Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10682730 \ UC EXPL 23-5792 VL/58599
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING CAZAS WONEN,
gevestigd te Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas Wonen,
gemachtigde: R. de Klerk,
tegen
1.[gedaagde sub 1] , H.O.D.N. [handelsnaam] ,
zaak doende te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partijen,
hierna ook samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde: mr. J. Pearson.
1.De procedure
1.1.
Cazas Wonen heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 28 augustus 2023 gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op 31 oktober 2023 op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. Op verzoek van de kantonrechter heeft Cazas Wonen op 21 en 22 februari 2024 nog aanvullende producties overgelegd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 februari 2024. Namens Cazas Wonen was [A] , incassoconsulente bij Cazas Wonen, aanwezig, bijgestaan door mr. de Klerk. [gedaagde sub 1] was aanwezig, bijgestaan door mr. Pearson. Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken.
1.3.
Bij de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] aangevoerd dat hij bezig was met een schuldhulptraject via de gemeente (“Onderneming centraal”) en dat de financiële positie van het gezin op korte termijn beter zou worden, omdat [gedaagde sub 2] , zijn vrouw, haar opleiding in de zorg bijna had afgerond en het bedrijf van [gedaagde sub 1] in financieel beter weer zou komen. Naar aanleiding hiervan hebben partijen een betalingsafspraak gemaakt en heeft de kantonrechter de zaak aangehouden voor drie maanden om partijen en de gemaakte betalingsafspraken een kans te geven.
1.4.
Cazas Wonen heeft op 29 mei 2024 bij akte nadere informatie gegeven en verzocht om de zaak nog drie maanden aan te houden om het schuldhulptraject van de grond te kunnen laten komen. In een inhoudelijke akte van 29 augustus 2024 heeft zij de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet meer gereageerd en hebben dus geen toelichting meer gegeven op de situatie.
1.5.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.Waar de zaak over gaat
2.1.
Cazas Wonen verhuurt al geruime tijd aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning aan de [adres] te [plaats] voor een bedrag van, inmiddels, € 1.296,52 per maand. Sinds 2016 betalen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huur niet of te laat. De kantonrechter heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al vier keer veroordeeld tot betaling van de achterstand van dat moment: op 25 mei 2016, op 16 mei 2018, op 20 januari 2021 en op 9 februari 2022. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 23 februari 2024 was de huurachterstand € 16.541,90. Cazas Wonen wil dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld om aan haar te betalen de in de dagvaarding opgenomen huurachterstand tot de dag van dagvaarding, vermeerderd met het bedrag gelijk aan de huur voor iedere maand dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het gehuurde na 31 augustus 2023 in gebruik hebben. Daarbij verzoekt zij de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot ontruiming van de woning.
2.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gevraagd de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde af te wijzen omdat de tekortkoming in de huurbetalingsverplichtingen de ontbinding niet rechtvaardigt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben namelijk een 10 jarige zoon en 14 jarige dochter. [gedaagde sub 1] heeft bovendien een 17 jarige zoon die om het weekend bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verblijft. Hun belang bij behoud van een woonplek met hun ouders heeft Cazas Wonen niet meegewogen bij haar vordering en dit belang verzet zich tegen ontruiming. Er komen volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bovendien financieel betere tijden aan dus de huurachterstand kan tot een acceptabel niveau worden ingelopen.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter zal de vorderingen van Cazas Wonen toewijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De ontbinding en ontruiming
Het beoordelingskader
3.2.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
3.3.
Het is landelijk beleid van de kantonrechters dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (pas) gerechtvaardigd is als de huurachterstand tenminste drie maanden is.
De huurachterstand van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
3.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen aan Cazas Wonen. Op het moment van de mondelinge behandeling was sprake van een huurachterstand ter hoogte van ruim één jaar huur. Dat is een onacceptabel hoge huurachterstand die de ontbinding van de huurovereenkomst op zichzelf rechtvaardigt.
3.5.
Juist vanwege het belang van de minderjarige kinderen is [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op basis van hetgeen is besproken en afgesproken bij de mondelinge behandeling, nog de kans gegeven orde op zaken te stellen, mede door het zoeken van hulp bij hun schulden. Van die kans hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet het gebruik gemaakt dat van hen had mogen worden verwacht. Cazas Wonen heeft namelijk in haar aktes uitgelegd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich weliswaar aan de overeengekomen betalingsregeling houden, maar nog steeds de huur structureel te laat betalen. Een afspraak met een schuldhulpverlener of de gemeente over een financiering van huurachterstand kon evenmin gemaakt worden omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niets hebben laten weten over de voortgang van het schuldhulptraject dat volgens hen was gestart en onderzoek door Cazas Wonen heeft geleerd dat het laatste contact van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met Ondernemer Centraal dateert van 2022 (dus voor de onderhavige procedure). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit niet weersproken, en ook niet op een andere manier laten zien dat de betalingsachterstand binnen strikte kaders op een aanvaardbare termijn kan worden ingelopen en dat de huurverplichtingen correct worden nageleefd.
Het zelfstandige belang van de minderjarige kinderen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
3.6.
Het belang van de minderjarige kinderen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen, op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind, bij een vordering tot ontruiming va de woning waarin zij leven gemotiveerd worden betrokken. Evident is dat onwenselijk en niet acceptabel is dat de kinderen op straat komen te staan. Dat vraagt dus om een inspanning van de ouders dat te voorkomen.
3.7.
Het ziet er naar uit dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een woning bewonen die hun financiële draagkracht te boven gaat. [gedaagde sub 1] heeft bij de mondelinge behandeling uitgelegd dat hij afhankelijk is van inkomsten uit zijn eigen onderneming omdat hij geen opleiding heeft gehad. Doordat die inkomsten steeds wisselend zijn komt hij steeds in de problemen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben wel ooit ingeschreven gestaan voor een sociale huurwoning, maar hebben na een verhuizing er niet meer aan gedacht zich opnieuw in te schrijven. De kantonrechter weet niet of dat inmiddels is gebeurd, maar gaat ervan uit dat als dat nog niet is gebeurd dat meteen na het lezen van deze uitspraak zal gebeuren en dat Cazas Wonen als sociaal verhuurder, de gemeente en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de handen ineen zullen slaan om een meer bij het inkomen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] passende huurwoning te vinden die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en hun minderjarige kinderen woongenot kan bieden. Het is de kantonrechter namelijk ambtshalve bekend dat binnen de gemeente Utrecht het beleid is dat geen kind op straat komt te staan. De kantonrechter gaat er dus vanuit dat het belang van de minderjarige kinderen bij een passend dak boven hun hoofd met hun ouders voldoende gewaarborgd is. Van Cazas Wonen kan niet langer worden verlangd dat zij als sociale verhuurder dat te dure dak boven het hoofd in het gehuurde blijft bieden als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet aan hun huurbetalingsverplichtingen voldoet.
Samenvattend
3.8.
Gezien het bovenstaande rechtvaardigt de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding is dus niet onredelijk of onbillijk, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen. Daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden. Als gevolg daarvan wordt de vordering tot ontruiming ook toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning moeten verlaten en leeg en netjes moeten achterlaten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] krijgen hiervoor 28 dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hen door de deurwaarder is bezorgd. Dat geeft alle betrokkenen en instanties enige gelegenheid voor de ontruimingsdatum een passend alternatief te vinden.
De hoogte van de huurachterstand
3.9.
Cazas Wonen stelt dat op het moment van dagvaarden een huurachterstand bestond van € 9.375,14 (inclusief een bedrag van € 591,27 aan buitengerechtelijke incassokosten). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit bedrag in hun conclusie van antwoord betwist. Cazas Wonen heeft op 21 februari 2024 een specificatie van de huurachterstand overgelegd, waaruit blijkt dat de huurachterstand op dat moment € 16.541,90 bedroeg. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de hoogte van dit bedrag vervolgens niet meer weersproken. De kantonrechter is daarom van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling € 16.541,90 bedroeg.
3.10.
De berichten van Cazas Wonen na de mondelinge behandeling hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet weersproken. Uit die berichten volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huur van de maanden maart 2024 – augustus 2024 hebben betaald en in deze maanden ook steeds een bedrag van € 500,00 hebben afgelost. In augustus 2024 bedroeg de huurachterstand dus € 16.541,90 - € 3.000,00 (6 x € 500,00 aflossing) = € 13.541,90. De kantonrechter zal [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] veroordelen tot betaling van dit bedrag aan Cazas Wonen, vermeerderd met de wettelijke rente, zoals bij dagvaarding gevorderd, over een bedrag van € 9.375,14 vanaf 28 augustus 2023 totdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het volledige bedrag hebben betaald.
3.11.
Verder zal de kantonrechter, zoals door Cazas Wonen gevorderd, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.296,52 per maand dat zij de woning in gebruik houden vanaf september 2024. De maanden september 2024 en oktober 2024 nog op grond van de huurovereenkomst en de maanden vanaf november 2024 (na ontbinding van de huurovereenkomst) op grond van een gebruikersvergoeding.
Buiengerechtelijke incassokosten
3.12.
Cazas Wonen vordert een bedrag van € 591,27 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Cazas Wonen heeft aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
Proceskosten
3.13.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en worden daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij hun eigen proceskosten moeten dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van Cazas Wonen aan haar moeten betalen. De proceskosten van Cazas Wonen worden begroot op:
- dagvaarding € 130,57
- griffierecht € 514,00
- salaris gemachtigde € 1.015,00 (2,5 punten x tarief € 406,00)
- nakosten
€ 135,00
€ 135,00
Totaal € 1.794,57
Hoofdelijke veroordeling
3.14.
De veroordelingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de huurachterstand, betaling van een gebruikersvergoeding en de buitengerechtelijke incassokosten worden, zoals gevorderd, hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beiden kunnen worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Omdat de veroordelingen voortvloeien uit dezelfde rechtsverhouding (huur van de woonruimte door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gezamenlijk), zullen zij ook hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.15.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] te [plaats] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de woning binnen 28 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen (hun kinderen) en zaken, voor zover die aan hen toebehoren en niet aan Cazas Wonen, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Cazas Wonen te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , hoofdelijk, tot betaling aan Cazas Wonen van:
- € 13.541,90 aan huurachterstand tot en met 31 augustus 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag waarop alles is betaald;
- de opeisbaar geworden huur over de maanden september 2024 en oktober 2024;
- € 1.296,52 als gebruikersvergoeding voor iedere maand dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning in gebruik houdt vanaf november 2024;
- € 591,27 aan buitengerechtelijke incassokosten;
4.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , hoofdelijk, in de kosten; zij moeten aan Cazas Wonen haar proceskosten van € 1.794,57 betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij ook de kosten van betekening betalen;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst al het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.