Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 11353051 UC EXPL 24-6914 IL/18374
Vonnis van 19 maart 2025
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geopposeerde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [geopposeerde] ,
gedaagde partij in het verzet,
oorspronkelijk eisende partij,
gemachtigde: mr. J.R. van der Louw,
tegen:
[opposante],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [opposante] ,
eisende partij in het verzet,
oorspronkelijk gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J. van Andel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het verstekvonnis van 7 augustus 2024 met kenmerk 11217719 UC EXPL 24-4817
- de verzetdagvaarding (aan te merken als de conclusie van antwoord)
- de akte van [geopposeerde] met producties 13-15
- de brief van [opposante] met productie 8.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 18 februari 2025. Namens [geopposeerde] zijn verschenen [A] (bestuurder) en [B] , bijgestaan door mr. Van der Louw, als gemachtigde. [opposante] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. Van Andel. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beslist dat vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
[opposante] heeft op 14 november 2023 aan [geopposeerde] een opdracht tot dienstverlening gegeven om de exploitatie van haar horecaonderneming [onderneming 1] te verkopen. In die opdracht is – voor zover relevant – het volgende afgesproken:
"Artikel 1-Opdracht
1.1.
Opdrachtgever verstrekt aan Opdrachtnemer de opdracht welke Opdrachtnemer aanvaardt inzake de verkoop/verhuur van de hierna omschreven onroerende en/of roerende zaken, verder aan te duiden met: 'Object'.
Object: Verkoop van het huurdersbelang alsmede de bedrijfsexploitatie van " [onderneming 1] " zoals gevoerd in het huurobject, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , aan de [adres] , bestaande uit de complete bedrijfsinrichting, -inventaris, goodwill, de website (alsmede de rechten) en de handelsnaam.
1.2
2
De Opdrachtgever en Opdrachtnemer zijn voorts het volgende overeengekomen: De vraagprijs is bepaald op:
De Opdrachtgever en Opdrachtnemer zijn voorts het volgende overeengekomen: De vraagprijs is bepaald op:
Artikel 2-
Voorwaarden
Voorwaarden
2.1.
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden NVM voor professionele Opdrachtgevers, (...) Opdrachtgever heeft zich verbonden tot het betalen van courtage voor zover dit uit de met Opdrachtnemer gemaakte tariefafspraken of de van toepassing verklaarde Voorwaarden voortvloeit.
Artikel 3-
Honorering
Honorering
3.1.
De courtage welke de Opdrachtgever in rekening wordt gebracht, wordt berekend conform de tarieven vermeld op de bij deze overeenkomst gevoegde bijlage Il (courtagetarieven [geopposeerde] BV). Opdrachtgever geniet een korting van 10% op de volledige courtagenota.
(. ..)
Artikel 4-Kosten/diensten
4.6.
Mocht de opdracht worden beëindigd, ingetrokken, teruggegeven of anderszins, (...) Opzegging of intrekking dient schriftelijk te geschieden bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst en met inachtneming van een opzegtermijn van één (1) maand. Indien er binnen twaalf maanden na de werkelijke opzeggings-beëindigingsdatum een overeenkomst tot stand komt met kandidaten welke door de Opdrachtnemer met Opdrachtgever in contact zijn gebracht, of welke door de Opdrachtnemer over het object zijn geïnformeerd, dan is Opdrachtgever alsnog de normale courtage verschuldigd.
Artikel 5-
Slotbepalingen
Slotbepalingen
(...)
5.4.
Opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die Opdrachtnemer bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. Hij maakt geen gebruik van diensten van anderen dan Opdrachtnemer. Buiten Opdrachtnemer om brengt hij geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt heeft Opdrachtnemer recht op volledige courtage zulks te berekenen over de laatst gehanteerde vraagprijs overeenkomend art. 1.2 van deze opdracht tot dienstverlening.”
2.2.
De in voormeld artikel 2.1 van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers, hierna te noemen: de algemene voorwaarden
,bevatten voor zover hier relevant de volgende bepalingen:
,bevatten voor zover hier relevant de volgende bepalingen:
"4. Een opdracht loopt voor onbepaalde tijd. Hij eindigt onder meer door
vervulling door het NVM-lid;
teruggaaf door het NVM-lid;
intrekking door de opdrachtgever.
(. ..)
Ad c: Het intrekken of teruggeven van een opdracht dient schriftelijk te geschieden. Als datum voor een beëindiging van de opdracht geldt de datum, waarop het NVM-lid respectievelijk de opdrachtgever de schriftelijke mededeling inzake het intrekken of teruggeven ontvangt of de in die mededeling genoemde latere datum.
Bij beëindiging of opschorting van de opdracht kunnen kosten in rekening worden gebracht overeenkomstig het bepaalde in artikel II.23, 24 en 25. Na het einde van de opdracht kunnen courtageverplichtingen ontstaan overeenkomstig het bepaalde in artikel ll.16.
(. ..)
11. De opdrachtgever onthoudt zich van activiteiten die het NVM-lid bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. De opdrachtgever maakt geen gebruik van soortgelijke diensten van anderen dan het NVM-lid behoudens in zoverre uitdrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt. Hij brengt buiten het NVM-lidom
geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen.
geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen.
(. ..)
16. De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst weliswaar tot stand komt na het einde van de opdracht maar het gevolg is van handelen in strijd met artikel ll. 11 of deze totstandkoming verband houdt met dienstverlening van het NVM-lid aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt behoudens tegenbewijs verondersteld aanwezig te zijn indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie maanden na het einde van de opdracht. Indien de opdracht eindigt als gevolg van intrekking door de opdrachtgever en de opdrachtgever bij de intrekking een termijn in acht neemt, is bovengenoemde periode van drie maanden zoveel korter als er tijd ligt tussen het moment waarop het NVM-lid de schriftelijke mededeling inzake de intrekking ontvangt en dat waarop de opdracht eindigt. Het voorgaande geldt niet indien ten tijde van het einde van de opdracht een soortgelijke opdracht aan een professionele vastgoeddeskundige is verstrekt en deze opdracht op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog loopt."
2.3.
Partijen zijn overeengekomen dat het café in eerste instantie discreet zou worden aangeboden.
2.4.
Op 11 december 2023 schrijft [opposante] aan [geopposeerde] :
“Van een collega ondernemer heb ik vernomen dat de verkoop van mijn café al twee weken bekend is. Ik ben hier
erg van geschrokken en begrijp niet wat er is mis gegaan. De discretie is niet gewaarborgd en ik wil graag weten
hoe dit kan zijn gebeurd.”
2.5.
[geopposeerde] heeft een verkoopbrochure gemaakt en in december 2023 zijn er twee bezichtigingen geweest. Op 27 december 2023 is er contact geweest tussen [opposante] en [geopposeerde] waarbij is afgesproken dat er in januari 2024 weer contact zou zijn.
2.6.
Op 17 januari 2024 schrijft [opposante] aan [geopposeerde] :
“Het is al een maandje geleden dat ik je heb gesproken. Je hebt aangegeven dat de discrete verkoop niet is gelukt en dat de volgende stap een openbare verkoop werd. We zouden in januari contact hebben maar dit is tot op heden niet gebeurd. Een openbare verkoop zie ik van af dus ik trek mijn opdracht in. Ik zie de factuur van 10 procent van de afgesproken courtage en de folder tegemoet.”
Bij aangetekende brief van 1 februari 2024 heeft [opposante] de opzegging bevestigd.
2.7.
Op 23 januari 2024 heeft [geopposeerde] aan [opposante] laten weten dat een belangstellende graag een tweede bezichtiging wilde inplannen. [opposante] heeft daarop op 30 januari 2024 als volgt gereageerd:
“
Bedankt voor je bericht. Ik heb op het moment een lekkage in [onderneming 1] en een kelder die vol staat met grondwater. Ik ben bezig met [onderneming 2] dat deze gemaakt wordt en er naar de kelder wordt gekeken. Ik hoop dat het deze week allemaal gemaakt wordt en zodra dit het geval Is kunnen we direct een bezichtiging inplannen. Je hoort van mij.”
Bedankt voor je bericht. Ik heb op het moment een lekkage in [onderneming 1] en een kelder die vol staat met grondwater. Ik ben bezig met [onderneming 2] dat deze gemaakt wordt en er naar de kelder wordt gekeken. Ik hoop dat het deze week allemaal gemaakt wordt en zodra dit het geval Is kunnen we direct een bezichtiging inplannen. Je hoort van mij.”
Op het daaropvolgende voorstel van [geopposeerde] om de bezichtiging te plannen op 14 februari 2024 heeft [opposante] niet gereageerd.
2.8.
Op 22 februari 2024 heeft [geopposeerde] een factuur van € 3.097,72 incl. btw gestuurd in verband met de opzegging, die [opposante] heeft betaald.
2.9.
[opposante] heeft buiten [geopposeerde] om de exploitatie van het café verkocht aan (de onderneming van) [C] .
3.De vorderingen
3.1.
[geopposeerde] heeft in de inleidende dagvaarding gevorderd dat [opposante] wordt veroordeeld tot betaling van € 24.387,55 en de proceskosten. Volgens [geopposeerde] heeft [opposante] in strijd met artikel 5.4 van de opdracht al voor het einde van de opdracht met [C] onderhandeld en heeft [geopposeerde] daarom recht op betaling van de volledige courtage.
3.2.
In het verstekvonnis is de vordering van [geopposeerde] toegewezen. [opposante] vraagt om haar van die veroordeling te ontheffen, de vordering van [geopposeerde] af te wijzen en [geopposeerde] te veroordelen in de proceskosten. Op de stellingen van partijen – voor zover relevant – zal hierna worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [opposante] in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.
Wanneer is de opdracht geëindigd?
4.2.
Om te kunnen beoordelen of [opposante] de volledige courtage aan [geopposeerde] is verschuldigd moet de kantonrechter vaststellen of [opposante] al voor het einde van de opdracht de overeenkomst met [C] heeft gesloten of met hem heeft onderhandeld. Daarvoor moet allereerst worden vastgesteld op welke datum de opdracht is geëindigd. Niet in geschil is dat de e-mail van 17 januari 2024 waarin [opposante] schrijft de opdracht te beëindigen door [geopposeerde] is ontvangen. [geopposeerde] heeft die e-mail ook als een opzegging begrepen aangezien zij op 23 januari 2024 [opposante] heeft gewezen op de opzegtermijn van een maand. De kantonrechter is daarom van oordeel van [geopposeerde] niet mag vasthouden aan de voorwaarde in artikel 4.6 van de opdracht dat opzegging bij aangetekend schrijven moet gebeuren. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de opdracht op 17 februari 2024 is geëindigd.
Heeft [opposante] al voor het einde van de opdracht met [C] onderhandeld?
4.3.
[geopposeerde] onderbouwt haar stelling dat [opposante] al voor 17 februari 2024 heeft onderhandeld met [C] als volgt.
4.3.1.
Op verzoek van [geopposeerde] is [onderneming 2] (de verhuurder van het pand waarin het café wordt geëxploiteerd) nagegaan hoe de huurderswissel met betrekking tot het café is verlopen. [onderneming 2] schrijft daarover:
“Op uw verzoek hoe het interne proces van de huurderswissel bij [adres] [plaats] bij [onderneming 2] NV heeft plaatsgevonden kan ik u de volgende informatie verstrekken.
Medio januari 2024 zijn wij door de nieuwe huurders benaderd en zijn wij het proces voor het beoordelen van de kandidaat huurders en voorbereiden van een nieuwe huurovereenkomst gestart.
Op 22 januari 2024 hebben de kandidaat huurders per email geïnformeerd met verzoek diverse documenten aan te Leveren.
Op 14 februari 2024 hebben wij alle verstrekte informatie van de huidige huurders ter beoordeling geordend en door de legal afdeling laten beoordelen.
Op 29 februari 2024 ontvangen wij de laatste gevraagde informatie ( zoals bewijs voldoende financiele middelen ) van de kandidaat huurders.
Op 18 maart 2024 is aan mevrouw [opposante] gevraagd de achterstallige huur te voldoen om zodoende de wisseling te kunnen laten plaatsvinden en heb ik gevraagd waarom er al verbouwd werd in het gehuurde terwijl de huurderswissel nog niet definitief was.
Op 19 maart 2024 heeft mevrouw [opposante] laten weten dat de laatste punten uit het Proces Verbaal van Oplevering uitgevoerd zouden zijn en de betaling heeft plaatsgevonden.
Op 24 maart 2024 is de nieuwe huurovereenkomst getekend met als ingangsdatum 1 maart 2024.”
4.3.2.
De heer [B] , de makelaar die namens [geopposeerde] de opdracht uitvoerde, schrijft in zijn als productie 15 overgelegde verklaring dat [opposante] in het telefoongesprek naar aanleiding van haar opzegging heeft gezegd dat zij overweegt aan [C] te verkopen. Dit schrijft hij ook in zijn daaropvolgende e-mail bericht van 23 januari 2024:
“
Daarnaast heb je in ons telefoongesprek van gisteren aangegeven dat je overweegt om aan buurman [C (voornaam)] te verkopen. Eerder hebben we al gesproken over [C (voornaam)] en dat hij op de hoogte was van de verkoop. Dit wekt de indruk dat je de opdracht wilt beëindigen om zonder courtage aan [C (voornaam)] over te dragen, wat in strijd is met de opdracht tot dienstverlening.” [1]
Daarnaast heb je in ons telefoongesprek van gisteren aangegeven dat je overweegt om aan buurman [C (voornaam)] te verkopen. Eerder hebben we al gesproken over [C (voornaam)] en dat hij op de hoogte was van de verkoop. Dit wekt de indruk dat je de opdracht wilt beëindigen om zonder courtage aan [C (voornaam)] over te dragen, wat in strijd is met de opdracht tot dienstverlening.” [1]
4.3.3.
[C] heeft zijn onderneming met ingang van 28 februari 2024 ingeschreven in het handelsregister op het adres van het café.
4.3.4.
Op 19 maart vonden er verbouwingswerkzaamheden plaats in het café.
4.4.
[opposante] heeft betwist dat zij al voor 17 februari 2024 met [C] heeft onderhandeld, Zij wist wel dat hij geïnteresseerd was, maar zegt met onderhandelen te hebben gewacht tot na 1 maart 2024, de datum waarop de opzegtermijn zeker was verstreken. [opposante] wijst er op dat uit de informatie van [onderneming 2] wel blijkt dat [C] al eerder contact heeft gehad met [onderneming 2] , maar niet dat [opposante] daarvan op de hoogte was. [opposante] wijst er verder op dat dat de inschrijving in het handelsregister per 28 februari 2024 ook met terugwerkende kracht kan zijn gedaan.
4.5.
De kantonrechter stelt voorop dat het aan [geopposeerde] is om voldoende onderbouwd te stellen en zonodig te bewijzen dat [opposante] al voor 17 februari 2024 met [C] heeft onderhandeld. Op grond van wat [geopposeerde] tot nu toe ter onderbouwing heeft aangevoerd, kan dat nog niet worden aangenomen. Ook als waar is dat [opposante] in het telefoongesprek tegen [B] heeft gezegd dat zij overwoog om aan [C] te verkopen, blijkt daaruit nog niet dat zij toen al met hem is gaan onderhandelen. Dit volgt ook niet zonder meer uit de contacten die [C] heeft gehad met [onderneming 2] . Het kan ook zo zijn dat [C] – die al huurder was van [onderneming 2] en al in december 2023 wist dat het café te koop was – eerst bij [onderneming 2] heeft geïnformeerd naar de mogelijkheden alvorens met [opposante] te gaan onderhandelen. Dat de onderneming van [C] al per 28 februari 2024 is ingeschreven in het handelsregister op het adres van het café roept wel vragen op, maar is als bewijs onvoldoende, ook in samenhang wat er nog meer is aangevoerd. Dat de inschrijving met terugwerkende kracht is gebeurd, lijkt overigens onwaarschijnlijk. In het door [geopposeerde] overgelegde uittreksel staat als datum oprichting 27 februari 2024 en als datum registratie 28 februari 2024.
Bewijsopdracht aan [geopposeerde]
4.6.
[geopposeerde] heeft bewijs aangeboden van al haar stellingen, [geopposeerde] krijgt daarom de opdracht om te bewijzen dat [opposante] al voor 17 februari 2024 heeft onderhandeld met [C] over de verkoop van de exploitatie van het café.
4.7.
Indien [geopposeerde] het bewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dient zij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Indien [geopposeerde] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient zij dit in de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen.
4.8.
De kantonrechter verwacht dat het verhoor per getuige 45 minuten zal duren. Als [geopposeerde] verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor vermelde duur, kan dat in de te nemen akte worden vermeld.
De beoordeling van de subsidiaire grondslag
4.9.
Subsidiair heeft [geopposeerde] een beroep gedaan op artikel 16 van de algemene voorwaarden. Omdat de overeenkomst met [C] binnen drie maanden na beëindiging van de opdracht is gesloten, wordt er geacht een verband te zijn tussen de dienstverlening door [geopposeerde] en de totstandkoming van de overeenkomt. Op grond van artikel 18 van de algemene voorwaarden is dan een redelijk tarief verschuldigd. Deze grondslag kan niet tot toewijzing leiden omdat tussen partijen niet in geschil is dat de overeenkomst met [C] zonder enige bemoeienis van [geopposeerde] tot stand is gekomen. Daarmee is het bewijsvermoeden dat er een verband is tussen de dienstverlening door [geopposeerde] en de totstandkoming van die overeenkomst al weerlegd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
draagt [geopposeerde] op om te bewijzen dat [opposante] al voor 17 februari 2024 heeft onderhandeld met [C] over de verkoop van de exploitatie van het café;
5.2.
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag
2 april 2025teneinde [geopposeerde] in de gelegenheid te stellen bij akte aan te geven op welke wijze zij bewijs wil leveren;
2 april 2025teneinde [geopposeerde] in de gelegenheid te stellen bij akte aan te geven op welke wijze zij bewijs wil leveren;
5.3.
bepaalt dat, indien [geopposeerde] (mede) bewijs wil leveren door middel van schriftelijke bewijsstukken, zij die stukken op die rolzitting in het geding moet brengen;
5.4.
bepaalt dat, indien [geopposeerde] bewijs wil leveren door middel van het horen van getuigen, zij op die rolzitting:
- de namen en woonplaatsen van de getuigen dient op te geven;
- moet opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten/gemachtigden en de getuigen
in de drie maanden nadienverhinderd zijn; zij dient bij die opgave ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden;
in de drie maanden nadienverhinderd zijn; zij dient bij die opgave ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden;
5.5.
bepaalt dat de datum van het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden gewijzigd nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;
5.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.