Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10611460 \ UC EXPL 23-4860 RJ/58605
Vonnis van 7 februari 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,2. [eiseres] ,
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
gemachtigde: mr. A.M. Gidding,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. M.J.M. Groen.
Partijen zullen hierna [eiser] , [eiseres] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van 6 juli 2023 met producties 1 tot en met 25;
- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2;
- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2;
- de bij brief van 13 november 2023 gevoegde aanvullende productie 3 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ;
- de bij brief van 14 november 2023 gevoegde aanvullende producties 26 en 27 van [eiser] en [eiseres] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 november 2023. Daarbij zijn [eiser] en [eiseres] verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde, mr. Gidding. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn ook verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde, mr. Groen. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Partijen hebben ook op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.
1.3.
Nadat de zaak tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om samen tot een oplossing te komen. Op 11 december 2023 heeft mr. Gidding aan de kantonrechter bericht dat partijen geen regeling hebben bereikt.
1.4.
De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] en [eiseres] hebben in 2019 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een appartement met dakterras gekocht aan het adres [adres 1] in [plaats] . In 2021 blijkt aan [eiser] en [eiseres] dat voor het dakterras geen vergunning is verleend, terwijl dit volgens de gemeente Amsterdam wel vereist is. [eiser] en [eiseres] moeten van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning aanvragen of het dakterras verwijderen. [eiser] en [eiseres] hebben de omgevingsvergunning aangevraagd en deze is verleend onder de voorwaarde dat de bevindingen van de constructeur uitgevoerd worden, te weten het verstevigen van de dakconstructie.
2.2.
[eiser] en [eiseres] beroepen zich primair op non-conformiteit, subsidiair op dwaling en meer subsidiair op onrechtmatige daad en vorderen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de kosten die zij met betrekking tot de dakterrasvergunning (hebben) moeten maken. Deze kosten komen neer op € 263,50 aan leges gemeente Amsterdam, € 816,75 voor digitaal tekenwerk, € 453,75 voor de constructieberekening en € 17.635,75 voor het verstevigen van het dak, vermeerderd met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten. Tot slot vorderen [eiser] en [eiseres] veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten en de nakosten.
2.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat het dakterras er al sinds 1981 op deze manier ligt en er in 1981 geen vergunningsplicht bestond voor het aanleggen van een dakterras. Verder stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat [eiser] en [eiseres] niet aan de op hen rustende onderzoeksplicht hebben voldaan en bezit volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het appartement alle eigenschappen die [eiser] en [eiseres] redelijkerwijs hadden mogen verwachten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] concluderen daarom tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en [eiseres] , met veroordeling van [eiser] en [eiseres] in de proceskosten en de nakosten.
2.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
Sinds wanneer ligt er een dakterras?
3.1.
Ten eerste is tussen partijen in geschil sinds wanneer het dakterras er ligt. Het antwoord op de vraag sinds wanneer het dakterras er ligt is relevant voor de toepasselijke wetgeving. Volgens [eiser] en [eiseres] is het dakterras in 2019 ten behoeve van de verkoop aangelegd, maar volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ligt het dakterras er al sinds 1981. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat het dakterras ten tijde van hun aankoop in 1981 en de aansluitende aanbouw van de benedenverdieping is aangelegd. Er is volgens hen toentertijd een houten (vloer) constructie aangelegd op het platte dak om onderhoud te kunnen uitvoeren aan de -zakelijk ingezette- machines op het dak en ter bescherming van de op het dak aanwezige lichtkoepels. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat de houten vloer in de praktijk mede als dakterras werd gebruikt bij zonnig weer. De kantonrechter stelt vast dat dit laatste wordt bevestigd door buurman [A] (productie 1 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ), die verklaart:
‘
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben, begin jaren 80, nadat zij eigenaar waren geworden van het pand en nadat de slagerij op de begane grond van het complex was uitgebouwd, een houten vloer (vlonders, planken) op de uitbouw van de slagerij geplaatst. Deze houten vloer werd gebruikt als dakterras. De vloer heeft er al die tijd gelegen. Soms werden er rotte of kapotte delen van de vloer vervangen.’
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben, begin jaren 80, nadat zij eigenaar waren geworden van het pand en nadat de slagerij op de begane grond van het complex was uitgebouwd, een houten vloer (vlonders, planken) op de uitbouw van de slagerij geplaatst. Deze houten vloer werd gebruikt als dakterras. De vloer heeft er al die tijd gelegen. Soms werden er rotte of kapotte delen van de vloer vervangen.’
Ook uit de splitsingsakte uit 2000 (productie 2 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) en een koopcontract uit 2017 van de benedenverdieping (productie 3 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) blijkt dat er in ieder geval in 2000 en in 2017 een dakterras aanwezig was.
3.2.
Tegenover deze onderbouwde toelichting hebben [eiser] en [eiseres] satellietfoto’s overgelegd uit 2018 waarop geen dakterras te zien is. Dit is echter onvoldoende gelet op de niet of onvoldoende weersproken toelichting van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat het dakterras in 2018 tijdelijk was weggehaald in verband met de verbouwing van de naastgelegen Aldi. Dit betekent dat ook de foto’s van bovenbuurman [B] (productie 26 van [eiser] en [eiseres] ) [eiser] en [eiseres] niet kunnen baten. Deze komen namelijk ook uit 2018, op het moment dat het dakterras tijdelijk is weggehaald in verband met de verbouwing van de Aldi.
3.3.
Verder verklaart buurman [B] dat sinds hij vanaf 2006 eigenaar is, het dak al in gebruik is als balkon/dakterras:
‘
Ik ben sinds 2006 eigenaar van het appartement op de [adres 2] .
Ik ben sinds 2006 eigenaar van het appartement op de [adres 2] .
(…)
Vanaf het moment dat ik eigenaar ben van de [adres 2] is het dak in gebruik als balkon/dakterras.’
3.4.
De kantonrechter concludeert dat er sinds 1981 sprake is van een dakterras. Dit betekent dat het dakterras niet pas in 2019 ten behoeve van de verkoop is neergelegd.
Is het (huidige) dakterras vergunningsplichtig?
3.5.
Omdat het dakterras er sinds 1981 ligt, betekent dat dat toen de Woningwet 1962 van toepassing was. In artikel 47 van de Woningwet 1962 stond:
‘
Artikel 47
Artikel 47
1. Het is verboden te bouwen zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (bouwvergunning).
2. Geen bouwvergunning is vereist voor bouwen (…), overeenkomstig hetgeen daaromtrent in de bouwverordening nader is bepaald, voor:
a. veranderingen of vernieuwingen van ondergeschikte betekenis (…)
b. het bouwen van bouwwerken, die geen gebouwen zijn, van geringe afmetingen.’
3.6.
De kantonrechter acht het, gelet op de niet bestreden toelichting van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat het dakterras enkel bestond uit planken op het bitumen dak, zonder bijzondere bouwkundige voorzieningen en bovendien mede met het doel de op het dak geplaatste machines voor onderhoud bereikbaar te maken, aannemelijk dat tijdens het aanleggen van die planken constructie in 1981 sprake was van een beperkte toepassing als dakterras zonder bijzondere bouwkundige ingrepen. Dat wijst erop dat sprake was van veranderingen of vernieuwingen van ondergeschikte betekenis dan wel van een bouwwerk van geringe afmetingen. Dit betekent dat er voor de beoordeling van dit geschil van wordt uitgegaan dat in 1981 geen bouwvergunning voor het dakterras vereist was.
3.7.
Dat er in 1981 geen bouwvergunning vereist was voor het dakterras, betekent echter niet automatisch dat dit altijd zo is gebleven. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben onvoldoende onderbouwd dat het dakterras altijd hetzelfde is gebleven. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben er behoudens vervanging of reparatie van vloerdelen, geen veranderingen of wijzigingen aan het dakterras plaatsgevonden, maar op de vraag van de kantonrechter of sprake is van hetzelfde dakterras als in 1981 antwoordde [gedaagde sub 1] dat dit niet exact zo is. Vroeger hebben er namelijk twee motoren op het bitumen gestaan ten behoeve van de slagerij. Die motoren zijn op een gegeven moment weggehaald en de plekken waar de motoren stonden zijn opgevuld met planken.
3.8.
Op enig moment is het dakterras dus uitgebreid omdat de noodzaak van het bereiken van de machines is komen te vervallen en op de plek van de machines planken zijn aangebracht. Daarmee kwam het hele dak beschikbaar voor uitsluitend gebruik als dakterras. In ieder geval sinds het jaar 2000 was het dakterras, gelet op de splitsingsakte, 6 bij 6,3 meter. De kantonrechter oordeelt op grond van deze feiten dat in 1981 sprake was van een kleiner dakterras en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende hebben gesteld (laat staan onderbouwd) dat een dakterras van 6 bij 6,3 meter, een verandering of vernieuwing van ondergeschikte betekenis is, dan wel dat sprake is van een bouwwerk van geringe afmetingen. De kantonrechter komt tot de conclusie dat op enig moment, in ieder geval vanaf 2000, het dakterras is vergroot en hierdoor vergunningsplichtig geworden.
3.9.
Dat de gemeente bij het verlenen van de splitsingsvergunning in 2000 geen opmerking heeft gemaakt over een dakterrasvergunning doet aan bovenstaande niet af. Dit is onvoldoende om te concluderen dat een dakterrasvergunning niet nodig was. Hier kunnen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dan ook geen rechten aan ontlenen. Gesteld noch gebleken is dat bij het verlenen van de splitsingsvergunning een ondubbelzinnige toezegging is gedaan dat voor het dakterras geen vergunning nodig was. Het verlenen van een splitsingsvergunning is bovendien niet hetzelfde als de aanleg van een dakterras vergunnen.
Is er sprake van non-conformiteit?
3.10.
Ten aanzien van de primaire grondslag van de vordering, de gestelde non-conformiteit, wordt het volgende overwogen. Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik als bij de overeenkomst voorzien. Wat de koper mag verwachten, wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de deskundigheid van de koper en de verkoper. In het kader van de mededelings- en de onderzoeksplicht van partijen is van belang welke mededelingen over het dakterras aan [eiser] en [eiseres] zijn gedaan en of daarnaast op [eiser] en [eiseres] nog een onderzoeksplicht rustte.
3.11.
In de koopovereenkomst staat, voor zover in deze procedure van belang, het volgende:
‘
(…)
(…)
Mededelingsplicht
Artikel 3
Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.
(…)
Overige verklaringen van Verkoper
Artikel 5
Verkoper verklaart tot slot:
a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van de Gebruikseenheid op publiek- en/of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd en/of verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen.
(…)
Verklaringen van Koper
Artikel 6
Koper verklaart:
a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn;
(…)’
3.12.
[eiser] en [eiseres] stellen dat de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingeschakelde makelaar [makelaar] tijdens de bezichtiging heeft gezegd dat aan alle vergunningsvereisten is voldaan, maar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat [makelaar] dit heeft gezegd. Het had vervolgens op de weg van [eiser] en [eiseres] gelegen om hun standpunt nader te onderbouwen, temeer omdat zij blijkens hun e-mail aan [makelaar] van 27 juli 2021 (productie 4 van [eiser] en [eiseres] ) helemaal geen melding maken van die mededeling, maar alleen van het feit dat in de verkoopbrochure het terras expliciet vermeld stond. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] en [eiseres] hun stelling onvoldoende hebben onderbouwd zodat de kantonrechter niet kan uitgaan van de gestelde mededeling van [makelaar] . Aan dit oordeel kan niet afdoen dat Dat [makelaar] in zijn antwoord e-mail van eveneens 27 juli 2021 nog schrijft dat het dakterras “gewoon op de tekening” staat bij de splitsingsakte “welke de gemeente zelf vergund heeft”. Deze informatie is niet alleen eerst ruim na het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het pand verstrekt, maar houdt evenmin de mededeling in dat een vergunning voor het hebben van een dakterras is gegeven. De mededeling ziet immers op het ‘vergunnen van de splitsingsakte’ en de daarbij verstrekte informatie over een dakterras.
3.13.
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zelf gemeld hebben dat er een dakterrasvergunning aanwezig was of dat zij anderszins mededelingen hebben gedaan waaruit een dergelijke boodschap had kunnen worden afgeleid. Ook uit de verkoopbrochure kan niet worden afgeleid dat er sprake was van een dakterrasvergunning. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren er bovendien niet van op de hoogte dat voor het dakterras een vergunning nodig was. Dit hebben zij ook verklaard middels artikel 5 van de koopovereenkomst.
3.14.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn particulieren die sinds 1981 probleemloos een dakterras in gebruik hebben dat enkel bestaat uit vlonders op het bitumen dak, zonder verdere bouwkundige voorzieningen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn geen professionele verkopers of beleggers die bekend moeten zijn met bouwvergunningen. Dat betekent dat een koper die koopt van particulieren er op bedacht moet zijn dat een dakterras misschien niet aan de publiekrechtelijke voorschriften voldoet. Het lag gezien voorgaande omstandigheden dan ook op de weg van [eiser] en [eiseres] om te onderzoeken of er een dakterrasvergunning aanwezig was. Dit hebben zij niet gedaan. Nu [eiser] en [eiseres] onvoldoende invulling hebben gegeven aan hun onderzoeksplicht kunnen zij zich niet met succes op non-conformiteit beroepen, hetgeen ook in lijn is met artikel 3 en 6 van de koopovereenkomst.
3.15.
Hoewel [eiser] en [eiseres] dat niet nadrukkelijk hebben opgenomen in het petitum (de concrete omschrijving van de vordering), begrijpt de kantonrechter uit de tekst van de dagvaarding dat [eiser] en [eiseres] ook van mening zijn dat het dakterras non-conform is, omdat het dakterras alleen te gebruiken is door de balken te verstevigen. De kantonrechter volgt dit standpunt van [eiser] en [eiseres] niet. Het enkele feit dat het dakterras naar huidige voorschriften niet mag worden gebruikt, betekent niet automatisch dat het gebruik ervan onveilig is en/of er sprake is van een ondeugdelijk bouwwerk. Dit hadden [eiser] en [eiseres] moeten stellen en onderbouwen en dat hebben zij niet gedaan.
Is er sprake van dwaling?
3.16.
[eiser] en [eiseres] komt evenmin een beroep op dwaling toe. Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt immers dat er geen misleidende mededelingen zijn gedaan en [eiser] en [eiseres] zelf hun onderzoeksplicht hebben geschonden. Dat beide partijen een onjuiste veronderstelling hadden, kan evenmin worden aanvaard: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben immers blijkens artikel 5 van de koopovereenkomst verklaard dat hen niet bekend was dat zonder vereiste vergunning is gebouwd of verbouwd.
Is er sprake van onrechtmatige daad?
3.17.
[eiser] en [eiseres] hebben verder een beroep gedaan op onrechtmatige daad voor het geval dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wisten van de vergunningsplicht, maar daarover bewust hebben gezwegen. De kantonrechter oordeelt dat niet is gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wisten van de vergunningsplicht, maar daarover bewust hebben gezwegen. Nog los van de vraag of aan alle vereisten van onrechtmatige daad zou zijn voldaan, gaat reeds hierom het beroep van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op onrechtmatige daad gaat niet op.
Onrechtmatige daad – lekkage
3.18.
In de dagvaarding spreken [eiser] en [eiseres] van een niet verholpen lekkage, waardoor zij 6 m2 dakbeschot moesten vervangen en het bitumen moest worden vernieuwd. De kosten van deze werkzaamheden bedragen € 6.191,33. Volgens [eiser] en [eiseres] is sprake van onrechtmatige daad, omdat zij niet juist c.q. onvolledig zijn geïnformeerd en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onzorgvuldig hebben gehandeld. [eiser] en [eiseres] hebben echter geen vordering aan hun stelling verbonden, waardoor de kantonrechter niet toekomt aan een beslissing ten aanzien van dit onderdeel.
Conclusie
3.19.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser] en [eiseres] zullen worden afgewezen. Ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de gevorderde wettelijke rente worden daarom afgewezen.
Proceskosten
3.20.
[eiser] en [eiseres] krijgen ongelijk en zij zullen daarom in de kosten worden veroordeeld. Dit betekent dat zij hun eigen kosten moeten dragen en de proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan hen moeten betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden tot vandaag begroot op € 792,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 396,00).
3.21.
De nakosten, waarvan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betaling vorderen, zullen worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.22.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen dat de proceskostenveroordeling van [eiser] en [eiseres] uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Niet is gebleken dat er feiten en/of omstandigheden dan wel belangen zijn die deze vordering in de weg staan. De proceskostenveroordelingen worden daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] en [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiser] en [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 792,00 aan salaris gemachtigde,
4.3.
veroordeelt [eiser] en [eiseres] onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 132,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
4.4.
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken op
7 februari 2024.
7 februari 2024.