ECLI:NL:RBMNE:2025:1197

• Datum uitspraak: 10 maart 2025
• Publicatiedatum: 20 maart 2025
• Zaaknummer: UTR 23/4499
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Veenendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging uitspraak op bezwaar WOZ-waarde woning en vaststelling op € 613.000,-

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 10 maart 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 670.000,- voor het belastingjaar 2023, maar na bezwaar werd deze waarde verlaagd naar € 617.000,-. Eiser ging in beroep tegen deze uitspraak, waarbij hij een lagere waarde van € 511.670,- bepleitte. De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 11 februari 2025, waar zowel eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van € 613.000,- niet te hoog was. De rechtbank baseerde haar oordeel onder andere op de aankoopprijs van de woning door eiser, die op 23 december 2022 € 576.000,- had betaald. Dit bedrag werd gezien als de beste indicatie voor de marktwaarde van de woning. Eiser voerde aan dat de referentiewoningen die door de heffingsambtenaar waren gebruikt onvoldoende vergelijkbaar waren, maar de rechtbank oordeelde dat het eigen aankoopcijfer van eiser de meest relevante maatstaf was.

De rechtbank vernietigde de uitspraak op bezwaar en stelde de WOZ-waarde vast op € 613.000,-. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van de proceskosten van eiser, die € 95,- bedroegen, en het griffierecht van € 50,-. Deze uitspraak werd openbaar uitgesproken en een afschrift werd verzonden aan de betrokken partijen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4499

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2025 de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: M.C.M. van Roon).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 31 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 670.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 617.000,-.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 februari 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1952 gebouwde rijwoning met een vrijstaande berging/schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en ligt op een kavel van 195 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 511.670,-. De heffingsambtenaar heeft in beroep het standpunt ingenomen dat de waarde moet worden verlaagd naar € 613.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De marktwaarde dus.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning verlaagd moet worden naar € 613.000,-. De rechtbank zal daarom de onderbouwing van deze waarde beoordelen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 613.000,- niet te hoog is. Het beroep van eiser is, gelet op het naar beneden bijstellen van de waarde, gegrond.

6. Eiser heeft zijn woning op 23 december 2022 gekocht voor € 576.000,-. De prijs die hij heeft betaald, is de beste indicatie voor de marktwaarde van de woning op dat moment. Er hoeft dan namelijk niet meer te worden vergeleken met andere woningen. De prijs die eiser heeft betaald, is ook het beste aanknopingspunt voor de WOZ-waarde op de waardepeildatum die een kleine 12 maanden eerder ligt. Dit zou alleen anders zijn als er iets bijzonders aan de hand zou zijn rondom de aankoop, waaruit blijkt dat eiser niet de marktwaarde heeft betaald. Dat is niet het geval. De rechtbank gaat er dus van uit dat de aankoop van eiser de marktwaarde van de woning weergeeft.

Gronden

Referentiewoningen

6. Eiser voert aan dat de gebruikte referentiewoningen in de bezwaarfase onvoldoende vergelijkbaar zijn. Eiser heeft aan de hand van een taxatierapport van [bedrijf] volgens hem beter vergelijkbare referentiewoningen aangedragen.

6.1

In dit geval is er een eigen aankoopcijfer. De rechtbank is van oordeel dat het eigen aankoopcijfer de prijs vertegenwoordigt die bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald. Voor een vergelijking met referentiewoningen is dan ook geen plaats. De beroepsgrond slaagt niet.

De indexatie

7. Eiser voert aan dat de gemeente uitgaat van een onjuiste marktontwikkeling. Volgens eiser was er sprake van een stijgende markt (12,4%) en komt hij bij verrekening hiervan op een waarde van € 511.570,-. De heffingsambtenaar gaat echter uit van een dalende markt. Eiser heeft gekeken naar de ontwikkeling in de buurt ( [locatie] van het [wijk] ) omdat dat een beter beeld geeft over de markt met betrekking tot het soort woning en de ligging. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat er volgens hem geen gebruik kan worden gemaakt van landelijke gegevens omdat je niet elke woning in elke wijk met elkaar kunt vergelijken.

7.1

De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift en op de zitting toegelicht dat de indexering uit het CBS gebaseerd is op de transportdatum en niet op de datum van de koopovereenkomst. Er van uitgaande dat de gemiddelde periode tussen de koopovereenkomst en de levering vier maanden duurt, moet er bij het CBS gekeken worden naar de gemiddelde verkoopprijs in april 2022 ten opzichte van april 2023. Daaruit volgt een landelijke daling van 6,44 %. Dit volgt ook uit de cijfers van de NVM (6,4 %). De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er specifiek in 2022 sprake was van een waardedaling als gevolg van de oorlog in de Oekraïne en de onzekerheid op de energiemarkt. Inmiddels is er weer sprake van een waardestijging. De taxateur heeft toegelicht dat de gehanteerde indexatiecijfers betrekking hebben op rij- en hoekwoningen in [plaats] . Deze zijn tot stand gekomen door analyse van verkoopcijfers binnen de gemeente [plaats] en zijn dus nauwkeuriger dan de gegevens uit het CBS of de NVM. Daaruit volgt een waardedaling in 2022 van 6,04 %. De heffingsambtenaar heeft daarnaast toegelicht dat er geen berekening van de indexatie kan plaatsvinden met betrekking tot alleen de wijk waar de woning staat omdat er daarvoor te weinig gegevens (verkopen) beschikbaar zijn. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft ook niet aangegeven of onderbouwd wat volgens hem het indexatiecijfer zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet. Ook heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 613.000,- daarmee voldoende onderbouwd.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 613.000,-.

Proceskosten en griffierecht

9. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op een vergoeding van de proceskosten die hij heeft gemaakt. Eiser heeft een taxatierapport van [bedrijf] ingediend. De kosten van dit taxatierapport bedragen € 95,-. De heffingsambtenaar moet dit aan eiser betalen. Verder heeft eiser geen kosten gemaakt die volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

10. De heffingsambtenaar moet ook het griffierecht van € 50,- aan eiser betalen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 613.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing dienovereenkomstig vermindert;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 95,- aan proceskosten aan eiser;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 maart 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.