Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2792
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: K.L. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2024.
1.1.
Verweerder heeft aan eiser voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van
28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de woning [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) vastgesteld op € 639.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting heeft opgelegd.
28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de woning [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) vastgesteld op € 639.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting heeft opgelegd.
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 580.000,-.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eiser heeft nog twee keer aanvullend gereageerd op het verweerschrift.
1.4.
Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.
Feiten
2. De woning betreft een in 1935 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 102 m2, op een perceel van 299 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 520.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 580.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 21 mei 2021 voor € 546.086,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 december 2021 voor € 678.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 juli 2021 voor € 540.000,-.
Beoordeling van het geschil
De WOZ-waarde van de woning, taxatiematrix
7. Volgens eiser is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hij stelt dat er sprake is van achterstallig onderhoud en noemt de ondergemiddelde voorzieningen. Verder benoemt eiser negatieve omgevingsfactoren (een sportschool en een café) en tenslotte benoemt hij het verminderde gebruik van de garages als gevolg van riooloverlast.
8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
9. Eiser heeft nog aangevoerd dat de woning [adres 4] niet recent, maar ruim drie jaar geleden is verkocht. Dat is juist, de woning is op 14 juli 2021 voor € 540.000,- verkocht en daarmee bruikbaar voor de waardebepaling met de waardepeildatum 1 januari 2022.
10. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. De referentiewoning aan de [adres 2] lijkt daarin het best vergelijkbaar qua grootte, ligging, afwerking en kavelgrootte. De prijs per m² bedraagt
€ 2.882,-, vergeleken met een prijs per m² van de woning van € 2.750,-. Wel beschikt de referentiewoning aan de [adres 2] over een aanbouw. Deze referentiewoning (met uitbouw) is verkocht voor € 546.086,-. Rekening houdend met het gegeven dat bij de woning nog drie garages behoren, is dit verkoopbedrag een goede onderbouwing voor de waarde van de woning. De referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] zijn qua oppervlakte en bouwperiode eveneens goed vergelijkbaar met de woning. Echter, beide referentiewoningen liggen in een ander gedeelte van de straat met een fraaiere uitstraling. Ook zijn beide referentiewoningen qua onderhoud en kwaliteit beduidend beter dan de woning. Dat verschil vertaalt zich in een fors hogere prijs per m² bij deze beide referentiewoningen.
€ 2.882,-, vergeleken met een prijs per m² van de woning van € 2.750,-. Wel beschikt de referentiewoning aan de [adres 2] over een aanbouw. Deze referentiewoning (met uitbouw) is verkocht voor € 546.086,-. Rekening houdend met het gegeven dat bij de woning nog drie garages behoren, is dit verkoopbedrag een goede onderbouwing voor de waarde van de woning. De referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] zijn qua oppervlakte en bouwperiode eveneens goed vergelijkbaar met de woning. Echter, beide referentiewoningen liggen in een ander gedeelte van de straat met een fraaiere uitstraling. Ook zijn beide referentiewoningen qua onderhoud en kwaliteit beduidend beter dan de woning. Dat verschil vertaalt zich in een fors hogere prijs per m² bij deze beide referentiewoningen.
12. Met de staat van onderhoud en voorzieningen van de woning is voldoende rekening gehouden, met name in de vergelijking met de referentiewoning aan de [adres 2] . Ook de liggingsomstandigheden zijn bij de referentiewoning aan de [adres 2] goed vergelijkbaar met die van de woning. Door de ligging te kwalificeren op “2” heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de geluidsoverlast van het café en de sportschool.
13. Wat de garages betreft geldt dat een bedrag van € 16.000,- voor een garage een gangbaar bedrag is. De rechtbank merkt hierbij op dat van de drie garages er slechts twee zijn gewaardeerd, voor de derde is een bedrag van € 0,- opgenomen. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de incidentele wateroverlast als gevolg van het onvoldoende afvoeren van overtollig regenwater.
14. Uit de taxatiematrix, met daarin de drie genoemde referentiewoningen, blijkt dat de waarde voldoende is onderbouwd. De overige beroepsgronden (wat eiser heeft beschreven over de black box en de referentiewoningen aan de [adres 5] en [nummer] die verweerder niet meer ten grondslag heeft gelegd aan de waardering) doen niet af aan de conclusie. Immers, uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder per onderdeel de WOZ-opbouw heeft weergegeven. Hierdoor is de taxatiematrix en de waarde opbouw inzichtelijk gemaakt. Het beroep is ongegrond.
Conclusie en gevolgen
15. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. Dat betekent dat de in bezwaar vastgestelde waarde gehandhaafd blijft. Ook krijgt eiser het betaalde griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.