Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10918889 \ UC EXPL 24-946
Vonnis van 28 augustus 2024
in de zaak van
STICHTING BO-EX '91,
te Utrecht,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
hierna te noemen: Bo-Ex,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1. 1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Bo-Ex heeft geen conclusie van repliek in conventie ingediend terwijl zij daar wel toe in de gelegenheid was gesteld. Nadat de conclusie van antwoord in conventie op de zitting van 10 april 2024 was genomen, heeft de kantonrechter Bo-Ex namelijk bij brief van12 april 2024 de gelegenheid gegeven om te reageren op de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie die [gedaagde] op 10 april 2024 had ingediend. Bo-Ex heeft daarna alleen in reconventie gereageerd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt een appartement aan de [adres] in [plaats] van Bo-Ex.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder meer een voorschotbedrag met betrekking tot de servicekosten opgenomen. Op de jaarafrekening over 2022 heeft Bo-Ex [gedaagde] servicekosten in rekening gebracht voor schoonmaakkosten algemene ruimten, tuinonderhoud en stroomverbruik algemene ruimten. Het totaalbedrag dat [gedaagde] als voorschot voor deze posten heeft betaald is € 478,71 (€ 177,06 + € 114,90 + € 186,75).
2.3.
Op 23 juni 2023 heeft Bo-Ex [gedaagde] een brief gestuurd met betrekking tot de afrekening van de servicekosten over het jaar 2022, waarin de volgende berekening staat:
Al in rekening
Component-omschrijving Kosten Uw aandeel gebracht Saldo
Schoonmaken algemene ruimte(n) 7.819,44 244,36 177,06 67,30
Tuinonderhoud 3.987,64 97,26 114,90 -17,64
Stroomgebruik algemene ruimte(n) 3.313,70
220,91 186,75 34,16
220,91 186,75 34,16
BTW bedrag 0,00
Totaal EUR 83,82
Totaal EUR incl/ BTW 83,82
2.4.
[gedaagde] heeft bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om deze afrekening van servicekosten te beoordelen. Volgens [gedaagde] zijn er conform zijn huurcontract vijf (kosten)posten/soorten waarvoor voorschotten servicekosten in rekening gebracht mogen worden. Er worden over 2022 slechts drie (kosten)posten/soorten afgerekend. Twee van de vijf ontbreken in de afrekening. Daarnaast merkt [gedaagde] op dat er voor de drie (kosten)posten/soorten die wel vermeld staan, geen breukdelen vermeld staan en vraagt [gedaagde] zich af hoe de afrekening bij gebreke van breukdelen te controleren is.
2.5.
De voorzitter van de Huurcommissie heeft bij uitspraak van 6 november 2023 geoordeeld dat de bezwaren van [gedaagde] kennelijk gegrond zijn. Deze beslissing is gegrond op het onderliggende rapport waaruit blijkt dat de verhuurder niet binnen de gestelde termijn gereageerd heeft en geen gegevens over de servicekosten heeft verstrekt aan de Huurcommissie. Daarom worden alle kostenposten op € 0,00 gesteld. De beslissing van de voorzitter van de Huurcommissie luidt dat de betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2022 € 0,00 bedraagt.
2.6.
Bo-ex was het niet eens met de uitspaak van de voorzitter van de Huurcommissie en is daartegen in verzet gegaan. Zij heeft wel gegevens willen verstrekken maar het uploaden van de gegevens is in augustus 2023 niet goed gegaan. Op 18 december 2023 deed de Huurcommissie uitspraak naar aanleiding van dit verzet. Omdat de verzetprocedure bij de Huurcommissie geen herkansingsmogelijkheid is voor de verhuurder om informatie in te dienen die niet tijdig is verstrekt, maar enkel een beoordeling of de voorzitter van de Huurcommissie op basis van de informatie die hij op het moment van de uitspraak had, tot een correct oordeel heeft kunnen komen, is het verzet ongegrond verklaard en wijzigt de uitspaak van de voorzitter niet.
2.7.
Bo-ex is het niet eens met de uitspaak van de Huurcommissie en heeft [gedaagde] daarom op 30 januari 2024 gedagvaard in deze procedure. Op grond van artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek wordt daarom hetgeen is bepaald in de uitspraak van de Huurcommissie niet geacht te zijn overeengekomen tussen partijen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Bo-Ex vordert - samengevat – een verklaring voor recht dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2022 € 562,53 bedraagt, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Weliswaar staat in de dagvaarding als jaartal 2020 genoemd, maar gelet op het feit dat verder in alle stukken, ook van de zijde van gedaagde, gesproken wordt over 2022 en eiser later ook expliciet heeft benoemd dat er in de dagvaarding ten onrechte wordt gesproken over 2020 in plaats van over 2022, merkt de kantonrechter het noemen van het jaar 2020 in de dagvaarding als een kennelijke verschrijving aan.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Bo-Ex, met veroordeling van Bo-Ex in de incassokosten en in kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hieronder, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert:
1. een verklaring voor recht dat de afrekening servicekosten van Bo-Ex niet voldoet aan de wettelijke eisen, waaronder de ‘vermelding van de wijze van berekening’(artikel 7:259 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek);
2. veroordeling van Bo-Ex tot terugbetaling aan [gedaagde] binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van te veel betaalde voorschotten servicekosten (€ 478,71), een en ander te verhogen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2023 (uiterlijke termijn voor afrekening) tot aan de dag van algehele betaling;
3. veroordeling van Bo-Ex tot terugbetaling van incassokosten conform Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;
4. veroordeling tot betaling van de proceskosten.
3.6.
Bo-Ex voert verweer. Bo-Ex concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van Bo-Ex in de kosten van deze procedure.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De kantonrechter zal hieronder eerst de verschillende posten van de afrekening beoordelen en vervolgens een oordeel vormen over de afrekening zelf.
Schoonmaken algemene ruimte(n)
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat de kostenberekening voor de schoonmaak van de algemene ruimten niet goed is onderbouwd door Bo-Ex om de volgende redenen:
- Bo-Ex heeft gerekend met een totaalbedrag van € 7.819,44 voor het volledige jaar. Maar op pagina 3 van productie 8 geeft Bo-Ex aan dat er in 2022 vier facturen zijn gestuurd voor steeds € 1.919,95. De desbetreffende facturen zijn echter niet overlegd, zodat de kantonrechter niet kan vaststellen dat dat de facturen zijn Bo-Ex daadwerkelijk heeft ontvangen;
- wanneer inderdaad vier facturen van € 1.919,95 zijn ontvangen, telt dat op tot € 7.679,80 en niet op het door Bo-Ex gestelde bedrag van € 7.819,44;
- ook als wel gerekend zou worden met het door Bo-Ex gehanteerde bedrag van € 7.819,44, klopt de berekening niet. Bo-Ex stelt namelijk dat dit bedrag moet worden gedeeld door 33 appartementen, maar als het bedrag van € 7.819,44 wordt gedeeld door 33, komt dat uit op een bedrag van € 236,95 en niet op een bedrag van € 244,36 waar Bo-Ex mee gerekend heeft;
- [gedaagde] heeft gesteld dat de facturen van [ondeneming] clusterfacturen zijn waarvan onduidelijk is welk deel wordt toebedeeld aan zijn complex en ook niet op de stelling dat het om meer gaat dan alleen om schoonmaakwerkzaamheden. Bo-Ex heeft dat niet weersproken.
4.3.
Gelet op deze gebrekkige onderbouwing en niet toegelichte (of kennelijk ontbrekende) producties kan de kantonrechter niet vaststellen hoe hoog de door Bo-Ex ten behoeve van [gedaagde] gemaakte kosten voor schoonmaken algemene ruimte(n) zijn geweest. De kantonrechter zal daarom deze post op € 0,00 stellen.
Kosten tuinonderhoud
4.4.
In de door Bo-ex als productie 8 overgelegde specificatie servicekosten is op pagina 2 als totale jaarlijkse kosten van de verhuurder voor tuinonderhoud opgenomen een bedrag van € 3.987,64. Als toegepaste verdeelsleutel is aangegeven dat de totale kosten door 41 gedeeld worden. Het bedrag dat dan voor de door [gedaagde] gehuurde woonruimte wordt begroot is € 114,90.
4.5.
Als onderbouwing van het totaalbedrag verwijst pagina 4 van de genoemde specificatie naar 4 facturen, ieder voor een bedrag van € 949,44, ieder voor een kwartaal van 2022. Bij de bijgevoegde facturen treft de kantonrechter geen vier facturen met genoemd bedrag aan. Wel is er een factuur bij voor een bedrag van € 1.665,00 voor tuinonderhoud. Uit de kleine lettertjes vlak onder de adressering van deze factuur blijkt dat voor cluster [.] (waarover de voorzitter van de huurcommissie in zijn beslissing d.d. 24 januari 2024 constateert dat dat het complex is waar [gedaagde] woont en waar 41 woningen in de kosten delen) de kosten over het eerste kwartaal van 2022 € 784,66 betreffen. Door [gedaagde] is niet weersproken dat de kosten voor tuinonderhoud ieder kwartaal hetzelfde zijn. Dat maakt dat aangenomen wordt dat over 2022 de totale kosten voor tuinonderhoud dan 4 * € 784,66 = € 3.138,64 bedragen. Van deze kosten dient [gedaagde] dus (€ 3.138,64 / 41 = € 76,55 te betalen. Dat het bedrag moet worden omgeslagen over alle 41 appartementen is door [gedaagde] immers niet weersproken.
Anders dan hiervoor wel de facturen en daarom maakt de kantonrechter hier wel de som.
Stroomverbruik algemene ruimte(n)
4.6.
In de door Bo-ex als productie 8 overgelegde specificatie servicekosten is op pagina 2 als totale jaarlijkse kosten van de verhuurder voor stroomverbruik algemene ruimte(n) opgenomen een bedrag van € 3.313,70. Als toegepaste verdeelsleutel is aangegeven dat de totale kosten door 15 gedeeld worden. Het bedrag dat dan voor de door [gedaagde] gehuurde woonruimte wordt begroot is € 186,75.
4.7.
Als onderbouwing van het totaalbedrag verwijst pagina 3 van de genoemde specificatie naar 2 facturen. Ten eerste naar verzamelfactuur kleinverbruik elektra 2022 voor een totaalbedrag van € 5.208,91 ex 5 % BTW. Ten tweede naar diverse facturen van [ondeneming] voor een totaalbedrag van € 1.307,94 ex 5 % BTW. Uit de bijgevoegde facturen kan de kantonrechter niet opmaken hoe Bo-Ex de hoogte van de door haar gemaakte kosten wil onderbouwen en welke verdeling maakt dat aan [gedaagde] een bedrag van € 186,75 zou moeten betalen. De totaalbedragen van de facturen komen ook hoger uit dan het door Bo-Ex opgevoerde bedrag aan kosten en onduidelijk is hoe dat komt en welk deel van de kosten dan aan het complex wordt toegerekend waar [gedaagde] woont. [gedaagde] stelt dat er creditfactuur zou (moeten) zijn voor teruglevering. Dat zou een en ander misschien kunnen verklaren, maar deze factuur is door Bo-Ex niet overgelegd.
4.8.
Met deze gebrekkige onderbouwing en niet toegelichte (of kennelijk ontbrekende) producties kan de kantonrechter niet vaststellen hoe hoog de door Bo-Ex ten behoeve van [gedaagde] gemaakte kosten voor stroomgebruik zijn geweest. De kantonrechter zal daarom deze post op € 0,00 stellen.
Betalingsverplichting servicekosten [gedaagde] over het jaar 2022
4.9.
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat vast te stellen is dat de betalingsverplichting voor servicekosten van [gedaagde] bedraagt: € 76,55. Dit betekent dat, omdat [gedaagde] aan voorschotten al € 478,71 in rekening heeft gebracht, Bo-Ex aan [gedaagde] een bedrag van € 402,16 moet betalen. Bo-Ex zal daarom worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [gedaagde] .
De wijze van berekening van de eindafrekening
4.10.
In artikel 7:259 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek staat dat de verhuurder jaarlijks een overzicht aan de huurder moet verschaffen met een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Aan dit voorschrift voldoet het door Bo-Ex aan [gedaagde] verstrekte overzicht niet. Uit het overzicht is namelijk niet af te leiden op welke wijze de totale kosten zijn verdeeld over de verschillende appartementen en sommige posten ontbreken op de afrekening.
Proceskosten
4.11.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Omdat niet gebleken is dat [gedaagde] incassokosten heeft gemaakt, zal de vordering tot veroordeling van Bo-Ex in de incassokosten worden afgewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2022 € 76,55 bedraagt.
5.2.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.3.
verklaart voor recht dat de afrekening servicekosten 2022 van Bo-Ex niet voldoet aan de wettelijke eisen waaronder de ‘vermelding van de wijze van berekening’(artikel 7:259 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek),
5.4.
veroordeelt Bo-Ex tot terugbetaling aan [gedaagde] van teveel betaalde voorschotten servicekosten over 2022 van € 402,16 binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2022 tot de algehele voldoening,
5.5.
verklaart het bepaalde in 5.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het anders of meer gevorderde af,
in conventie en in reconventie
5.7.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.