Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/992
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde C. Poen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: M.M. Dens)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 352.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en aanvullende gronden. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 19 augustus 2024. Verschenen zijn
:de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, met taxateur [taxateur] .
:de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, met taxateur [taxateur] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een geschakelde bungalow die in 1976 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 110 m² en een inpandige berging/schuur van 1 m. De woning ligt op een perceel van 337 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 215.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de taxatiematrix.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats] (referentie 1);
- [adres 3] in [plaats] (referentie 2);
- [adres 4] in [plaats] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
4.3
De rechtbank is van oordeel dat beide partijen de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De beoordeling van de gronden van eiser
5. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De badkamer en keuken zijn 30 jaar oud en dit blijkt uit de foto’s van het taxatierapport dat eiser in de bezwaarfase heeft ingediend.
5.1
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting opgemerkt dat de taxateur is uitgegaan van een gemiddelde staat van de voorzieningen, maar dat op basis van de foto’s het geen gemiddelde staat is.
5.2
De rechtbank stelt vast dat eiser bij het in bezwaar overgelegde taxatierapport foto’s heeft gepresenteerd waarop de woonkamer, keuken en badkamer van de woning te zien zijn. De rechtbank overweegt dat de staat van de keuken op de foto’s niet goed te zien is, maar dat uit de foto’s wel duidelijk volgt dat de badkamer gedateerd is. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de voorzieningen van de woning niet juist heeft gewaardeerd. De taxatie-opbouw kan hierom niet dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Gelet hierop moet het beroep gegrond worden verklaard en hoeven de overige gronden van eiser geen verdere bespreking.
Heeft eiser de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
6. Volgens de rechtbank heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak de door hem bepleite waarde van € 215.000,- heeft. Eiser heeft weliswaar een taxatierapport ingediend waaruit deze waarde volgt, maar uit dit rapport volgt niet hoe deze waarde tot stand is gekomen.
Vaststelling WOZ-waarde in goede justitie
7. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 333.000,-.
Conclusie en gevolgen
8. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen, de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] op de waardepeildatum 1 januari 2022 verminderen tot een bedrag van € 333.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd.
8.1
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
8.2
Eiser krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [1] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [2] De rechtbank berekent de vergoeding is als volgt.
8.3
Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,5 toegepast. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.499,-. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het door eiser ingebrachte taxatierapport vast op € 128,26 (2 uur voor een niet-inpandige woningtaxatie à € 53,- per uur, verhoogd met BTW). De vergoeding bedraagt daarom in totaal € 1.627,26.
8.4
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 333.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.627,26 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.