Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5716
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, het college
(gemachtigde: mr. N.J. van Polanen).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de aan hem verleende verhuurvergunning opkoopbescherming voor het adres [adres] in [plaats] .
Het college heeft aan eiser bij besluit van 20 juli 2023 een verhuurvergunning verleend voor een maximale periode van 12 maanden. Met het bestreden besluit van 11 oktober 2023 op het bezwaar van eiser is het college hierbij gebleven.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 4 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn echtgenote en de gemachtigde van het college.
Beoordeling door de rechtbank
Eiser is op 23 mei 2022 eigenaar geworden van de woning aan de [adres] in [plaats] . Hij heeft deze woning aangekocht met de bedoeling om daar zelf te gaan wonen. Tijdens de verbouwing van deze woning is een vriend van de familie (hierna: [A] ) ten val gekomen, waardoor hij niet langer in zijn eigen woning kon blijven wonen. Eiser heeft daarop besloten om vooralsnog niet zelf naar de woning aan de [adres] te verhuizen, maar deze tijdelijk te verhuren aan [A] . In september 2022 is [A] in de woning aan de [adres] gaan wonen.
Nadat de gemeente eiser had geïnformeerd dat hij voor de woning over een verhuurvergunning moest beschikken, heeft eiser op 16 juni 2023 een aanvraag gedaan voor zo’n vergunning. Het college heeft de verhuurvergunning verleend voor een periode van maximaal 12 maanden. Daar is eiser het niet mee eens. Hij wil een verhuurvergunning voor onbepaalde tijd, zodat [A] zijn laatste jaren daar in alle rust kan blijven wonen.
De rechtbank beoordeelt of het college heeft kunnen besluiten om eiser een verhuurvergunning te verlenen voor de duur van maximaal 12 maanden. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Is eiser vergunningplichtig?
Is eiser vergunningplichtig?
Eiser voert allereerst aan dat het college zich ten onrechte op het standpunt stelt dat hij over een verhuurvergunning opkoopbescherming moet beschikken. Tussen 18 maart 2022 en 1 juli 2022 gold de opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot € 440.000. Eiser heeft zijn woning aangekocht in mei 2022. De WOZ-waarde van de woning bedroeg toen € 453.000, waardepeildatum 1 januari 2022. Dit betekent volgens eiser dat de woning niet onder de opkoopbescherming valt.
Het college stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning op de datum waarop de akte van levering aan de nieuwe eigenaar is ingeschreven in de openbare registers van, op of onder de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming viel. [1] In het geval van eiser moet volgens het college uitgegaan worden van de WOZ-waarde van waardepeildatum 1 januari 2021. De WOZ-waarde van de woning bedroeg toen € 399.000, waarmee de woning wel onder de opkoopbescherming valt.
6. De rechtbank stelt voorop dat uit de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 volgt dat voor beschermde woonruimte een opkoopbescherming geldt. Tot 1 juli 2022 ging het om woonruimte waarvan de WOZ-waarde op de datum van inschrijving op of onder de prijsgrens van € 440.000 ligt. Onder WOZ-waarde wordt verstaan: de waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken, en geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving valt.
7. De rechtbank is van oordeel dat het college terecht is uitgegaan van de WOZ-waarde van waardepeildatum 1 januari 2021. Op de zitting heeft het college uitgelegd dat het in de definitie van WOZ-waarde gaat om de waarde geldend voor het belastingjaar waarin de datum van inschrijving geldt. Daarbij heeft het college toegelicht dat het voor de opkoopbescherming van belang is om de WOZ-waarde te gebruiken die bekend is op het moment dat de woning wordt aangeschaft. Dit stelt de koper in staat om bij de aanschaf van de woning rekening te houden met het feit of de opkoopbescherming van toepassing is of niet. Bovendien zou het onwerkbaar zijn als voor het vaststellen van de verplichting van een verhuurvergunning gewacht zou moeten worden tot de WOZ-waarde is vastgesteld die overeenkomt met de datum van inschrijving. Toen eiser de woning aankocht in mei 2022 was de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 – met peildatum 1 januari 2021 – bekend. Deze bedroeg € 399.000. Dit ligt onder de geldende prijsgrens tot 1 juli 2022 van € 440.000. De WOZ-waarde van € 453.000 waar eiser vanuit gaat, is pas in februari 2023 bekend geworden. De omstandigheid dat eiser op het moment dat hij de woning kocht niet de intentie had om de woning te gaan verhuren en dus niet bekend was met de regelgeving over opkoopbescherming maakt het niet anders. Dit is geen reden om de regels over opkoopbescherming niet te laten gelden voor eiser. Het college heeft zich dus terecht op het standpunt gesteld dat de woning van eiser onder de opkoopbescherming valt en dat eiser in beginsel over een verhuurvergunning moet beschikken.
Weegt het belang van de opkoopbescherming zwaarder dan het belang van eiser?
Weegt het belang van de opkoopbescherming zwaarder dan het belang van eiser?
8. Eiser voert aan dat zijn belang om de woning te kunnen verhuren zwaarder moet wegen dan het belang van het college bij de opkoopbescherming [2] . Hij had ten tijde van de aankoop van de woning niet de intentie om hem te verhuren, maar heeft dit enkel uit sociaal oogpunt gedaan. Het is niet de bedoeling om winst te genereren en eiser vraagt ook slechts € 800,- huur per maand aan [A] .
9. Hoewel de rechtbank niet twijfelt aan de intenties van eiser bij de verhuur van de woning aan [A] , is zij van oordeel dat het college voldoende recht heeft gedaan aan de situatie van eiser en [A] . In het voorjaar van 2023 heeft de gemeente eiser er op gewezen dat een verhuurvergunning nodig was. Vervolgens is op 20 juli 2023 de verhuurvergunning verleend voor 12 maanden. Daarmee is [A] voldoende tijd gegund om andere woonruimte te vinden. Niet gebleken is dat hij geen andere woonruimte heeft kunnen vinden. Verder heeft het college van belang mogen achten dat de situatie waarin eiser en [A] zich bevinden, niet uitzonderlijk is. Het college benoemt terecht dat het vaak voorkomt dat iemand uit de vrienden- of kenniskring van een woningeigenaar urgent op zoek is naar woonruimte. Het belang van de opkoopbescherming staat voorop en mag het college zwaarder laten wegen dan het belang van eiser en [A] . De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen recht heeft op een verhuurvergunning voor een langere duur dan de gegunde 12 maanden. Eiser krijgt het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J. Blok, rechter, in aanwezigheid van mr. M.L. Bressers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.