Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/565793 / KL ZA 23-315 AW/1583
Vonnis in kort geding van 31 januari 2024
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BECEDO VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Didam,
eiseressen,
advocaten mr. B. Braat en mr. J.F. Oostenbrink,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ALMERE,
GEMEENTE ALMERE,
zetelend te Almere,
gedaagde,
advocaten mr. P. Heijnsbroek en mr. E.S.C. van der Hoek.
Partijen zullen hierna [eiseres c.s.] en Gemeente Almere genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 november 2023 met 33 producties
- de brief van mr. Braat van 12 januari 2023 met de mededeling dat de procedure tegen de gedaagde sub 2, de staat der Nederlanden, wordt ingetrokken
- de conclusie van antwoord ingekomen 15 januari 2023 met 8 producties
- de spreekaantekeningen van [eiseres c.s.]
1.2.
De mondelinge behandeling van deze zaak heeft plaatsgevonden op 17 januari 2024. Op deze zitting is namens [eiseres c.s.] verschenen [A] , bijgestaan door mrs. Braat en Oostenbrink. Namens Gemeente Almere zijn verschenen [B] , [C] en [D] , bijgestaan door mrs. Heijnsbroek en Van der Hoek. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres c.s.] is onderdeel van een familiebedrijf wat zich bezighoudt met het ontwikkelen en exploiteren van supermarkten en aanverwante winkels.
2.2.
[plangebeid] is een gebied gelegen tussen de gemeenten Almere en Zeewolde.
2.3.
Het perceel met kadastrale aanduiding [gemeente] [kadastraal nummer] , op de initiatievenkaart aangeduid als perceel [perceel 1] en [perceel 2] (hierna: het Perceel) is gelegen in het plangebied [plangebeid] en is in eigendom van de Staat. De Staat is met Gemeente Almere een Samenwerkingsovereenkomst Grondoverdracht Rijksgronden [plangebeid] overeengekomen. Daarbij is afgesproken dat Gemeente Almere feitelijk bepaalt aan wie de grond wordt verkocht, waarna de staat de gronden aan Gemeente Almere levert die deze op haar beurt weer verkoopt en levert aan initiatiefnemers.
2.4.
Het Perceel bevindt zich in de blauwe zone. Deze zone ondervindt geluidshinder en slagschaduw van windmolens. Het perceel is daarom ongeschikt voor woningbouw.
2.5.
In het voorbereidingsbesluit van 2 juli 2020 (hierna: het voorbereidingsbesluit) en het daarop volgende bestemmingsplan is bepaald dat het niet mogelijk is om ter plaatse van het Perceel een supermarkt te realiseren; het begrip supermarkt is gedefinieerd als: detailhandel met een winkelvloeroppervlakte van tenminste 500 m2 en een grote verscheidenheid aan artikelen, merendeels levens- en genotsmiddelen, waarbij sprake is van zelfbediening door klanten.
2.6.
De gebiedsinrichting van het plangebied [plangebeid] wordt overgelaten aan initiatiefnemers. Zij kunnen zelf de omvang, plaats en vorm van de kavel bepalen.
2.7.
Om in aanmerking te kunnen komen voor een kavel moeten initiatiefnemers een achttal stappen (hierna: het stappenplan) doorlopen. Deze stappen zijn:
het invullen van een intakeformulier
het bijwonen van een informatiebijeenkomst
het bijwonen van de stippenbijeenkomst waarop de initiatiefnemer met een stip op de kaart van [plangebeid] aangeeft wat de gewenste locatie is van zijn initiatief
het sluiten van een intentieovereenkomst
het opstellen van een ontwikkelingsplan
het sluiten van een anterieure overeenkomst
het aanvragen van een omgevingsvergunning
het sluiten van de koopovereenkomst.
Het stappenplan staat beschreven op de website van Gemeente Almere voor [plangebeid] en is uitgewerkt in het Handboek Maak [plangebeid] (hierna: het handboek).
2.8.
De grondprijs wordt jaarlijks vooraf vastgesteld op basis van taxaties en gepubliceerd in hoofdstuk 3 van het handboek.
2.9.
Op 4 april 2019 heeft [onderneming 1] een intakeformulier aan Gemeente Almere verstuurd.
2.10.
[onderneming 1] is uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst op 14 mei 2019.
2.11.
Op 12 mei 2020 heeft [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ) geïntroduceerd als samenwerkingspartner.
2.12.
Op 21 januari 2021 heeft [onderneming 1] Gemeente Almere laten weten een stip te willen plaatsten. De stip is op de initiatievenkaart van 25 januari 2021 geplaatst.
2.13.
Op 11 oktober 2021 hebben Gemeente Almere en [onderneming 1] een intentieovereenkomst gesloten voor het Perceel :
2.14.
Op 7 juli 2022 is het bestemmingsplan herzien en is het stuk grond gelegen naast het Perceel (hierna: [locatie] ) toegevoegd aan het plangebied [plangebeid] . Op de kaart ziet [locatie] er als volgt uit:
2.15.
Op 21 juli 2022 is het ontwikkelplan van [onderneming 1] goedgekeurd.
2.16.
Op 31 december 2022 is de anterieure overeenkomst met [onderneming 1] gesloten, waarbij [locatie] onderdeel zou gaan uitmaken van uit te geven gronden aan [onderneming 1] .
2.17.
In 2023 is de omgevingsvergunning aangevraagd.
2.18.
Gemeente Almere is met [onderneming 1] nader overeengekomen dat [locatie] geen onderdeel uitmaakt van het huidige ontwikkeltraject.
2.19.
Op 18 augustus 2023 verzoekt [onderneming 2] (het concern waarvan [eiseres c.s.] onderdeel uitmaakt) Gemeente Almere een openbare selectieprocedure te organiseren voor de uitgifte van het perceel dan wel aan te geven op grond van welke criteria zij exclusief in onderhandeling is getreden met [onderneming 1] .
2.20.
Op 6 november 2023 bericht Gemeente Almere aan mr. Braat dat ten aanzien van het Perceel een openbare selectieprocedure heeft plaatsgevonden die voldoet aan het Didam-arrest en dat de uitgifte van [locatie] gescheiden zal plaatsvinden van de uitgifte van het Perceel.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres c.s.] vordert samengevat -:
Primair:
- Gemeente Almere te verbieden om met [onderneming 1] een koopovereenkomst of erfpachtovereenkomst te sluiten ten aanzien van het perceel en [locatie] ;
- Gemeente Almere te verbieden, voor zover er tussen Gemeente Almere en [onderneming 1] reeds een koopovereenkomst is gesloten, daaraan uitvoering te geven;
- Gemeente Almere te gebieden, om voor zover Gemeente Almere het perceel en [locatie] alsnog wenst te verkopen of in erfpacht wenst uit te geven of een ander recht ten aanzien van het perceel en [locatie] wenst te verstrekken, een openbare selectieprocedure te organiseren die voldoet aan de eisen die de Hoge Raad in het arrest van 26 november 2021 heeft geformuleerd;
Subsidiair
- een maatregel te treffen die passend is en die recht doet aan de belangen van [eiseres c.s.]
Primair en subsidiair:
- elk gebod en verbod op te leggen op straffe van een dwangsom van € 500.000,00;
- Gemeente Almere te veroordelen in de kosten van dit geding waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
[eiseres c.s.] legt - samengevat - aan haar vorderingen ten grondslag dat Gemeente Almere onrechtmatig handelt bij de voorgenomen verkoop van het Perceel. Zij biedt geen althans onvoldoende mededingingsruimte en geen passende mate van transparantie omtrent de verkoopprocedure en de slectievoorwaarden. Gemeente Almere handelt exclusief met [onderneming 1] over de voorwaarden van uitgifte. [eiseres c.s.] krijgt geen gelijke kans om mee te dingen naar het Perceel en dreigt onomkeerbare schade te lijden.
3.3.
Gemeente Almere voert verweer en verzoekt de rechtbank [eiseres c.s.] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans de vorderingen van af te wijzen, zulks met veroordeling van [eiseres c.s.] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten. Volgens Gemeente Almere handelt zij conform het Didam-arrest. De keuze voor [onderneming 1] als beoogd koper is de uitkomst van de gehanteerde openbare selectieprocedure, wie het eerst komt, wie het eerst maalt (volgorde van binnenkomst). Dit was vooraf duidelijk, is objectief, toetsbaar en redelijk. Gemeente Almere heeft een ieder gelijke kansen geboden. [eiseres c.s.] heeft daar geen gebruik van gemaakt. Volgens Gemeente Almere moet als het gelijkheidsbeginsel wel is geschonden, het vertrouwensbeginsel prevaleren. [locatie] maakt geen onderdeel meer uit van de voorgenomen verkoop aan [onderneming 1] zodat [eiseres c.s.] geen spoedeisend belang heeft bij de vordering die hierop ziet.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake indien, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. [eiseres c.s.] stelt hiertoe dat de onderhandelingen tussen Gemeente Almere en [onderneming 1] reeds vergevorderd zijn en niet is uitgesloten dat Gemeente Almere ten aanzien van het Perceel op korte termijn een koopovereenkomst met [onderneming 1] zal sluiten en tot levering zal overgaan. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. Gemeente Almere heeft het door [eiseres c.s.] gestelde spoedeisend belang voor zover de vorderingen zien op het Perceel bovendien niet weersproken.
4.2.
De vorderingen van [eiseres c.s.] zien niet alleen op het perceel, maar ook op [locatie] . In aanvang maakte het geen deel uit van de selectieprocedure. Op enig moment heeft Gemeente Almere [locatie] toegevoegd. Gemeente Almere heeft aangegeven dat dit niet juist is en heeft met [onderneming 1] afgesproken dat [locatie] geen onderdeel uitmaakt van het huidige ontwikkeltraject. Nu vooralsnog niet wordt overgegaan tot uitgifte van [locatie] heeft [eiseres c.s.] geen spoedeisend belang bij de gevraagde vordering. Een voorlopige voorziening hiervoor is dan ook (nog niet) niet aan de orde.
4.3.
In het kader van dit kort geding moet worden beoordeeld of de vorderingen van [eiseres c.s.] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
Kern van de zaak
4.4.
De kern van het geschil tussen partijen komt neer op de vraag of Gemeente Almere
heeft voldaan aan de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure ter zake de verkoop van het perceel, een en ander zoals door de Hoge Raad geformuleerd in zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (het Didam-arrest).
Het Didam-arrest en de toepassing daarvan
4.5.
In het Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:178) heeft de Hoge Raad overwogen dat op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot die regels behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.
4.6.
De Hoge Raad heeft vervolgens geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
4.7.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen, aldus de Hoge Raad.
4.8.
Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd. De door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat dat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
4.9.
De vraag die beantwoord moet worden is of Gemeente Almere het gelijkheidsbeginsel in acht heeft genomen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Gemeente Almere daaraan voldaan. De voorzieningenrechter overweegt daartoe het volgende.
4.10.
Voorop staat dat Gemeente Almere heeft een aanzienlijke beleidsruimte als het gaat om gebiedsontwikkeling. Zo is Gemeente Almere dus ook vrij om het aan initiatiefnemers over te laten welke kavel zij willen en wat zij willen bouwen, zolang het maar binnen het bestemmingsplan past. De spelregels waar de initiatiefnemers zich aan moeten houden staan beschreven in de Intergemeentelijke Structuurvisie [naam] (hierna: de structuurvisie) en zijn in 2019 nader uitgewerkt in het handboek. Ook het tijdschema staat beschreven in het handboek net als de wijze waarop de grondprijzen worden vastgesteld. In het handboek zijn de modelovereenkomst opgenomen die Gemeente Almere in de procedure hanteert en de Algemene verkoopvoorwaarden.
4.11.
De door Gemeente Almere in dit geval gevolgde selectieprocedure, het stappenplan, hanteert zij al jaren voor gronduitgiftes in het plangebied [plangebeid] . Gemeente Almere heeft op voorhand duidelijk gemaakt hoe potentiële gegadigden grond kunnen verwerven. Op de initiatievenkaart is te zien welke grond beschikbaar is en geïnteresseerden kunnen hun interesse tonen via het invullen van een intakeformulier waarna zij een stip kunnen zetten op de initiatievenkaart. Het zetten van de stip is het bepalende moment voor het vervolg. Met de partij die als eerste een stip op een bepaalde locatie zet gaat Gemeente Almere op exclusieve basis in gesprek met als uiteindelijke doel om tot grondverkoop te komen.
4.12.
De gevolgde selectieprocedure is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter objectief en toetsbaar. Een keuze voor een dergelijke procedure is ook redelijk. Gemeente Almere moet op enig moment in staat zijn om met slechts een gegadigde verder te gaan in het ontwikkelen van de percelen. Niet valt in te zien waarom de keuze van Gemeente Almere voor de partij met wie zij verder gaat niet op basis van het principe “wie het eerst komt, die het eerst maalt” mag worden gemaakt. Van Gemeente Almere kan niet worden verwacht bij iedere volgende stap opnieuw te peilen of er andere gegadigden zijn.
4.13.
[eiseres c.s.] betoogt dat het handboek alleen ziet op woonkavels en dat daaruit dus niet de selectieprocedure die wordt gevolgd bij de uitgifte van bedrijfskavels blijkt. In hoofdstuk 1 van het handboek staat echter vermeld dat het ook betrekking heeft op andere kaveltypes zoals de standaardkavels voor bedrijven, kantoren en voorzieningen en de landschap- en landbouwkavels. Daarvoor wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van het handboek. In hoofdstuk 3 staan de prijzen per type kavel vermeld waaronder de standaardkavel bedrijven en kantoren. Ook staat daarin omschreven wat onder standaardkavel kantoren en standaardkavel bedrijven valt. Dit betoog van [eiseres c.s.] gaat dan ook niet op.
4.14.
[eiseres c.s.] stelt vervolgens dat Gemeente Almere nadat de stip is gezet met [onderneming 1] in onderhandeling is gegaan over dat wat mogelijk is op het perceel. Volgens [eiseres c.s.] houdt dit in dat de voorwaarden van uitgifte afhankelijk zijn van de stippenzetter en niet van criteria die vooraf door Gemeente Almere bekend zijn gemaakt, waaruit al blijkt van gebrek aan transparantie. Dit heeft Gemeente Almere betwist. Gemeente Almere stelt alleen de kaders aangegeven te hebben, dus wat wel en niet mocht op het Perceel op basis van het geldende bestemmingsplan. Bij de uitgifteprocedure zijn geen wijzigingen aangebracht in de modelovereenkomsten of de Algemene verkoopvoorwaarden. De grondprijzen worden bovendien jaarlijks vastgesteld op basis van taxaties en ook daarover valt niet te onderhandelen. Gemeente Almere heeft deze stellingen naar het oordeel van de voorzieningenrechter genoegzaam onderbouwd en [eiseres c.s.] heeft deze niet of niet voldoende betwist.
4.15.
[eiseres c.s.] voert verder aan dat Gemeente Almere haar eigen beleid niet heeft gevolgd. In november 2020 heeft zij [onderneming 1] uitgenodigd tot het zetten van een stip waarbij Gemeente Almere heeft aangegeven dat een stippenprocedure niet hoeft te worden afgewacht. Daartegenover heeft Gemeente Almere onbetwist gesteld dat gegadigden niet stonden te springen om de beschikbare bedrijfskavels. Er was maar 1 partij geïnteresseerd en dus is maar met 1 partij een informatiebijeenkomst geweest. Er heeft daarom ook maar met 1 partij een stippenbijeenkomst plaatsgevonden. [onderneming 1] heeft niet eerder dan anderen een stip kunnen zetten. Voor zover dit al een afwijking van het beleid van Gemeente Almere is, valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet in te zien hoe [eiseres c.s.] hierdoor is benadeeld.
4.16.
[eiseres c.s.] voert ook nog aan dat Gemeente Almere is gestopt het met uitgeven van gronden in de blauwe zone omdat zij daarvoor eerst een vestigingsbeleid moet vaststellen. Gemeente Almere heeft voldoende uiteengezet dat zij een pas op de plaats heeft gemaakt omdat [plangebeid] steeds voller wordt. Zij wil eerst kijken wat verder nog wenselijk is om het gebied in te vullen. Volgens Gemeente Almere heeft zij het project niet ‘on hold’ gezet omdat de gevolgde procedure in strijd zou zijn met het Didam-arrest. De voorzieningenrechter is zulks ook niet gebleken.
4.17.
Wat van het vorenstaande echter ook zij, niet is gebleken dat andere partijen (waaronder [eiseres c.s.] ) serieuze interesse hebben getoond voor het perceel. [eiseres c.s.] stelt (voor het eerst) op de zitting dat zij in januari 2020 een intakeformulier voor het bouwen en exploiteren van een supermarkt in de blauwe zone heeft ingediend, maar dat wordt door Gemeente Almere betwist. [eiseres c.s.] heeft nagelaten hiervan (tijdig) bewijs te overleggen. Voor het indienen van nader bewijs is in kort geding geen plaats, zodat er voorshands niet vanuit kan worden gegaan dat [eiseres c.s.] inderdaad een intakeformulier heeft ingestuurd.
4.18.
Ook als er wel vanuit moet worden gegaan dat [eiseres c.s.] een intakeformulier heeft ingestuurd, kan haar dat niet baten. Naar eigen zeggen is zij hier niet meer achteraan gegaan, omdat uit het voorbereidingsbesluit bleek dat op het Perceel geen supermarkt gevestigd mocht worden, terwijl [eiseres c.s.] een plan vergelijkbaar als de zich daar bevindende Lidl had ingediend. Kennelijk wil zij nu, net als [onderneming 1] , wel een supermarkt met minder dan 500 m2 vloeroppervlak op het Perceel realiseren, maar daar is zij te laat mee en dat kan zij niet repareren door Gemeente Almere nu te verwijten te handelen in strijd met het Didam-arrest. Volgens [eiseres c.s.] was in het voorbereidingsbesluit niet duidelijk dat een supermarkt met minder dan 500 m2 wel zou mogen, maar dat is niet juist. Onder de zin waarin staat dat een supermarkt niet mag staat beschreven wat met een supermarkt wordt bedoeld, dus [eiseres c.s.] had het kunnen weten.
4.19.
Het voorgaande maakt dat Gemeente Almere naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet onrechtmatig handelt bij de voorgenomen verkoop van het Perceel. Voorshands is niet aannemelijk dat de vorderingen van [eiseres c.s.] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, zodat de vorderingen in dit kort geding zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.20.
[eiseres c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Almere worden begroot op
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat
1.079,00
1.079,00
Totaal € 1.767,00
4.21.
De nakosten zullen op de hieronder weergeven wijze worden begroot.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Almere tot op heden begroot op € 1.767,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiseres c.s.] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres c.s.] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024. [1]