Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11344497 \ UV EXPL 24-219
Vonnis in kort geding van 25 november 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING VEENVESTERS,
gevestigd in Veenendaal,
eisende partij,
hierna: Veenvesters,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
tegen
[gedaagde],
woonachtig in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.J.R. Roethof.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de mondelinge behandeling van 11 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de conclusie van antwoord;
- de mondelinge behandeling van 11 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De kern van de zaak
2.1.
Nadat drugs en drugaccessoires zijn aangetroffen in de woning van [gedaagde] heeft de burgermeester de woning voor drie maanden gesloten. Veenvesters heeft daarop de huurovereenkomst met [gedaagde] zonder tussenkomst van de rechter beëindigd en vordert nu ontruiming van de woning en betaling van een contractuele boete. [gedaagde] vindt dat hij in de woning mag blijven omdat vanuit de woning geen drugs werden verkocht. Ook zou de behandeling van zijn PTSS in gevaar komen en raakt hij dakloos als hij de woning uit moet. De kantonrechter wijst de vorderingen van Veenvesters toe. Dit betekent dat [gedaagde] de woning uit moet.
3.De achtergrond van de zaak
3.1.
[gedaagde] huurt sinds mei 2023 een sociale huurwoning van Veenvesters ( [adres] in [woonplaats] ). In juli 2024 is [gedaagde] door de politie aangehouden in zijn auto. Vanwege de drugs die toen in zijn auto werden gevonden, heeft de politie diezelfde dag ook zijn woning doorzocht. In de woning werd door de politie het volgende aangetroffen:
- Twee zakken gevuld met wiet (in totaal 2.426,30 gram);
- Honderden nieuwe ongebruikte strijkzakken;
- Tientallen gebruikte strijkzakken waarin resten van drugs zaten;
- € 6.300,- aan contant geld;
- Eén grote professionele weegschaal.
3.2.
De politie heeft daarnaast opgemerkt dat de woning werd gebruikt als drugsopslag. De woning was namelijk minimaal ingericht en werd niet bewoond.
3.3.
In augustus 2024 heeft de burgermeester de woning voor drie maanden gesloten vanwege de bevindingen van de politie in juli 2024. [1] Kort daarop heeft Veenvesters de huurovereenkomst met [gedaagde] per brief buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] de kans gegeven om de woning vrijwillig te verlaten. [2] [gedaagde] heeft de woning niet verlaten.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang bij de ontruiming
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat Veenvesters een voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorlopige voorzienig met betrekking tot de ontruiming. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de bedoeling van artikel 7:231 lid 2 BW is de verhuurder de optie te geven zo snel als mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden en niet eerst een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst hoeft te starten. Veenvesters is in zoverre ontvankelijk in haar vordering.
De gevorderde ontruiming wordt toegewezen
4.2.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt (Veenvesters) hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van Veenvesters bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, hoeft de rechter in die procedure deze uitspraak niet te volgen.
4.3.
In artikel 7:231 lid 2 BW staat dat Veenvesters een huurovereenkomst zonder tussenkomst van een rechter kan ontbinden als door gedragingen in de woning in strijd is gehandeld met de Opiumwet en de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De burgermeester is op grond van die bepaling bevoegd een woning te sluiten als in of bij die woning drugs worden verkocht, afgeleverd of verstrekt of om die reden daar aanwezig zijn.
4.4.
Deze bevoegdheid van Veenvesters grijpt diep in op de woonrechten van [gedaagde] en vormt een uitzondering op de regel dat alleen via de rechter de huurovereenkomst kan worden beëindigd vanwege een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst van de kant van [gedaagde] . Een veroordeling tot ontruiming van een woning via de weg van een voorlopige voorziening heeft vaak een definitief karakter en daarmee vergaande gevolgen voor de huurder. Daarom moet terughoudend worden omgegaan met zo’n besluit. Een ontruimingsvordering zoals deze, is in kort geding daarom alleen toewijsbaar als zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden.
4.5.
Het staat vast dat de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet op 8 augustus 2024 voor drie maanden is gesloten door de burgermeester. Dit feit rechtvaardigt de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Veenvesters. [3] Veenvesters hoeft hiervoor niet aan te tonen dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] .
4.6.
Dat Veenvesters in principe terecht haar bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft gebruikt, neemt niet weg dat de proportionaliteit van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning moet worden getoetst door de kantonrechter. Een ontbinding en ontruiming grijpen namelijk in op het recht op respect voor de woning van een bewoner. [4] Bij die toetsing wordt bekeken of het beroep van Veenvesters op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hierbij moeten alle relevante omstandigheden in aanmerking worden genomen en moet een belangenafweging worden gemaakt.
4.7.
De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Vast staat dat de hoeveelheid drugs die in de woning van [gedaagde] is aangetroffen veel meer is dan een gebruikershoeveelheid. Daar komt bij dat in de woning ook nieuwe en gebruikte strijkzakken, een stijltang om de strijkzakken mee dicht te maken, een groot bedrag contant geld en een professionele weegschaal zijn gevonden. Dit alles bij elkaar levert een aanwijzing op dat in de woning wiet werd verpakt voor verkoop. Dat volgens [gedaagde] geen verkoop vanuit de woning heeft plaatsgevonden en er daarom geen aanloop van klanten en/of slechte uitstraling was naar de buurt, weegt hier niet tegen op omdat Veenvesters een ‘zero tolerance beleid’ beleid voert ten aanzien van drugsgerelateerde feiten. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat de behandeling van zijn PTSS in gevaar komt als hij de woning uit moet. Dit verweer slaagt ook niet. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij PTSS heeft, ondanks dat hij hiervoor al twee jaar in behandeling zou zijn bij een psycholoog en psychiater. In de brief van het Zorg- en Veiligheidshuis die [gedaagde] heeft overgelegd, staat alleen dat [gedaagde] een persoonsgerichte aanpak krijgt en hij in het kader van de AVG wordt geïnformeerd over de uitwisseling van zijn persoonsgegevens. Wat betreft de dreigende dakloosheid en het lastig kunnen vinden van een nieuwe woning overweegt de kantonrechter dat dit geen bijzondere omstandigheden zijn die maken dat [gedaagde] in de woning mag blijven wonen. Deze omstandigheden gelden in (bijna) alle zaken waarbij iemand een sociale huurwoning moet verlaten.
4.8.
Het voorgaande brengt mee dat het zeer aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden door Veenvesters. Hiernaast moet worden beoordeeld of de daarop gebaseerde vordering tot ontruiming na afweging van de belangen van beide partijen kan worden toegewezen. Tegenover het belang van Veenvesters om de wijk leefbaar en veilig te houden en het hanteren van een ‘zero tolerance beleid’ ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten, staat dat [gedaagde] gebaat is bij behoud van de woning en lastig aan een andere huurwoning kan komen. Gelet op wat in 4.7 is besproken valt niet in te zien waarom het belang van [gedaagde] voorgaat op het belang van Veenvesters. Zij moet namelijk ook letten op de belangen van haar andere huurders. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen.
4.9.
Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. Veenvesters heeft hiervoor een termijn van veertien dagen gevorderd. Deze termijn zal worden toegewezen.
De boete van € 2.500,- wordt afgewezen
4.10.
Veenvesters vordert ook € 2.500,- aan contractuele boete van [gedaagde] op grond van artikel 6.9 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. In dit artikel staat dat [gedaagde] in de woning geen wiet mag kweken, drogen of knippen, of andere activiteiten mag verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Als [gedaagde] dit verbod overtreedt, dan is hij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- aan Veenvesters.
4.11.
Dit is een geldvordering. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal onder andere moeten onderzoeken of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Omdat Veenvesters niet (voldoende) heeft gesteld waarom zij een spoedeisend belang heeft bij deze vordering, zal deze worden afgewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.12.
Veenvesters heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Veenvesters het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Veenvesters om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn onder meer genoemd onder 4.6 tot en met 4.8. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van Veenvesters zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten
4.13.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Veenvesters worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
943,97
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] ( [postcode] ) in [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Veenvesters zijn, en de sleutels af te geven aan Veenvesters,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 943,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Nicholson en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2024.
61312