Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/672
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 januari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: F.J.M. van Abbe),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 520.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 22 november 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 21 november 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiser was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Het geschil
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1910 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande berging, een overkapping en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 151 m² en een perceelsoppervlakte van 920 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 475.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 520.000,-.
Het beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, namelijk:
- [adres 2] in [woonplaats] , verkocht op 3 juli 2020 voor € 505.000,-;
- [adres 3] in [plaats 1] , verkocht op 22 juli 2020 voor € 415.000,-;
- [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 4 januari 2021 voor € 550.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Ingetrokken beroepsgronden
6. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de in bezwaar gebruikte referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.
8. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. De woning heeft geen spouwmuren. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 4] buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat dit object wat betreft de bouwwijze door de aanwezigheid van spouwmuren te veel afwijkt van eisers woning. Daarbij betrekt de rechtbank dat de heffingsambtenaar niet heeft betwist dat bij deze referentiewoning sprake is van spouwmuren.
9. De overige twee referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar met de woning. De gemiddelde waarde per m² van deze twee referentiewoningen (€ 1.988,- en € 1.687,-) leidt ertoe dat de waarde van de woning uitkomt op € 511.275,- en daarmee onder de beschikte waarde blijft. Op basis van de verkoopcijfers van die referentiewoningen is de rechtbank daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van € 520.000,- niet te hoog is.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 475.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser baseert de lagere waarde van de woning op de verkopen van de woningen aan de [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] . Over de woning [adres 8] is onduidelijk gebleven of deze woning op de openbare markt rond de waardepeildatum is verkocht. Bij de twee andere woningen is onduidelijk op welke datum de woningen zijn verkocht. Verder is geen inzicht gegeven in de onderlinge verschillen (de koudv-l factoren) en welke correctie moet worden toegepast naar de waardepeildatum. Eiser heeft zijn voorgestane waarde niet verder onderbouwd. Eiser is er daarom ook niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
Waardebepaling door de rechtbank
11. De conclusie is dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast te stellen op € 500.000,-.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
12. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [1] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [2]
13. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.185,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 310,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 875,-). De rechtbank hanteert daarbij een wegingsfactor van 0,5 (licht gewicht), omdat de waardering van woningen op grond van de Wet WOZ tot de categorie ‘licht’ behoort. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb. Dat WOZ-zaken van minder gewicht zijn, komt ook tot uitdrukking in de bestaande zittingsplanning van de rechtbank, waarbij op een reguliere zitting van een halve dag 7 zaken worden behandeld, tegenover drie reguliere bestuursrechtelijke zaken. [3]
14. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van de woning naar € 500.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.185,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 januari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.