Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 11262651 MV EXPL 24-116 BS/43497
Vonnis van 7 oktober 2024
inzake
[eisende partij],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eisende partij] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.B. Doganer,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.J. Goedhart.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 september 2024, met 4 producties;
- de akte overlegging producties van [gedaagde] , met 18 producties;
- de akte overlegging producties van [eisende partij] met productie 5 tot en met 14.
1.2.
Op 23 september 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in het gebouw van de rechtbank Midden-Nederland in Almere. [eisende partij] was aanwezig en werd vergezeld door de heer M. Erbek (tolk). [eisende partij] werd bijgestaan door zijn gemachtigde mr. E.B. Doganer. Namens [gedaagde] was de heer [A] ( […] [gedaagde] ) aanwezig. [gedaagde] werd bijgestaan door haar gemachtigde mr. M.J. Goedhart. De gemachtigden van partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder op de zitting is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil en de beoordeling
De kern van de zaak
2.1.
[eisende partij] huurt van [gedaagde] twee kamers in de woning aan de [adres] in [woonplaats] . [eisende partij] deelt de woning met twee andere huurders. [eisende partij] stelt dat medehuurder [B] overlast veroorzaakt. De overlast bestaat onder meer uit het uitdraaien van de thermostaat in de avond, het roken (van wiet) in het gehuurde en het zich toe-eigenen van de gemeenschappelijke ruimtes. [eisende partij] stelt dat hij de overlast bij [gedaagde] heeft gemeld maar dat zij daartegen niet adequaat optreedt. [eisende partij] meent daarom dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen als verhuurder. [eisende partij] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld om een einde te maken aan de door hem ervaren overlast. [eisende partij] vordert dit op straffe van een dwangsom. [gedaagde] is het niet met [eisende partij] eens. [gedaagde] voert aan dat [eisende partij] de gestelde overlast onvoldoende heeft onderbouwd. Daarnaast betwist [gedaagde] dat zij niet adequaat op de overlastmeldingen heeft gereageerd.
Wat oordeelt de kantonrechter?
2.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisende partij] af. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.
Spoedeisend belang
2.3.
In dit kort geding moet de kantonrechter eerst beoordelen of [eisende partij] een spoedeisend belang bij zijn vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eisende partij] niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. [eisende partij] stelt dat hij al lange tijd ernstige overlast ervaart van zijn medehuurder [B] . Tijdens de zitting is gebleken dat er voorlopig geen verandering zal komen in de woonsituatie. Dit betekent dat [eisende partij] en [B] de woning komende tijd samen zullen blijven delen. De kantonrechter is van oordeel dat [eisende partij] er belang bij heeft om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen over wat hij van zijn medehuurders mag verwachten en welke rol [gedaagde] heeft wanneer medehuurders overlast veroorzaken. Ook om verdere escalatie in het gehuurde te voorkomen. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. De kantonrechter zal daarom overgaan tot de inhoudelijke beoordeling van het geschil.
Toetsingskader
2.4.
Voor de beoordeling van de gestelde overlast kijkt de kantonrechter naar de gebrekenregeling van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan mocht verwachten. Artikel 7:204 lid 3 BW bepaalt vervolgens dat een feitelijke stoornis door derden niet als gebrek kan worden aangemerkt. Het enkele bestaan van overlast levert dus op zichzelf geen gebrek op waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de overlast veroorzakende derde ( [B] ) huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt ( [eisende partij] ), kan de situatie echter anders liggen. [gedaagde] kan de overlastgever ( [B] ) in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Als vast komt te staan dat [gedaagde] geen of onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheden tegenover de [B] om de overlast te beëindigen, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten levert dan het gebrek op.
2.5.
Of van een dergelijk gebrek sprake is, hangt af van de omstandigheden van het geval. In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van overlastklachten een onderzoek instelt naar de aard en ernst van de gestelde overlast. Komt na onderzoek vast te staan dat er daadwerkelijk sprake is van overlast, dan moet de verhuurder maatregelen nemen om de overlast te laten eindigen.
2.6.
In onderhavig geval is sprake van kamerhuur. Dit betekent dat [eisende partij] de woning deelt met twee andere personen. Het delen van een woning leidt in de regel tot enige overlast. Dit hebben medehuurders ook van elkaar te dulden. [B] kan alleen worden aangesproken door [gedaagde] als sprake is van onrechtmatige overlast. Het is aan [eisende partij] om voldoende feiten en omstandigheden aan te voeren dat [B] onrechtmatige overlast veroorzaakt. [eisende partij] draagt hiervan de bewijslast.
Overlast
2.7.
Naar oordeel van de kantonrechter is van onrechtmatige overlast niet gebleken. [eisende partij] stelt dat [B] de verwarming in de avond terugdraait tot ongeveer 16 graden, wat er volgens [eisende partij] voor zorgt dat hij ’s nachts wakker wordt van de kou. De kantonrechter stelt voorop dat de hoogte van de temperatuur in de woning afhankelijk is van de voorkeur van de bewoners. Hierover zijn in de huurovereenkomst of huisregels geen afdwingbare afspraken gemaakt. [eisende partij] en zijn medebewoners zullen samen in overleg afspraken moeten maken over hoe de temperatuur in de woning geregeld wordt. Dat [B] de thermostaat ’s nachts omlaag zet, is daarom geen onrechtmatige gedraging waar [gedaagde] [B] op aan zou moeten spreken. De kantonrechter merkt daarbij overigens op dat het in beginsel normaal is om een thermostaat ’s nachts lager te zetten.
2.8.
[eisende partij] stelt verder dat [B] in de woning (wiet) rookt. Uit de brief van 24 mei 2024 blijkt dat (de gemachtigde van) [eisende partij] [gedaagde] hierop heeft gewezen. Uit de huisregels volgt dat in de woning niet gerookt mag worden. Als [B] wel in de woning rookt, overtreedt hij de huisregels. Dit betekent echter niet ook automatisch dat [B] dan onrechtmatige overlast voor [eisende partij] veroorzaakt. Het is de kantonrechter niet gebleken dat [B] structureel de huisregels overtreedt door te roken. [eisende partij] heeft geen stukken ingediend waaruit de kantonrechter kan afleiden hoe vaak [B] in de woning rookt. Opmerking verdient ook dat [eisende partij] in eerdere klachten over [B] geen melding heeft gemaakt van roken; dit lijkt er op te wijzen dat van structureel gedrag geen sprake is. Verder is ook niet komen vast te staan dat [gedaagde] niet adequaat heeft gereageerd op klachten van [eisende partij] ; [gedaagde] heeft naar aanleiding daarvan immers aan alle huurders nogmaals de huisregels toegestuurd.
2.9.
[eisende partij] stelt daarnaast nog dat [B] ten onrechte een bijdrage voor de internetkosten vraagt en hem belemmert in het gebruik van de aanwezige apparatuur (waaronder bijvoorbeeld de televisie). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gesteld dat [eisende partij] het gehuurde zonder internet en televisie huurt. [gedaagde] staat daarom ook buiten de eventuele discussies daarover tussen [eisende partij] en [B] . Indien [eisende partij] van het internet gebruik wil maken, is het redelijk dat hij daarvoor in de kosten, die [B] betaalt, bijdraagt. Als [eisende partij] niet tevreden is over het gebruik van de televisie (die waarschijnlijk van [B] is) staat het [eisende partij] vrij om een eigen televisie aan te schaffen.
2.10.
Tot slot klaagt [eisende partij] over de hoeveelheid spullen van [B] in de gemeenschappelijke ruimtes en de tuin. [gedaagde] heeft [B] aangesproken op een vervuiling van de tuin. [eisende partij] heeft op de mondelinge behandeling foto’s laten zien van de huidige situatie. De kantonrechter is van oordeel dat de tuin er inmiddels (meer dan) netjes bij ligt. [eisende partij] heeft daarnaast foto’s van de gezamenlijke ruimtes overgelegd. Volgens [eisende partij] zijn daar vooral spullen van [B] op te zien. De kantonrechter ziet dat er in de gezamenlijke ruimtes de nodige goederen aanwezig zijn, maar dat de situatie normaal lijkt voor een huis met drie bewoners. Deze foto’s geven in ieder geval geen blijk van de door [eisende partij] gestelde onrechtmatige overlast waarop [gedaagde] [B] zou moeten aanspreken, nog daargelaten dat niet vaststaat dat de goederen (voornamelijk) van [B] zijn. Ook hiervoor geldt: [eisende partij] zal met zijn medehuurders moeten overleggen over welke goederen wél en welke níet in de gemeenschappelijke ruimte aanwezig mogen zijn.
Conclusie
2.11.
Het voorgaande brengt met zich mee dat de vorderingen van [eisende partij] moeten worden afgewezen. De gestelde overlast is onvoldoende onderbouwd en Van [gedaagde] kan niet worden gevergd dat zij maatregelen treft die verder strekken dan wat zij tot op dit moment heeft gedaan.
Proceskosten
2.12.
[eisende partij] moet de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] betalen, omdat hij ongelijk heeft gekregen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van [gedaagde] begroot op € 949,00 (tarief salaris gemachtigde € 814,00 en € 135,00 aan nakosten).
3.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
3.1.
wijst de vorderingen van [eisende partij] af;
3.2.
veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van [gedaagde] van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisende partij] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eisende partij] ook de kosten van betekening betalen.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2024.