 20% vooral tot uitdrukking komt in de totale grondwaarde. [adres 4] ligt op een kavel van 2.964 m², de woning ligt op een kavel van 2.460 m². De totale kavelwaarde van [adres 4] is € 826.404,- en de totale kavelwaarde van het kavel waar de woning op ligt is € 656.668,-. Dit is een verschil van ruim € 150.000,- terwijl het verschil tussen de kavels ongeveer 500 m² is en die laatste 500 m² volgens de grondstaffel
€ 11,- per m² waard is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook in deze uitleg hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
€ 11,- per m² waard is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook in deze uitleg hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit volgt ook uit de heroverweging in de matrix, waarbij de WOZ-waarde van de woning opnieuw is berekend aan de hand van de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen. Bij deze uitkomst is er geen ruimte voor een veroordeling van de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 maart 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 maart 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.