ECLI:NL:RBMNE:2025:1118

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 11331161 AC EXPL 24-2403 MB/40202

Vonnis van 12 maart 2025

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. H.J.B. Nieuwenhuijzen,

tegen:

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: T. Star en [A] .

1.De procedure

1.1.

De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:

de dagvaarding van 24 mei 2024 met producties 1 tot en met 12;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte wijziging eis in conventie en overlegging producties 13 tot en met 15.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 februari 2025. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [eiseres] haar indirect bestuurder de heer [B] verschenen samen met de heer mr. H.J.B. van Nieuwenhuijzen. Namens [gedaagde] zijn haar gemachtigden de heren T. Star en [A] verschenen. De heer mr. Nieuwenhuijzen heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekening gemaakt van hetgeen tijdens de mondeling behandeling is besproken.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiseres] heeft met ingang van 1 september 2021 de onzelfstandige woonruimte ‘kamer [.] ’ in het pand aan de [adres] in [plaats] verhuurd aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 31 augustus 2023 aan [eiseres] voorgesteld om met ingang van 1 november 2023 de kale huurprijs van haar kamer van € 327,99 per maand te verlagen naar € 154,13 per maand. Omdat [eiseres] niet met dit voorstel heeft ingestemd, heeft [gedaagde] op 11 december 2023 een verzoek bij de huurcommissie ingediend om te beoordelen of het voorstel tot huurverlaging redelijk is. De huurcommissie heeft in de uitspraak van 20 maart 2024 met zaaknummer 2313950 geoordeeld dat het voorstel tot verlaging niet redelijk is en dat de huurprijs vanaf 1 december 2023 € 188,90 per maand bedraagt.

2.2.

[eiseres] kan zich niet verenigen met de uitspraak van de huurcommissie en vraagt de kantonrechter – kort gezegd – de huurprijs per 1 november 2023 vast te stellen op een bedrag van € 327,99 per maand, dan wel op een bedrag van € 288,65 per maand, dan wel de huurprijs vast te stellen op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag. [gedaagde] is het hier niet mee eens en vindt dat de huurprijs moet worden vastgesteld op het nu door haar voorgestelde bedrag van € 139,22 per maand, dan wel op het door de huurcommissie bepaalde bedrag van € 188,90 per maand, dan wel op een in goede justitie te bepalen bedrag per maand. [gedaagde] vordert daarnaast het maandelijks te veel door haar betaalde bedrag aan huur van [eiseres] terug over de periode vanaf 1 november 2023 tot en met de dag van het vonnis. De kantonrechter stelt [gedaagde] grotendeels in het gelijk en bepaalt dat de huurprijs per 1 november 2023 € 213,75 bedraagt en veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] een bedrag van € 1.942,08 als onverschuldigde betaald terug te betalen. De kantonrechter legt hierna uit hoe en waarom tot dit oordeel is gekomen.

3.De beoordeling

De uitspraak van de huurcommissie vervalt

3.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] binnen de wettelijke termijn^[1]van acht weken na het verzenden van de uitspraak door de huurcommissie de vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. Door het uitbrengen van de dagvaarding is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen en zal de kantonrechter de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel beoordelen door de kwaliteit van de woning per 1 november 2023 te waarderen^[2]. Deze waardering vindt plaats volgens het in bijlage I onder B van het Besluit huurprijzen woonruimte opgenomen woningwaarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting^[3].

Het oude woningwaarderingsstelsel is van toepassing

3.2.

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden, waarmee onder meer het woningwaarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte (hierna: WWSO) is gemoderniseerd. [eiseres] heeft berekend dat onder het nieuwe WWSO de maximaal toegestane huurprijs van kamer [.] € 245,96 per maand hoger ligt dan onder het oude WWSO. Een voorstel tot huurverlaging kan volgens haar bezwaarlijk als redelijk worden aangemerkt, als de bestaande huurprijs volgens de kort na dit voorstel in werking getreden wet- en regelgeving al zo’n € 200,00 onder de maximaal toegestane huurprijs ligt. Volgens [eiseres] moet kamer [.] per 1 november 2023 worden gewaardeerd aan de hand van het nieuwe WWSO, omdat niet valt te rechtvaardigen dat het oude WWSO van toepassing is alleen omdat [gedaagde] een ingangsdatum voor huurverlaging heeft voorgesteld die kort voor de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur ligt.

3.3.

De kantonrechter volgt [eiseres] hierin niet. [gedaagde] heeft een huurverlaging voorgesteld per 1 november 2023 en dat is dus de peildatum van de woningwaardering. Uitgangspunt is dat de waardering plaatsvindt volgens de op de peildatum geldende wet- en regelgeving. Dit kan anders zijn als de nieuwe wet- en regelgeving daar iets anders over bepaalt, maar dat is niet het geval. Steun voor dit uitgangspunt wordt gevonden in het beleidsboek van de huurcommissie van 10 december 2024 waarin de wijzigingen van het per 1 juli 2024 gemoderniseerde WWSO zijn doorgevoerd. In het voorwoord staat geschreven dat deze geactualiseerde versie,
afhankelijk van de peildatum van de woningwaardering in de desbetreffende procedure, van toepassing is op onder meer huurverlaging op grond van punten^[4]. De kantonrechter ziet in het door [eiseres] gestelde geen aanleiding om hier van af te wijken. Dit betekent dat hierna de beoordeling van de verschillende onderdelen van de woningwaardering plaatsvindt aan de hand van het oude WWSO.

De oppervlakte van de gemeenschappelijke woonkamer bedraagt 19,7 m₂

3.4.

[gedaagde] heeft naast het gebruik van haar eigen kamer, ook het gemeenschappelijk gebruik van onder meer een woonkamer en keuken. Gemeenschappelijke verblijfsruimten worden per vierkante meter gewaardeerd met 5 punten, gedeeld door het aantal wooneenheden. Partijen twisten over de vraag voor hoeveel vierkant meter de gezamenlijke woonkamer mee moet tellen, omdat deze bestaat uit twee delen: één deel van 11,43 m₂ en één deel van 8,27 m₂. Volgens [eiseres] telt de gezamenlijke woonkamer mee voor de totale oppervlakte van 19,7 m₂. [gedaagde] is het hier niet mee eens en vindt dat de gezamenlijke woonkamer slechts meetelt voor 11,43 m₂ omdat de ruimte van 8,27 m₂ volgens haar een verkeersruimte is. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Volgens het beleidsboek van de huurcommissie worden twee vertrekken die met elkaar in verbinding staan, als één vertrek gewaardeerd als zich tussen de twee vertrekken een niet afsluitbare opening bevindt die breder is dan 50% van de muur waarin deze opening zich bevindt. Gelet op de door [eiseres] overgelegde plattegrond van het pand^[5]is er sprake van een niet afsluitbare opening tussen de twee ruimtes die breder is dan 50% van de muur waarin deze opening zich bevindt. De kantonrechter ziet in het feit dat er een aantal deuren uitkomen op het vertrek van 8,27 m₂, geen aanleiding om van het beleidsboek van de huurcommissie af te wijken om de twee vertrekken als één vertrek te waarderen, namelijk als één verwarmde gemeenschappelijke verblijfsruimte. De gemeenschappelijke woonkamer zal daarom qua oppervlakte meetellen voor een totaal van 19,7 m₂.

Geen toeslag voor beschermd stads- en dorpsgezicht

3.5.

Volgens de tekst van artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte^[6]geldt een 15% hogere maximale huurprijs als de woonruimte behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht, de woonruimte niet bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument, de woonruimte is gebouwd voor 1945 en door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte. Volgens [eiseres] voldoet zij aan deze voorwaarden en geldt er dus een 15% hogere huurprijs voor de woning. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling een factuur overgelegd van [onderneming] B.V. van 24 maart 2022 waaruit volgt dat er voor een bedrag van € 5.417,44 inclusief btw aan zink- en loodwerkonderhoud is uitgevoerd. De vraag is of dit noodzakelijkerwijs besteedde gelden zijn voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte.

3.6.

Volgens het beleidsboek van de huurcommissie moet de verhuurder met facturen aantonen dat in een recent verleden investeringen zijn gedaan op de beeldbepalende elementen én dat er geen sprake is van noodzakelijke vervanging / onderhoud of reguliere onderhoudswerkzaamheden. Investeringen zijn de meerkosten die, afhankelijk van de bouwstijl, detaillering en de toegepaste bouwmaterialen voor de instandhouding moeten worden gemaakt (boven standaardkosten). Volgens [eiseres] heeft zij naar aanleiding van een lekkage gelijk doorgepakt en alle zink- en loodwerk laten vervangen. Toepassing van zink- en lood was volgens haar verplicht vanwege de status van beschermd stads- en dorpsgezicht met aanmerkelijk hogere kosten tot gevolg. [gedaagde] voert aan dat er slechts sprake was van noodzakelijke vervanging van het lood- en zinkwerk om de lekkage te verhelpen en heeft gemotiveerd betwist dat het een beeldbepalend element betreft en dat het tot meerkosten als gevolg van bouwstijl, detaillering of toegepaste bouwmaterialen heeft geleid. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die indien bewezen kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake is van noodzakelijkerwijs besteedde gelden voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte.

3.7.

[eiseres] heeft aangevoerd dat zij nog maar kort de eigenaresse is van het pand en dat zij daardoor nog niet in de gelegenheid is geweest om in het pand te investeren,. Maar er staan al verschillende investeringen in de nabije toekomst op de planning en die moeten nu al leiden tot de opslag van 15%. De kantonrechter volgt [eiseres] niet. Artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte spreekt over ‘gelden die zijn besteed’ omdat de opslag ziet op compensatie van al gemaakte kosten. De reden daarvoor is dat niet zeker is dat geplande toekomstige investeringen ook daadwerkelijk worden gedaan. Dit alles betekent dat door [eiseres] geen 15% hogere maximale huurprijs mag worden gerekend.

Vier punten voor gemeenschappelijke kookgelegenheid

3.8.

Partijen zijn het er over eens dat aan de keuken vier punten moeten worden toegekend, omdat het een gemeenschappelijke keuken is voor maximaal 5 wooneenheden. Volgens [eiseres] moet daarnaast ook de oppervlakte van de keuken meetellen bij de puntentelling omdat het een verwarmde gemeenschappelijke verblijfsruimte is die ook als zodanig is ingericht. [gedaagde] is het daar terecht niet mee eens. Volgens het WWSO worden voor een gemeenschappelijke verblijfsruimte, waaronder een woonkeuken wordt begrepen, punten toegekend als de oppervlakte minsten 15 m₂ is^[7]. Omdat de oppervlakte van de keuken 7,35 m₂ betreft^[8], komt deze ruimte niet in aanmerking om op oppervlakte te worden gewaardeerd.

Vijf wooneenheden

3.9.

[eiseres] stelt dat bij de waardering van de gemeenschappelijke ruimten moet worden uitgegaan van vier wooneenheden, omdat de vijfde kamer in het pand sinds 1 december 2023 leeg staat. Volgens [eiseres] is het onredelijk om in dit geval uit te gaan van vijf wooneenheden, puur omdat er op de peildatum van 1 november 2023 nog nét vijf bewoners waren. De kantonrechter volgt [eiseres] hierin niet. Allereerst omdat het peilmoment bepalend is. Daarnaast maakt het feit dat [eiseres] de vijfde kamer na 1 december 2023 niet langer wenst te verhuren en kennelijk heeft afgesloten, niet dat de kamer niet langer als wooneenheid is bestemd. Een dergelijke keuze van de verhuurder kan bezwaarlijk invloed hebben op de waardering van de gemeenschappelijke ruimtes. De kantonrechter gaat bij de waardering van de gemeenschappelijke verblijfsruimtes daarom uit van vijf wooneenheden. De vergelijking van [eiseres] met een uitspraak van de huurcommissie van 30 augustus 2024^[9]maakt dit oordeel niet anders. In die zaak was namelijk één van de zes slaapkamers door de verhuurder aangewezen als een gemeenschappelijke woonkamer, reden waarom de huurcommissie deze slaapkamer niet meetelde als wooneenheid. De slaapkamer was immers niet langer als wooneenheid bestemd.

Geen minpunten

3.10.

Volgens [gedaagde] moeten er tien punten in mindering worden gebracht op de totale puntentelling, omdat de totale vloeroppervlakte van de privéruimte van [gedaagde] minder dan 10 m₂ is. [eiseres] is het hier niet mee eens en meent dat het aandeel van [gedaagde] in de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimtes moet worden meegeteld in de totale vloeroppervlakte om te bepalen of er sprake is van meer of minder dan 10 m₂. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet. Volgens de tekst van het WWSO gaat het om de totale vloeroppervlakte van woon- en slaapvertrek. Volgens de toelichting in het beleidsboek van de huurcommissie moet voor de berekening van de ‘totale vloeroppervlakte’ de ‘niet afgeronde’ oppervlakte van woon- en slaapvertrek(ken), niet zijnde de keuken, bij elkaar worden opgeteld. Hieruit volgt niet dat het enkel moet gaan om privévertrek(ken) van een huurder. Weliswaar heeft [gedaagde] als productie 2 een aantal onderzoeksrapporten van de huurcommissie overgelegd waarin 10 punten in mindering zijn gebracht op de totale puntentelling omdat het privé vertrek kleiner was dan 10 m₂ maar het totaal (aandeel) in oppervlakte meer dan 10 m₂, maar bij deze rapporten ontbreekt een uitspraak van de huurcommissie over de juistheid van deze berekening. Ook de door [gedaagde] bij productie 2 overgelegde uitspraak van de huurcommissie onderschrijft de stelling van [gedaagde] niet, omdat daarin niets wordt vermeld over minpunten vanwege de oppervlakte van het woon- en slaapvertrek. In dit geval is alleen het slaapvertrek kleiner dan 10 m₂, maar [gedaagde] heeft ook recht op het gebruik van de gezamenlijke woonkamer. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het aandeel van [gedaagde] in de oppervlakte van de gemeenschappelijke woonkamer voor ‘de totale oppervlakte van woon- en slaapvertrek’ moet worden opgeteld bij de vloeroppervlakte van haar kamer [.] . Omdat daarmee sprake is van een totale vloeroppervlakte van meer dan 10 m₂ (zie puntentelling onder 3.13), worden er geen tien punten in mindering gebracht op de totale puntentelling.

Geen aanleiding om van puntenwaardering af te wijken

3.11.

[eiseres] doet een beroep op artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte om in afwijking van het WWSO vast te stellen dat de op 1 december 2023 geldende huurprijs redelijk is en geen aanpassing behoeft. Omdat niet door [eiseres] is gesteld en ook niet is gebleken dat de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, slaagt dit beroep op artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte niet.

Beroep op redelijkheid en billijkheid slaagt niet

3.12.

[eiseres] doet tot slot een beroep op de redelijkheid en billijkheid. De heer [B] heeft tijdens de zitting mondeling toegelicht dat hij heeft berekend dat het pand in het geval van de voorgestelde huurverlaging structureel verliesgevend wordt. Dit beroep faalt. Naast het feit dat [eiseres] deze stelling onvoldoende met feitelijke gegevens heeft onderbouwd, kan dit naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot het buiten toepassing laten van de dwingendrechtelijke huurprijswetgeving. [eiseres] diende bij de aankoop van het pand bekend te zijn met de mogelijkheid voor de huurders om huurverlaging te verzoeken en had dit in de aankoopprijs kunnen verdisconteren. Dat dit kennelijk niet is gebeurd en dat het verlagen van de huurprijs (mogelijk) tot gevolg heeft dat het pand structureel verliesgevend wordt, maakt niet dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de huurprijsverlaging volgens het WWSO vast te stellen.

Conclusie in conventie

3.13.

Gelet op al het voorgaande stelt de kantonrechter in goede justitie per 1 november 2023 het puntenaantal voor de woning vast op 86 en bepaalt dat de daarbij behorende kale huurprijs € 213,75 per maand bedraagt. De puntentelling is als volgt^[10]:

Proceskosten in conventie

3.14.

[eiseres] heeft grotendeels ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en dat zij de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 542,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 271,00).

3.15.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als vermeld in de beslissing.

Conclusie in reconventie

3.16.

[gedaagde] stelt dat zij vanaf 1 november 2023 tot op heden een kale huurprijs van € 327,99 per maand aan [eiseres] heeft betaald. Dit is niet door [eiseres] weersproken. Omdat volgens het oordeel van de kantonrechter (zie 3.13) [gedaagde] vanaf 1 november 2023 een bedrag van € 213,75 per maand aan huur aan [eiseres] verschuldigd is, heeft zij maandelijks een bedrag van € 114,24 onverschuldigd aan [eiseres] voldaan. Dit betekent dat [eiseres] wordt veroordeeld om een totaalbedrag van € 1.942,08^[11]aan [gedaagde] terug te betalen.

Proceskosten in reconventie

3.17.

[eiseres] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en dat zij de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. Omdat de eis van [gedaagde] in reconventie voortvloeit uit haar verweer in conventie wordt de helft van de punten toegekend. De proceskosten van [gedaagde] worden daarmee begroot op € 204,00 aan salaris gemachtigde (1/2 x 2 punten x tarief € 204,00).

3.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als vermeld in de beslissing.

Nakosten

3.19.

[eiseres] wordt zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de nakosten, begroot op € 135,00 plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing.

4.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

4.1.

stelt het puntenaantal van de woning per 1 november 2023 vast op 86 punten;

4.2.

bepaalt dat de kale huurprijs per 1 november 2023 € 213,75 per maand bedraagt;

4.3.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 542,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek als de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

In reconventie

4.4.

veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.942,08 uit hoofde van onverschuldigde betaling;

4.5.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 204,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek als de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

In conventie en in reconventie

4.6.

veroordeelt [eiseres] in de nakosten van € 135,00. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen in 4.3 tot en met 4.5 voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen;

4.7.

verklaart de veroordelingen in 4.3 tot en met 4.5 uitvoerbaar bij voorraad;

4.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Nicholson, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.