ECLI:NL:RBMNE:2024:6821

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11071470 \ UC EXPL 24-2856 LHJ/63796

Vonnis van 18 december 2024

in de zaak van

[eiseres] U.A.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. E. de Ruiter,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema.

1.De procedure

1.1.

De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:

- de dagvaarding van 10 april 2024 met producties 1 tot en met 17;
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 18 en 19.

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 25 oktober 2024. Namens [eiseres] was de heer [A] , assetmanager, aanwezig. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door haar moeder. Beide partijen zijn bijgestaan door de gemachtigde. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Na sluiting van de behandeling is de datum voor vonnis bepaald op 11 december 2024. Die datum is om organisatorische redenen verplaatst naar vandaag.

2.De samenvatting van het geschil

2.1.

[eiseres] , althans haar rechtsvoorganger, verhuurt sinds 1 juli 2019 appartementen (transformatiewoningen) in een voormalig kantoorgebouw (bouwjaar 1990) aan de [straat] te [plaats] . [gedaagde] huurt sindsdien één van de sociale huurappartementen in dat gebouw. Zij woont daar met haar dochtertje. De huurprijs bedroeg voor (het eerste deel van) het jaar 2023 € 724,16 per maand en is vanaf 1 juli 2023 verhoogd naar € 746,16 per maand.

2.2.

Het appartement van [gedaagde] bestaat uit twee vertrekken: een woonkamer met open keuken en een slaapkamer. Het appartement ligt op een hoek van het gebouw en heeft veel beglazing. Drie van de in totaal vier ramen zitten in het woonkamergedeelte met open keuken. Deze ramen kunnen niet open. Het vierde raam zit in het slaapkamergedeelte en opent in een geluiddempend gevelscherm dat om het raam is aangebracht. De zonligging van het appartement is maximaal. De zon schijnt van opkomst tot ondergang op de ramen. De verhuurder heeft voor verduisterende gordijnen gezorgd.

2.3.

[gedaagde] vindt dat het onleefbaar warm kan worden in haar woning, met name in de maanden juni tot oktober. Zij vindt het zeer bezwaarlijk dat de ramen niet open kunnen. [gedaagde] heeft haar klachten met een verzoekschrift van 26 juli 2023 aan de Huurcommissie voorgelegd. De zaak is geregistreerd onder nummer 2307504.

2.4.

Op 2 oktober 2023 heeft de Huurcommissie voorbereidend onderzoek laten doen. In het rapport van dat onderzoek staat dat het volgens [gedaagde] in de maanden juni tot oktober vaak warmer wordt dan 36 graden Celsius in de woonruimte en dat zij dan de woonruimte moet ontvluchten. De rapporteur heeft geconstateerd dat het op de dag van onderzoek met een buitentemperatuur van 20 graden Celsius binnen in de woning ook zeer warm was. Hij heeft verder gerapporteerd dat de woonkamer met keuken en de slaapkamer zijn gescheiden door een dubbele deur met een kozijn van 1800 mm en dat de verhuurder heeft aangegeven dat het appartement daarom in de zin van het Bouwbesluit (zoals dat luidde ten tijde van de transformatie) als één verblijfsgebied geldt, zodat één raam voldoende is. Zijn conclusie luidde dat de woonruimte van [gedaagde] geen ernstige gebreken heeft in de Categorie A, B en/of C. Volgens de rapporteur kon er daarom geen tijdelijke verlaging van de geldende huurprijs volgen.

2.5.

De Huurcommissie heeft de zaak mondeling behandeld op 2 februari 2024. [eiseres] heeft op die zitting verweer gevoerd. Met de beslissing, verzonden op 27 februari 2024, heeft de Huurcommissie [gedaagde] gelijk gegeven en beslist dat de woning op 1 maart 2023 weldegelijk een ernstig gebrek had: “
Er is geen aan- en afvoer mogelijkheid van lucht in de woonkamer. In de woonkamer lopen de temperaturen erg hoog op. Dit zijn gebreken in de categorie C (nummer 10).”. De Huurcommissie heeft de huurprijs van € 724,16 vanaf 1 maart 2023 tijdelijk verlaagd tot 40 %, derhalve tot € 289,66 per maand.

2.6.

Er is volgens de Huurcommissie sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien mogelijk niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel degelijk het woongenot ernstig schaden. In de beslissing staat verder dat het enige te openen raam – in de slaapkamer - te enen male onvoldoende is om op een warme zomerdag voor voldoende verse en koele lucht te zorgen: daartoe moeten minimaal twee ramen tegen elkaar kunnen worden opengezet of dit moet voldoende kunnen in combinatie met andere vormen van ventilatie (wat niet is gebleken). Daarbij heeft de Huurcommissie ook op de psychische belasting gewezen die ontstaat als op een zomerdag een op het zuiden gericht raam niet open kan, terwijl dat eerder ooit wel gewoon kon, en binnen de temperatuur stijgt: een mens heeft volgens de Huurcommissie behoefte aan, en daardoor ook recht, op frisse (buiten)lucht en direct zonlicht. Bovendien kan het recht op geluiddemping (van verkeer|) volgens de Huurcommissie niet zonder overleg omgezet worden in een verplichting te dulden dat een raam is dichtgezet om die reden, vanuit de logica dat een huurder die kiest voor een open raam vanzelf het recht verwerkt om een beroep te doen op bescherming tegen verkeersgeluid door tegelijk te verlangen dat het raam wordt dichtgezet.

2.7.

[eiseres] is het niet eens met de beslissing van de Huurcommissie. Zij heeft daartoe in deze procedure samengevat het volgende aangevoerd. De Huurcommissie gaat zonder bewijs mee met de stelling van [gedaagde] dat in de woning te vaak bepaalde (hoge) temperaturen bereikt worden. Het gaat om een appartement in een voormalig kantoorpand dichtbij de [.] en de [..] . Vanwege het risico van geluidsoverlast moesten de ramen in het pand dichtgeschroefd worden. Die eis gold op grond van de vergunning voor het verbouwen van het pand voor alle ramen, met uitzondering van één raam per appartement waarop een geluiddempend gevelscherm is aangebracht. Tijdens het vergunningverleningstraject heeft Omgevingsdienst regio Utrecht de impact hiervan op het binnenklimaat onderzocht en geoordeeld dat nadere koelingsmaatregelen niet nodig waren. Tot slot miskent de Huurcommissie dat [gedaagde] de temperatuur in de woning niet kan verlagen door gebruik te maken van een mobiele airconditioningsunit die de beheerder in bruikleen aanbiedt. Hiervan uitgaande vordert [eiseres] in deze procedure om de tijdelijke huurverlaging ongedaan te maken en te bepalen dat [gedaagde] de oorspronkelijke huurprijs verschuldigd is.

2.8.

Subsidiair stelt [eiseres] dat, in het geval de woning van [gedaagde] toch gebreken bevat, deze gebreken niet leiden tot een substantiële aantasting van het huurgenot dat [gedaagde] kon verwachten. [gedaagde] kan namelijk alleen in de warme maanden overlast ondervinden van de door haar in de woning gestelde warmte. In het meest nadelige geval heeft [gedaagde] in de woonkamer slechts 184 uur per jaar ‘gewogen temeperatuuroverschrijdingsuren’. Dit baseert [eiseres] op door [onderneming] verricht temperatuuroverschrijdingsonderzoek, dat op 18 maart 2024 in opdracht van [eiseres] is uitgevoerd.

2.9.

Meer subsidiair stelt [eiseres] zich op het standpunt dat de aantasting van het huurgenot niet zo ernstig is als [gedaagde] stelt. Het aantal dagen waarop [gedaagde] last kan hebben van hoge temperaturen is namelijk gering. Hierdoor is volgens [eiseres] een huurprijsvermindering van 60% onevenredig.

2.10.

[gedaagde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de beslissing van de Huurcommissie. Zij heeft subsidiair geconcludeerd tot huurprijsvermindering totdat het gebrek is verholpen en meer subsidiair totdat een redelijke oplossing is bereikt.

3.De beoordeling

3.1.

De verzoeken in conventie en in reconventie hangen zo nauw met elkaar samen, dat de kantonrechter ze gezamenlijk zal behandelen.

3.2.

[eiseres] heeft tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingesteld. Daardoor zijn partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Het is dan aan de kantonrechter om te beslissen over het geschil tussen partijen.

3.3.

De kantonrechter komt evenals de Huurcommissie tot het oordeel dat in de specifieke omstandigheden van dit geval kan worden geoordeeld dat sprake is van een ernstig gebrek en wijst de vordering van [eiseres] daarom af. Een huurprijsverlaging tot 60% oordeelt de kantonechter meer passend bij de aard van het gebrek dan een huurprijsverlaging tot 40%. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

Gebrek

3.4.

Op grond van artikel 7:204, tweede lid, van het BW is een gebrek een staat of eigenschap van een huurwoning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden huurwoning. Het gaat er hierbij om wat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van de zaak die gehuurd wordt (met de kenmerken die de woning op dat moment had).

3.5.

Een hoge binnentemperatuur in een woning kan, in combinatie met het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de (te hoge) temperatuur in het gehuurde – zeker voor de nachtelijke uren – kan worden afgekoeld, een gebrek opleveren. Voordat de kantonrechter de vraag kan beantwoorden of daarvan in dit geval sprake is, moet eerst beoordeeld worden of aangenomen kan worden dat in de woning van [gedaagde] gedurende de zomermaanden sprake is van een (te) hoge temperatuur.

In de woning van [gedaagde] loopt de temperatuur (te) hoog op

3.6.

Partijen hebben geen metingen laten doen van oververhitting in de woning. De kantonrechter kan hen zo’n onderzoek ook niet opdragen. Voor bestaande bouw, gebouwd voor 1 juli 2021, is er op dit moment namelijk geen duidelijke wettelijke methode om (het risico op) oververhitting aan te tonen. Naar de ontwikkeling van zo’n methode wordt nog onderzoek gedaan (zie: Nieuwbericht Huurcommissie van 21 augustus 2024, productie 18). De kantonrechter mist dus exacte gegevens. Maar ook zonder exacte gegevens kan in de specifieke omstandigheden van deze zaak wel tot een oordeel worden gekomen. De kantonrechter kan immers vaststellen dat de woning van [gedaagde] :

een appartement betreft dat is gelegen op de hoek van de derde of vierde etage (afhankelijk van hoe je telt) van een omgebouwde kantoortoren;
een groot glasoppervlak heeft;
met de open keuken op het westen en met de rest van de woonkamer op het oosten en zuiden ligt, waardoor de zon de hele dag op de grote beglazing schijnt;
drie ramen heeft die zijn dichtgeschroefd zodat ze niet meer open kunnen;
één raam heeft dat nog wel open kan, maar opent in een geluiddempend gevelscherm;
het mechanische luchtbehandelingssysteem geen topkoeling of andere koelfunctie meer heeft.

Het staat vast dat de rapporteur van de Huurcommissie op 2 oktober 2023 heeft waargenomen dat het zeer warm was in de woning. In zijn woorden:
“Ook op de dag van onderzoek met een buitentemperatuur van 20 °C was het binnen de woning zeer warm.”[gedaagde] en haar moeder hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het in de zomermaanden echt veel te warm wordt in de woning. Bovendien staat vast dat ook enkele andere huurders bij [eiseres] hebben geklaagd over de temperatuur in de transformatiewoningen. Met al deze feiten en omstandigheden heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat de temperatuur in haar woning gedurende de zomermaanden (te) hoog oploopt.

3.7.

[eiseres] heeft hier tegenin gebracht dat [onderneming] op haar verzoek onderzoek heeft gedaan aan de hand van statische gegevens en daarvan op 18 maart 2024 rapport heeft uitgebracht. Ook heeft [eiseres] voor haar andersluidende standpunt een beroep gedaan op het (positieve) advies van de Omgevingsdienst regio Utrecht van 20 februari 2019, dat tijdens het vergunningsverleningstraject is gegeven met betrekking tot de geluidsbelasting en de luchtkwaliteit. Deze stukken geven de kantonrechter echter geen aanleiding tot een ander oordeel te komen. Zo blijkt uit het rapport van [onderneming] dat het vaak voorkomt dat één of enkele appartementen in een appartementengebouw ongunstig zijn gelegen, waardoor die met passieve maatregelen (zonder actieve koeling) niet of nauwelijks naar niveau ‘goed’ (qua zonuren en temperatuur) zijn te brengen. Het rapport sluit niet uit dat de woning van [gedaagde] zo’n woning zou kunnen zijn. De Omgevingsdienst heeft zich gebaseerd op de GIW/ISSO 2007-norm. Die norm betreft geen dwingende regelgeving waaraan woningen moeten voldoen en is gebaseerd op een relatief verouderde publicatie, waarbij gerekend wordt met zomer(s) uit een bepaalde periode in de twintigste eeuw. Dat vindt de kantonrechter, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, met de huidige warme zomers niet meer representatief.

De woning van [gedaagde] bevat geen toereikende faciliteit om het gehuurde af te koelen

3.8.

De kantonrechter dient vervolgens te beoordelen of een toereikende faciliteit om te koelen in het gehuurde ontbreekt. Bij die beoordeling spelen alle omstandigheden van het geval een rol. De kantonrechter houdt in deze zaak rekening met de volgende omstandigheden:

toen er in het gebouw nog gewerkt werd en niet gewoond, konden de ramen wel open en was er mechanische luchtbehandeling die ook voor koeling zorgde (topkoeling);
de gerealiseerde woning van [gedaagde] heeft slechts één raam dat open kan, waardoor er geen ramen tegen elkaar opengezet kunnen worden;
de gerealiseerde woning van [gedaagde] heeft mechanische luchtbehandeling zonder koeling;
de gerealiseerde woning van [gedaagde] heeft verduisterende en daardoor zonwerende gordijnen;
de gemeente [gemeente] heeft in het vergunningsverleningstraject aanvankelijk de eis gesteld dat de gerealiseerde woningen (waaronder die van [gedaagde] ) een mechanische luchtbehandeling met koeling moesten hebben. Die eis is later door de gemeente losgelaten, omdat vanuit de aanvrager werd aangegeven dat de topkoeling al jaren niet meer functioneerde en dat het daarom niet reëel was om alsnog die eis te stellen. Daar heeft de gemeente mee ingestemd, onder verwijzing naar de (verouderde publicatie) GIW/ISSO 2007.

3.9.

De kantonrechter leidt uit de bovenstaande omstandigheden af dat een toereikende faciliteit in het gehuurde ontbreekt waarmee de temperatuur in het gehuurde (voldoende) kan worden afgekoeld. Zo bestaat, anders dan in het verleden, slechts de mogelijkheid om één raam te openen, waardoor er geen luchtstroom tot stand kan worden gebracht, en heeft de mechanische luchtbehandeling geen topkoelingsfunctie meer. Ook zijn er naast verduisterende gordijnen geen andere technische of andersoortige voorzieningen aanwezig waarmee hoge temperaturen bij zonnig weer - in ieder geval in de avond- en nachturen - tot een aanvaardbaar niveau kunnen worden teruggebracht. Het contrast met de koelingsvoorzieningen die in het verleden aanwezig waren is dus groot.

3.10.

Het voorgaande leidt ertoe dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:262 van het BW. Het gegeven dat [gedaagde] een woning met een maximale zonligging heeft geaccepteerd en dat zij daarom bij het aangaan van de huurovereenkomst kon verwachten dat haar woning warmer dan gemiddeld zou zijn, maakt dit niet anders. [gedaagde] had onder de gegeven omstandigheden namelijk mogen verwachten dat haar woning wel voldoende afgekoeld kon worden. Dat bij de bouw aan de door de gemeente gestelde regels is voldaan doet daar ook niet aan af, omdat de vraag of van een gebrek sprake is, moet worden beantwoord aan de hand van artikel 7:204, tweede lid, van het BW.

Het gebrek is nog niet hersteld en de uitzonderingen om herstel achterwege te laten gelden niet

3.11.

Nu de (te) hoge binnentemperaturen in de woning en een onvoldoende toereikende faciliteit voor het naar beneden brengen daarvan leiden tot het aannemen van een gebrek, is [eiseres] in beginsel verplicht om dit gebrek te verhelpen.^[1]Herstel van het gebrek hoeft daarentegen niet plaats te vinden indien (1) herstel onmogelijk is of (2) voor het herstel uitgaven zijn vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn. Van laatstgenoemde situaties is volgens de kantonrechter geen sprake. Zo is niet gebleken dat het onmogelijk is om in de woning van [gedaagde] maatregelen te treffen die ervoor zorgen dat de (te) hoge temperatuur naar beneden wordt gebracht. Ook is volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd gesteld dat herstel van het gebrek zodanige kosten met zich meebrengt, dat dit niet van [eiseres] gevergd kan worden. Dat [eiseres] bij de gemeente [gemeente] tijdens het vergunningsverleningstraject heeft aangegeven dat de mechanische luchtbehandeling al jaren niet meer koelde en dat het daarom niet reëel was om die eis te stellen, en de gemeente daarmee onder verwijzing naar GIW/ISSO 2007 heeft ingestemd, maakt namelijk niet dat het in redelijkheid ook niet van [eiseres] gevergd kon worden.

3.12.

Nu de uitzonderingen om herstel van het gebrek achterwege te laten niet gelden, is [eiseres] verplicht om het gebrek te verhelpen. [eiseres] heeft de vrijheid om te kiezen hoe hij dat doet. De kantonrechter hoeft die keuze niet te maken. De kantonrechter constateert dat [eiseres] eerder al aan [gedaagde] heeft aangeboden om een mobiele airconditioningunit tijdelijk (vier weken met mogelijkheid van verlenging) in bruikleen te nemen om de temperatuur in de woning te verlagen. [gedaagde] heeft dat aanbod ook aanvaard. De kantonrechter begrijpt dit aanbod van [eiseres] als een manier om het gebrek in de woning te verhelpen. Het verhelpen van het gebrek heeft naar het oordeel van de kantonrechter daarmee echter niet plaatsgevonden. Zo is niet komen vast te staan dat de mobiele airco voldoende krachtig is geweest om de temperatuur in de woning omlaag te brengen en is ook niet vast komen te staan dat de afvoerslang van de mobiele airconditioningunit via het (enige aanwezige) raam dat open kan (in het geluiddempend gevelscherm) zijn warmte goed kwijt kan. Bovendien heeft [gedaagde] aannemelijk gemaakt dat er in het slaapkamergedeelte bij het raam eigenlijk geen plaats is voor een mobiele airco omdat daar ook al bedden moeten staan. [eiseres] dient dus (aanvullende) (koelings)maatregelen te treffen die het gebrek verhelpen.

3.13.

Gelet op het voorgaande, wijst de kantonrechter de vorderingen van [eiseres] in conventie af. De vordering van [gedaagde] in reconventie om de huurprijs per 1 maart 2023 tijdelijk met een redelijk percentage te verlagen, totdat het gebrek is verholpen, wijst de kantonrechter toe. De kantonrechter vindt, gelet op de aard van het gebrek, een huurprijsvermindering van 40% redelijk. Deze huurprijsvermindering geldt vanaf 1 maart 2023, omdat [gedaagde] [eiseres] op 15 februari 2023 van het gebrek op de hoogte heeft gesteld, en totdat het gebrek door [eiseres] is verholpen.

3.14.

De kantonrechter wijst de overige vorderingen in reconventie af. Zo bestaat er geen rechtsgrond om de uitspraak van de huurcommissie te bekrachtigen. Op grond van artikel 7:262 van het BW is de uitspraak van de huurcommissie namelijk komen te vervallen. Hierdoor is bekrachtiging niet mogelijk. De vordering in reconventie om de huurprijs per 1 maart 2023 tijdelijk te verlagen tot partijen tot een redelijke oplossing zijn gekomen, zoals het plaatsen van deugdelijke airconditioning units per vertrek, beoordeelt de kantonrechter als te onbepaald.

proceskosten in conventie en reconventie en uitvoerbaarheid bij voorraad

Conventie

3.15.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

678,00

(2 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

813,00

Reconventie

3.16.

De proceskosten worden, vanwege de verwevenheid van de vordering met de beoordeling in conventie, in reconventie op nihil vastgesteld.

3.17.

De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de veroordelingen in het vonnis uitgevoerd moeten worden, ook als eventueel in hoger beroep wordt gegaan. Het belang van [gedaagde] om dit vonnis ten uitvoer te leggen weegt zwaarder dan het belang van [eiseres] bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel in te stellen rechtsmiddel is beslist.

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af,

4.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3.

verklaart deze kostenveroordeling in conventie uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

4.4.

verlaagt de huurprijs van de woning van [gedaagde] vanaf 1 maart 2023 tijdelijk met 40%, totdat het gebrek is verholpen,

4.5.

stelt de proceskosten in reconventie vast op nihil,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

4.7.

verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.