Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
Vonnis in kort geding van 13 augustus 2024 (bij vervroeging)
in de zaak met zaaknummer: 11215046 \ MV EXPL 24-103 D/51246 van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser, hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.I. L'Ghdas,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagden, hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. R.A.A. Maat.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 juli 2024 met 15 producties;
- de aanvullende producties 16 tot en met 23 van [eiser] ;
- de conclusie van antwoord met 7 producties;
- de aanvullende producties 16 tot en met 23 van [eiser] ;
- de conclusie van antwoord met 7 producties;
- de aanvullende producties 8 tot en met 11 van [gedaagden] ;
- de mondelinge behandeling van 26 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de mondelinge behandeling van 26 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de akte wijziging van eis van [eiser] , ingediend tijdens de mondelinge behandeling van 26 juli 2024;
- de pleitaantekeningen van mr. L’Ghdas;
- de akte vermeerdering van eis van [eiser] ;
- de akte vermeerdering van eis van [eiser] ;
- het bezwaar van [gedaagden] tegen de akte vermeerdering van eis.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling van 26 juli 2024 was [eiser] aanwezig, bijgestaan door mr. L’Ghdas en de heer [A] . Ook [gedaagde 1] was aanwezig, samen met (namens mr. Maat) mr. C.G. Huijsmans. [gedaagde 2] was niet aanwezig. Na de mondelinge behandeling is de zaak enige tijd aangehouden om de mogelijkheden van een minnelijke regeling te onderzoeken. Een minnelijke regeling is niet mogelijk gebleken.
1.3.
De kantonrechter heeft partijen per e-mail van 5 augustus 2024 bericht dat de eisvermeerdering van [eiser] , ingediend na de mondelinge behandeling van 25 juli 2024, buiten beschouwing wordt gelaten omdat deze te laat is ingediend.
1.4.
Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] woonde in het pand van [gedaagden] aan de [adres] in [plaats] . Dat pand is in opdracht van [gedaagden] ontruimd. Daardoor heeft [eiser] zijn woonruimte moeten verlaten. [eiser] eist dat [gedaagden] hem weer toegang tot zijn woonruimte verschaffen en dat zij zijn daadwerkelijke proceskosten betalen. [gedaagden] zijn het daar niet mee eens. [eiser] krijgt van de kantonrechter gelijk.
3.De beoordeling
Beoordelingskader in kort geding
3.1.
De kantonrechter moet in dit kort geding allereerst beoordelen of [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. In dit geval is het spoedeisend belang duidelijk aanwezig: [eiser] is dakloos en moet op korte termijn duidelijkheid krijgen over de toegang tot zijn woonruimte.
3.2.
Vervolgens moet beoordeeld worden of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Als uitgangspunt geldt dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
De achtergrond van de ontruiming
3.3.
[gedaagden] verhuurden het pand aan de [adres] in [plaats] (hierna ook: het pand) vanaf de maand augustus 2018 aan [bedrijf 1] B.V. en aan een aan haar gelieerde B.V. (hierna: [bedrijf 2] ). Op enig moment kregen [gedaagden] een juridisch geschil met [bedrijf 2] . Dat heeft geleid tot een procedure bij de rechtbank Midden-Nederland. In die procedure hebben [gedaagden] ontruiming van het pand door [bedrijf 2] gevorderd. Die vordering is bij vonnis van 27 mei 2024 (hierna: het ontruimingsvonnis) toegewezen. De deurwaarder heeft het pand vervolgens op 20 juni 2024 ontruimd. Tijdens de ontruiming trof hij [eiser] aan in een woonruimte op de eerste (dan wel de tweede) verdieping van het pand. [eiser] heeft tegen de ontruiming bezwaar gemaakt. Zo heeft hij zich op het standpunt gesteld dat hij de woning van [bedrijf 2] onderhuurt, dat het ontruimingsvonnis niet ziet op zijn woonruimte maar alleen op de rest van het door [bedrijf 2] gehuurde bedrijfspand en dat [gedaagden] hem de ontruiming niet hebben aangezegd. Ondanks het bezwaar van [eiser] hebben [gedaagden] de deurwaarder opdracht gegeven om de ontruiming door te zetten.
De ontruiming van [eiser] is onrechtmatig
3.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagden] onrechtmatig ten opzichte van [eiser] gehandeld door ook de door hem gehuurde woonruimte (hierna te noemen: de woning) te laten ontruimen. Dit oordeel wordt hierna verder uitgelegd.
Onduidelijk of de ontruimingstitel ook ziet op de woning
3.5.
Allereerst is onduidelijk of de woning van [eiser] binnen de reikwijdte van de titel in het ontruimingsvonnis valt. In de beslissing van dit vonnis staat het volgende:
“
De voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter
(…)
5.4.
veroordeelt [bedrijf 3] , [bedrijf 2] , [bedrijf 4] , [bedrijf 5] en [B] . om
binnen twee weken na betekening van dit vonnis het bedrijfspand, gelegen aan de
[adres] te [plaats] , te ontruimen met achterlating van de bedrijfsinventaris,
waaronder in ieder geval de beslagen zaken zoals opgenomen in productie 1.10 bij de
conclusie van antwoord,”.
De uitgesproken ontruiming ziet op “
het bedrijfspand”. Het pand bestaat uit een begane grond en een verdieping. Op de begane grond is een zwembad gerealiseerd dat door [bedrijf 2] (of een aan haar gelieerde B.V.) werd geëxploiteerd. Op de verdieping bevinden zich kantoorruimte, de woning van [eiser] en een andere ruimte die niet aan [bedrijf 2] maar aan een derde was verhuurd (waarover later meer). Volgens partijen is tijdens de juridische procedure tussen [gedaagden] en [bedrijf 2] niet ter sprake gekomen dat [eiser] de woning in het pand van [bedrijf 2] onderhuurde. De positie van [eiser] is in het ontruimingsvonnis ook niet besproken. Gelet op deze omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter niet duidelijk of met “
het bedrijfspand” in de beslissing in het ontruimingsvonnis ook de woning van [eiser] wordt bedoeld, of dat het ontruimingsvonnis alleen ziet op de overige delen van het pand die [bedrijf 2] huurde en bedrijfsmatig gebruikte.
het bedrijfspand”. Het pand bestaat uit een begane grond en een verdieping. Op de begane grond is een zwembad gerealiseerd dat door [bedrijf 2] (of een aan haar gelieerde B.V.) werd geëxploiteerd. Op de verdieping bevinden zich kantoorruimte, de woning van [eiser] en een andere ruimte die niet aan [bedrijf 2] maar aan een derde was verhuurd (waarover later meer). Volgens partijen is tijdens de juridische procedure tussen [gedaagden] en [bedrijf 2] niet ter sprake gekomen dat [eiser] de woning in het pand van [bedrijf 2] onderhuurde. De positie van [eiser] is in het ontruimingsvonnis ook niet besproken. Gelet op deze omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter niet duidelijk of met “
het bedrijfspand” in de beslissing in het ontruimingsvonnis ook de woning van [eiser] wordt bedoeld, of dat het ontruimingsvonnis alleen ziet op de overige delen van het pand die [bedrijf 2] huurde en bedrijfsmatig gebruikte.
[eiser] komt mogelijk huurbescherming toe
3.6.
Daar komt bij dat [eiser] een beroep doet op huurbescherming in de zin van artikel 7:269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Op grond van deze bepaling wordt de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, voortgezet in geval van beëindiging van de huur tussen de huurder en de verhuurder. Deze bescherming geldt ongeacht of de onderhuur bevoegd of onbevoegd is aangegaan. Of de hoofdverhuurder wel of geen toestemming heeft gegeven voor de onderhuur is dus niet relevant.
3.7.
Vast staat dat [eiser] voor de woning een onderhuurovereenkomst heeft gesloten met [bedrijf 2] en dat [eiser] in de woning zijn hoofdverblijf heeft. Verder staat ook vast dat de hoofdhuurovereenkomst tussen [gedaagden] en [bedrijf 2] met wederzijds goedvinden is geëindigd. Dat blijkt uit de door [gedaagden] ingediende vaststellingsovereenkomst van 15 juli 2024, die zij en [bedrijf 2] hebben ondertekend.
Tijdens de mondelinge behandeling is verder gebleken dat de woning van [eiser] een zelfstandige woning is: de woning heeft een eigen toegang en kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning. Het gaat in dit geval niet om een afhankelijke bedrijfswoning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. De hoofdhuurovereenkomst met [bedrijf 2] ziet immers – los van de woning van [eiser] – op een zwembad en kantoorruimte (met douches voor personeel). Deze ruimtes kwalificeren niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW, maar als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Artikel 7:290 lid 3 BW is daarom niet van toepassing.
3.8.
[gedaagden] stellen zich op het standpunt dat artikel 7:269 BW desondanks niet van toepassing is. Zij voeren aan dat zij de door [eiser] gehuurde ruimte casco en bedoeld als kantoorruimte aan [bedrijf 2] hebben verhuurd en dat [bedrijf 2] de ruimte daarna pas als woning heeft ingericht. Ter onderbouwing verwijzen [gedaagden] naar de schriftelijke huurovereenkomst met [bedrijf 2] die zij hebben ingediend.
3.9.
Of [eiser] aanspraak kan maken op huurbescherming zoals bedoeld in artikel 7:269 lid 1 BW hangt af van de vraag of de hoofdhuurovereenkomst tussen [gedaagden] en [bedrijf 2] voor wat betreft de aan [eiser] onderverhuurde ruimte betrekking had op woonruimte. Volgens vaste jurisprudentie moet bij die beoordeling als beslissend worden beschouwd hetgeen [gedaagden] en [bedrijf 2] bij de hoofdhuurovereenkomst over het gebruik van die ruimte voor ogen heeft gestaan. Daarbij moet ook de inrichting van de ruimte bij aanvang van de hoofdhuurovereenkomst in aanmerking worden genomen.
3.10.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn er verschillende aanwijzingen waaruit kan worden afgeleid dat de hoofdhuurovereenkomst tussen [gedaagden] en [bedrijf 2] voor wat betreft de door [eiser] gehuurde ruimte betrekking had op woonruimte. Allereerst schrijven [gedaagden] in de conclusie van antwoord in de procedure met [bedrijf 2] (welke procedure tot het ontruimingsvonnis heeft geleid) het volgende:
“
De bruikbare ruimtes (VVO) op de verdiepingsvloer tellen op als volgt:
De bruikbare ruimtes (VVO) op de verdiepingsvloer tellen op als volgt:
2.1
trappenhuis 4,0 m2
2.2
Bedrijfsruimte 142,5 m2
2.3
Hal 63,9 m2
2.4
Toiletgroep 4,4 m2
2.5
Kantoor 60,3 m2
2.6
Hal 6,2 m2
2.7
Hal 16,4 m2
2.8
Toiletgroep / badruimte 10,9 m2
2.9
Woonkamer / keuken 53,6 m2
2.1
slaapkamer 10,8 m2
2.11
slaapkamer 10,8 m2
2.12
slaapkamer 13,7 m2
2.13
kantine 45,4 m2
2.14
kleedruimte21,1 m2
464,0 m2
Waar op 1 augustus 2018 nog circa de helft van deze ruimtes (in oppervlakte gemeten) als separaat (en gecompartimenteerd) appartement niet verhuurd waren, konden deze per 1 oktober 2019 ook verhuurd worden aan [bedrijf 2] . [bedrijf 2] wilde dat ook.
Met het oog daarop is de bestaande huurovereenkomst “vernieuwd”, zodat dezelfde duur zou gelden. Per 1 oktober 2019 is de huur daarvoor geworden € 61.800,= (…). Daarnaast is voor de overige ruimte op de verdieping een separate overeenkomst gesloten, dit voor een huurprijs van € 29.400,= per jaar.
Dat lijkt meer dan de prijs per vierkante meter voor het eerder deel maar voor 243 m2 aan bruikbaar (kantoor)oppervlak (ingedeeld) is (…).”.
Uit deze opmerkingen leidt de kantonrechter af dat de woning van [eiser] (in totaal 122 m²) al als woning was ingericht voordat [bedrijf 2] het pand van [gedaagden] ging huren. Dat kan ook worden afgeleid uit de schriftelijke huurovereenkomsten die partijen hebben ingediend. Deze huurovereenkomsten (de oude huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2018, de vernieuwde huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2019 en de nieuwe, extra huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2019) zijn door [gedaagden] en [bedrijf 2] ondertekend. In alle huurovereenkomsten staat het volgende:
“
17. Huurder zal zijn bedrijfsvoering zodanig inrichten dat de bewoners van de bovenwoningen hiervan geen hinder zullen ondervinden anders dan redelijk te verwachten bij een normaal handelend vergelijkbaar bedrijf.”.
17. Huurder zal zijn bedrijfsvoering zodanig inrichten dat de bewoners van de bovenwoningen hiervan geen hinder zullen ondervinden anders dan redelijk te verwachten bij een normaal handelend vergelijkbaar bedrijf.”.
De kantonrechter gaat ervan uit dat met de aanduiding “
bovenwoningen” de woning van [eiser] wordt bedoeld en de andere ruimte die niet aan [bedrijf 2] maar aan een derde is verhuurd. Die andere ruimte betreft namelijk een woonstudio, verhuurd aan de heer [C] (hierna: [C] ). Ook uit het taxatierapport van 18 augustus 2021, opgemaakt door [taxateur] B.V. en ingediend door [eiser] , lijkt te volgen dat de woning van [eiser] al vóór de aanvang van de huur door [bedrijf 2] als zodanig was ingericht:
bovenwoningen” de woning van [eiser] wordt bedoeld en de andere ruimte die niet aan [bedrijf 2] maar aan een derde is verhuurd. Die andere ruimte betreft namelijk een woonstudio, verhuurd aan de heer [C] (hierna: [C] ). Ook uit het taxatierapport van 18 augustus 2021, opgemaakt door [taxateur] B.V. en ingediend door [eiser] , lijkt te volgen dat de woning van [eiser] al vóór de aanvang van de huur door [bedrijf 2] als zodanig was ingericht:
“
Aan de achterkant van het gebouw is op de 2e verdieping een 1-kamer woonstudio gelegen met een woon- en slaapruimte, keuken en balkon. Deze studio is volgens het bestemmingsplan niet toegestaan.
Aan de achterkant van het gebouw is op de 2e verdieping een 1-kamer woonstudio gelegen met een woon- en slaapruimte, keuken en balkon. Deze studio is volgens het bestemmingsplan niet toegestaan.
(…)
Aan de voorzijde van het gebouw is op de tweede verdieping een bedrijfswoning gelegen. Deze heeft een oppervlakte van circa 122 m². Deze woning is verhuurd en is niet inpandig opgenomen.
(…)
In het gebouw is een woonstudio en een bedrijfswoning op de 2e verdieping aanwezig. Conform het bestemmingsplan is er 1 bedrijfswoning toegestaan en daarom is bij de waardering ook alleen rekening gehouden met de bedrijfswoning (122 gebruiksoppervlakte (go) op de 2e verdieping als woonruimte.”.
De woning van [eiser] is 122 m² en bevindt zich aan de voorkant van het pand. De woning van [C] bevindt zich aan de achterkant van het pand. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de woning van [eiser] de bedrijfswoning is en dat [C] in de woonstudio woont. Dat wordt bevestigd door een brief van 28 mei 2018 namens [gedaagden] aan [C] , die [gedaagden] hebben ingediend. Hierin staat het volgende:
“
Uit voorafgaand onderzoek zijdens cliënten is gebleken dat u in een gedeelte van het pand op de tweede verdieping woonachtig bent. Deze situatie is in strijd met het vigerende bestemmingsplan.”.
Uit voorafgaand onderzoek zijdens cliënten is gebleken dat u in een gedeelte van het pand op de tweede verdieping woonachtig bent. Deze situatie is in strijd met het vigerende bestemmingsplan.”.
De woning van [eiser] betreft dus een vergunde bedrijfswoning. Ook dat maakt het standpunt van [gedaagden] dat de ruimte pas na aanvang van de verhuur aan [bedrijf 2] is ingericht als woning, ongeloofwaardig. Alle voornoemde omstandigheden wijzen erop dat [gedaagden] de woning van [eiser] ook als woonruimte aan [bedrijf 2] heeft verhuurd. Dat [gedaagden] de ruimte in de schriftelijke huurovereenkomst met [bedrijf 2] niet hebben aangemerkt als woonruimte, maakt dat op zichzelf genomen niet anders. In de huurovereenkomst staat: “
kantoorruimte op de eerste etage, aan partijen genoegzaam bekend”. Deze omschrijving is niet alleen onduidelijk, maar (zeker gelet op alle overige omstandigheden) ook niet doorslaggevend voor de kwalificatie van de huurovereenkomst met [bedrijf 2] .
kantoorruimte op de eerste etage, aan partijen genoegzaam bekend”. Deze omschrijving is niet alleen onduidelijk, maar (zeker gelet op alle overige omstandigheden) ook niet doorslaggevend voor de kwalificatie van de huurovereenkomst met [bedrijf 2] .
3.11.
Gelet op het voorgaande neemt de kantonrechter voorshands aan dat [eiser] huurbescherming in de zin van artikel 7:269 lid 1 BW toekomt.
[gedaagden] moeten [eiser] toegang tot de woning verschaffen
3.12.
Gelet op de onduidelijkheid over de reikwijdte van de ontruimingstitel en de voorshands aan te nemen huurbescherming op grond van artikel 7:269 lid 1 BW die [eiser] toekomt, zijn [gedaagden] door toch te ontruimen volledig voorbij gegaan aan de belangen van [eiser] , die door de ontruiming en de daarbij behorende vergaande gevolgen is overvallen. Dat maakt de handelwijze van [gedaagden] naar het oordeel van de kantonrechter onrechtmatig. Daar komt nog bij dat [gedaagden] geen (overtuigende) reden hebben gegeven waarom zij, alvorens te ontruimen, niet aan de kantonrechter hebben voorgelegd of zij ook tot ontruiming van de door [eiser] gehuurde woning konden overgaan.
3.13.
Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter [gedaagden] veroordelen om [eiser] na aanschrijving onmiddellijk weer toegang tot de woning te verschaffen. De door [eiser] gevorderde dwangsom zal ook worden toegewezen.
Inboedel en roerende zaken van [eiser]
3.14.
heeft bij vermeerdering van eis gevorderd dat [gedaagden] worden veroordeeld om zijn inboedel en roerende zaken, die in verband met de ontruiming in opdracht van [gedaagden] zijn weggehaald en zijn opgeslagen bij een bewaarder, te (doen) terugbrengen. Hoewel de eisvermeerdering te laat is ingediend en daarom buiten beschouwing is gelaten (zie onder 1.3), gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagden] ervoor zullen zorgen dat de inboedel en roerende zaken van [eiser] onmiddellijk en op hun kosten zullen worden teruggeplaatst in de woning. Dat [eiser] niet kan beschikken over zijn inboedel en roerende zake is immers een gevolg van de onrechtmatige gedraging door [gedaagden] . [eiser] hoeft niet voor dat gevolg op te draaien.
Proceskosten
3.15.
[gedaagden] hebben ongelijk gekregen en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [eiser] vordert dat [gedaagden] de daadwerkelijk door hem gemaakte kosten voor rechtsbijstand betalen. Zoals onder 3.12 al is besproken, lag het op de weg van [gedaagden] om de juiste juridische procedure te volgen. Door dat niet te doen en [eiser] zo maar op straat te (laten) zetten, hebben [gedaagden] [eiser] op (extra) kosten gejaagd. Daarom zal de kantonrechter [gedaagden] in de daadwerkelijke proceskosten van [eiser] veroordelen. Volgens [eiser] bedragen de door hem gemaakte kosten voor salaris gemachtigde € 3.025,-. Dit bedrag is door [gedaagden] niet weersproken en is daarom toewijsbaar.
3.16.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
3.025,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.382,97
3.17.
De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
Hoofdelijke veroordelingen
3.18.
De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen uitvoering te geven aan het vonnis. Voor de proceskostenveroordeling geldt: als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.De beslissing
De kantonrechter, recht doende in kort geding:
4.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om [eiser] toegang te verschaffen tot de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] op de eerste dan wel de tweede verdieping aan de voorkant, althans tot de woning die op 20 juni 2024 door de deurwaarder in opdracht van [gedaagden] is ontruimd, door [eiser] na aanschrijving onmiddellijk de sleutels van zowel de hoofdingang van het pand als de woning te overhandigen en er daarbij voor te zorgen dat de woning in woonklare staat verkeert;
4.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] een dwangsom van € 1.000,00 te betalen voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 4.1 voldoen, totdat een maximum van € 30.000,- is bereikt;
4.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.382,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] ook de kosten van betekening betalen;
4.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] zijn betaald;
4.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2024.