Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10717918 \ UC EXPL 23-6530 VL/58599
Vonnis van 25 september 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] , kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Meerman.
1.De procedure
1.1.
Dit vonnis is een vervolg op het tussenvonnis van 8 mei 2024. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser] met producties 23-25;
- de akte indiening producties van [gedaagde] met producties 12-20;
1.2.
De tweede mondelinge behandeling heeft op 15 augustus 2024 plaatsgevonden. De heer [eiser] was aanwezig, bijgestaan door mr. Veltkamp-van Paassen. Namens [gedaagde] was mevrouw [A] aanwezig, bijgestaan door mr. Meerman. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de zitting is besproken. Op verzoek van mr. Meerman is na de mondelinge behandeling een proces-verbaal met de zittingsaantekeningen aan beide partijen toegestuurd.
1.3.
De kantonrechter heeft vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
2.1.
Omdat de vorderingen in conventie en reconventie nauw met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen.
[gedaagde] heeft recht op een huurprijsvermindering van 50%
2.2.
[gedaagde] vordert een huurprijsvermindering van 80%, omdat zij stelt dat sprake is van meerdere gebreken aan het gehuurde. Artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat [gedaagde] huurvermindering kan vorderen evenredig aan de vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek aan het gehuurde. Artikel 7:204 lid 2 BW definieert een gebrek als ‘een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’.
2.3.
[gedaagde] stelt dat sprake is van meerdere gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter zal per onderwerp beoordelen of dit kwalificeert als een gebrek en of dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.
Lekkages, vocht en schimmelvorming
2.4.
[gedaagde] stelt dat sprake is van vier lekkages in het gehuurde: 1) een ondeugdelijk geplaatste waterleiding in de meterkast, 2) ondeugdelijk voeg- en kitwerk in de badkamer, 3) vochtdoorlating naar de woonkamermuur door een defecte hemelwaterafvoer en 4) ondeugdelijk leidingwerk in de keuken. Door deze lekkages is het vochtgehalte in de leefruimten verhoogd en stijgt het voor een groot deel uit boven de streefwaarden. Ook zijn de betrokken muren grotendeels verzadigd met vocht. Door dit hoge vochtgehalte in de woning, is in alle leefruimten sprake van verhoogde waarden van hoeveelheden schimmels en schimmelsporen, welke hoeveelheden fors uitstijgen boven de geldende richtwaarden.
2.5.
De oorzaak van de lekkages, het vocht en de schimmelvorming is volgens [gedaagde] niet aan haar toe te rekenen. De oorzaak is te wijten aan verkeerd materiaalgebruik, ondeskundig uitgevoerde werkzaamheden en gebruik van gebrekkige materialen, wat voor rekening van [eiser] komt.
2.6.
[eiser] betwist dat sprake is van een gebrek en als er al een vocht- en schimmelprobleem is, is dat niet aan hem toe te rekenen. Hij voert hiertoe aan dat uit het rapport van [deskundige 1] [1] blijkt dat de lekkages niet vanuit de waterdragende leidingen komen. Een werknemer van [deskundige 1] heeft een druktest uitgevoerd op de waterleidingen en hierbij werd geen drukverlies waargenomen. Volgens [eiser] kan hieruit geconcludeerd worden dat de lekkages zijn toe te rekenen aan [gedaagde] . Voor zover er sprake is van gebreken komen die volgens [eiser] voor rekening en risico van [gedaagde] of zijn deze haar eigen schuld.
2.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. Ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van lekkages, vocht en schimmelvorming die niet aan [gedaagde] zijn toe te rekenen, heeft [gedaagde] verschillende rapporten overgelegd. In het rapport van [deskundige 2] van 3 september 2023 staat onder andere het volgende:
“• Er zijn diverse vocht discrepanties aangetroffen in de woonkamer, plafond entree en eerste verdieping, de gemene deler is dat de badruimte op de eerste verdieping de oorzaak is van de lekkages.
•
Er zijn vochtdiscrepanties aangetroffen in de meterruimte en cv-ruimte, de gemene deler is dat het veroorzaakt wordt vanuit de slangverbinding van de kraan bij de entreedeur.
Er zijn vochtdiscrepanties aangetroffen in de meterruimte en cv-ruimte, de gemene deler is dat het veroorzaakt wordt vanuit de slangverbinding van de kraan bij de entreedeur.
•
Er is een verhoogd luchtvochtigheid geconstateerd in het object. Een gezonde luchtvochtigheid ligt tussen de 40%-60%. Er is ruim 73% luchtvochtigheid geconstateerd in het object. Bij 80% luchtvochtigheid en hoger ontstaat er schimmelvorming (Ook slecht voor de luchtgezondheid).
Er is een verhoogd luchtvochtigheid geconstateerd in het object. Een gezonde luchtvochtigheid ligt tussen de 40%-60%. Er is ruim 73% luchtvochtigheid geconstateerd in het object. Bij 80% luchtvochtigheid en hoger ontstaat er schimmelvorming (Ook slecht voor de luchtgezondheid).
•
Er zijn diverse schades aangetroffen die veroorzaakt zijn door de lekkage in de badruimte.
Er zijn diverse schades aangetroffen die veroorzaakt zijn door de lekkage in de badruimte.
•
Er is een “tuinslang” geconstateerd in de goot, de tuinslang leidt naar de “technische ruimte” aan de overzijde van de badruimte op de eerste verdieping. Het is aannemelijk dat de tuinslang als afvoer heeft gefungeerd.
Er is een “tuinslang” geconstateerd in de goot, de tuinslang leidt naar de “technische ruimte” aan de overzijde van de badruimte op de eerste verdieping. Het is aannemelijk dat de tuinslang als afvoer heeft gefungeerd.
•
De luchtvochtigheid in het object is te hoog en mogelijk schadelijk voor de gezondheid.
De luchtvochtigheid in het object is te hoog en mogelijk schadelijk voor de gezondheid.
•
De badruimte dient een lange tijd al gelekt te hebben, de lekkage en schade beeld geven een indicatie aan van ruim ¾ jaar/1 jaar, mogelijk langer.
De badruimte dient een lange tijd al gelekt te hebben, de lekkage en schade beeld geven een indicatie aan van ruim ¾ jaar/1 jaar, mogelijk langer.
•
De lekkage is mogelijk ontstaan door onderhoud achterstand, slechte installatie of slechte reparatie in het verleden.” [2]
De lekkage is mogelijk ontstaan door onderhoud achterstand, slechte installatie of slechte reparatie in het verleden.” [2]
2.8.
Verder heeft [gedaagde] een rapport overgelegd van [deskundige 3] van 7 september 2023. Daarin staat onder meer:
“• Vanuit het onderzoek is naar voren gekomen dat er sprake is van lekkages op zowel de begane grond als de 1e verdieping.
o
Op de begane grond vanuit een ondeugdelijk geplaatste waterleiding in de meterkast. […]
Op de begane grond vanuit een ondeugdelijk geplaatste waterleiding in de meterkast. […]
o
Op de 1e etage vanuit de badkamer doordat vloertegels met bijbehorende voegwerk en de kitnaden onvoldoende hechting hebben met de ondergrond. Er is sprake van lekkage door vochtdoorlating vanuit de badkamer door genoemde defecten. Door deze defecten is er sprake van vochtdoorlating naar de omliggende c.q. ondergelegen bouwdelen en dekvloer(en). Deze vochtdoorlating verklaard de vochtschade en schimmelvorming.
Op de 1e etage vanuit de badkamer doordat vloertegels met bijbehorende voegwerk en de kitnaden onvoldoende hechting hebben met de ondergrond. Er is sprake van lekkage door vochtdoorlating vanuit de badkamer door genoemde defecten. Door deze defecten is er sprake van vochtdoorlating naar de omliggende c.q. ondergelegen bouwdelen en dekvloer(en). Deze vochtdoorlating verklaard de vochtschade en schimmelvorming.
o
Vanuit een defecte HWA aan de tuinzijde. Er is sprake van vochtdoorlating naar de woonkamermuur.
Vanuit een defecte HWA aan de tuinzijde. Er is sprake van vochtdoorlating naar de woonkamermuur.
• In de woning is er op de begane grond sprake van zichtbare vochtschade c.q. schimmelvorming op muren in de gang, muur keuken, plafond gang bij doorgang naar woonkamer en plafond woonkamer.
•
Op de 1e etage is sprake van zichtbare vochtschade c.q. schimmelvorming op de muren van de overloop, de vloer op de overloop, de vloeren en muren van de slaapkamers (grenzend aan badkamer en overloop) en de badkamer. Het stucwerk laat op veel muren los en plinten c.q. vloerdelen staan bol/krom van het vocht. In de badkamer is geconstateerd dat de vloertegels onvoldoende hechting hebben met de ondergrond en dat de voegen veelal zijn beschadigd danwel ontbreken. Het kitwerk heeft op veel plaatsen onvoldoende hechting waardoor deze vocht doorlaat. Doordat het tegelwerk, het voegwerk en het kitwerk onvoldoende hechting heeft is er sprake van vochtdoorlating vanuit de badkamer naar de overloop, de aangrenzende slaapkamers, de muren van de gang op de begane grond en het plafond in de woonkamer.
Op de 1e etage is sprake van zichtbare vochtschade c.q. schimmelvorming op de muren van de overloop, de vloer op de overloop, de vloeren en muren van de slaapkamers (grenzend aan badkamer en overloop) en de badkamer. Het stucwerk laat op veel muren los en plinten c.q. vloerdelen staan bol/krom van het vocht. In de badkamer is geconstateerd dat de vloertegels onvoldoende hechting hebben met de ondergrond en dat de voegen veelal zijn beschadigd danwel ontbreken. Het kitwerk heeft op veel plaatsen onvoldoende hechting waardoor deze vocht doorlaat. Doordat het tegelwerk, het voegwerk en het kitwerk onvoldoende hechting heeft is er sprake van vochtdoorlating vanuit de badkamer naar de overloop, de aangrenzende slaapkamers, de muren van de gang op de begane grond en het plafond in de woonkamer.
•
Door een defecte HWA is er sprake van een vochtconcentratie in de woonkamermuur aan de bovenzijde. Er is nog geen vochtschade of schimmelvorming zichtbaar.
Door een defecte HWA is er sprake van een vochtconcentratie in de woonkamermuur aan de bovenzijde. Er is nog geen vochtschade of schimmelvorming zichtbaar.
•
De geconstateerde vochtschade en schimmelplekken in de leef vertrekken zijn groter dan 0,25m2 en vallen daarmee onder categorie A
De geconstateerde vochtschade en schimmelplekken in de leef vertrekken zijn groter dan 0,25m2 en vallen daarmee onder categorie A
•
De geconstateerde lekkages van het leidingwerk in de meterkast door gebruik en de lekkage vanuit de badkamer vallen onder categorie C.
De geconstateerde lekkages van het leidingwerk in de meterkast door gebruik en de lekkage vanuit de badkamer vallen onder categorie C.
•
De geconstateerde lekkage vanuit de HWA bij de woonkamermuur aan de tuinzijde valt onder categorie C.
De geconstateerde lekkage vanuit de HWA bij de woonkamermuur aan de tuinzijde valt onder categorie C.
•
Uit de duurmeting komt naar voren dat de luchtvochtigheid in de woning door de lekkages verhoogd is.
Uit de duurmeting komt naar voren dat de luchtvochtigheid in de woning door de lekkages verhoogd is.
•
Uit de duurmeting komt naar voren de woning door de opdrachtgever voldoende wordt geventileerd (Conclusie op basis van CO2 waarden in de woning).
Uit de duurmeting komt naar voren de woning door de opdrachtgever voldoende wordt geventileerd (Conclusie op basis van CO2 waarden in de woning).
•
De mechanische ventilatie functioneert naar behoren.
De mechanische ventilatie functioneert naar behoren.
•
Uit de thermische inspectie kom naar voren dat er sprake is van vochtverzadiging vanuit de geconstateerde lekkages op de begane grond, 1e verdieping en HWA aan de buitenzijde. Muren en vloeren bevatten vochtconcentraties.
Uit de thermische inspectie kom naar voren dat er sprake is van vochtverzadiging vanuit de geconstateerde lekkages op de begane grond, 1e verdieping en HWA aan de buitenzijde. Muren en vloeren bevatten vochtconcentraties.
•
Uit de metingen naar materiaalvocht in de muren, vloeren en plafonds van de woning zijn op de volgende punten verhogingen van materiaalvocht geconstateerd:
Uit de metingen naar materiaalvocht in de muren, vloeren en plafonds van de woning zijn op de volgende punten verhogingen van materiaalvocht geconstateerd:
Begane grond:
o
Gangmuren tot circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde
Gangmuren tot circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde
o
Vloer gang
Vloer gang
o
Keukenmuur grenzend aan gang tot circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde
Keukenmuur grenzend aan gang tot circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde
o
Plafond gang bij doorgang naar woonkamer c.q. trapopgang
Plafond gang bij doorgang naar woonkamer c.q. trapopgang
o
Muur in gang aan zijde toilet(hierboven is de balustrade gesitueerd), gehele muur
Muur in gang aan zijde toilet(hierboven is de balustrade gesitueerd), gehele muur
o
Meterkast tot circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde en vloer meterkast
Meterkast tot circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde en vloer meterkast
o
Muur hoek woonkamer naar keuken aan tuinzijde tot circa 130 cm hoogte vanaf bovenzijde
Muur hoek woonkamer naar keuken aan tuinzijde tot circa 130 cm hoogte vanaf bovenzijde
1e etage:
o
Muren overloop circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde, zowel grenzend aan badkamer als aan zijden slaapkamers
Muren overloop circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde, zowel grenzend aan badkamer als aan zijden slaapkamers
o
Muren slaapkamers grenzend aan overloop en badkamer tot circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde
Muren slaapkamers grenzend aan overloop en badkamer tot circa 60 cm hoogte vanaf onderzijde
o
Vloeren slaapkamers grenzend aan badkamer en overloop
Vloeren slaapkamers grenzend aan badkamer en overloop
o
Vloer overloop
Vloer overloop
•
Op basis van de analyse van de microbiologische luchtmonsters kan geconcludeerd worden dat er sprake is van verhoogde concentraties schimmelsporen in het binnenmilieu. Door de verhoogde concentraties schimmel in de lucht van het binnenmilieu bestaat er een gezondheidsrisico, mede afhankelijk van de duur van blootstelling aan de schimmelconcentraties.
Op basis van de analyse van de microbiologische luchtmonsters kan geconcludeerd worden dat er sprake is van verhoogde concentraties schimmelsporen in het binnenmilieu. Door de verhoogde concentraties schimmel in de lucht van het binnenmilieu bestaat er een gezondheidsrisico, mede afhankelijk van de duur van blootstelling aan de schimmelconcentraties.
VIII. Advies
•
De lekkage aan de waterleiding op de begane grond(meterkast) dient te worden verholpen. De gebruikte kunststof koppelingen en tuinslang dienen te worden vervangen door leidingwerk en koppelingen die geschikt zijn voor permanente plaatsing binnenshuis.
De lekkage aan de waterleiding op de begane grond(meterkast) dient te worden verholpen. De gebruikte kunststof koppelingen en tuinslang dienen te worden vervangen door leidingwerk en koppelingen die geschikt zijn voor permanente plaatsing binnenshuis.
•
De badkamer dient te worden ontmanteld om de lekkage adequaat te kunnen verhelpen en de bouwmaterialen (muren en vloeren) te kunnen behandelen en drogen.
De badkamer dient te worden ontmanteld om de lekkage adequaat te kunnen verhelpen en de bouwmaterialen (muren en vloeren) te kunnen behandelen en drogen.
•
Inschakelen van een bedrijf die gespecialiseerd is in het inventariseren van de lekkages / de ontstane schade / schimmelvorming vanuit de lekkages. Op basis van een schade inventarisatie kan bepaald worden welke stappen genomen moeten worden om lekkages / vochtschade en schimmelvorming adequaat te verhelpen.” [3]
Inschakelen van een bedrijf die gespecialiseerd is in het inventariseren van de lekkages / de ontstane schade / schimmelvorming vanuit de lekkages. Op basis van een schade inventarisatie kan bepaald worden welke stappen genomen moeten worden om lekkages / vochtschade en schimmelvorming adequaat te verhelpen.” [3]
2.9.
Ook heeft [gedaagde] een rapport overgelegd van [deskundige 2] van 1 augustus 2024. Daarin staat onder meer:
“Er is 100% vochtgehalte in de muur geconstateerd, er is een actieve lekkage vanuit de badruimte.
[…]
De badruimte tegels liggen los ter hoogte van de douchecel, deze zijn in slechte staat. Rond het bad zijn de tegels in matige staat.
[…]
De afvoer is mogelijk de oorzaak van de lekkage, na het douchen lekt het water harder de woning door.
[…]
• De situatie is verslechterd, de lekkage blijft de bouwmaterialen en afwerkmaterialen verder degraderen. De luchtvochtigheid is te hoog door de lekkage waardoor er gezondheidsklachten kunnen optreden.
•
Lekt het nog steeds?
Lekt het nog steeds?
•
Dit kan de inspecteur alleen maar antwoorden met 100% Ja, zie foto’s en toelichtingen.
Dit kan de inspecteur alleen maar antwoorden met 100% Ja, zie foto’s en toelichtingen.
•
In welke ruimtes is er nu op dit moment sprake van lekkages, oprekkend vocht en/of schimmel.
In welke ruimtes is er nu op dit moment sprake van lekkages, oprekkend vocht en/of schimmel.
•
De woonkamer, entree/hal, de badruimte en de aangrenzende slaapkamers van de badruimte.
De woonkamer, entree/hal, de badruimte en de aangrenzende slaapkamers van de badruimte.
•
(…)
(…)
•
Is er sprake van water ophoping in het plafond huiskamer/de daarboven gelegen vloeren van de overloop, de badkamer en de slaapkamer? Wat kunnen de gevolgen daarvan zijn?
Is er sprake van water ophoping in het plafond huiskamer/de daarboven gelegen vloeren van de overloop, de badkamer en de slaapkamer? Wat kunnen de gevolgen daarvan zijn?
•
Ja, de vloer in de hal kan verder opbollen waardoor er mogelijk op meerdere punten een val gevaarlijke/ struikel gevaarlijke situatie kan ontstaan. Het losse tegelwerk in de badruimte kan voor een val gevaarlijke/ struikel gevaarlijke situatie leiden. Het stucwerk / schilderwerk kan verder loskomen van het plafond in de woonkamer. Uiteraard stijgt ook de luchtvochtigheid in de woning.
Ja, de vloer in de hal kan verder opbollen waardoor er mogelijk op meerdere punten een val gevaarlijke/ struikel gevaarlijke situatie kan ontstaan. Het losse tegelwerk in de badruimte kan voor een val gevaarlijke/ struikel gevaarlijke situatie leiden. Het stucwerk / schilderwerk kan verder loskomen van het plafond in de woonkamer. Uiteraard stijgt ook de luchtvochtigheid in de woning.
•
Als er sprake is van een verslechterde situatie moet er dan rekening worden gehouden met extra kosten? En zo ja wat is de hoogte van deze kosten?
Als er sprake is van een verslechterde situatie moet er dan rekening worden gehouden met extra kosten? En zo ja wat is de hoogte van deze kosten?
•
Ja, de badruimte blijft lekken waardoor de aantasting van de (niet dragende) muren verder verslechterd. De overige bouw- en afwerking delen degraderen verder. Het advies is door de aanhoudende lekkage zelfs de niet dragende muren te doen vernieuwen. Het vocht heeft zich in de aangegeven punten volledig verzadigd. De inspecteur calculeert aan renovatie ca 2.000e de m2.
Ja, de badruimte blijft lekken waardoor de aantasting van de (niet dragende) muren verder verslechterd. De overige bouw- en afwerking delen degraderen verder. Het advies is door de aanhoudende lekkage zelfs de niet dragende muren te doen vernieuwen. Het vocht heeft zich in de aangegeven punten volledig verzadigd. De inspecteur calculeert aan renovatie ca 2.000e de m2.
•
(…)
(…)
•
Volgends de verhuurder zou het gaan om een eenmalige lekkage op 29-3-2023 omdat het bad zou zijn overgestroomd. Zou jij kunnen aangeven of dat waarschijnlijk is?
Volgends de verhuurder zou het gaan om een eenmalige lekkage op 29-3-2023 omdat het bad zou zijn overgestroomd. Zou jij kunnen aangeven of dat waarschijnlijk is?
•
Het bad zelf is nog in algemeen redelijke staat, de werking ervan is onbekend bij de inspecteur. De vochtdiscrepanties ontstaan rond de douche en de daarbij behorende leidingwerk in de vloer. De inspecteur vindt dit onwaarschijnlijk, de lekkage is namelijk nog steeds actief. Wanneer er een eenmalige overstroming zou optreden dan zouden alle ruimtes na ruim een jaar weer droog zijn.
Het bad zelf is nog in algemeen redelijke staat, de werking ervan is onbekend bij de inspecteur. De vochtdiscrepanties ontstaan rond de douche en de daarbij behorende leidingwerk in de vloer. De inspecteur vindt dit onwaarschijnlijk, de lekkage is namelijk nog steeds actief. Wanneer er een eenmalige overstroming zou optreden dan zouden alle ruimtes na ruim een jaar weer droog zijn.
•
(…)
(…)
5.Aanbeveling c.q. herstelmogelijkheden
Naar aanleiding van mijn conclusies kan ik u het volgende aanbevelen:
•
Renovatie zal ca 2.000e de m2 kosten.
Renovatie zal ca 2.000e de m2 kosten.
•
Er dient per direct een erkend loodgieter ingeschakeld te worden om de lekkage te doen verhelpen.
Er dient per direct een erkend loodgieter ingeschakeld te worden om de lekkage te doen verhelpen.
•
Er dienen bouwdrogers geplaatst te worden om de vermelde ruimtes versneld te laten drogen.
Er dienen bouwdrogers geplaatst te worden om de vermelde ruimtes versneld te laten drogen.
•
De schade in het object dient hersteld te worden.
De schade in het object dient hersteld te worden.
•
De geconstateerde situatie beoordeeld de inspecteur alsongezond, waarbijdirectgehandeld dient te worden.” [4]
De geconstateerde situatie beoordeeld de inspecteur alsongezond, waarbijdirectgehandeld dient te worden.” [4]
2.10.
[eiser] stelt, verwijzend naar het deskundigenrapport van [deskundige 1] , dat de vochtproblematiek niet aan hem is toe te rekenen, omdat de oorzaak niet is gelegen in de waterleidingen. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Hij gaat er namelijk kennelijk van uit dat het feit dat de vochtproblemen niet worden veroorzaakt door gebrekkige waterleidingen, betekent dat er geen sprake kan zijn van een gebrek. Uit de hiervoor geciteerde rapporten blijkt naar het oordeel van de kantonrechter echter duidelijk dat er wel degelijk sprake is van een gebrek/gebreken aan het huis. De rapporten wijzen alle in de richting van een probleem in de badkamer dat uiteindelijk heeft geleid tot de vochtproblemen die door [gedaagde] zijn aangekaart. Dit lijkt overigens te worden onderschreven door het rapport van [deskundige 1] [5] . Daarin staat weliswaar dat een druktest is uitgevoerd op de waterleidingen waarbij geen drukverlies is waargenomen, maar er staat ook:
“Visuele inspectie:
Zichtbare vochtschade aan het plafond in de woonkamer en muren op de slaapkamer grenzend aan de douchehoek. In ee douchehoek zijn diverse openingen waargenomen in het voegwerk tussen vloertegels en wandtegels. Ook zijn er openingen waargenomen in het kit-werk rond de douchevloer en rondom het doucheputje evenals ontbrekende wandtegels. Onder de douchekraan zitten gaten in de wand.
[…]
Advies:
Het voeg- en kit-werk in de gehele douchehoek te verwijderen en aansluitend nieuw voeg- en kit-werk te laten aanbrengen. Tevens de ontbrekende wandtegels te vervangen.”
Dat [eiser] niet betrokken is bij het opstellen van de rapporten zoals overgelegd door [gedaagde] betekent overigens niet dat er geen waarde aan kan worden toegekend. Gelet op de inhoud van die rapporten had het op de weg van [eiser] gelegen om de stellingen van [gedaagde] gemotiveerd (dat betekent: goed onderbouwd) te weerspreken als hij het daar niet mee eens was. Dat heeft hij niet gedaan. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser] de conclusies uit de rapporten onvoldoende heeft weersproken en zal daarom uitgaan van wat er in de rapporten is geconcludeerd.
2.11.
Ter zitting verklaarde [eiser] dat hij dit advies van [deskundige 1] om het voeg- en kitwerk in de gehele douchehoek te vervangen niet heeft opgevolgd, omdat dit advies een ‘overweging ten overvloede’ was. De kantonrechter begrijpt deze redenering van [eiser] niet. In het rapport van [deskundige 1] zijn meerdere foto’s van de badkamer opgenomen waar een medewerker van [deskundige 1] laat zien dat hij een mespunt tussen het voegwerk van vloer- en wandtegels kon steken. Ter zitting heeft [eiser] uitgelegd dat al deze foto’s zijn gemaakt aan de binnenkant van de douche. De kantonrechter is van oordeel dat op basis van het onderzoek van [deskundige 1] met het bijbehorende advies in combinatie met de door [gedaagde] overgelegde rapporten zoals geciteerd onder 2.7 tot en met 2.9 van dit vonnis als voldoende onderbouwd gesteld en onvoldoende gemotiveerd betwist is komen vast te staan dat de lekkage en de daarmee samenhangende vocht- en schimmelproblematiek grotendeels wordt veroorzaakt door slecht voeg- en kitwerk en ontbrekende vloer- en wandtegels in de douche. Uit het rapport van [deskundige 3] lijkt verder te volgen dat er problemen zijn met de hemelwaterafvoer (“HWA”). Dit zijn omstandigheden die niet aan [gedaagde] zijn toe te rekenen en die kwalificeren daarom als een gebrek.
2.12.
Dat er in maart 2023 ook een ‘overstroming’ heeft plaatsgevonden in de badkamer maakt dit niet anders. Zelfs als het juist zou zijn dat de werknemer van [gedaagde] (die in het huis woont) die ‘overstroming’ heeft veroorzaakt, had verwacht mogen worden dat het vocht na enige weken wel zou zijn opgedroogd. Het verklaart dus niet dat de klachten nu (anderhalf jaar later) nog altijd bestaan, zoals [deskundige 2] ook heeft opgemerkt.
2.13.
[eiser] heeft gesteld dat de schade aan het verhuurde huis op grond van artikel 7:218 BW wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan [gedaagde] toe te rekenen tekortkoming. Daarin volgt de kantonrechter [eiser] niet. Zoals hiervoor is overwogen geven de rapporten een duidelijke aanwijzing van de oorzaak van de problemen. Daarmee is het vermoeden van artikel 7:218 BW voldoende weerlegd. Dat de gebreken op welke manier dan ook komen door een handelen of nalaten van [gedaagde] volgt verder nergens uit en is ook niet nader door [eiser] onderbouwd. Het lijkt er eerder op dat er onderhoud moet worden gepleegd aan het huis (met name de badkamer en mogelijk ook de hemelwaterafvoer).
2.14.
[gedaagde] heeft zich er niet over uitgelaten of delen van het huis door de in de rapporten benoemde problemen niet bewoonbaar zijn. Daarnaast heeft zij gesteld dat de bewoonster gezondheidsklachten heeft als gevolg van de vochtproblematiek. Die stelling is echter niet nader onderbouwd. Verder staat vast dat de bewoonster ondanks de problemen in het huis is blijven wonen. Anderzijds volgt uit de door [gedaagde] in het geding gebrachte rapporten dat de vochtproblemen het woongenot beperken. Op verschillende foto’s is te zien dat schimmelvorming aanwezig is. Algemeen bekend is dat schimmel en vocht in een woonhuis een nadelige invloed heeft op het woon- en leefklimaat in de woning. Verder blijkt uit het laatste door [gedaagde] in het geding gebrachte rapport van [deskundige 2] dat op 1 augustus 2024 op verschillende plaatsen in het huis in plafonds of muren een vochtgehalte van 100% is gemeten. De inspecteur beoordeelt het gehuurde bovendien als ongezond en meent dat er direct gehandeld zou moeten worden. Alles tegen elkaar afwegende rechtvaardigt het gebrek naar het oordeel van de kantonrechter een huurprijsvermindering van 50%.
2.15.
Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurprijsvermindering ingaat vanaf de dag dat [gedaagde] [eiser] in kennis heeft gesteld van het gebrek of vanaf de dag dat het gebrek in voldoende mate bij [eiser] bekend was om tot maatregelen over te gaan. Op 6 januari 2023 om 09:28 uur heeft [gedaagde] een e-mail aan [eiser] gestuurd waarin zij schrijft:
“Helaas lijkt er weer sprake te zijn van een gebrek: de muur in de masterbedroom die grenst aan de douche vertoont ter hoogte van de plint allerlei ‘blazen’ in het schilderwerk. Dit mogelijk ivm een lekkage van één van de leidingen in de betrokken muur.”
2.16.
Ondanks het feit dat het probleem niet is gelegen in een gebrek aan de leidingen (zoals [gedaagde] in de mail veronderstelde), is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] [eiser] met deze e-mail voldoende in kennis heeft gesteld van het bestaan van het gebrek. Er is namelijk duidelijk in de e-mail op gewezen dat er vochtproblemen waren. Naar inmiddels is gebleken heeft [gedaagde] in de periode daarna nog diverse malen gewezen op het bestaan van de problemen, of volgt dat uit andere stukken, te weten:
- op 19 februari 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen waarin over de vochtproblemen is gesproken;
- daarna is de door [eiser] ingeschakelde klusjesman [B] (onder meer) kitwerkzaamheden komen uitvoeren;
- op 30 maart 2023 vond de ‘overstroming’ plaats. Aansluitend is op 28 april 2023 in opdracht van [eiser] het rapport van [deskundige 1] opgesteld, waarin op de gebreken aan kit- en voegranden wordt gewezen;
- op 1 mei 2023
- op 5 juni 2023 [7] heeft [gedaagde] [eiser] een e-mail gestuurd waarin zij heeft geschreven dat de lekkages aanhouden, nu ook in de ruimte beneden waar de gebruiker haar eettafel heeft staan;
- in een e-mail van 23 juni 2023 [8] van [eiser] aan [gedaagde] is een lijstje aan uit te voeren werkzaamheden opgenomen, met onder andere het punt: “
Afbikken verflaag muur slaapkamer en plaatsen nette voorzetwand”. In tegenstelling tot wat [eiser] in zijn conclusie van antwoord in reconventie stelt, verklaarde [eiser] op de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024 dat dit afbikken van de verflaag op de muur van de slaapkamer met de lekkage te maken had;
Afbikken verflaag muur slaapkamer en plaatsen nette voorzetwand”. In tegenstelling tot wat [eiser] in zijn conclusie van antwoord in reconventie stelt, verklaarde [eiser] op de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024 dat dit afbikken van de verflaag op de muur van de slaapkamer met de lekkage te maken had;
- op 26 juli 2023 [9] heeft de advocaat van [gedaagde] [eiser] een e-mail gestuurd waarin de volgende vochtklachten worden benoemd: schimmel op vrijwel alle muren op de bovenverdieping, op een deel van de muren van de benedenverdieping en op de plafonds van zitkamer en eetkamer. De vloeren op de bovenverdieping komen helemaal omhoog. Alle tegels in de badkamer liggen los. De lambriseringen op de begane grond zijn deels verrot. Het vocht zit door de hele constructie heen;
- op 3 augustus 2023 [10] heeft [gedaagde] [eiser] geschreven dat zij [eiser] al in februari 2023 schriftelijk heeft geïnformeerd over de vochtproblemen;
- op 1 september 2023 is het rapport opgesteld door [deskundige 2] en op 7 september 2023 is het rapport opgesteld door [deskundige 3] . Deze rapporten heeft [eiser] in elk geval gekregen toen de conclusie van antwoord werd genomen op 30 november 2023.
[eiser] moet dus, in ieder geval al vanaf 6 januari 2023, op de hoogte zijn geweest van de bestaande problemen. De kantonrechter zal de huurprijsvermindering daarom toewijzen vanaf januari 2023. De reconventionele vordering zal in die zin worden toegewezen.
CV installatie
2.17.
[gedaagde] stelt dat de CV installatie gebrekkig is, omdat een expansievat ontbreekt. Zij voert hiertoe aan dat in de nacht van 13 op 14 oktober 2023 de temperatuur in de woning is opgelopen tot 50 graden Celsius doordat de CV installatie doorbrandde. Naar aanleiding van dit incident heeft [gedaagde] [deskundige 2] ingeschakeld voor een spoedonderzoek. [deskundige 2] heeft vastgesteld dat geen expansievat aanwezig is, waardoor het systeem kan overkoken en in het ergste geval kan exploderen. [11] Op 1 augustus 2024 is door een medewerker van [deskundige 2] gezocht naar het expansievat, omdat [eiser] zou hebben aangegeven dat deze zich zou bevinden achter een schot in de woonkamer. Deze werknemer heeft het expansievat niet kunnen vinden.
2.18.
[eiser] stelt dat de CV ketel wel een expansievat heeft. Hij voert hiertoe aan dat hij de CV ketel jaarlijks laat controleren door [bedrijf 1] en dat [bedrijf 1] heeft aangegeven dat het systeem goed is. [eiser] heeft de rapporten van [bedrijf 1] in het geding gebracht. Daarbij heeft hij nooit gezegd dat het expansievat zich in de woonkamer zou bevinden. Het vat bevindt zich achter een schot in een ruimte boven de CV ketel. Als [gedaagde] hem gevraagd zou hebben het vat aan te wijzen, dan zou hij dat gedaan hebben.
2.19.
De kantonrechter overweegt als volgt. Kennelijk is de redenering van [gedaagde] dat het ontbreken van een expansievat gevaarlijk is en dat dit daarom een gebrek oplevert. De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat het expansievat ontbreekt. Productie 12 en 13 van [eiser] betreffen twee werkbonnen van [bedrijf 1] . Op de werkbon van 6 oktober 2023 schrijft [bedrijf 1] : “
proefgestookt alles werkt prima” en op de werkbon van 25 november 2023 schrijft [bedrijf 1] : “
Bij bewoner heb ik alles gecontroleerd op werking. Het blijkt een knop te zijn op de boiler die uitgeschakeld stond. Cv en ww werkend getest.” Uit het door [gedaagde] overgelegde rapport van [deskundige 2] van 1 augustus 2024 blijkt weliswaar dat de werknemer het expansievat niet kon vinden achter een schot in de woonkamer, maar [eiser] heeft ter zitting aangegeven dat het expansievat zich achter een schot boven de CV ketel bevindt. Op de vraag van de kantonrechter of [deskundige 2] daar ook heeft gezocht, antwoordde [gedaagde] dat zij dat niet wist. Daarbij stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] [eiser] niet op de hoogte heeft gebracht van het geplande onderzoek door [deskundige 2] op 1 augustus 2024. Ook heeft [gedaagde] [eiser] niet gebeld op het moment dat de inspecteur het expansievat niet kon vinden om [eiser] in de gelegenheid te stellen het expansievat aan te komen wijzen. Dat had wel voor de hand gelegen. Voor de kantonrechter is daarom niet komen vast te staan dat het expansievat ontbreekt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat op dit onderdeel sprake is van een gebrek. Daarom wordt de huurprijs op grond hiervan niet (extra) verminderd.
proefgestookt alles werkt prima” en op de werkbon van 25 november 2023 schrijft [bedrijf 1] : “
Bij bewoner heb ik alles gecontroleerd op werking. Het blijkt een knop te zijn op de boiler die uitgeschakeld stond. Cv en ww werkend getest.” Uit het door [gedaagde] overgelegde rapport van [deskundige 2] van 1 augustus 2024 blijkt weliswaar dat de werknemer het expansievat niet kon vinden achter een schot in de woonkamer, maar [eiser] heeft ter zitting aangegeven dat het expansievat zich achter een schot boven de CV ketel bevindt. Op de vraag van de kantonrechter of [deskundige 2] daar ook heeft gezocht, antwoordde [gedaagde] dat zij dat niet wist. Daarbij stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] [eiser] niet op de hoogte heeft gebracht van het geplande onderzoek door [deskundige 2] op 1 augustus 2024. Ook heeft [gedaagde] [eiser] niet gebeld op het moment dat de inspecteur het expansievat niet kon vinden om [eiser] in de gelegenheid te stellen het expansievat aan te komen wijzen. Dat had wel voor de hand gelegen. Voor de kantonrechter is daarom niet komen vast te staan dat het expansievat ontbreekt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat op dit onderdeel sprake is van een gebrek. Daarom wordt de huurprijs op grond hiervan niet (extra) verminderd.
Elektriciteit
2.20.
[gedaagde] stelt dat één van de fasedraden onder de hoofdschakelaar niet goed vast zat, waardoor alle elektrische apparaten en lampen in de woning op hol zijn geslagen en grotendeels kapot zijn gegaan. Daarbij was dit een gevaarlijke situatie, waardoor een spoedreparatie diezelfde middag noodzakelijk was. In het rapport van [deskundige 2] van 16 oktober 2023 staat: “
In theorie had een losse fase draad een brand in de meterruimte kunnen veroorzaken met alle gevolgen van dien”. Volgens [gedaagde] is dit probleem pas in april 2023 opgelost.
In theorie had een losse fase draad een brand in de meterruimte kunnen veroorzaken met alle gevolgen van dien”. Volgens [gedaagde] is dit probleem pas in april 2023 opgelost.
2.21.
Volgens [eiser] is Stedin in november 2022 al gekomen om het probleem op te lossen. Stedin is hiervoor niet in de woning geweest; het lag aan een overbelaste wijkcentrale. [eiser] is dus niet aansprakelijk voor dit probleem, zodat dit niet als gebrek kan kwalificeren.
2.22.
Uit de stellingen van partijen leidt de kantonrechter af dat er in feite sprake is geweest van twee van elkaar te onderscheiden problemen. Het eerste probleem was een loszittende draad in de meterkast van het gehuurde. Naar de kantonrechter begrijpt heeft [eiser] [bedrijf 2] gevraagd hier met spoed naar te kijken. Kalkhoven heeft de draad op 25 november 2022 vastgedraaid. Het tweede probleem lag volgens [eiser] buiten het huis en had te maken met de overbelaste wijkcentrale.
2.23.
De kantonrechter is van oordeel dat dit probleem geen korting op de huurprijs rechtvaardigt. Voor zover [eiser] iets aan de problemen kon doen, heeft hij aan zijn verplichtingen voldaan door [bedrijf 2] te laten komen en het probleem op te lossen. Voor zover het probleem buiten het huis lag, kan allereerst de vraag worden gesteld of het gaat om een gebrek aan het gehuurde zelf. Naar [eiser] heeft gesteld (en dat heeft [gedaagde] niet weersproken) moest het probleem namelijk buiten het huis worden opgelost. Voor zover dit al het geval zou zijn, heeft het oplossen ervan door Stedin kennelijk langer geduurd (volgens [gedaagde] tot april 2023). De gevolgen hiervan (flikkerende lampen) zijn echter niet van dien aard dat dit moet leiden tot een korting op de huurprijs.
De achterdeur en de tuinpoort
2.24.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de achterdeur niet goed afsluitbaar is en dat de tuinpoort volledig verrot is. De kantonrechter laat in het midden of die gebreken er inderdaad zijn. Zelfs als dat het geval is, leidt dat namelijk niet tot een hogere korting op de huurprijs dan hiervoor al is genoemd.
[gedaagde] heeft op dit moment een huurachterstand van € 27.049,05
2.25.
[eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van (inmiddels) € 57.071. Dat rechtvaardigt volgens [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft hiervoor al overwogen dat een korting op de huurprijs vanaf januari 2023 gerechtvaardigd is. Om vast te stellen of er sprake is van een huurachterstand moet eerst worden vastgesteld welke bedragen [gedaagde] over de verschillende perioden verschuldigd is. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt:
- de huurprijs bedroeg vanaf 1 november 2022 € 3.100,- per maand. Over de maanden november 2022 en december 2022 was [gedaagde] 100% van de toen geldende huurprijs verschuldigd, dus in totaal € 6.200,-;
- vanaf januari 2023 kent de kantonrechter een huurprijsvermindering toe van 50%, zodat [gedaagde] over de maanden januari tot en met oktober 2023 50% van de toen geldende huurprijs verschuldigd is, dus € 3.100,- x 50% = € 1.550,- per maand. Over de maanden januari tot en met oktober 2023 is dat 10 x € 1.550,- = € 15.500,-;
- vanaf 1 november 2023 is de huurprijs verhoogd naar € 3.227,10 per maand. Over de maanden november 2023 tot en met september 2024 is [gedaagde] 50% van de huidige huurprijs verschuldigd, dus € 3.227,10 x 50% = € 1.613,55 per maand. In totaal is [gedaagde] over de periode november 2023 – september 2024 verschuldigd: 11 x € 1.613,55 = € 17.749,05;
- over de gehele huurperiode tot nu toe is [gedaagde] dus een bedrag aan huurpenningen verschuldigd van € 6.200,- + € 15.500,- + € 17.749,05 = € 39.449,05.
2.26.
Voor zover uit de stukken blijkt, heeft [gedaagde] tot nu toe een bedrag van € 12.400,- aan [eiser] betaald. Er staat dus nog een bedrag van € 39.449,05 - € 12.400,- =
€ 27.049,05open. De kantonrechter laat in het midden of [gedaagde] gerechtigd was om de huurprijs op te schorten. Als zij hiertoe gerechtigd was, dan had dit in ieder geval in verhouding moeten staan met de ernst van het gebrek en was het [gedaagde] niet toegestaan de volledige huurbetaling op te schorten. Gelet op de omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat een en ander niet nu al tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden, maar krijgt [gedaagde] 14 dagen de tijd om het verschuldigde bedrag alsnog aan [eiser] te betalen. Deze termijn gaat in op het moment dat dit vonnis aan [gedaagde] wordt betekend.
€ 27.049,05open. De kantonrechter laat in het midden of [gedaagde] gerechtigd was om de huurprijs op te schorten. Als zij hiertoe gerechtigd was, dan had dit in ieder geval in verhouding moeten staan met de ernst van het gebrek en was het [gedaagde] niet toegestaan de volledige huurbetaling op te schorten. Gelet op de omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat een en ander niet nu al tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden, maar krijgt [gedaagde] 14 dagen de tijd om het verschuldigde bedrag alsnog aan [eiser] te betalen. Deze termijn gaat in op het moment dat dit vonnis aan [gedaagde] wordt betekend.
Rente
2.27.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
Gevolg niet betalen huurachterstand: ontbinding en ontruiming
2.28.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.29.
[gedaagde] heeft een huurachterstand van € 27.049,05. Als [gedaagde] dit bedrag en de huur voor oktober 2024 niet binnen de hiervoor genoemde termijn van 14 dagen aan [eiser] heeft betaald, dan vormt dit naar het oordeel van de kantonrechter een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (de huur voor oktober 2024 is hierbij ook inbegrepen, omdat deze binnen de termijn van 14 dagen verschuldigd wordt). Voor dat geval zal de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden. De werkneemster van [gedaagde] zal dan de woning moeten verlaten en [gedaagde] zal er dan zorg voor moeten dragen dat de woning leeg en netjes wordt achtergelaten. [gedaagde] krijgt hiervoor dan 3 dagen de tijd.
2.30.
[eiser] vordert een gebruikersvergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming. Deze vordering zal gedeeltelijk worden toegewezen, in die zin dat de gebruikersvergoeding wordt vastgesteld op 50% van de geldende huurprijs, te weten € 1.613,55, zolang de gebreken niet zijn verholpen (daarna is de volledige huurprijs als gebruikersvergoeding verschuldigd). Daarbij is de gebruikersvergoeding pas ten vroegste vanaf november 2024 verschuldigd, aangezien de maand oktober 2024 nog op grond van de huurovereenkomst betaald moet worden en de huurovereenkomst is opgezegd tegen 1 november 2024. Voor de gebruikersvergoeding geldt dat een ingegane maand als volle maand mag worden gerekend.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.31.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief, omdat dit is berekend over een te hoge hoofdsom. De kantonrechter zal het bedrag toewijzen tot het wettelijke tarief berekend over de toewijsbare hoofdsom, te weten een bedrag van € 1.265,04.
[eiser] is aansprakelijk voor de schade die [gedaagde] lijdt als gevolg van het gebrek
2.32.
[gedaagde] vordert een verklaring voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor de (immateriële) schade die [gedaagde] heeft geleden en in de toekomst nog zal lijden als gevolg van de gebreken in het gehuurde. [gedaagde] stelt dat haar werkneemster, de bewoonster van het gehuurde, vanaf eind maart 2023 maar voor 50% kan werken omdat zij ziek is door de schimmel in de woning. Daarbij zal er vanwege de schimmel in de woning kleding, meubilair en andere stoffen moeten worden vernietigd. Verder heeft [gedaagde] vanwege het mankement aan de elektrotechnische installatie kosten moeten maken voor een droger, wasmachine, tv en laptop die kapot zijn gegaan.
2.33.
[eiser] vindt dat, als al sprake is van een gebrek, hij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade. Hij voert hiertoe aan dat na de grote lekkage van 30 maart 2023 nooit meer een melding van een lekkage is gedaan door [gedaagde] . [eiser] legt als productie 18 emailcorrespondentie over van 23 juni 2023 waarin partijen overleggen over nog uit te voeren kluswerkzaamheden en waar volgens [eiser] niet gesproken wordt over een lekkage of werkzaamheden ter herstel daarvan. Het probleem leek opgelost, aldus [eiser] .
2.34.
Of [eiser] aansprakelijk is voor de schade die [gedaagde] door de lekkage heeft opgelopen, moet vervolgens worden beantwoord aan de hand van artikel 7:208 BW. Dit artikel bepaalt dat een verhuurder de schade moet vergoeden die voortvloeit uit een gebrek, als:
het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen,
of indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
2.35.
De kantonrechter kan niet vaststellen dat het gebrek al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en [eiser] toen wist of behoorde te weten van het gebrek (2). De door [gedaagde] overgelegde verklaring van de vorige huurder dat hij ook al last had van vocht in het gehuurde is hiervoor onvoldoende. [eiser] verklaarde ter zitting namelijk dat de vorige huurder hier nooit bij hem over heeft geklaagd en [gedaagde] heeft dit vervolgens niet nader onderbouwd.
2.36.
De kantonrechter moet daarom beoordelen of het gebrek aan [eiser] is toe te rekenen (1). Voor invulling van de term toerekenbaarheid moet aansluiting worden gezocht bij artikel 6:75 BW. [12] Uit dit artikel vloeit voort dat het gebrek in ieder geval aan [eiser] kan worden toegerekend als dit te wijten is aan de schuld van [eiser] . [13] De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is en vindt de volgende omstandigheden daarvoor doorslaggevend.
2.37.
Nadat [gedaagde] op 6 januari 2023 bij [eiser] had aangegeven dat sprake was van blazen op de muur van de slaapkamer en lekkages vanuit de badkamer, heeft [eiser] klusjesman [B] de douche laten kitten. Daarna, op 30 maart 2023, vond een grote lekkage plaats, naar aanleiding waarvan [eiser] [deskundige 1] een deskundigenrapport laat opstellen. Uit dit rapport kwam als advies (zoals geciteerd onder punt 2.10 van dit vonnis) dat het voeg- en kitwerk van de doucheruimte moesten worden vervangen. Dit advies heeft [eiser]
nietopgevolgd. Vervolgens heeft [gedaagde] op verschillende momenten aan [eiser] laten weten dat de lekkage nog altijd actief is en (op veel plaatsen) schimmel ontstaat. De kantonrechter verwijst naar het overzicht dat hiervoor onder 2.16 is opgenomen. Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] er niet van uit mocht gaan dat het probleem was opgelost. Doordat [eiser] na de grote lekkage op 30 maart 2023 ondanks bovenstaande meldingen van [gedaagde] geen (serieuze) poging heeft ondernomen de lekkage te verhelpen, is het voortbestaan van de lekkage aan [eiser] toe te rekenen. [eiser] is daarom aansprakelijk voor de schade die [gedaagde] lijdt als gevolg van de lekkage. Of [gedaagde] schade heeft geleden als gevolg van het een en ander, en in hoeverre deze schade voor vergoeding door [eiser] in aanmerking komt (en niet om wat voor reden dan ook voor haar eigen rekening dient te blijven) zal in deze procedure niet verder beoordeeld worden. [gedaagde] heeft gevraagd om verwijzing naar een schadestaatprocedure waarin daarover geoordeeld zal moeten worden.
nietopgevolgd. Vervolgens heeft [gedaagde] op verschillende momenten aan [eiser] laten weten dat de lekkage nog altijd actief is en (op veel plaatsen) schimmel ontstaat. De kantonrechter verwijst naar het overzicht dat hiervoor onder 2.16 is opgenomen. Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] er niet van uit mocht gaan dat het probleem was opgelost. Doordat [eiser] na de grote lekkage op 30 maart 2023 ondanks bovenstaande meldingen van [gedaagde] geen (serieuze) poging heeft ondernomen de lekkage te verhelpen, is het voortbestaan van de lekkage aan [eiser] toe te rekenen. [eiser] is daarom aansprakelijk voor de schade die [gedaagde] lijdt als gevolg van de lekkage. Of [gedaagde] schade heeft geleden als gevolg van het een en ander, en in hoeverre deze schade voor vergoeding door [eiser] in aanmerking komt (en niet om wat voor reden dan ook voor haar eigen rekening dient te blijven) zal in deze procedure niet verder beoordeeld worden. [gedaagde] heeft gevraagd om verwijzing naar een schadestaatprocedure waarin daarover geoordeeld zal moeten worden.
2.38.
[eiser] is niet aansprakelijk voor de schade die [gedaagde] lijdt als gevolg van de problemen rondom de elektriciteit. Dit probleem is namelijk niet toe te rekenen aan [eiser] , omdat het ontstaan van dit probleem niet aan hem is te wijten, noch is komen vast te staan dat dit probleem zich al voordeed op het moment van sluiten van de huurovereenkomst. Verder is gesteld noch gebleken dat er schade is ontstaan als gevolg van het feit dat de achterdeur niet goed afsluitbaar en de tuinpoort verrot was. Dat kan dan ook geen grondslag voor aansprakelijkheid opleveren.
Proceskosten
2.39.
Beide partijen zijn over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de kosten te compenseren, in die zin dat elk van beide partijen de eigen proceskosten moet dragen.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.40.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van € 27.049,05 aan huurachterstand en de huur voor de maand oktober 2024 van € 1.613,55;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de niet betaalde vervallen huurtermijnen vanaf de respectieve data dat [gedaagde] in verzuim is met de betaling ervan;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.265,04 aan buitengerechtelijke incassokosten;
en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] zich niet houdt aan de onder 3.1. tot en met 3.3. genoemde veroordelingen
3.4.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan het adres [adres] in [plaats] ;
3.5.
veroordeelt [gedaagde] het gehuurde binnen 3 dagen na ontbinding van de huurovereenkomst te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze niet in eigendom toebehoren aan [eiser] , en door afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
3.6.
veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 1.613,55 per maand (of: de volledige huurprijs als de gebreken zouden zijn verholpen) aan [eiser] te betalen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (maar niet eerder dan november 2024) tot en met de maand dat de woning daadwerkelijk is ontruimd, waarbij een gedeelte van een maand als een hele maand wordt gerekend.
3.7.
wijst al het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
3.8.
bepaalt dat de verschuldigde huurprijs van het gehuurde wordt verminderd met 50% van januari 2023 tot aan de dag waarop de gebreken verholpen zijn;
3.9.
verklaart voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade die [gedaagde] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de lekkage, deze schade nader op te maken bij staat;
3.10.
wijst al het meer of anders gevorderde af;
in conventie en reconventie
3.11.
compenseert de proceskosten in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt;
3.12.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.