Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/580157 / KG ZA 24-432
Vonnis in kort geding van 13 september 2024
in de zaak van
STICHTING WOONGROEN,
gevestigd te Zeist,
eisende partij,
hierna te noemen: Woongroen,
advocaat: mr. M.J. Jeths,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1]
advocaat: mr. M.F. van Hulst.
2.ZIJ DIE VERBLIJVEN AAN [adres] ,
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: de overige krakers,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
De voorzieningenrechter beschikt over de dagvaarding met acht producties.
1.2.
Op 11 september2024 heeft mr. S. H. Gaertman, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij was namens
Woongroen aanwezig mevrouw [A] (intern makelaar). Verder was aanwezig de heer [gedaagde sub 1] , bijgestaan door mr. M.F. van Hulst. Namens de overige krakers is niemand verschenen.
1.3.
De voorzieningenrechter heeft gezegd dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
Woongroen is eigenaar van de onroerende zaak aan [adres] in [woonplaats] . Sinds half augustus is deze onroerende zaak gekraakt. De krakers weigeren het pand te verlaten en hebben voorgesteld een gebruiksovereenkomst aan te gaan. Woongroen wil het pand echter op korte termijn verkopen en vordert daarom ontruiming. Woongroen krijgt in deze procedure gelijk.
3.De beoordeling
Verstek
3.1.
De overige krakers van [adres] in [woonplaats] zijn niet verschenen. Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat tegen gedaagde 2 verstek kan worden verleend.
Ontruiming
3.2.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.3.
De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
3.4.
Vast staat dat Woongroen eigenaar is van het pand aan [adres] in [woonplaats] . [gedaagde sub 1] betwist niet dat hij zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijft. Wat betreft de overige krakers (voor zover daar sprake van is) blijkt uit het dossier voldoende dat zij zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Voor zowel [gedaagde sub 1] als de eventuele overige krakers geldt dat zij daarmee een evidente inbreuk maken op het eigendomsrecht van Woongroen, zodat de vordering tot ontruiming van Woongroen, in beginsel toegewezen kan worden.
3.5.
Met een eventuele ontruiming komt wel het door artikel 8 EVRM beschermde huisrecht van de krakers in het geding. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad en het Europese Hof voor de Rechten van de Mens volgt dat een huisrecht wordt ontleend aan de feitelijke bewoning, waarbij niet van belang is of die bewoning rechtmatig is. Een ontruiming is een vergaande inmenging in de uitoefening van het huisrecht. Iedereen die het risico loopt op een dergelijke inmenging moet daarom in beginsel de mogelijkheid hebben de proportionaliteit daarvan door de rechter te laten toetsen, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Doorgaans zal in het concrete geval het belang van de eigenaar zwaarder wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van (een) kraker(s) in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, zwaarder weegt.
3.6.
Daarom moet de vraag beantwoord worden of de ontruimingsvordering afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter alleen aan de orde indien Woongroen haar bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken, in die zin dat zij, in aanmerking nemend haar belang bij ontruiming en het belang van de krakers dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot ontruiming kan komen (artikel 3:13 BW). Tegen die achtergrond moet Woongroen het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming voldoende concreet onderbouwen. Daarnaast mag volgens vaste rechtspraak de ontruiming van een gekraakt pand niet tot ongerechtvaardigde leegstand leiden.
3.7.
Woongroen heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming en dat er geen ongerechtvaardigde leegstand zal ontstaan na de ontruiming.
3.8.
Tot voor kort waren zowel nummer [nummer] als nummer [nummer] verhuurd. Met het oog op haar verkoopplannen heeft Woongroen de huur van nummer [nummer] en nummer [nummer] opgezegd. Nummer [nummer] werd gebruikt als brocante winkel en is op 4 juni 2024 leeg gekomen. Nummer [nummer] werd verhuurd voor bewoning en staat sinds 2 juli 2024 leeg. Woongroen was van plan om het pand op 26 augustus 2024 te koop aan te bieden en heeft daarvoor al een makelaar ingeschakeld. De fotograaf die op 15 augustus 2024 door de makelaar naar het pand werd gestuurd kwam tot de ontdekking dat het pand is gekraakt. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat Woongroen de verkoop voortvarend ter hand zal nemen en gelet op de brief van de makelaar (productie 4) is ook voldoende aannemelijk dat er geïnteresseerde kopers zullen zijn en dat het pand binnen afzienbare tijd verkocht al zijn.
3.9.
Dit leidt ertoe dat het belang van Woongroen bij ontruiming van het gekraakte pand zwaarder weegt dan het woonbelang en het huisrecht van [gedaagde sub 1] en de overige krakers. De toezegging van [gedaagde sub 1] dat hij de onroerende zaak zal verlaten voordat de notariële levering plaatsvindt en dat hij mee zal werken aan bezichtigingen door potentiële kopers, leidt niet tot een andere uitkomst van die belangenafweging. Het feit dat de onroerende zaak wordt bewoond door krakers zal namelijk potentiële kopers afschrikken en daardoor een belemmering vormen voor een spoedige verkoop van het pand. De omstandigheden die een rol spelen in de twee uitspraken van de rechtbank Amsterdam waar [gedaagde sub 1] in dit verband naar verwijst zijn niet vergelijkbaar met de omstandigheden in deze zaak. Zo was in de ene zaak van doorslaggevend belang dat de gevraagde ontruiming niet van invloed zou zijn op het spoedeisende belang waarvoor die ontruiming was gevorderd [1] . In de andere zaak was van belang dat de eigenaar van de onroerende zaak niet voldoende aannemelijk had gemaakt dat er na de ontruiming geen ongerechtvaardigde leegstand zou ontstaan, waardoor er geen spoedeisend belang aanwezig werd geacht [2] . Dat is in dit kort geding anders. Er is door Woongroen wel voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft en dat er geen ongerechtvaardigde leegstand zal ontstaan. De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen.
Vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv
3.10.
Dat geldt ook voor de vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv. Woongroen heeft er immers belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht op dit moment niet, maar op het moment van de ontruiming of nadien wel zonder recht of titel in het pand bevinden.
Ontruimingstermijn
3.11.
Woongroen heeft gevraagd om een ontruimingstermijn van 48 uur na betekening van het vonnis. Wat betreft de (eventuele) overige krakers kan deze termijn bij gebrek aan verweer worden toegewezen. Namens [gedaagde sub 1] is verzocht om de ontruimingstermijn te verruimen tot het moment dat de notariële levering van het pand plaatsvindt. Volgens hem staat dat de verkoop van het pand niet in de weg. De voorzieningenrechter gaat hier niet in mee en verwijst naar wat er hiervoor bij 3.10 is overwogen over belemmering van de verkoop als het pand wordt gebruikt door krakers.
3.12.
De gevraagde ontruimingstermijn van 48 uur acht de voorzieningenrechter ook in het geval van [gedaagde sub 1] redelijk. Hij bevond zich immers pas enkele dagen in de onroerende zaak toen hij eerst via de fotograaf van de makelaar en daarna via de sommatie om het pand te verlaten ervan op de hoogte raakte dat het pand op heel korte termijn te koop aangeboden zou worden. Woongroen heeft bij die sommatie ook meteen aangekondigd dat zij een kort geding procedure zou starten als hij het pand niet zou verlaten. [gedaagde sub 1] wist dus al voordat hij zich goed en wel had kunnen settelen dat hij rekening moest houden met een ontruiming. Bovendien heeft [gedaagde sub 1] in het kader van een schikking voorgesteld om het pand op de ochtend voor de zitting te verlaten, zodat ook daarom aangenomen moet worden dat hij op heel korte termijn de onroerende zaak kan verlaten.
De proceskosten
3.13.
Woongroen krijgt gelijk en in beginsel moeten daarom de verliezende partijen de proceskosten van Woongroen betalen. In dit geval ziet de voorzieningenrechter echter aanleiding om voor [gedaagde sub 1] een uitzondering te maken en hem niet in de proceskosten te veroordelen. De reden hiervoor is dat [gedaagde sub 1] heeft geprobeerd de zitting en de daarmee gepaard gaande kosten te voorkomen door aan te bieden de woning vrijwillig te verlaten. Dat dit naar de mening van Woongroen niet tijdig genoeg is gebeurd, dat wil zeggen vóór het uitbrengen van de dagvaarding, kan [gedaagde sub 1] niet worden tegengeworpen. Hem was door een gemeenteambtenaar gezegd dat hij waarschijnlijk via een bruikleenovereenkomst het pand zou mogen bewonen. Het is logisch dat hij hier eerst meer duidelijkheid over heeft proberen te krijgen. Bovendien had Woongroen ook als [gedaagde sub 1] wél eerder was geweest met zijn aanbod om vrijwillig te vertrekken kosten moeten maken voor het uitbrengen van een dagvaarding. Zij is er immers van overtuigd dat er nog meer krakers in het pand aanwezig zijn en had voor hen dus sowieso een ontruimingstitel nodig.
3.14.
Voor de overige krakers (gedaagde 2) geldt dat zij de proceskosten wel moeten betalen. De proceskosten worden begroot op:
- dagvaarding € 135,97
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € 715,00 (tarief voor een verstek)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.716,97
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en zij die verblijven aan [adres] in [woonplaats] , kadastraal aangeduid [kadastraal nummer] , om die onroerende zaak binnen 48 uur na betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking te stellen van Woongroen,
4.2.
bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.3.
veroordeelt zij die verblijven aan [adres] in [woonplaats] (gedaagde 2) in de proceskosten van € 1.716,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij niet tijdig aan die veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, wordt daar € 92,00 bij opgeteld,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2024.