Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 10984953 \ MC EXPL 24-1733
Vonnis van 23 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING DE ALLIANTIE,handelend onder de naam
DE ALLIANTIE VESTIGING REGIO GOOI EN VECHTSTREEK,
DE ALLIANTIE VESTIGING REGIO GOOI EN VECHTSTREEK,
gevestigd te Hilversum,
eisende partij,
hierna te noemen: de Alliantie,
gemachtigde: L. Kapitein (van Hanemaayer De Boer & Partners),
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
De Alliantie heeft [gedaagde] op 8 maart 2024 gedagvaard voor de kantonrechter. Daarbij heeft de Alliantie zeven (7) producties meegestuurd. [gedaagde] heeft op de dagvaarding geantwoord en daarbij zeven (7) bijlages gevoegd. De kantonrechter heeft beslist dat de zaak op een zitting moet worden besproken. Voorafgaand de mondelinge behandeling heeft de Alliantie nog een aanvullende akte wijziging van eis met producties acht (8) tot en met elf (11) en heeft [gedaagde] een aanvullende akte met één bijlage toegezonden.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 23 september 2024 plaatsgevonden. Namens de Alliantie is de heer [A] – [functie] , hierna: [A] – verschenen, bijgestaan door de heer Kapitein. [gedaagde] , vergezeld door twee vrienden, is verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft besloten dat vandaag de uitspraak is.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Deze zaak gaat over de betaling van de servicekosten op de zonnepanelen, de projectkostenverhoging en de verhoging van de warmtekosten. De Alliantie verhuurt sinds 1 april 2018 de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] . De woning is onderdeel van een complex. De Alliantie heeft een onderhouds- en isolatieplan gepresenteerd aan de huurders. De huurders zijn verzocht in te stemmen met het onderhouds- en isolatieplan. Meer dan 70% van de bewoners heeft uiteindelijk ingestemd. De werkzaamheden zijn – na wat aanpassingen in de werkzaamheden – uitgevoerd. Zoals vooraf aangekondigd, zijn nadien de huurprijs en het voorschot op de warmtekosten verhoogd. [gedaagde] is het met de verhogingen niet eens en heeft deze (deels) niet betaald.
Wat wil de Alliantie en waarom?
2.2.
De Alliantie vindt dat [gedaagde] de verhogingen verschuldigd is. De verhogingen zijn aangekondigd in het onderhouds- en isolatieplan. Omdat meer dan 70% van de huurders akkoord was met dit plan en [gedaagde] destijds ook geen bezwaar heeft aangetekend tegen het plan bij de kantonrechter, gelden de verhogingen voor alle huurders, dus ook voor [gedaagde] . De verhoging van het voorschot op de warmtekosten moet [gedaagde] ook betalen omdat dit collectief is bepaald. Na vaststelling van de verschuldigde bedragen kan de Alliantie bepalen hoeveel geld [gedaagde] nog van de Alliantie tegoed heeft.
Wat vindt [gedaagde] ?
2.3.
[gedaagde] is het om verschillende redenen niet eens met de vordering van de Alliantie. Ook voelt [gedaagde] zich niet gehoord en serieus genomen door de Alliantie. Op de standpunten van [gedaagde] wordt hierna (nader) ingegaan.
Wat oordeelt de kantonrechter?
2.4.
De Alliantie krijgt gelijk. De gewijzigde eis wordt toegewezen. Dit zal ertoe leiden dat [gedaagde] nog geld van de Alliantie krijgt. [gedaagde] wordt in de proceskosten van de Alliantie veroordeeld. De proceskosten worden wel gematigd. Hierna wordt uitgelegd waarom dit zo is.
De projectkostenverhoging, de servicekosten op de zonnepanelen en de verhoging van de warmtekosten
2.5.
De Alliantie vorderde oorspronkelijk de betaling van € 556,53. Dit bedrag zag op de maandelijks te weinig betaalde servicekosten op de zonnepanelen van € 11,70, de maandelijkse projectkostenverhoging van € 14,00 en de maandelijkse verhoging van de warmtekosten van € 24,00. Hierna zullen de voornoemde posten afzonderlijk worden besproken.
Waarom moet [gedaagde] de projectkostenverhoging van € 14,00 per maand betalen?
Waarom moet [gedaagde] de projectkostenverhoging van € 14,00 per maand betalen?
2.6.
[gedaagde] is gebonden is aan het onderhouds- en isolatieplan. Meer dan 70% van de huurders hebben met het onderhouds- en isolatieplan ingestemd. Volgens de wet is het onderhouds- en isolatieplan daarmee een redelijk voorstel (artikel 7:220 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)). [gedaagde] heeft geen vordering bij de kantonrechter ingesteld als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW.
2.7.
Op de eerste pagina van het onderhouds- en isolatieplan (productie 7 bij dagvaarding) staat welke maatregelen tot een huurverhoging (ook wel: projectkostenverhoging) zullen leiden: het vervangen van het (bestaande) glas door HR++ glas, het isoleren van de spouwmuur en het isoleren van de platte daken. Daarnaast heeft het plaatsen van de zonnepanelen op de daken tot gevolg dat de servicekosten worden verhoogd. Het gaat hierbij om energiebesparende maatregelen die zullen leiden tot een besparing op het verbruik van gas, het stookgedrag en het gebruik van warm water. De overige uit te voeren werkzaamheden, zoals vermeld op de eerste pagina van het onderhouds- en isolatieplan, hebben niet tot gevolg dat de huur wordt verhoogd. De Alliantie heeft onweersproken gesteld dat de werkzaamheden waar de projectkostenverhoging op ziet, zijn uitgevoerd. Op pagina vijf van het onderhouds- en isolatieplan staat dat de huurverhoging voor die werkzaamheden € 14,00 per maand is. De Alliantie heeft de projectkostenverhoging van € 14,00 per maand dan ook terecht bij [gedaagde] en de overige huurders doorgevoerd. [gedaagde] moet deze verhoging van € 14,00 per maand aan de Alliantie betalen.
2.8.
Het verweer van [gedaagde] dat het project nog niet af zou zijn omdat de warmwatermeter (nog) niet is geplaatst en de projectkostenverhoging op de huurprijs nog niet kan worden doorgevoerd, wordt gepasseerd. Het plaatsen van de warmwatermeter valt niet onder de werkzaamheden waarvoor een projectkostenverhoging op de huurprijs wordt doorgevoerd. Op de eerste pagina van het onderhouds- en isolatieplan staat waarvoor projectkostenverhoging geldt. Het al dan niet plaatsen van die warmwatermeter heeft dan ook geen invloed op de projectkostenverhoging.
2.9.
De Alliantie heeft dus terecht vanaf 1 november 2022 de projectkostenverhoging op de huurprijs bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht. [gedaagde] heeft erkend dat hij de projectkostenverhoging vanaf 1 november 2022 niet heeft betaald. [gedaagde] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting ten aanzien van de projectkostenverhoging. De gevorderde projectkostenverhogingen worden dan ook toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] vanaf 1 november 2022 de maandelijkse projectkostenverhoging van € 14,00 aan de Alliantie moet betalen.
De servicekosten op de zonnepanelen van € 11,70
De servicekosten op de zonnepanelen van € 11,70
2.10.
De bezwaren die [gedaagde] had ten aanzien van de zonnepanelen behoeven geen bespreking meer, omdat de zonnepanelen zijn afgekoppeld en uit de specificatie onder punt 5 van de akte uitlating van de Alliantie volgt dat [gedaagde] € 245,70 van de Alliantie gaat ontvangen. Dit bedrag betreft alle door [gedaagde] betaalde servicekosten op de zonnepanelen. [gedaagde] heeft eenentwintig (21) keer € 11,70 aan servicekosten op de zonnepanelen aan de Alliantie betaald, zodat het terug te ontvangen bedrag € 245,70 is. Op zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat als de Alliantie hem dat bedrag betaalt daarmee voor hem de kwestie rond de zonnepanelen is afgehandeld. Hieronder zal op de terugbetaling van dit bedrag nog worden teruggekomen.
Waarom moet [gedaagde] de verhoging van de warmtekosten wel betalen?
Waarom moet [gedaagde] de verhoging van de warmtekosten wel betalen?
2.11.
[gedaagde] is het niet eens met de verhoging van de warmtekosten met € 24,00 per maand. De verhoging werd als een dictaat opgelegd. Hij meent dat de verhoging voor hem niet nodig is en daarom heeft hij niet die verhoging betaald. Dit, omdat hij al twee keer achter elkaar een groot bedrag ten aanzien van de warmtekosten terug heeft ontvangen. Daarnaast spelen zijn persoonlijke omstandigheden mee waardoor hij geen verwarming gebruikt.
2.12.
De Alliantie meent dat [gedaagde] niet juist heeft gehandeld. Volgens de Alliantie kan het niet zo zijn dat iedere huurder een eigen berekening gaat maken en besluit om de warmtekosten niet te gaan betalen en/of op voorhand te verrekenen, omdat hij meent dat hij toch wel geld terugkrijgt. Dan is het einde zoek. De reden voor de verhoging was dat de energielasten omhoog gingen, waardoor het voorschot op de warmtekosten ook omhoog moest. De warmtekosten waren voorheen collectief geregeld. Differentiatie was daardoor niet mogelijk en was het voorschot voor iedereen gelijk. Nu is het mogelijk om het voorschot bedrag individueel vast te stellen door de plaatsing van de meter op de radiatoren. Het is anderhalf (1,5) jaar geleden dat de meter op de radiatoren is geplaatst. Op basis van die verzamelde gegevens van het afgelopen anderhalf jaar is het nu mogelijk om het voorschot af te stemmen op het verbruik van de individuele huurder. De Alliantie is dan ook bereid om naar het voorschotbedrag van [gedaagde] te kijken en dit af te stemmen op een bedrag dat past bij het verbruik van [gedaagde] . [gedaagde] was op de zaken vooruitgelopen. Dat had hij niet moeten doen.
2.13.
Met de Alliantie is de kantonrechter eens dat [gedaagde] niet op de zaken vooruit had mogen lopen. Onweersproken heeft de Alliantie gesteld dat voor haar voorheen het niet mogelijk was om de servicekosten individueel te bepalen, omdat de warmtekosten collectief waren geregeld. Een andere manier om het voorschot te bepalen was er niet voor de Alliantie. De kosten werden over het aantal huurders verdeeld. Het voorschotbedrag was daardoor voor iedereen gelijk, ongeacht het verbruik. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de Alliantie de verhoging van de warmtekosten dan ook terecht in rekening gebracht bij [gedaagde] en had [gedaagde] dat voorschot maandelijks moeten betalen.
2.14.
Dat [gedaagde] al twee keer een groot bedrag aan voorschot op de warmtekosten heeft terugontvangen, is geen rechtvaardigingsgrond om het maandelijks voorschot niet te gaan betalen. Dat had [gedaagde] niet mogen doen. Zoals de Alliantie terecht opmerkt is dan het einde zoek en is de betaling van het voorschotbedrag door de huurder overgelaten aan willekeur, dat kan niet de bedoeling zijn. Het moet voor de huurder – [gedaagde] – duidelijk zijn dat hij zich moet houden aan zijn betalingsverplichting, ongeacht of hij in de toekomst een bedrag terugkrijgt.
2.15.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering ten aanzien van de warmtekosten wordt toegewezen.
2.16.
De kantonrechter overweegt ten overvloede nog het volgende. Op de zitting heeft de Alliantie aangegeven dat het nu wél mogelijk is om op basis van het individuele verbruik van de huurder het voorschot op de warmtekosten vast te stellen. De kantonrechter geeft partijen in overweging mee om met elkaar in contact te treden, zodat er een voorschotbedrag bepaald kan worden, dat (beter) past bij het verbruik van [gedaagde] .
Waarom moet [gedaagde] de buitengerechtelijke incassokosten betalen?
2.17.
De Alliantie maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De Alliantie heeft aan [gedaagde] op 22 juni 2023 een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 50,15 (inclusief btw) komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en wordt dan ook toegewezen.
Waarom moet [gedaagde] de wettelijke rente betalen?
2.18.
De gevorderde wettelijke rente tot 9 januari 2024 van € 47,71 was verschuldigd en is ook niet betwist en wordt dan ook toegewezen.
2.19.
Hetzelfde geldt voor de wettelijke rente over het bedrag van € 556,53 vanaf
9 januari 2024 tot en met 11 september 2024 (datum waarop de verrekening heeft plaatsgevonden waardoor de gevorderde hoofdsom is voldaan). [gedaagde] moet die rente aan de Alliantie betalen.
9 januari 2024 tot en met 11 september 2024 (datum waarop de verrekening heeft plaatsgevonden waardoor de gevorderde hoofdsom is voldaan). [gedaagde] moet die rente aan de Alliantie betalen.
Waarom krijgt [gedaagde] een bedrag terug?
2.20.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door de Alliantie oorspronkelijk ingestelde vordering van € 556,53 in beginsel toewijsbaar is. Maar de Alliantie heeft haar vordering gewijzigd zoals is vermeld in punt 5 van de akte uitlating van de Alliantie van 23 september 2024. Dit heeft tot gevolg dat volgens de Alliantie [gedaagde] nog een bedrag van € 406,40 (zonder de verrekening met de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten en toewijsbare rente) van haar terugkrijgt.
2.21.
Deze berekening van de teruggave van € 406,40 (zonder de verrekening met de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten en toewijsbare rente) komt de kantonrechter niet juist berekend voor, omdat de Alliantie het eerder op 11 januari 2024 uitbetaalde bedrag van € 781,53 weer heeft opgevoerd als een betaalpost, terwijl dit niet zo is, althans niet gesteld of is gebleken dat de Alliantie het betaalde bedrag van € 781,53 onverschuldigd aan [gedaagde] heeft uitbetaald. De juistheid van de overige genoemde bedragen, die nog verrekend moeten worden of al zijn verrekend, zijn door [gedaagde] onvoldoende weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van die bedragen. Naar de berekening van de kantonrechter heeft [gedaagde] in beginsel recht op een terugbetaling van € 1.187,93 (zonder de verrekening met de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten en toewijsbare rente). De kantonrechter legt het aan de hand van de onderstaande berekening uit.
Huurachterstand t/m 22-06-2023
€ 276,31
De huurtermijnen over de periode
01-07-2023 t/m 30-06-2024
€ 9.145,20 (= 12 x € 762,10)
De huurtermijnen over de periode
01-07-2024 t/m 30-09-2024
€ 2.389,47 (= 3 x € 796,49)
+
Subtotaal
€ 11.810,98-
Afrekening warmtekosten 1e halfjaar 2022 van 28-11-2023
€ 132,58 -
Afrekening warmtekosten 2e halfjaar 2022 van 28-11-2023
€ 568,22 -
Afrekening servicekosten 2023
van 26-06-2024
€ 37,19 -
Afboeking klein
van 28-06-2024
€ 1,17 -
Afrekening servicekosten
van 11-09-2024
€ 1.162,39 -
Restitutie servicekosten zonnepanelen
van 11-09-2024
€ 245,70 -
Totaal
€ 1.187,93
2.22.
De kantonrechter kan echter niet meer toewijzen dan wat als vordering is neergelegd. Dit betekent dat, na verrekening met de toegewezen buitengerechtelijke incassokosten en verschenen rente, de Alliantie wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 308,54 (€ 406,40 -/- € 50,15 aan buitengerechtelijke incassokosten -/- € 47,71 aan verschenen rente). De gewijzigde vordering tot betaling van € 308,54 aan [gedaagde] wordt dan ook toegewezen.
2.23.
De kantonrechter overweegt ten overvloede nog het volgende. Zoals uit het voorgaande blijkt, heeft [gedaagde] nog recht op een nabetaling van € 781,53 (= € 1.187,93 -/- € 406,40), omdat de Alliantie ten onrechte deze uitbetaling op 11 januari 2024 heeft opgevoerd als een betaalpost aan de zijde van [gedaagde] . Dat was onjuist. De kantonrechter gaat er vanuit dat de Alliantie dit netjes met [gedaagde] zal afhandelen en dit bedrag van € 781,53, naast het toewijsbare bedrag van € 308,54, alsnog aan [gedaagde] zal uitbetalen. Voor zover de Alliantie meent dat het niet juist is dat [gedaagde] nog recht heeft op het bedrag van € 781,53 dan moet de Alliantie duidelijk aan [gedaagde] uitleggen (met een berekening en onderbouwing) waarom hij geen aanspraak kan maken op dat bedrag van € 781,53.
Waarom moet [gedaagde] de proceskosten betalen?
2.24.
[gedaagde] moet de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter is van oordeel dat de Alliantie op terechte gronden [gedaagde] heeft gedagvaard. Immers, [gedaagde] had nagelaten aan zijn betalingsverplichting te voldoen, waardoor de Alliantie uiteindelijk genoodzaakt was [gedaagde] te dagvaarden. De gevorderde hoofdsom is komen te vervallen vanwege de verrekening die tijdens deze procedure heeft plaatsgevonden en niet omdat de vordering van de Alliantie niet juist was. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te matigen, in de zin dat het salaris gemachtigde voor rekening van de Alliantie blijft. Uit het door [gedaagde] gevoerde verweer volgt dat [gedaagde] zich niet gehoord heeft gevoeld door de Alliantie en dat hij ook geen antwoord heeft gekregen op zijn bezwaren en/of vragen. Dat de Alliantie wél gereageerd heeft op de bezwaren en/of vragen van [gedaagde] , zoals de Alliantie stelt, is de kantonrechter niet gebleken en verder ook door de Alliantie niet onderbouwd. Uit wat op de zitting door beide partijen is aangevoerd volgt ook wel dat de communicatie tussen partijen niet altijd even goed is verlopen. Dat dit bij [gedaagde] tot enige frustratie heeft geleid, is dan ook wel begrijpelijk, al rechtvaardigt dit niet dat [gedaagde] zijn betalingsverplichting tegenover de Alliantie deels niet hoefde na te komen. [gedaagde] had andere wegen moeten bewandelen. De proceskosten van de Alliantie worden, gelet op het voorgaande, daarom begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,38
- griffierecht
€
328,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
600,38
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 556,53 van 9 januari 2024 tot en met 11 september 2024,
3.2.
veroordeelt de Alliantie tot betaling van het bedrag van € 308,54 aan [gedaagde] ,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 600,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen onder 3.1. en 3.3. voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.
HHt/37278