ECLI:NL:RBMNE:2024:7328

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10980360 \ UC EXPL 24-1720 CMR/51145

Vonnis van 7 augustus 2024

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,

gemachtigde: mr. F. Jonk,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J.R.P.M. Scheepers.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 9 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Hierna is bepaald dat er een vonnis komt.

2.Waar deze zaak over gaat

2.1.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] huren sinds 1 februari 2022 van [gedaagde] een appartement met bijbehorende parkeerplaats op het adres [adres] in [plaats] . De huurprijs voor het appartement is € 1.349,57 per maand en de huurprijs voor de parkeerplaats is € 69,90 per maand.

2.2.

Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is de parkeerplaats niet bruikbaar. Het parkeervak is namelijk smal, aan de linkerkant van de parkeerplaats staat een stalen hek als afscheiding van het fietsenhok en aan de rechterkant van het parkeervak staan twee stalen palen, waardoor parkeren volgens hen erg lastig is en de deuren niet goed open kunnen. De parkeerplaats voldoet ook niet aan de eisen van NEN:2443:2013 Parkeren en stallen van personenauto’s op terreinen en in garages (hierna: de NEN-norm). Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is er sprake van een gebrek en daarom vorderen zij in deze procedure huurprijsvermindering, dat wil zeggen vermindering van de huurprijs van de parkeerplaats tot nihil, dan wel gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst.

2.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd en voert – kort gezegd – aan dat de parkeerplaats niet gebrekkig is. De NEN-norm is niet van toepassing, en voor zover dat wel het geval is voldoet de parkeerplaats aan de eisen hiervan. Indien de parkeerplaats niet aan de eisen van de NEN-norm voldoet, kan dit bovendien niet kwalificeren als gebrek op grond waarvan huurprijsvermindering kan worden gevraagd.

3.De beoordeling

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben recht op huurprijsvermindering

3.1.

Beoordeeld moet worden of er sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak (artikel 7:204 lid 2 BW). Wanneer het huurgenot wordt verminderd als gevolg van een gebrek, kan de huurder op grond van artikel 7:207 lid 1 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen.

3.2.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben voldoende onderbouwd dat de parkeerplaats niet, althans onvoldoende, bruikbaar is en de kantonrechter is van oordeel dat dit een gebrek oplevert. Hierna wordt toegelicht waarom.

3.3.

Hieronder is de situatie van de parkeerplaats geschetst:

Aan de linkerkant van de parkeerplaats staat een stalen hek. Dit hek loopt pal langs de parkeerplaats en aan de rechterkant van de parkeerplaats staan twee stalen palen. De pijl laat de rijrichting van de parkeerweg zien. Doordat aan beide kanten objecten staan, is het lastig om de auto het parkeervak in te rijden en, als de auto eenmaal geparkeerd staat, kunnen de deuren nauwelijks open, aldus [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Zij gebruiken de parkeerplaats niet en parkeren hun auto ergens anders.

3.4.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben gewezen op de NEN-norm. In tegenstelling tot wat [gedaagde] stelt, is de NEN-norm van toepassing op deze parkeerplaats. De NEN-norm is immers van toepassing op parkeervoorzieningen met een capaciteit van minstens 20 personenauto’s, en in dit geval gaat het om een parkeerplaats die deel uitmaakt van een carport met in totaal 22 parkeerplaatsen. Hoewel de carport door een weg wordt gesplitst in twee delen van 11 parkeerplaatsen, gaat het hier om één parkeervoorziening die hoort bij één appartementencomplex.

3.5.

De volgende bepalingen uit de NEN-norm zijn relevant:

“
(…)5.3.8 Afmetingen van parkeervakken, parkeerwegen en parkeerstroken

5.3.8.1De afmetingen van parkeervakken, parkeerwegen en parkeerstroken zijn afhankelijk van het gebruik, de gebruiksduur en het gebruiksprofiel. Voor parkeergarages moet de parkeervakbreedte voor openbaar intensief gebruik ten minste 2,50 m bedragen, voor openbare parkeergarages ten minste 2,40 m en voor niet-openbare parkeergarages en stallingsgarages ten minste 2,30 m.

(…)

5.3.10

Kolommen, zijwanden en andere obstakels

Bij de breedtevaststelling van de parkeervakken in parkeergarages moet rekening worden gehouden met de plaats van eventuele kolommen, zijwanden en andere obstakels, in het vervolg van deze paragraaf aangeduid als ‘kolommen’.

5.3.10.1Indien een kolom aan het begin van het parkeervak noodzakelijk is, dan moet de afstand van de voorkant van de kolom tot de parkeerweg ten minste 0,50 m bedragen, in verband met de parkeermanoeuvre. De afstand van de achterkant van de kolom tot de parkeerweg moet maximaal 1,50 m bedragen in verband met het kunnen openen van de autoportieren.

(…)

5.3.10.3Indien bij parkeergarages de plaatsing van kolommen niet aan de eisen uit 5.3.10.1 en/of 5.3.10.2 voldoet, moet voor de parkeermanoeuvre van de personenauto rekening worden gehouden met een breedtetoeslag op het parkeervak volgens tabel 5. (…)”.

3.6.

De NEN-norm maakt onderscheid tussen verschillende typen parkeervoorzieningen: parkeerterreinen, openbare parkeergarages, niet-openbare parkeergarages en stallingsgarages. Partijen zijn het erover eens dat het in dit geval gaat om een stallingsgarage. Het is namelijk een parkeervoorziening voor vaste gebruikers met een vaste plek. In dat geval moet een parkeervak ten minste 2,30 meter breed zijn, zo volgt uit 5.3.8. Daar voldoet de parkeerplaats in ieder geval aan.

3.7.

De vraag is vervolgens of een breedtetoeslag moet worden toegepast. Volgens [gedaagde] volgt uit 5.3.10 van de NEN-norm dat dat niet het geval is. In de tekst wordt namelijk alleen gesproken over ‘parkeergarages’, op grond waarvan [gedaagde] concludeert dat het niet op stallingsgarages van toepassing is. Die stelling gaat niet op. In hoofdstuk 1 van het rapport NEN 2443 staat namelijk dat de norm naast parkeerterreinen drie typen parkeergarages onderscheidt: de openbare, de niet-openbare en de stallingsgarage. De stallingsgarage is dus een type parkeergarage. Wanneer het gaat over ‘parkeergarages’, gaat het dus (ook) over de stallingsgarage. Omdat aan beide kanten van het parkeervak obstakels (stalen palen en een stalen hek) zijn geplaatst, en deze niet voldoen aan de afstandseisen zoals geformuleerd in 5.3.10.1, moet rekening worden gehouden met een breedtetoeslag van 0,35 meter. In totaal moet het parkeervak dus 2,65 meter breed zijn om aan de NEN-norm te voldoen. Hoewel partijen het niet eens zijn over de breedte van het parkeervak (volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is het parkeervak 2,55 meter breed en volgens [gedaagde] is het parkeervak 2,60 meter breed), hoeft dat ook niet precies vastgesteld te worden. In beide gevallen voldoet het parkeervak immers niet aan de NEN-norm.

3.8.

Uit het feit dat de parkeerplaats niet voldoet aan deze (objectieve) NEN-norm, kan worden geconcludeerd dat de parkeerplaats gebrekkig is. Hoewel de eisen in de NEN-norm geen (wettelijke) vereisten zijn, zijn zij wel van belang voor beoordeling van de kwaliteit en bruikbaarheid van de parkeerplaats. Omdat in dit geval onvoldoende rekening is gehouden met de situatie dat er zowel een stalen hek als twee stalen palen naast het parkeervak staan, is het zeer aannemelijk dat het inparkeren van de auto erg lastig is. Voor het openen van de autodeuren is de breedte van de parkeerplaats ook van belang en op de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] overgelegde foto is te zien dat de deuren van de auto niet ver open kunnen wanneer de auto in het vak staat geparkeerd. Uit de toelichting van 5.3.10 van de NEN-norm volgt ook dat de gehanteerde normen voor de breedte van de parkeervakken daarvoor bedoeld zijn: “
(…) Direct langs de parkeerweg geplaatste kolommen kunnen het indraaien van de parkeervakken hinderen. Het plaatsen van de kolommen op het midden van de parkeervaklengte is af te raden vanwege de problemen die in dit geval ontstaan bij het openen van de autoportieren, tenzij bij de desbetreffende parkeervakken een grotere breedte wordt aangehouden. (…)”. Wat betreft de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] meegehuurde parkeerplaats zijn beide situaties van toepassing: er staat een paal direct langs de parkeerweg en er staat een paal in het midden van de parkeervaklengte. Gebleken is dat hiervoor geen grotere breedte is aangehouden, althans niet groot genoeg.

3.9.

Het gehuurde verschaft [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dan ook niet het huurgenot wat zij mochten verwachten van een bij een appartement meegehuurde parkeerplaats. Zij mochten een (objectief gezien) bruikbare parkeerplaats verwachten, en dat is gezien het bovenstaande niet het geval.

3.10.

Omdat er sprake is van een gebrek als gevolg waarvan het huurgenot van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is verminderd, hebben zij recht op huurprijsvermindering. Een verhuurder is immers verplicht om een gebrek te verhelpen en als zij dat niet doet, kan de huurder huurprijsvermindering vragen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben nog gevraagd of zij de huur met betrekking tot de parkeerplaats kunnen opzeggen, maar dat bleek niet mogelijk omdat de parkeerplaats een onlosmakelijk onderdeel is van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft verder geen maatregelen genomen toen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] klaagden over de parkeerplaats en is zelfs nooit langs gekomen om de situatie te bekijken. Dat herstel onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet te vergen zijn is niet gebleken. [gedaagde] heeft weliswaar tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat de parkeerplaats niet kan worden aangepast omdat dat constructief problematisch is, maar dat heeft zij niet met stukken onderbouwd.

3.11.

De huurprijs van het gehuurde zal daarom worden verminderd met het deel van de huurprijs dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verschuldigd zijn voor de parkeerplaats. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen de huurprijsvermindering per 1 juli 2022 en dat wordt toegewezen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben [gedaagde] namelijk al voor die tijd (namelijk op 3 juni 2022) voor het eerst op de hoogte gesteld van het gebrek.

3.12.

[gedaagde] moet gezien dit oordeel ook het deel van de huur dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] sinds 1 juli 2022 hebben betaald voor de parkeerplaats terugbetalen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben geen concreet bedrag gevorderd. De kantonrechter stelt op basis van de stukken vast dat de huur voor de parkeerplaats in de periode van 1 februari 2022 tot 1 juli 2022 € 65,00 bedroeg, daarna tot 1 juli 2023 € 67,15 en vanaf 1 juli 2023 € 69,90. De huurprijs vanaf 1 juli 2024 is de kantonrechter niet bekend. Voor de periode van 1 juli 2022 tot 1 juli 2024 bedraagt de totale vermindering dan € 1.644,60 (12 x € 67,17 + 12 x € 69,90). Voor het overige zal de vordering worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing staat vermeld.

3.13.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vragen tot slot nog een verklaring voor recht dat er sprake is van een gebrek aan de parkeerplaats en dat dit gebrek het huurgenot verlaagt. Deze vordering wordt afgewezen. Niet is gebleken dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een zelfstandig belang hebben bij het toewijzen hiervan. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] krijgen immers al de huurprijsvermindering die zij op grond hiervan willen.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.14.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] maken aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten. Deze zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 246,69, het tarief dat hoort bij het toe te wijzen bedrag voor zover te berekenen.

Proceskosten

3.15.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

132,42

- griffierecht

€

82,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2,00 punten × € 204,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

757,42

3.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

bepaalt dat de huurprijs voor het gehuurde op het adres [adres] in [plaats] per 1 juli 2022 wordt verminderd met het bedrag dat de huur van de parkeerplaats omvat,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] tot terugbetaling van de per 1 juli 2022 door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] onverschuldigd betaalde huurprijs voor de parkeerplaats, tot 1 juli 2024 berekend op € 1.644,60 en daarna op het anderszins door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betaalde maandelijks bedrag voor de parkeerplaats, tot aan de datum van dit vonnis, te vermeerderen me de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 246,69,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 747,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.