Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5060
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente 1] , verweerder
(gemachtigde: T. Houkes).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 839.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser als eigenaar van de woning ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente 1] voor het belastingjaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiser heeft een nader stuk ingediend. De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 december 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met taxateur [taxateur] . Eiser heeft zich afgemeld voor de zitting.
Beoordeling van de zaak
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1911. De woning ligt op een perceel van 725 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Volgens eiser is de WOZ-waarde € 100.000,- te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de waarde die eiser bepleit.
4. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar voor of na) de waardepeildatum is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde mee te bepalen. Dan wordt de vergelijkingsmethode gehanteerd. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd dat op 16 november 2023 is opgesteld. Daarin vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [plaats] gelegen vrijstaande woningen, waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn (de referentiewoningen):
- [adres 2] , verkocht op 26 februari 2021 voor € 840.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 april 2020 voor € 995.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 15 februari 2021, voor € 1.000.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen bruikbaar zijn, omdat het ook in [plaats] gelegen vrijstaande woningen zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en onder meer wat uitstraling, bouwjaar en grootte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn zichtbaar gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum. Van de gecorrigeerde verkoopcijfers is vervolgens de waarde van kavel, die met grondstaffels is bepaald, en de waardes van de aanwezig objectonderdelen, zoals de berging, afgehaald. De waarde die overblijft is de waarde van het hoofdgebouw van de referentiewoning. De waarde van de kavel, de objectonderdelen en het hoofdgebouw van eisers woning heeft de heffingsambtenaar ook weergegeven in de taxatiematrix. Ook heeft de heffingsambtenaar de woning en referentiewoningen beoordeeld op kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen en de verschillen in de taxatiematrix weergegeven. Uit het taxatierapport volgt dat de kwaliteit en onderhoud van de referentiewoningen als hoogwaardiger zijn beoordeeld en voor [adres 4] geldt dat ook voor de voorzieningen. De rechtbank vindt aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar hanteert namelijk een ruim lagere prijs per m2 voor het hoofdgebouw van eisers woning (€ 1.500) dan voor de referentiewoningen (respectievelijk € 2.351, € 1.868 en € 3.288).
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.1.
Eiser wijst erop dat zijn bezwaar tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 gegrond is verklaard, omdat de oppervlakte van de woning niet juist was bij de taxatie. De foutieve oppervlakte is bij de onderhavige aanslag voor het belastingjaar 2022 nog gebaseerd op de foutieve oppervlakte en daarom is de WOZ-waarde € 100.000,- te hoog vastgesteld.
7.2.
De rechtbank ziet dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voor het belastingjaar 2023 uitlegt dat de oppervlakte is aangepast naar 113 m². Dat betreft de woning van 90 m², de twee dakkappelen van 2 m² en 4 m² en de aanbouw woonruimte van 17 m². De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de gemeente [gemeente 2] vanaf het belastingjaar 2023 zelf de bezwaarschriften behandeld en daarbij op een andere manier de oppervlakte registreert, namelijk door de aanbouw van de woning niet bij het woongedeelte op te tellen, maar apart. Voor 2022 werd de aanbouw wel bij het woongedeelte opgeteld. Hij geeft aan dat hij de oppervlakte op dezelfde manier in de taxatiematrix heeft weergegeven en de woning zelf ook heeft nagemeten. Dat kan de rechtbank volgen. In de taxatiematrix gaat de heffingsambtenaar er net als voor het belastingjaar 2023 van uit dat de woning 90 m² is, de twee dakkappelen 2 m² en 4 m² en de aanbouw 17 m². Omdat de heffingsambtenaar uitgaat van de juiste oppervlaktemaat van de woning van eiser, is er geen aanleiding voor het oordeel dat de onderbouwing niet klopt. De beroepsgrond kan daarom niet slagen. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting heeft verklaard dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 niet is verlaagd met € 100.000,- vanwege de oppervlaktewijziging, maar omdat de woning van eiser toen niet met de juiste referentiewoningen was vergeleken.
7.3.
Eiser wijst er verder op hij in bezwaar heeft aangegeven dat de heffingsambtenaar met de referentiewoningen die op het taxatieverslag staan onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. In bezwaar worden in reactie daarop drie geheel andere referentiewoningen gehanteerd. Volgens eiser impliceert de heffingsambtenaar daarmee dat de eerdere drie objecten niet deugden. Volgens eiser betekent dat dat zijn bezwaar gehonoreerd had moeten worden omdat eerder verkeerde vergelijkingsobjecten zijn genoemd.
7.4.
Dat de heffingsambtenaar de eerder gebruikte referentiewoningen niet meer geschikt vond, leest de rechtbank niet terug in de uitspraak op bezwaar. Daarin staat juist vermeld dat de oorspronkelijk gehanteerde vergelijkingspanden voldoende vergelijkbaar zijn en dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in waardebepalende objectkenmerken. De bezwaarfase is bovendien een heroverwegingsfase. Dit betekent dat de heffingsambtenaar opnieuw mag kijken of er andere of extra argumenten zijn waarom de waarde niet te hoog is vastgesteld. In WOZ-zaken staat het de heffingsambtenaar ook vrij om in bezwaar en ook in beroep andere referentiewoningen aan te dragen. De heffingsambtenaar mag ook in beroep andere referentiewoningen gebruiken als hij vindt dat er betere referentiewoningen zijn, dan die eerder zijn gebruikt. De werkwijze van de heffingsambtenaar is dus ook toegestaan. De beroepsgrond slaagt niet.
7.5.
Volgens eiser is de waarde van zijn woning dit jaar 23,20% hoger geschat dan het jaar daarvoor, terwijl de gemiddelde waardestijging van woningen in [plaats] in dat jaar 9% was. Dit verschil is volgens eiser extreem groot en ondersteunt dat zijn woning met de verkeerde woningen is vergeleken.
7.6.
Deze beroepsgrond kan ook niet slagen, omdat op basis van de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Daarom is ook de algemene stijging van woningwaardes binnen de gemeente niet van belang. Een gemiddelde waardestijging van alle woningen in de hele gemeente zegt ook niet per se iets over de gemiddelde waardestijging van het type van eisers woning (vrijstaand). De heffingsambtenaar maakt volgens de rechtbank de waarde aannemelijk met de verkoopcijfers van de drie referentiewoningen.
Conclusie en gevolgen
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag niet worden verlaagd. Omdat het beroep ongegrond is, ziet de rechtbank geen aanleiding het griffierecht door de heffingsambtenaar te laten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2024.
de rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.