Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 11154323 UV EXPL 24-139 LvdH/1470
Kort geding vonnis van 10 juli 2024
inzake
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. F.P.W. Kralt,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de dagvaarding met 6 producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 juni 2024. Daarbij is [eiser] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Ook [gedaagde] is verschenen.
Partijen hebben hun standpunten toegelicht en zij hebben op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak bepaald op vandaag.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 15 juli 2022 van [eiser] de kantoorruimte (hierna: het gehuurde) gelegen aan de [adres] in [plaats] . De huurprijs bedraagt op dit moment
€ 1.894,86 per maand, inclusief BTW. Op grond van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst moet de huurprijs bij vooruitbetaling steeds voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft volledig worden betaald.
2.2.
[gedaagde] heeft de huur stelselmatig onvolledig en/of te laat betaald. Vanaf april 2024 heeft [gedaagde] de huur in z’n geheel niet meer betaald en bedraagt de huurachterstand tot en met juni 2024 € 5.684,58.
2.3.
Per e-mail van 9 april 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 14 juli 2024. [gedaagde] heeft deze opzegging geaccepteerd, zo verklaarde hij tijdens de mondelinge behandeling.
2.4.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook toegelicht dat zijn bedrijf moeilijke financiële perioden heeft gekend en dat hij daardoor de huur niet altijd op tijd of volledig kon voldoen. Inmiddels gaat het weer wat beter met het bedrijf en verwacht hij op korte termijn de huurachterstand te kunnen betalen. Het zal [gedaagde] alleen niet lukken de huur voor juli 2024 op tijd te voldoen, aldus [gedaagde] . [gedaagde] hoopt dat huurachterstand kan worden verrekend met de waarborgsom.
2.5.
[eiser] vordert in deze procedure veroordeling van [gedaagde] – onder meer – tot ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand, de buitengerechtelijke incassokosten, een schadevergoeding en de proceskosten.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
In dit kort geding moet de kantonrechter eerst beoordelen of [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vorderingen heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Van een spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de aard van de vorderingen, genoegzaam gebleken.
Beoordelingskader kort geding
3.2.
Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is een maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar de feiten en de veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Huurachterstand
3.3.
[eiser] stelt dat [gedaagde] een achterstand in de betaling van de huur tot en met juni 2024 van € 5.684,58 heeft laten ontstaan. [gedaagde] erkent de huurachterstand.
3.4.
Nu [gedaagde] het bestaan en de hoogte van de door [eiser] gestelde huurachterstand niet betwist, wordt dit deel van de vordering toegewezen.
Contractuele boete
3.5.
[eiser] maakt aanspraak op een boete op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard. In dat artikel is opgenomen dat de contractuele boete bij te late betaling van de huur 1% per maand bedraagt, met een minimum van € 300,00.
3.6.
Omdat vaststaat dat [gedaagde] de huur over de maanden april, mei en juni 2024 niet heeft betaald, kan de contractuele boete van € 900,00 worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.7.
[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 659,23. De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).
Ontruiming
3.8.
[gedaagde] heeft een betalingsachterstand van 3 maanden en naar alle waarschijnlijkheid ten tijde van dit vonnis inmiddels 3,5 maanden. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de tekortkoming van [gedaagde] de ontruiming rechtvaardigen. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen op de wijze die hierna is vermeld. De ontruimingstermijn zal zoals gevorderd worden gesteld op zeven dagen na betekening van dit vonnis. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst eerder, namelijk al op 14 juli 2024, eindigt. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat hij per die datum vrijwillig zal ontruimen. Over verrekening van (een restant van) de waarborgsom kunnen partijen afspraken maken nadat [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk aan [eiser] zal hebben opgeleverd.
Schadevergoeding
3.9.
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling de vordering onder IV toegelicht. Hij vordert daarmee een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf 1 juli 2024 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden; Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen.
Proceskosten
3.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 87,00
- salaris gemachtigde € 543,00 (1 punten x tarief € 543,00)
- nakosten €
135,00
135,00
Totaal € 901,72
4.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres] in [plaats] , met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, te ontruimen en ontruimd te houden, onder gelijktijdige afgifte van alle sleutels aan [eiser] en het gehuurde leeg, bezemschoon en vrij ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
- € 5.684,58 aan achterstallige huur tot en met juni 2024;
- € 900,00 aan contractuele boete;
- € 659,23 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- € 1.894,86 per maand als schadevergoeding vanaf 1 juli 2024 tot aan het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 901,72, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.