Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1031
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 767.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 20 juni 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
2. De woning is een in 1900 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande berging/schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 147 m2 en is gelegen op een perceel van 440 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 717.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 767.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 26 maart 2021 voor € 1.177.500,-;
- [adres 3] in [plaats 1] , verkocht op 1 maart 2021 voor € 995.000,-;
- [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 6 april 2021 voor € 525.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in (de buurt van) [plaats 1] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dit legt zij hierna uit.
Ingetrokken beroepsgrond
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in beroep de ligging van de woning op 4 heeft gezet terwijl deze in bezwaar op 3 stond. Op zitting heeft eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.
Kwaliteit en voorzieningen
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en de voorzieningen van de woning. De woning beschikt namelijk volgens eiser over een gedateerde badkamer en keuken en de staat van het schilderwerk is slecht. Volgens eiser is de woning er op deze punten slechter aan toe dan de referentiewoningen en is een correctie op zijn plaats.
10.1.
De heffingsambtenaar is het niet eens met het standpunt van eiser en heeft dit op de zitting toegelicht. Hij wijst in dat kader ook op de foto’s die door eiser zijn ingebracht. Volgens de heffingsambtenaar ziet de woning er keurig verzorgd uit. Dat sprake zou zijn van slecht onderhouden schilderwerk is op de door eiser overlegde foto’s niet herkenbaar. Ook zien de keuken en badkamer er op de foto’s keurig uit.
10.3.
De beroepsgrond slaagt niet. Gelet op de foto’s van de woning en de referentiewoningen zijn er geen dusdanig grote verschillen qua kwaliteit en voorzieningen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er geen reden is waarom de heffingsambtenaar bij de woning van eiser een correctie toe had moeten passen.
Onderhoud/duurzaamheid
11. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matig tot slechte isolatie van de woning, het ontbreken van spouwmuren en het duurzaamheidsniveau van de woning. Dit zou een drukkend effect op de waarde hebben omdat potentiële kopers rekening houden met de kosten van verduurzaming. Eiser verwijst naar een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland [1] waarin het beroep gegrond is verklaard omdat er – onder meer – onvoldoende inzichtelijk is gemaakt dat er rekening is gehouden met het al dan niet hebben van spouwmuren.
11.1.
De beroepsgrond slaagt niet. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat de woning bij de renovatie in 2007 is voorzien van muur- en dakisolatie. Ook zijn de kozijnen vernieuwd. Op de schuur in de tuin zijn 16 zonnepanelen geplaatst. Volgens de heffingsambtenaar is er geen sprake meer van een niet of slecht geïsoleerde woning. Verder stelt de heffingsambtenaar dat er geen identieke woningen zijn verkocht uit 1900. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar, enkel om te kijken wat voor gevolgen dit voor de waarde zou hebben, in de herwaardering het onderhoud op 2 gekwalificeerd. Ook dan blijkt uit de herberekening in de matrix dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De zolder
12. Eiser voert aan dat de zolder onterecht als gebruiksoppervlakte is meegerekend. Een zolder kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. Volgens eiser is de zolder alleen te betreden met een vlizotrap. Daarom moet er een waardecorrectie plaatsvinden.
12.1.
De beroepsgrond slaagt niet. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat de zolder niet in de berekening is meegenomen. De rechtbank kan de redenering van de heffingsambtenaar volgen.
De referentieobjecten
13. Eiser stelt dat de [adres 4] de enige goede referentiewoning is. [adres 2] is een woning uit 1975 en daarom niet vergelijkbaar met de woning en [adres 3] heeft een veel groter gebruiksoppervlak dan de woning. Als de secundaire objectkenmerken gelijk zijn dan heb je aan één referentie genoeg. Eiser komt op basis van een vergelijking met alleen de [adres 4] op een waarde van € 717.000,-.
13.1.
Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het niet altijd makkelijk is om correcte referenties te vinden. Er zijn altijd verschillen in soort woning, ligging, grootte en grondoppervlak. Er zijn geen geschikte referenties uit 1900 die verkocht zijn. Dit is een vrij unieke woning. De heffingsambtenaar voert aan dat de referentie aan [adres 2] is toegevoegd omdat deze dezelfde ligging heeft als de woning. De referentiewoning aan de [adres 3] is weliswaar groter, maar ook daar is rekening mee gehouden. Er is fors gecorrigeerd door middel van de wortelformule. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er geen sprake is van gelijke secundaire objectkenmerken bij de [adres 4] . De heffingsambtenaar heeft daarnaast nog aangegeven dat er geen enkele woning precies hetzelfde is en dat er daarom altijd iets over een referentiewoning valt te zeggen. Daarom wordt er vergeleken met minimaal drie woningen.
13.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting op zitting heeft aangetoond dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen qua ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen dat er minimaal drie referentiewoningen gebruikt moeten worden, omdat een vergelijking met één niet-identieke woning niet voldoet. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat in het geval van [adres 4] geen sprake is van gelijke objectkenmerken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
14.1.
Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juli 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.