Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/848
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: S. Valen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 699.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 december 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 16 juli 2024. De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder hebben deelgenomen aan de zitting via een beeldschermverbinding.
Overwegingen
2.1.
De woning is een in 2000 gebouwde vrijstaande bedrijfswoning, met een dakkapel en een overkapping. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m2 en is gelegen op een perceel van 1500 m2.
2.2.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 602.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 699.000,-.
Beoordelingskader
3.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.2.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
3.3.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] te [plaats 1] , verkocht op 16 juli 2020 voor € 525.000,- ;
- [adres 3] te [plaats 2] , verkocht op 4 december 2020 voor € 630.000,-;
- [adres 4] te [plaats 2] , verkocht op 15 februari 2021 voor € 656.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Ingetrokken beroepsgronden
4. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgronden over het afnemend grensnut en de referenties [adres 5] te [plaats 3] en [adres 6] te [plaats 3] ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
Beoordeling van het geschil
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in een vergelijkbare omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat KOUDV-factoren betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
5.2.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
KOUDV-factoren
5.3.
Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze hij heeft gecorrigeerd voor verschillen in luxe, kwaliteit en onderhoud. De rechtbank kan eiser daarin niet volgen. De taxatiematrix geeft hier voldoende inzicht in. In zijn algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren.
Ligging
5.4.
Eiser voert aan dat in vergelijking tot de referentiewoningen onderhavig object een matige ligging heeft. De woning ligt namelijk afgelegen van alle voorzieningen en aan een doorgaande weg waarbij een maximum snelheid van 60 km/h geldt. De referenties liggen volgens eiser rustiger en dichterbij voorzieningen.
5.5.
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat referentie 1 aan de rand van een bedrijventerrein en aan een doorgaande weg is gelegen. Referentie 2 ligt ook aan een doorgaande weg en grenst aan de achterkant aan een bedrijventerrein waar een poedercoater is gevestigd. Over referentie 3 heeft de taxateur verklaard dat het op een industrieterrein ligt gelegen waar veel bedrijven zijn gevestigd. Daarentegen is onderhavige woning gelegen aan een landbouwweg met vrij uitzicht aan de voorzijde en rustiger gelegen. De ligging van de woning is daarmee beter dan de ligging van de referenties. Het ligt in vergelijking tot de referenties iets verder weg van de voorzieningen, maar dat is tien minuten met de auto waardoor er geen sprake is van een waarderelevant verschil. De rechtbank volgt het standpunt van de taxateur en daarmee van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
5.6.
Over de [adres 2] heeft eiser ten eerste aangevoerd dat de woning betere kwaliteit, onderhoud en voorzieningen heeft, omdat deze referentiewoning acht jaar jonger is en vanwege de wijziging van het Bouwbesluit aan strengere eisen moest voldoen. Verweerder is het niet met eiser eens. Er is volgens verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen en op zitting is nader toegelicht dat het bij onderhavige woning en referentiewoning 1 om dezelfde bouwstroom gaat. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen en ziet in de enkele stelling van eiser onvoldoende aanleiding voor het oordeel dat deze factoren onjuist zijn gewaardeerd.
5.7.
Ten tweede heeft eiser aangevoerd dat [adres 2] geen goede vergelijking is, omdat het niet aannemelijk is dat deze referentiewoning ook een bedrijfswoning is. Referentie 1 zou namelijk zonder een stuk grond en zonder bedrijfshal zijn verkocht. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat op grond van het bestemmingsplan de bestemming ‘bedrijventerrein 2’ van toepassing is en uit het plan blijkt dat er een bedrijfswoning aanwezig kan zijn. Dat het los verkocht is, betekent volgens de taxateur niet dat het geen bedrijfswoning betreft. De rechtbank volgt verweerder hierin. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
5.8.
Eiser betwist de woonoppervlakte van referentiewoning 2. Verweerder gaat uit van 145 m2, maar in de matrix staat een woonoppervlakte van 122 m2 en een aanbouw van 17 m2. Dit komt niet uit op 145 m2. Volgens eiser dient de woonoppervlakte van 145 m2 te worden gewaardeerd.
5.9.
Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de bouwtekeningen zijn nagemeten en hieruit volgt dat de gehanteerde 139 m2 (122 m2 woonoppervlakte en 17 m2 aanbouw) juist is. Indien wordt uitgegaan van 145 m2 zou ook een hogere waarde aan de orde zijn, namelijk van € 713.000,-. De rechtbank kan de taxateur hierin volgen. In het taxatierapport wordt ook uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 122 m2. De beroepsgrond slaagt niet.
5.10.
Daarnaast voert eiser aan dat het geen goede referentie betreft, omdat gelet op de woonbestemming geen sprake zou zijn van een bedrijfswoning. De taxateur heeft daarop aangegeven dat achter de referentiewoning sprake is van een bedrijfshal en daarom voldoende vergelijkbaar is. Dit heeft eiser niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 4]
5.11.
Volgens eiser is [adres 4] geen bedrijfswoning, omdat het een kavel met een maatschappelijke bestemming betreft. Het is daarom geen geschikte referentie. De taxateur heeft verklaard dat het dezelfde bestemming heeft als onderhavige woning en dat het in gebruik is als bedrijfswoning. Deze referentie is gelet hierop naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat gelet op dezelfde bestemmingen, de mogelijkheden ten aanzien van de objecten in overeenstemming zijn en daarmee goed vergelijkbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Grondwaarde
5.12.
Eiser stelt ter zitting dat sprake is van een onverklaarbaar verschil in grondwaarde die wordt gehanteerd in de bezwaar- en beroepsfase bij referentie 3. De rechtbank oordeelt dat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Eiser heeft ter zitting geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, deze beroepsgrond heeft aangevoerd. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing.
Conclusie en gevolgen
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.