Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5727
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: C. Bakker).
Inleiding
In de beschikking van 25 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 393.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 september 2024. Verschenen zijn eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
5. Eiseres is eigenaar van een appartement, dat in 2017 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 87 m2. Bij de woning behoren een balkon en berging/schuur.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 362.759,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 393.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 5 januari 2021 voor € 372.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 juli 2022 voor € 455.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 juli 2022 voor € 451.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van
€ 393.000,- van de woning niet te hoog is vastgesteld. De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat zij in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen en wat betreft uitstraling en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de referentiewoningen komen tot uitdrukking in de KOUVL-factoren. Daarnaast ligt de prijs per m2 van de woning (€ 4.408,-) binnen de bandbreedte van de prijs per m2 van de referentiewoningen
(€ 4.250,- tot € 4.885,-).
10. Wat eiseres daartegen inbrengt, maakt dit oordeel niet anders.
Onderhoudstoestand, voorzieningenniveau en kwaliteit
11. Eiseres stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand en het mindere voorzieningenniveau van de woning in vergelijking met de referentiewoningen. Volgens eiseres heeft de woning ten onrechte dezelfde waardering (3) toegekend gekregen als de referentiewoningen. Eiseres heeft foto’s overgelegd ter onderbouwing van haar standpunt.
12. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er inderdaad sprake is van een verminderde onderhoudstoestand en mindere voorzieningen, maar dat dit voldoende is verdisconteerd in de prijs per m2 van de woning, welke beduidend lager is dan de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Bij referentiewoning [adres 2] is het verschil in prijs per m2 met de woning € 477,- per m2. Voor de referentiewoning [adres 5] is het verschil
€ 203,- per m2. Voor de referentiewoning [adres 3] geldt wel dat deze referentiewoning een lagere prijs per m2 heeft dan de woning van eiseres. Zoals de heffingsambtenaar echter heeft toegelicht is dit het gevolg van het grotere gebruiksoppervlakte van de referentiewoning ten opzichte van de woning. Om rekening te houden met de wet van het afnemend grensnut is een correctie van € 15,- per m2 toegepast. Al met al ligt de prijs per m2 van de woning van eiseres ruimschoots aan de onderkant van de bandbreedte van de prijs per m2 van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de verminderde onderhoudstoestand en mindere voorzieningen van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.
€ 203,- per m2. Voor de referentiewoning [adres 3] geldt wel dat deze referentiewoning een lagere prijs per m2 heeft dan de woning van eiseres. Zoals de heffingsambtenaar echter heeft toegelicht is dit het gevolg van het grotere gebruiksoppervlakte van de referentiewoning ten opzichte van de woning. Om rekening te houden met de wet van het afnemend grensnut is een correctie van € 15,- per m2 toegepast. Al met al ligt de prijs per m2 van de woning van eiseres ruimschoots aan de onderkant van de bandbreedte van de prijs per m2 van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de verminderde onderhoudstoestand en mindere voorzieningen van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.
13. Voor zover eiseres zich op het standpunt stelt dat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de betere kwaliteit van de [adres 2] , oordeelt de rechtbank dat uit de door eiseres overgelegde foto’s niet kan worden opgemaakt dat de keuken en badkamer van de referentiewoning als van bovengemiddelde kwaliteit gekwalificeerd moeten worden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar dan ook volgen in de waardering van de kwaliteit van de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Balkon en dakterras
14. Eiseres stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 2] een glazen balkonrand hebben en dat [adres 2] een dakterras heeft in plaats van een balkon, welke is voorzien van drainagestegels en kan worden gezien als penthouse.
14. De rechtbank oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de referentiewoning aan de [adres 2] niet kan worden aangemerkt als penthouse nu die referentiewoning niet de luxe uitstraling en grootte heeft die een penthouse kenmerkt. In reactie daarop heeft eiseres aangegeven dat deze beroepsgrond kan worden gelaten voor wat het is. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet verder bespreken. Ten aanzien van het punt van eiseres met betrekking tot het balkon en het dakterras oordeelt de rechtbank dat de onderdelen in de taxatiematrix een hulpmiddel zijn om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Uiteindelijk is de eindwaarde van de woning bepalend en niet de waarde van de aparte onderdelen van de woning. Daarnaast geldt ook voor deze beroepsgrond dat de heffingsambtenaar kan worden gevolgd in zijn standpunt dat er voldoende ruimte is in de waarde van de woning ten opzichte van de referentiewoningen om de eventuele mindere punten van de woning op te vangen. De beroepsgrond slaagt niet.
Parkeerplaats
16. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat de heffingsambtenaar het bedrag dat wordt gerekend voor de parkeerplaats onvoldoende heeft onderbouwd.
16. Deze beroepsgrond kan niet kan slagen. Zowel de woning als de referentiewoningen beschikken over parkeerplaatsen. Nu voor al die objecten eenzelfde bedrag voor de parkeerplaatsen is gerekend heeft dit per saldo geen invloed op de waardering van de woning.
Vergelijking met andere WOZ-waardes
18. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen een lagere WOZ-waarde onderbouwen. Hierbij wijst eiseres op de WOZ-waardes van de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen, zoals eiseres heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zoals ter zitting ook aan eiseres is uitgelegd bepaalt de Wet WOZ dat de waarde van de woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Procentuele verhoging van de WOZ-waarde
19. Eiseres stelt dat de WOZ-waarde van haar woning ten opzichte van het voorgaande jaar meer is gestegen dan de WOZ-waarde van de referentiewoning [adres 2] . Volgens eiseres vindt er door de heffingsambtenaar geen feitelijke onderbouwing plaats bij de vaststelling van de waarde.
19. De rechtbank oordeelt als volgt. Zoals hierboven al is toegelicht wordt de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van een systematische vergelijking met woningen waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft wel degelijk een feitelijke onderbouwing gegeven voor de waarde, door middel van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen in de taxatiematrix. Het standpunt van eiseres dat de WOZ-waarde van haar woning onjuist is omdat die meer is gestegen dan de WOZ-waarde van de referentiewoning aan de [adres 2] treft dan ook geen doel. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is er geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 december 2024.
mr. E.Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.