Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/583345 / KL ZA 24-293
Vonnis in kort geding van 16 december 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. J.J. Blok,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. A.E.R.B. Snel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de niet betekende dagvaarding met producties (1-12);
- de mondelinge behandeling van 28 november 2024, waarbij [gedaagde] vrijwillig is
verschenen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de mondelinge behandeling van 28 november 2024, waarbij [gedaagde] vrijwillig is
verschenen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de (voorwaardelijke) reconventionele vordering met producties (1-16);
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitaantekeningen van [gedaagde] ;
- de aanhouding ten behoeve van partijen;
- de verzoeken van 2 december 2024 van partijen om vonnis te wijzen.
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitaantekeningen van [gedaagde] ;
- de aanhouding ten behoeve van partijen;
- de verzoeken van 2 december 2024 van partijen om vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak in conventie en in reconventie over?
2.1.
Partijen hebben in juli 2024 een koopovereenkomst ondertekend, waarbij in artikel 1 van de ‘koopovereenkomst woning’ de verkochte percelen zijn beschreven. Koper [eiseres] wil dat verkoper [gedaagde] al deze percelen levert, plus een in de transportakte nieuw genoemd perceel. Volgens [gedaagde] wenst [eiseres] meer percelen geleverd te krijgen dan is afgesproken en heeft hij de koopovereenkomst al op 18 oktober 2024 buitengerechtelijk ontbonden. Bij afwijzing van de conventionele vordering wenst [gedaagde] in reconventie betaling van de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst genoemde boete.
3.Hoe oordeelt de voorzieningenrechter in conventie en in reconventie?
3.1.
Beide partijen krijgen ongelijk. De door [eiseres] ingestelde vordering tot nakoming leent zich niet voor toewijzing in kort geding omdat onvoldoende duidelijk is wat partijen precies hebben afgesproken. Ook de door [gedaagde] ingestelde tegenwording wordt afgewezen omdat er niet van uit kan worden gegaan dat [eiseres] ten tijde van de ontbinding nog in verzuim was. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
De opmaat naar het geschil in conventie en in reconventie
3.2.
[gedaagde] heeft op de website www.funda.nl acht percelen te koop gezet waaronder de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 1] , groot 290 m2, sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 2] , groot 105 m2 en sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 3] , groot 20 m2. Deze percelen zullen hierna respectievelijk worden aangeduid als perceel [nummeraanduiding 1] , perceel [nummeraanduiding 2] en perceel [nummeraanduiding 3] . In de advertentie wordt gemeld dat het geheel nog kadastraal moet worden gesplitst en dat de eigenaar daar zorg voor zal dragen.
3.3.
Nadat [eiseres] de percelen met de verkopende makelaar bezocht heeft, sluiten partijen medio juli 2024 een koopovereenkomst met betrekking tot alle acht percelen. De verkoopprijs van de percelen bedraagt € 1.250.000,-- en de transportdatum is bepaald op 2 september 2024 of zoveel eerder of later partijen tezamen nader overeenkomen.
3.4.
In de koopovereenkomst wordt in artikel 1 gemeld dat onder meer de percelen [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] gedeeltelijk worden verkocht. Bij het perceel [nummeraanduiding 1] staat een dergelijke opmerking niet.
3.5.
Na de opsomming van de acht percelen staat in artikel 1 van de koopakte nog het volgende:
“Koper is ermee bekend dat de totale kadastrale oppervlakte nog moet worden ingemeten zoals de huidige situatie weer geeft.”
3.6.
Artikel 24 van de koopovereenkomst luidt:
“Door en voor rekening van de verkoper zal onderhavig perceel met water door het Kadaster opnieuw worden ingemeten zoals de huidige situatie weer geeft.”
3.7.
Op grond van artikel 5.1 en 5.2 van de koopovereenkomst dient [eiseres] op uiterlijk 27 augustus 2024 een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten ter grootte van € 125.000,--, zijnde 10% van de koopsom.
3.8.
Op 2 september 2024 wordt [eiseres] door de verkopende makelaar in gebreke gesteld omdat de waarborgsom niet is betaald of een bankgarantie is gesteld en het object niet op 2 september 2024 is afgenomen. Gesommeerd wordt om alsnog de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst binnen 8 dagen na 2 september 2024 na te komen, waarbij wordt vermeld dat [gedaagde] zich het recht voorbehoudt om te ontbinden of nakoming te verlangen.
3.9.
Partijen treden in overleg met elkaar en er wordt een nieuwe transportdatum afgesproken: 16 september 2024.
3.10.
In de door [eiseres] als productie 4 overgelegde (ontwerp) transportakte van 10 september 2024 zijn de percelen [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] niet opgenomen en is een nieuw perceel toegevoegd: het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 4] , ter grootte van 110m2 (hierna te noemen: [nummeraanduiding 4] ).
3.11.
Op 16 september 2024 zijn partijen bij de notaris aanwezig, maar wordt de transportakte niet getekend en vindt er dus geen levering van de percelen plaats.
3.12.
Nadat partijen nadien herhaaldelijk tevergeefs getracht hebben tot overeenstemming te komen over de te leveren percelen en de grootte daarvan, ontbindt [gedaagde] op 18 oktober 2024 de koopovereenkomst en maakt hij aanspraak op betaling van de overeengekomen boete van 10% en alle overige door [gedaagde] geleden en nog te lijden
schade.
In conventie: ontbinding koopovereenkomst?
3.13.
[eiseres] vordert in conventie integrale levering van alle percelen die genoemd zijn in de koopovereenkomst en van een perceel genoemd in de (ontwerp) transportakte. Een dergelijke vordering is in kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van [eiseres] zal volgen en van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitslag van de bodemprocedure afwacht. Volgens [gedaagde] dient de vordering van [eiseres] te worden afgewezen omdat de koopovereenkomst ontbonden is. Dit beoordeelt de voorzieningenrechter hierna.
3.14.
Het is juist dat [eiseres] ten tijde van de eerste transportdatum van 2 september 2024 geen bankgarantie had gesteld of de waarborgsom had gestort en dat, nadat het transport niet is doorgegaan, [gedaagde] [eiseres] dezelfde dag in gebreke heeft gesteld.
3.15.
Partijen hebben vervolgens een nieuwe afspraak gemaakt om de percelen te leveren. Op 16 september 2024 zijn ook beide partijen bij de notaris verschenen om de transportakte te ondertekenen. Ook was de koopsom gestort op de rekening van de notaris. Ter zitting is duidelijk naar voren gekomen dat toen niet is getekend omdat partijen op dat moment van mening verschilden over het aantal en de grootte van de te leveren percelen.
3.16.
De voorzieningenrechter ziet de na de ingebrekestelling van 2 september 2024 gemaakte afspraak van partijen om op 16 september 2024 de leveringsakte te ondertekenen en de (zonder enig voorbehoud gemaakte) aanwezigheid van [gedaagde] bij de notaris om te leveren voorshands als een aanvaarding van het aanbod van [eiseres] om alsnog na te komen. Dit betekent dat sprake is van zuivering van het eerdere verzuim van [eiseres] (op grond van art. 6:86 BW). Dat op 16 september 2024 de transportakte uiteindelijk niet is ondertekend en partijen daarna nog, zonder het gewenste resultaat, herhaaldelijk met elkaar in overleg zijn gegaan om over de levering van de percelen afspraken te maken, maakt dit niet anders. Dat het niet tot levering is gekomen kwam immers door het verschil van inzicht over de te leveren percelen en ging niet over de waarborgsom die niet tijdig gestort was of over het niet voldoen aan de eerdere leveringsdatum.
3.17.
Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is dan ook niet met voldoende mate van zekerheid te verwachten dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] op goede grond de koopovereenkomst op 18 oktober 2024 heeft ontbonden. Dat de vordering van [eiseres] zal afstuiten op de ontbinding van de koopovereenkomst, vindt de voorzieningenrechter dan ook niet aannemelijk.
In conventie: te veel onduidelijkheid over de te leveren percelen
3.18.
De vordering van [eiseres] tot levering van de percelen kan echter alsnog niet worden toegewezen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is er teveel onduidelijkheid over wat partijen hebben afgesproken. De voorzieningenrechter legt hierna uit waarom.
3.19.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor de uitleg en de inhoud van een overeenkomst niet alleen de tekst van belang is, maar het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.20.
Voor de percelen [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] geldt dat deze percelen op Funda te koop zijn aangeboden en in de koopovereenkomst worden genoemd, maar in de transportakte ontbreken. Volgens [gedaagde] wist [eiseres] dat deze percelen niet verkocht zouden worden en heeft hij op Funda en in de koopovereenkomst voldoende kenbaar gemaakt dat de kadastrale situatie nog zou wijzigen. Ook zou door de verkopende makelaar tijdens de bezichtiging aan [eiseres] zijn gemeld dat deze twee percelen er niet bij zouden horen. Dit wordt door [eiseres] betwist. Volgens [eiseres] mocht zij uitgaan van de perceelnummers die in de koopovereenkomst waren opgenomen.
3.21.
Uit de stukken blijkt dat door [eiseres] nog voor het sluiten van de koopovereenkomst vragen zijn gesteld over de kadasterkaart omdat zij daar niet op zag dat de eigenaren toegang tot het water hadden terwijl [eiseres] klaarblijkelijk wist dat zij dat wel wilden. De makelaar geeft daarop aan dat de kadasterkaart niet juist is omdat er nog opnieuw moet worden ingemeten. Vervolgens wordt in de koopovereenkomst in artikel 1 gemeld dat de percelen [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] gedeeltelijk worden verkocht en dat de totale kadastrale oppervlakte nog moet worden ingemeten. Of [eiseres] redelijkerwijs mocht vertrouwen – zoals zij zelf betoogt – op de lijst van percelen zoals was opgenomen in de koopovereenkomst en dat zij, zoals in dit kort geding dus ook wordt gevorderd, recht heeft op levering van de volledige percelen [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] kan de voorzieningenrechter nu niet beoordelen.
3.22.
Ook wat betreft perceel [nummeraanduiding 1] is nog veel onduidelijk. [eiseres] vordert volledige levering van perceel [nummeraanduiding 1] . Op de mondelinge behandeling is echter door [eiseres] gemeld dat partijen hebben afgesproken dat in ieder geval een deel van dit perceel niet geleverd zou worden. Het niet te leveren gedeelte is namelijk al in gebruik als parkeerplaats door de eigenaar van het naastgelegen perceel, ook zijnde [gedaagde] . Dat [eiseres] nu recht zou hebben op levering van het gehele perceel [nummeraanduiding 1] is vooralsnog niet gebleken. Ook is niet inzichtelijk op welk gedeelte van het perceel de afspraak betrekking heeft.
3.23.
Daarnaast vordert [eiseres] levering van het perceel [nummeraanduiding 4] , ter grootte van 110m2. Dit perceel is niet op Funda te koop aangeboden en is niet in de koopovereenkomst opgenomen. Perceel [nummeraanduiding 4] wordt voor het eerst vermeld in de ontwerp transportakte. Dat [eiseres] en [gedaagde] overeenstemming zouden hebben over de koop van perceel [nummeraanduiding 4] en [eiseres] op basis daarvan recht zou hebben op levering van dit perceel, is vooralsnog niet gebleken.
3.24.
Gelet op het vorenstaande (3.20. ev) geldt dat wat partijen zijn overeengekomen vooralsnog op essentiële punten onduidelijk is. Om te bepalen wat partijen nu precies zijn overeengekomen over de door [gedaagde] aan [eiseres] verkochte percelen is nader feitenonderzoek nodig en daar leent een kort geding zich niet voor. De vordering van [eiseres] tot levering van de percelen is dan ook niet toewijsbaar.
3.25.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.605,00
In reconventie: boete niet verschuldigd
3.26.
[gedaagde] heeft een tegenvordering ingesteld onder de voorwaarde dat de conventionele vordering wordt afgewezen. Omdat aan deze voorwaarde wordt voldaan, volgt nu de inhoudelijke behandeling van de reconventionele vordering.
3.27.
In r.o. 3.17. is overwogen dat vooralsnog niet is gebleken dat de koopovereenkomst is ontbonden. Als gevolg daarvan kan [gedaagde] in dit kort geding geen aanspraak maken op betaling van de gevorderde boete. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
3.28.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
553,50
(factor 0,5 × tarief € 1.107,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
731,50
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.605,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie
4.4.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 731,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2024.
4428