ECLI:NL:RBMNE:2024:735

• Datum uitspraak: 9 februari 2024
• Publicatiedatum: 15 februari 2024
• Zaaknummer: 23/4815
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak; beoordeling van de heffingsambtenaar en taxatiematrix

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 9 februari 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. De heffingsambtenaar van de gemeente had de waarde van de woning vastgesteld op € 323.000,- per 1 januari 2022, wat door de eiser werd betwist. Eiser, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, ging in bezwaar tegen het primaire besluit van 28 januari 2023, maar zijn bezwaar werd ongegrond verklaard in de uitspraak op bezwaar van 1 september 2023. Hierop heeft eiser beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 3 januari 2024, waar zowel de gemachtigde van eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar en een taxateur aanwezig waren. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft om aan te tonen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd waarin de woning van eiser werd vergeleken met drie referentiewoningen in de buurt.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting op de zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser had geen overtuigende argumenten aangedragen om de waardering van de dakkapellen te betwisten. De rechtbank concludeerde dat het beroep ongegrond was en dat de uitspraak op bezwaar in stand bleef. Eiser kreeg geen griffierecht terug en er was geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4815

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 februari 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: B.A.M. Slockers),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: S.A. Sital-Lachchi).

Inleiding

In de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 323.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 januari 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Inleiding

1. De woning is een in 1982 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 109 m2. De woning is gelegen op een perceel van 185 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 310.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 323.000,-.
Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 1 juni 2022 voor € 316.000,-.
• [adres 3] , verkocht op 12 november 2021 voor € 297.000,-.
• [adres 4] , verkocht op 2 november 2021 voor € 320.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal hoekwoningen zijn die in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

8. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen zijn woning en de referentiewoningen ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

De dakkapellen van de woning van eiser

9. Eiser voert aan dat de waardes van de dakkapellen van zijn woning te hoog zijn gewaardeerd. Volgens eiser is er een dubbelteling, omdat alle vierkante meters gebruiksoppervlakte boven anderhalve meter al worden meegerekend in de woningwaarde. Eiser vindt dat de dakkappelen daarom maximaal € 8000,- waard zijn. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat dakkapellen in de taxatiematrix juist zijn gewaardeerd. Uit het WOZ-waardeloket blijkt namelijk dat de oppervlakte van de woning van eiser in totaal 123 m2 is. Dit bestaat uit 109 m2 aan woonruimte, 8 m2 aan dakkapellen en 6 m2 aan aangebouwde berging. Dit komt overeen met hetgeen in de taxatiematrix staat. In de taxatiematrix had dus ook van een woonoppervlakte van 117 m2 (inclusief dakkapellen) uitgegaan kunnen worden. De dakkapellen horen immers bij de totale woonoppervlakte. Hierdoor heeft de taxateur in de taxatiematrix dezelfde m2-prijs gehanteerd voor de dakkapellen als voor de woning. De rechtbank kan het standpunt van de (taxateur van de) heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft het verder nagelaten om een eigen berekening van het aantal vierkante meter van de dakkapellen tegenover de gehanteerde maatvoering van de heffingsambtenaar te zetten. Eiser onderbouwt verder niet waarom de dakkapellen kleiner zijn dan 8 m2 en maximaal € 8000,- waard zijn. De rechtbank is daarom van oordeel dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de dakkapellen te hoog zijn gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 februari 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.