Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11415539 \ UV EXPL 24-253 JB/61315
Vonnis in kort geding van 10 december 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.A. Spigt,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: [A] .
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 3 november 2024 gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft daarop op 2 december 2024 schriftelijk gereageerd.
1.2.
Op 3 december 2024 is de zaak besproken tijdens de mondelinge behandeling. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Bij de mondelinge behandeling waren [eiseres] , [B] en haar gemachtigde mr. J.A. Spigt aanwezig. Namens [gedaagde] was [A] (de directeur van [gedaagde] ) aanwezig.
1.3.
Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] huurt sinds 1 november 2024 een woonruimte van [gedaagde] , maar zij heeft de sleutel van de woning nog niet gekregen. Daarom vordert zij in dit kort geding dat zij alsnog toegang tot de woning krijgt. [gedaagde] wil de woning niet aan [eiseres] ter beschikking stellen, omdat zij vindt dat [eiseres] zich – samengevat – niet heeft gedragen als een goed huurder. Daarom wil [gedaagde] een rechtszaak beginnen om de huurovereenkomst te laten ontbinden. [eiseres] krijgt in dit kort geding gelijk. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.Het toetsingskader van een kort geding
3.1.
In een kort geding kan de kantonrechter een voorlopige voorziening geven. Dat is een voorlopige maatregel die vooruit loopt op de beslissing die wordt verwacht in een gewone rechtszaak (bodemzaak), die na het kort geding kan worden ingesteld. Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt, in dit geval [eiseres] , hierbij zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone rechtszaak niet hoeft af te wachten. Ook is van belang hoe groot de kans is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang worden meegewogen dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de vordering.
4.De beoordeling
[eiseres] heeft spoed bij een beslissing
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] spoed heeft bij het krijgen van een uitspraak in kort geding, omdat het gaat om het verlenen van toegang tot een gehuurde woning en [eiseres] heeft aangevoerd dat ze vanaf 13 december 2024 niet langer over (andere) woonruimte beschikt. [gedaagde] heeft hiertegen ook geen verweer gevoerd.
[gedaagde] wil de huurovereenkomst laten ontbinden
4.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij een huurovereenkomst hebben gesloten die op 1 november 2024 is ingegaan. Volgens de wet moest [gedaagde] de woning daarom in principe vanaf deze datum aan [eiseres] ter beschikking stellen (dat staat in artikel 7:203 van het Burgerlijk Wetboek). Dit zou anders kunnen zijn als [gedaagde] goede redenen heeft om dat niet te doen, bijvoorbeeld als [eiseres] zich niet als goed huurder heeft gedragen en [gedaagde] daarom de huurovereenkomst wil laten ontbinden. Volgens [gedaagde] is dit het geval.
4.3.
[gedaagde] heeft toegelicht dat [eiseres] al voor 1 november 2024 intimiderend en agressief zou hebben vertoond jegens de vorige huurder [C] , en jegens [gedaagde] . Verder heeft zij volgens [gedaagde] op 1 november 2024 in de woning ingebroken door het deurslot te vernielen en vervolgens schade veroorzaakt aan de deur, kozijnen, muren en trap. Ook heeft [eiseres] volgens [gedaagde] op die dag de broer van [A] mishandeld, waardoor schade is ontstaan aan zijn kraakbeen. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als [eiseres] haar had meegedeeld dat zij van plan was samen met haar minderjarige dochter in de woning te gaan wonen. [gedaagde] stelt dat de woonruimte specifiek wordt verhuurd voor een volwassene en dat de aanwezigheid van een minderjarige invloed heeft op haar verzekeringen en aansprakelijkheid als verhuurder.
4.4.
[eiseres] heeft deze standpunten van [gedaagde] betwist. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat het klopt dat zij op 1 november 2024 naar de woning is gegaan, maar dat de deur openstond en dat zij dus niet heeft ingebroken. Volgens [eiseres] is zij juist degene die is mishandeld door de broer van [A] en heeft zij daardoor onder andere een hersenschudding opgelopen. Daarnaast heeft zij al bij het aangaan van de huurovereenkomst tegen [gedaagde] gezegd dat zij in de woning wilde wonen met haar dochter. Het klopt volgens haar niet dat zij dit heeft verzwegen. Ten slotte heeft zij al voordat de huur inging contact opgenomen met de vorige huurder onder andere om het te hebben over de overdracht van de sleutel. [gedaagde] had dat zelf voorgesteld.
[gedaagde] moet de woning aan [eiseres] ter beschikking stellen
4.5.
Zoals hiervoor al is overwogen staat niet ter discussie dat er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Op grond van de wet kan de verhuurder die huurovereenkomst niet eenzijdig ontbinden, ook niet als de andere partij zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Als [gedaagde] wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, zal zij dat dus in een bodemprocedure bij de kantonrechter moeten vorderen.
4.6.
In dit kort geding is de vraag of het zo duidelijk is dat de rechter in de bodemprocedure een vordering tot ontbinding zal toewijzen, dat dat in het kader van dit kort geding al op kan worden vooruitgelopen. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet het geval is. Omdat [gedaagde] degene is die wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden of vernietigd, is zij degene die duidelijk moet maken dat die redenen voor ontbinding er zijn, en dus dat [eiseres] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Op dit moment staat echter niet vast dat dat het geval is. Het is onvoldoende zeker dat de bodemrechter het feit dat [eiseres] contact op heeft genomen met de vorige huurder, of dat zij er met haar dochter van 15 wil gaan wonen zal aanmerken als gronden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiseres] zich op 1 november 2024 niet als goed huurder zou hebben gedragen. Maar wat er op die dag precies is voorgevallen is in het kader van dit kort geding niet goed vast te stellen. Het is namelijk het woord van [eiseres] tegen dat van [gedaagde] . Om hier meer duidelijkheid over te krijgen, zal [gedaagde] bewijs moeten leveren. Gelet op het karakter van een kort geding is daarvoor in deze procedure echter geen ruimte of tijd.
4.7.
Daarom staat op dit moment onvoldoende vast dat de rechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Daar kan dus in dit kort geding niet op vooruit worden gelopen. Dat betekent dat [gedaagde] – op dit moment – verplicht is om [eiseres] toegang te verlenen tot de woonruimte en dat de eis van [eiseres] wordt toegewezen. Daarnaast heeft [eiseres] gevorderd dat [gedaagde] een dwangsom van € 500,00 betaalt voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet. De kantonrechter zal deze eis toewijzen, maar beperkt de totale hoogte van de dwangsom tot maximaal € 25.000,00.
4.8.
Wel merkt de kantonrechter op dat dit vonnis in kort geding een tijdelijke maatregel is en dat het vonnis daarom geldt tot een rechter in een gewone rechtszaak (bodemzaak) een vonnis heeft gewezen. Als in de bodemzaak (eventueel na bewijslevering) iets anders wordt besloten, dan geldt dat vanaf dat moment.
De eis van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding wordt afgewezen
4.9.
[gedaagde] heeft in haar schriftelijke reactie een vergoeding gevorderd van de schade die volgens haar door [eiseres] aan de woning is aangericht. Vanwege het voorgaande zal ook die vordering worden afgewezen. Overigens heeft [gedaagde] dit bedrag niet gespecificeerd. Volgens de rechtspraak van de Hoge Raad moet een geldvordering in kort geding terughoudend worden beoordeeld. De partij die een geldvordering eist (in dit geval [gedaagde] ) moet feiten of omstandigheden naar voren brengen waaruit blijkt dat zij spoed heeft bij een uitspraak over haar vordering. [1] [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Ook daarom had de vordering niet kunnen worden toegewezen.
[gedaagde] moet de kosten van de rechtszaak (proceskosten) betalen
4.10.
Omdat [gedaagde] de partij is die ongelijk krijgt, moet zij de kosten van de rechtszaak (proceskosten) van [eiseres] betalen. Hiervoor gelden vaste tarieven. De kantonrechter begroot de proceskosten van [eiseres] op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,42
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.175,42
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
4.11.
De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroept instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om [eiseres] blijvend ongestoorde toegang te verlenen tot de zelfstandige woonruimte, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , gemeente [gemeente] , aan de [adres] , tot de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.175,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024.