ECLI:NL:RBMNE:2024:6521

• Datum uitspraak: 25 oktober 2024
• Publicatiedatum: 29 november 2024
• Zaaknummer: UTR 23/3834
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.M. van der Linde
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak ongegrond verklaard

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 25 oktober 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. De eiser, vertegenwoordigd door J.F.J.M. van Abbe, had bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap, die de WOZ-waarde van de woning had vastgesteld op € 456.000,- per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar had deze waarde gehandhaafd na het bezwaar van de eiser. De eiser stelde in beroep een lagere waarde van maximaal € 431.000,- voor.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 15 oktober 2024, waar zowel de gemachtigde van de eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog was. Dit werd onderbouwd met een taxatiematrix waarin de woning werd vergeleken met vijf referentiewoningen in de omgeving. De rechtbank concludeerde dat de referentiewoningen goed bruikbaar waren en dat de heffingsambtenaar adequaat rekening had gehouden met de verschillen tussen de woningen.

De rechtbank verwierp de argumenten van de eiser, waaronder de stelling dat er onvoldoende rekening was gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De rechtbank oordeelde dat de eiser niet had aangetoond dat de voorzieningen een significante invloed op de waarde hadden. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, waardoor de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar in stand bleef. De eiser kreeg geen gelijk en er werd geen griffierecht of proceskostenvergoeding toegekend.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/3834

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: D. Koopmans).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 30 april 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [gemeente] , (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 456.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
26 april 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 15 oktober 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een berging van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 83 m2 en is gelegen op een perceel van 71 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van maximaal € 431.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 456.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [gemeente] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 17 februari 2021 voor € 445.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 25 november 2022 voor € 412.500,-;

- [adres 4] , verkocht op 6 januari 2023 voor € 440.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 20 juli 2021 voor € 475.454,-;

- [adres 6] , verkocht op 17 september 2021 voor € 586.500,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [gemeente] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgrond

9. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat de grond over het recht van overpad is ingetrokken. De rechtbank zal dit dan ook verder niet bespreken.

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning

10. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De voorzieningen moeten gemoderniseerd worden.

10.1

De heffingsambtenaar voert aan dat eiser deze stelling niet onderbouwt. Daarom is het niveau van de voorzieningen niet aangepast naar “minder dan normaal”. Daarnaast is er in de matrix nog voldoende ruimte om rekening te houden met een “minder dan normaal” voorzieningenniveau, gelet op de waarde per m² van de woning van € 3.875,-.

10.2

De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Het is naar het oordeel van de rechtbank aan eiser om bij de rechtbank twijfel te zaaien over het standpunt van de heffingsambtenaar. Eiser is hier niet in geslaagd. Eiser heeft zijn standpunt niet onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s of andere objectieve gegevens. Daarnaast leidt het aanwezig zijn van gedateerde voorzieningen er in de huidige huizenmarkt niet toe dat een woning minder snel verkocht wordt. Dat betekent dat het voorzieningenniveau geen grote invloed op de waarde heeft. De beroepsgrond slaagt niet.

Referentiewoning [adres 3]

11. Eiser wijst op de verkoop van [adres 3] . Deze referentiewoning is volgens eiser goed vergelijkbaar met de woning. Volgens eiser onderbouwt deze referentiewoning een lagere waarde.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat er volgens hem voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. [adres 3] is opgenomen in de matrix en heeft een iets lagere waarde per m². De waarde van de woning wordt echter niet bepaald op basis van één verkoopcijfer aan de onderkant van de markt. De overige referenties geven volgens de heffingsambtenaar een betere afspiegeling van het marktniveau.

11.2

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de hand van meerdere referentiewoningen de waarde van de woning vast moet stellen. Dit volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In het geval van eiser heeft de heffingsambtenaar vijf referentiewoningen gebruikt. De heffingsambtenaar mag in beginsel niet enkel één referentiewoning gebruiken om de waarde van de woning vast te stellen en te onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven voldoende gemotiveerd dat alle referentiewoningen bruikbaar zijn. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Daarnaast voert eiser aan dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar zeer summier terug komt op de door eiser aangedragen referentiewoning [adres 3] . Volgens eiser had de heffingsambtenaar beter moeten motiveren waarom [adres 3] niet als referentie kan dienen en zorgt dit voor een schending van het motiveringsbeginsel zoals verankerd in artikel 3:47 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

12.1

De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar staat dat de door eiser genoemde referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning. Dat wordt bevestigd doordat [adres 3] in beroep als referentiewoning is gebruikt. De rechtbank kan eiser dan ook niet volgen in zijn stelling dat de heffingsambtenaar beter had moeten motiveren waarom [adres 3] niet als referentiewoning kan dienen. De beroepsgrond slaagt niet.

Referentiewoning [adres 2]

13. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] veel luxer is dan de woning en daardoor meer waarde vertegenwoordigt. Indien men de objectkenmerken verdisconteerd, onderbouwt dit object volgens eiser juist een lagere waarde.

13.1

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat zij uitgaan van de marktprijzen. Voor referentiewoning [adres 2] is veel meer betaald. Deze referentiewoning heeft dus een hogere waarde. Het is naar het oordeel van de rechtbank aan eiser om bij de rechtbank twijfel te zaaien over het standpunt van de heffingsambtenaar. Eiser is hier niet in geslaagd. Eiser heeft zijn standpunt niet onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s of andere objectieve gegevens. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de staat van onderhoud van [adres 2] op “goed” gewaardeerd en de voorzieningen op “luxe”. De heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en referentiewoning [adres 2] . De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dat betekend dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De uitspraak op bezwaar blijft in stand en eiser krijgt geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.