Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2914
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: S.A. Sital-Lachchi).
Inleiding
In de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 429.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
9 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
9 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 januari 2024. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
1. De woning is een in 2000 gebouwde geschakelde woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m2 en is gelegen op een perceel van 210 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde en heeft de WOZ-waarde nader vastgesteld op
€ 413.000,-.
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde en heeft de WOZ-waarde nader vastgesteld op
€ 413.000,-.
3. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 413.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
4 . Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5 . De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Deze waarde wordt over het algemeen bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van meerdere woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6 . De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin aan de hand van de vergelijkingsmethode een waarde wordt onderbouwd van € 423.000,-. In de taxatiematrix is de woning vergeleken met [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [woonplaats] . Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij zich niet (meer) op de vergelijkingsmethode baseert, omdat de waarde van de woning van eiser, vanwege het gelijkheidsbeginsel, vastgesteld dient te worden op € 413.000,-. De rechtbank laat de taxatiematrix dus buiten beschouwing en zal beoordelen of de heffingsambtenaar aan de hand van het gelijkheidsbeginsel aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 413.000,- niet te hoog is.
Het gelijkheidsbeginsel
7. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een zaak over de WOZ-waarde slagen als een eiser stelt en bij betwisting aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Volgens vaste jurisprudentie [1] moet voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiser.
8. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde van zijn woning niet in lijn is met de waarde van een aantal andere panden aan de [straat] . Hij wijst daarbij in het bijzonder op de verkoopprijs van [adres 2] voor € 395.000,-. Aangezien die woning gunstiger ligt (tuin op het zuiden) dan zijn woning, is voor zijn woning een waarde van € 380.000,- reëel.
9. De heffingsambtenaar heeft het beroep van eiser begrepen als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de huisnummers [adres 1] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] nagenoeg identieke woningen zijn. De woningen met nummer [adres 10] en [adres 2] zijn wel vergelijkbaar, maar niet voldoende identiek om mee te nemen bij het gelijkheidsbeginsel, omdat de staat van onderhoud en kwaliteit ondergemiddeld zijn. De heffingsambtenaar heeft betwist dat [adres 10] en [adres 2] identiek zijn. Eiser heeft niet bewezen dat die twee woningen wél identiek zijn. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen [adres 10] en [adres 2] dus niet in aanmerking genomen worden voor het gelijkheidsbeginsel.
10. Er zijn dus vijf objecten waarover eiser en de heffingsambtenaar het eens zijn dat deze voldoende identiek zijn om mee te wegen voor het gelijkheidsbeginsel: [adres 1] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . De meerderheid van de objecten die wél identiek zijn (drie van deze vijf) heeft een WOZ-waarde van € 413.000,-. De heffingsambtenaar heeft daarom de WOZ-waarde van de woning van eiser vastgesteld op € 413.000,-. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen.
11. Naar aanleiding van de door eiser genoemde verkoopprijs van [adres 2] merkt de rechtbank nog op dat deze woning wel als referentie zou kunnen worden gebruikt in de vergelijkingsmethode (waarbij één enkele verkoop echter onvoldoende nauwkeurig is om de waarde van de woning aannemelijk mee te maken), maar dat de vergelijkingsmethode in dit geval juist niet (meer) door de heffingsambtenaar is gebruikt omdat uit toepassing van het gelijkheidsbeginsel een voor eiser gunstigere waarde voortkomt.
12. Eiser voert verder aan dat [adres 11] een hoekwoning is en ook een waarde heeft van € 413.000,-. Volgens eiser zijn hoekwoningen meer waard en is daarom de waarde van zijn woning te hoog vastgesteld. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat een hoekwoning niet identiek is aan de woning van eiser en daarom deze woning niet bij de beoordeling in het kader van het gelijkheidsbeginsel is betrokken. Eiser heeft dit niet betwist. De heffingsambtenaar heeft [adres 11] dus terecht niet meegewogen voor het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank laat de vraag of een hoekwoning meer waard is dan een tussenwoning daarom in het midden.
De door eiser aangevoerde woningen
13. Eiser heeft ook nog verwezen naar een nieuwbouwproject in [wijk] , waar woningen worden verkocht voor € 403.000,- en € 409.000,-. Volgens eiser is daarom de waarde van zijn woning te hoog vastgesteld. Zoals hierboven overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt aan de hand van het gelijkheidsbeginsel. Deze onderbouwing van de heffingsambtenaar is beter bruikbaar dan de verwijzing naar het nieuwbouwproject in [wijk] . Deze woningen worden namelijk ver na de waardepeildatum verkocht en gebouwd. Bovendien vindt de rechtbank woningen in een nieuwbouwproject niet goed vergelijkbaar met bestaande woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond. De waarde zal worden vastgesteld op € 413.000,-. De beroepsgronden die een nog lagere waarde beogen, slagen niet. De heffingsambtenaar moet het griffierecht dat eiser heeft betaald aan hem vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [woonplaats] naar
€ 413.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
€ 413.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2024.
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2024.
griffier
de rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.