ECLI:NL:RBMNE:2024:6525

• Datum uitspraak: 25 oktober 2024
• Publicatiedatum: 29 november 2024
• Zaaknummer: UTR 23/6297
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.M. van der Linde
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak ongegrond verklaard

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 25 oktober 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. De eiser, vertegenwoordigd door J.F.J.M. van Abbe, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 763.000,- voor het belastingjaar 2023, zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap. De eiser stelde dat de waarde te hoog was en bepleitte een waarde van € 608.000,-. De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 15 oktober 2024, waar zowel de gemachtigde van de eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren.

De rechtbank overwoog dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank concludeerde dat de referentiewoningen die in de taxatiematrix waren opgenomen, goed bruikbaar waren voor de waardebepaling. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van de eiser, en dat de waarde in het economisch verkeer correct was vastgesteld. De rechtbank verwierp de argumenten van de eiser over de slechte staat van onderhoud, isolatie en ligging van de woning, omdat de eiser deze niet voldoende had onderbouwd.

Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, waardoor de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar in stand bleef. De eiser kreeg geen gelijk en er werd geen griffierecht of proceskostenvergoeding toegekend. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/6297

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: D. Koopmans).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 763.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
14 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 15 oktober 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1900 gebouwde vrijstaande woning met een hobbyruimte van
50 m², een aangebouwde berging/schuur van 10 m², een aanbouw van de woonruimte van 49 m², een dakkapel van 1 m², twee overkappingen van 12 en 24 m² en een vrijstaande schuur/berging van 12 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 82 m2 en is gelegen op een perceel van 398 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 608.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 763.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [woonplaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 4 augustus 2021 voor € 760.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 18 januari 2021 voor € 575.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 15 februari 2021 voor € 665.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde wijk in de gemeente [woonplaats] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Schending artikel 40 Wet WOZ

9. Eiser voert aan dat hij op basis van artikel 40 Wet WOZ de KOUDVL-factoren heeft opgevraagd van de woning en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft deze niet verstrekt met betrekking tot de ligging, kwaliteit en doelmatigheid van de woning en de referentiewoningen. Daardoor is eiser niet in de gelegenheid geweest om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde te controleren. De waarde is door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.

9.1

De heffingsambtenaar voert aan dat er geen verplichting bestaat om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDVL-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctie percentages te hanteren. Er is sprake van vrije bewijsleer. Op het taxatieverslag worden de onderhoudstoestand (daar valt ook de kwaliteit onder) en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen vermeld. De uitstraling blijkt onder meer uit de foto’s en is zoveel mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt ook voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar beschikte ten tijde van de beschikking niet over meer gegevens dan zijn verstrekt. De heffingsambtenaar verwijst ook naar de email van 4 oktober 2023, waarin precies deze vragen van eiser beantwoord worden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Onvoldoende rekening gehouden met slechte staat buitenschilderwerk en uitblijven renovaties

10. Eiser voert aan dat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van het buitenschilderwerk. Dit zorgt voor een lagere WOZ-waarde omdat dit volgens eiser duidt op verwaarlozing en mogelijk achterstallig onderhoud. Het geeft een onverzorgde indruk en kan leiden tot schade aan onderliggende oppervlakken. Bij de referentiewoningen is hiervan geen sprake. Doordat hier onvoldoende rekening mee gehouden is, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Ook is de woning al in geen jaren gerenoveerd.

10.1

De heffingsambtenaar voert aan dat de staat van onderhoud op “3” is gekwalificeerd (niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk).

10.2

De rechtbank overweegt hierover dat eiser weliswaar stelt dat er sprake is van een slechte staat van het buitenschilderwerk en dat dit een waardedrukkend effect heeft, maar het lag op de weg van eiser om te onderbouwen dat de slechte staat van het buitenschilderwerk nog slechter is dan “niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk”, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s of andere objectieve gegevens. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.

De slechte isolatie en energielabel G van de woning

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie van de woning. Volgens eiser hebben slecht geïsoleerde woningen een lagere waarde, omdat deze minder energie-efficiënt zijn. Potentiële kopers moeten extra kosten maken, wat de aantrekkelijkheid van de woning vermindert, dit leidt tot een lagere waarde. De woning heeft energielabel “G”. De energiekosten blijven hoog.

11.1

De heffingsambtenaar voert aan dat de stelling van eiser dat de woning slecht is geïsoleerd en energielabel G heeft niet nader en met objectieve gegevens wordt onderbouwd. Uit het door hem in bezwaar overgelegde taxatierapport blijkt dat het energielabel niet bekend is, en dat is vaker het geval. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Daarbij komt nog dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft gebruikt uit eenzelfde bouwperiode, waardoor slechte isolatie en een laag energielabel verdisconteerd zijn in de prijs. De beroepsgrond slaagt niet.

Onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Achter de woning ligt een kerk. Dit kan volgens eiser zorgen voor een lagere waarde omdat er minder privacy is en het uitzicht wordt beperkt.

12.1

De heffingsambtenaar voert aan dat uit de bijgevoegde luchtfoto blijkt dat er geen vermindering van de privacy is omdat vanuit het kerk geen zicht is op de woning van eiser. Aangezien de woning een kleine ingesloten tuin heeft is er juist veel privacy. Daarnaast kan eiser er langs kijken en ligt de kerk op ongeveer 100 meter van de woning. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Referentiewoningen [adres 4] en [adres 3]

13. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 4] en [adres 3] een lagere waarde onderbouwen, op basis van de prijs per eenheid.

13.1

De heffingsambtenaar is het hier niet mee eens en verwijst naar de matrix. Nu eiser zijn stelling niet nader heeft onderbouwd kan de rechtbank de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dat betekend dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De uitspraak op bezwaar blijft in stand en eiser krijgt geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.