Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3883
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats 1] , gemeente [gemeente] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.H.M. Verhoef)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 25 april 2024.
1.1.
Verweerder heeft aan eiser voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van
23 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] , gemeente [gemeente] (de woning) vastgesteld op € 911.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting heeft opgelegd.
23 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] , gemeente [gemeente] (de woning) vastgesteld op € 911.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting heeft opgelegd.
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eiser heeft nog aanvullend gereageerd op het verweerschrift.
1.4.
Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.
Feiten
2. De woning betreft een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 245 m², op een perceel van 14.750 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 641.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 911.000,-.
1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 641.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 911.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] te [plaats 1] , verkocht op 25 juni 2022 voor € 1.595.000,-;
- [adres 3] te [plaats 2] , verkocht op 2 mei 2023 voor € 1.050.000,-;
- [adres 4] te [plaats 1] , verkocht op 14 april 2022 voor € 985.000,-.
Beoordeling van het geschil
De WOZ-waarde van de woning
7. Volgens eiser is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hij stelt dat er te weinig rekening is gehouden met de ongunstige ligging van de woning en de overlast van een naburig pluimveebedrijf.
Ook is er onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van de schuren.
8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde landelijke omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft vergelijkbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Het is aan verweerder om de meest geschikte referentiewoningen aan te dragen: daarbij moet het wél gaan om woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en goed te vergelijken zijn. Dat is niet het geval bij de door eiser voorgestelde referentiewoningen.
10. De door verweerder aangedragen referentiewoningen zijn alle drie vrijstaande woningen in het landelijk gebied en zijn qua grootte van de woning en perceelgrootte redelijk goed vergelijkbaar. De referentiewoning [adres 2] te [plaats 1] , is gebouwd in 2013, is kleiner (168 m² tegenover 245 m²) dan de woning en met ongeveer een derde van de perceelgrootte van de woning. Deze referentiewoning heeft een ver bovengemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, en heeft een prijs per m² van € 4.344,-, tegenover een prijs van € 1.761,- per m² voor de woning. De referentiewoning [adres 3] te [gemeente] heeft een prijs per m² van
€ 2.510,-. Deze woning is gebouwd in 1873, beschikt over 185 m² woonoppervlak en heeft 8.545 m² grond. Deze beide referentiewoningen onderbouwen de waarde van de woning goed. Beide zijn kleiner, beschikken over (veel) minder grond en hebben een prijs per m² die fors hoger ligt dan de prijs per m² van de woning. De referentiewoning [adres 4] te [plaats 1] , ondergemiddeld qua kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, heeft een prijs per m² van € 2.013,-, nog altijd hoger dan de woning. Deze referentiewoning heeft 7.575 m² grond. Ook deze referentiewoning onderbouwt de waarde voor de woning.
€ 2.510,-. Deze woning is gebouwd in 1873, beschikt over 185 m² woonoppervlak en heeft 8.545 m² grond. Deze beide referentiewoningen onderbouwen de waarde van de woning goed. Beide zijn kleiner, beschikken over (veel) minder grond en hebben een prijs per m² die fors hoger ligt dan de prijs per m² van de woning. De referentiewoning [adres 4] te [plaats 1] , ondergemiddeld qua kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, heeft een prijs per m² van € 2.013,-, nog altijd hoger dan de woning. Deze referentiewoning heeft 7.575 m² grond. Ook deze referentiewoning onderbouwt de waarde voor de woning.
11. Verweerder is bij het berekenen van de grondwaarde van de woning uitgegaan van een prijs van € 27,- per m². Uitgaande van de standaard grondstaffel (waarbij de waarde per m² daalt naarmate de oppervlakte groter wordt) zou het bedrag voor de grondwaarde van de woning moeten uitkomen op € 33,- per m². Dat bedrag heeft verweerder vanwege de slechtere ligging binnen de stankcirkel van het pluimveebedrijf verlaagd met 20 % “ver onder gemiddeld” tot € 27,- per m².
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met een dergelijke verlaging van 20% voldoende rekening gehouden met de slechtere ligging vanwege stankoverlast van het pluimveebedrijf. De uitwerking hiervan komt goed tot uitdrukking als gekeken wordt naar het totaalbedrag dat verweerder heeft toegekend aan de kavel van de woning: € 392.522,-. Ook al heeft de woning verreweg der grootste kavel, toch is dit bedrag fors lager dan de aan de kavel van de referentiewoningen toegerekende bedragen (variërend van € 435.499,- tot
€ 539.878,-). Voor een nog grotere verlaging van de grondwaarde, zoals eiser voorstaat, ziet de rechtbank gelet daarop geen aanleiding.
€ 539.878,-). Voor een nog grotere verlaging van de grondwaarde, zoals eiser voorstaat, ziet de rechtbank gelet daarop geen aanleiding.
12. Met betrekking tot de beroepsgrond dat de schuren en bijgebouwen te hoog zijn gewaardeerd, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder is bij alle bijgebouwen (met uitzondering van een berging van 15 m²) uitgegaan van een bedrag van € 100,- per m². Dat is zeer laag in vergelijking tot de referentiewoningen, en ook in absolute zin laag. Met de slechte staat van de schuren heeft verweerder door uit te gaan van dit bedrag voldoende rekening gehouden.
Conclusie en gevolgen
13. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. Dat betekent dat in bezwaar vastgestelde waarde gehandhaafd blijft. Ook krijgt eiser het betaalde griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
25 november 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.