Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3861
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.018.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 6 juli 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 28 november 2024. Eiser was hierbij aanwezig. De heffingsambtenaar is verschenen, samen met [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2008. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 251 m². De woning heeft een garage van 31 m², een serre van
6 m² en een dakkapel van 6 m². De woning ligt op een perceel van 678 m².
6 m² en een dakkapel van 6 m². De woning ligt op een perceel van 678 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 1.018.000,-.
De bestreden uitspraak
2.2.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat volgens hem door de heffingsambtenaar niet is ingegaan op alle bezwaargronden.
2.3.
Eiser heeft in bezwaar aangevoerd dat de waarde van zijn woning niet correct is vastgesteld aangezien zijn woning naast een zeer groot en breed huis is gebouwd, wat een waarde drukkend effect heeft. In dat kader heeft hij gewezen op de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem over belastingjaar 2009 [1] . In de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar alleen overwogen dat de referentiewoningen een zeer goed vergelijkbare ligging hebben en dat de uitspraak van het gerechtshof een strafzaak betrof. Op de zitting is besproken dat de uitspraak van het gerechtshof over belastingjaar 2009 ten onrechte is afgedaan als strafzaak. Het betreft een mondelinge uitspraak naar aanleiding van een ter zitting gesloten compromis tussen eiser en de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar is daar ten onrechte niet op ingegaan in de bestreden uitspraak. Daardoor is voorbij gegaan aan wat eiser heeft willen aanvoeren in zijn bezwaar, namelijk hetgeen in de procedure over belastingjaar 2009 al is aangevoerd en is besproken. De rechtbank is van oordeel dat dit een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar oplevert. De uitspraak op bezwaar is in zoverre in strijd met artikel 3:46 en artikel 7:12, eerste lid, van de Awb genomen en komt in zoverre voor vernietiging in aanmerking. Het beroep van eiser is daarom gegrond.
2.4.
De rechtbank zal hierna beoordelen of de rechtsgevolgen van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven. [2] Het kan namelijk zo zijn dat, hoewel de uitspraak op bezwaar een motiveringsgebrek kent, in beroep wel aannemelijk is gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In dat geval is er reden om de rechtsgevolgen in stand te laten.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 maart 2021 voor € 1.130.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 september 2022 voor € 1.500.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 1.050.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 15 april 2021 voor € 1.035.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
4.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Het buurpand van eiser
5. Eiser voert aan dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkend effect dat uitgaat van de buurwoning van eiser. Deze buurwoning is van zodanige grootte, destijds gebouwd met een buitenplanse vrijstelling, dat dit volgens eiser een waarde drukkend effect moet hebben op de waarde van de woning van eiser. Op de zitting heeft eiser nog toegelicht dat het buurpand afwijkt van de overige woningen in de wijk qua grootte maar ook voor wat betreft het type dak. Dit waarde drukkend effect is in de procedure over belastingjaar 2009 uitgebreid aan bod gekomen. Volgens eiser zijn hij en de heffingsambtenaar toentertijd tot de afspraak gekomen dat er een correctie zou plaatsvinden vanwege het buurpand. Eiser stelt dat deze afspraak, in tegenstelling tot het belastingjaar dat nu voorligt, de afgelopen jaren wel is gerespecteerd. Eiser stelt zich op het standpunt dat hij er daarom op mocht vertrouwen dat ook voor het belastingjaar 2023 een correctie zou plaatsvinden.
5.1.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Zoals op de zitting terecht door de taxateur is aangevoerd brengt het systeem van de Wet WOZ met zich mee dat WOZ-waarde elk jaar opnieuw, afzonderlijk van het jaar ervoor, moet worden vastgesteld. Ook overweegt de rechtbank dat niet is vast komen te staan dat een afspraak is gemaakt waaraan de heffingsambtenaar gehouden was en waar eiser nog vertrouwen aan zou hebben mogen afleiden. Uit het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak bij het Gerechtshof Arnhem blijkt alleen dát er een compromis is gesloten, maar niet waarom. Partijen verschillen daar ook van mening over. Nergens blijkt ook uit dat een dergelijke afspraak voor de jaren daarna ook nog zou gelden. Dat het compromis de afgelopen jaren wel is gerespecteerd, was bovendien een aanname van zijn kant. Eiser heeft op zitting erkend dat dit niet actief met hem is gecommuniceerd. Gelet op het voorgaande is er volgens de rechtbank geen sprake van een bestendige praktijk waaruit eiser vertrouwen kan afleiden.
5.2.
De rechtbank is verder van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn en de vastgestelde WOZ-waarde goed onderbouwen. Bovendien heeft eiser op de zitting gesteld de keuze voor deze referentiewoningen op zichzelf niet te betwisten. Op de zitting is door de taxateur subsidiair nog aangevoerd dat ook wanneer er wel een correctie had moeten plaatsvinden, de door de heffingsambtenaar opgestelde taxatiematrix voldoende ruimte biedt om die correctie op te vangen. Zo heeft de woning van eiser een m2-prijs van € 1.897,-, wat ruim € 1.000,- onder de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen ligt (respectievelijk € 2.476,-, € 2.945,-, € 3.561,- en € 3.078,- per m2). De rechtbank volgt eiser niet in zijn argument dat het verschil in m2-prijs te verklaren zou zijn door een verschil in zolderruimtes. Zo is door de taxateur bevestigd dat de gebruiksoppervlakten worden berekend aan de hand van de meetinstructie. Alleen bruikbare m2 worden meegerekend. Door eiser zijn de gehanteerde gebruiksoppervlakten ook niet onderbouwd weersproken. De rechtbank acht, met inachtneming van de vierkante meterprijzen zoals in de taxatiematrix uiteengezet, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond omdat de bestreden uitspraak in strijd is met het motiveringsbeginsel. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar van 6 juli 2023. De rechtbank laat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar echter in stand, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden, daarom bestaat voor een proceskostenvergoeding geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2024.
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.