Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 11054284 ME VERZ 24-46 BmR/842
Beschikking van 20 augustus 2024
inzake
1.[verzoeker sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[verzoekster sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [verzoekster c.s.] . (in vrouwelijk enkelvoud),
verzoekende partij,
gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
mr. J.F. Verheijen,
tegen:
[verweerder]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [verweerder] ,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. A.R.H. Gullit en mr. M.J. Bouvy
1.De procedure
1.1.
De procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 17 april 2024 met producties 1 tot en met 9 - het verweerschrift van [nummer 3] juni 2023 met producties 1 tot en met 7 - de mondelinge behandeling van 13 augustus 2024 - de spreekaantekeningen aan de zijde van [verzoekster c.s.] . - de spreekaantekeningen aan de zijde van [verweerder] .
1.2.
Ten slotte is beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[verzoekster c.s.] . is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van het appartement aan het adres [adres] te [plaats] . Het appartement maakt deel uit van het appartementsgebouw met toebehoren, gelegen in gebied [nummer 1] plaatselijk bekend als [locatie] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer 2] . Bij de akte d.d.18 juli 2006 is het appartementsgebouw gesplitst in vijf appartementsrechten, die de bestemming woonruimte met berging, alles voor privédoeleinden hebben gekregen. In deze akte is het z.g. Modelreglement 17 januari 2006 van toepassing verklaard en zijn daarop in de akte aanvullingen en aanpassingen gedaan. De splitsingsakte is d.d. 29 januari 2010 gewijzigd.
2.2.
Krachtens artikel 16 van het modelreglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken nader worden geregeld. De VvE kent een huishoudelijk reglement. In de versie van februari 2015 is in artikel 16 lid 5 opgenomen:
“loslopende honden in de gemeenschappelijke tuin zijn niet toegestaan. Het is niet toegestaan honden uit te laten in de gemeenschappelijke tuin.”
“loslopende honden in de gemeenschappelijke tuin zijn niet toegestaan. Het is niet toegestaan honden uit te laten in de gemeenschappelijke tuin.”
2.3.
Ter vergadering van de [verweerder] van 16 maart 2023 is met meerderheid van stemmen het besluit genomen tot wijziging van artikel 16 lid 5 van het Huishoudelijk Reglement. Het voorstel tot wijziging was:
“Wijziging van artikel 16 lid 5 van het huishoudelijk reglement Honden van bewoners in de gemeenschappelijke tuin worden zoveel mogelijk aangelijnd en er wordt rekening gehouden met bewoners die bijvoorbeeld angst hebben voor honden. Honden van bezoekers mogen niet loslopen. Het is niet toegestaan honden uit te laten in de gemeenschappelijke tuin. De huisdierbezitters doen hun uiterste best om hun dieren uit andere woningen te houden, eventuele schade wordt verholpen en/of vergoed.”
2.4.
[verzoekster c.s.] heeft bij verzoekschrift van 13 april 2023 de kantonrechter verzocht het besluit te vernietigen. Bij beschikking van 16 augustus 2023 heeft de kantonrechter het besluit tot wijziging van artikel 16 lid 5 van het Huishoudelijk Reglement vernietigd.
2.5.
Ter vergadering van de [verweerder] van 26 maart 2024 is met meerderheid van stemmen het besluit genomen tot wijziging van artikel 16 lid 5 van het Huishoudelijk Reglement. De voorgestelde wijziging luidt als volgt:
"Lid 5 Honden van bewoners dienen aangelijnd te zijn in de gemeenschappelijke tuin, behalve tussen de tijdstippen 10:00-11 :00 uur en 15:00-16:00 uur. Het bestuur geeft de bewoners een schriftelijke waarschuwing indien de bewoners zich niet houden aan de voornoemde tijdsframes. Na drie schriftelijke waarschuwingen zal hem/haar door het bestuur gedurende de periode van één maand de mogelijkheid worden ontnomen om tijdens de toegestane tijdsframes hun honden los te laten in de gemeenschappelijke tuin.
Lid 6 De overige bewoners mogen een melding maken bij het bestuur wanneer een bewoner zich niet houdt aan de toegestane tijdsframes uit het voorgaande lid 5. Zij dienen voorgaand aan deze melding bij de desbetreffende bewoner in overtreding van lid 5 te mededelen dat hij in overtreding is van lid 5 en dat hij/zij voornemens is een melding te maken bij het bestuur. Het is bewoners, in verband met de Algemene wet privacy, niet toegestaan foto's te maken
van de bewoner in overtreding ter bewijs. Honden van bezoekers dienen altijd aangelijnd te zijn in de gemeenschappelijke tuin.
Lid 7 Het is niet toegestaan om honden hun behoeften te laten doen in de gemeenschappelijke tuin.”
Ter vergadering is daaraan nog toegevoegd:
“Het voorstel zoals in overleg met de advocaat is opgesteld wordt aangenomen, met de toevoeging dat dit geldt voor kleine honden, met een maximale schofthoogte van 40 cm.”
2.6.
De vijf appartementen hebben de beschikking over een afgesloten ovale ‘tuinkamer’ van ongeveer 70m2 (niet grenzend aan de appartementen), welke tuinen zich bevinden op het terrein van de gemeenschappelijke tuin.
2.7.
[A] en zijn partner zijn eigenaar van appartement nr. [nummer 3] en hebben een hond.
2.8.
Ter vergadering van de [verweerder] van 26 maart 2024 is met meerderheid van stemmen verder het besluit genomen tot gefaseerde vervanging van de terrassen behorende bij de appartementen. De concept-notulen vermeldt dienaangaande:
“Zoals in de opstalcommissie is besproken is er voor huinr. [nummer 3] noodzaak om het terras te vervangen. De laatste offerte is pas gister ontvangen, maar bespreken we hier omwille van de voortgang. …. Conclusie, we gaan in verband met de urgentie op het onderwerp veiligheid akkoord met de vervanging bij huisnr. [nummer 3] , maar: • De offerte dient aan de VvE te worden gericht • Het materiaal dient te worden genoemd in de offerte • 50% vooruitbetaling is ok als we weten wanneer het werk gaat starten • Afvoeren van het oude hout proberen we in eigen beheer te doen Terras van huisnr. [nummer 4] is de volgende die aan de beurt komt i.v.m. de veiligheid. Op korte termijn moet 1 plank worden vervangen. Waarschijnlijk kan dat met een plank van nr. [nummer 3] . Vervanging van het hele terras dan i principe in 2025. De middenwoningen hebben nog minder prioriteit, uitvoering doen we als het noodzakelijk is. (..)”
3.Het geschil
3.1.
[verzoekster c.s.] . verzoekt de bestreden besluiten van de vergadering van 26 maart 2024 te vernietigen met veroordeling van [verweerder] in de kosten van de procedure, verzoekers daarvan uitgesloten.
3.2.
Ter onderbouwing van het verzoek stelt [verzoekster c.s.] . dat [verweerder] geen redelijk te respecteren belang heeft bij wijziging van artikel 16 lid 5 van het huishoudelijk reglement. [verzoekster sub 2] heeft grote angst voor honden. Door de wijziging is [verzoekster c.s.] . beknot in het woongenot en leidt het besluit er toe dat [verzoekster c.s.] . niet op hun privé terras kan vertoeven, niet in de gemeenschappelijke tuin kan lopen, niet van hun privé terras naar hun privé tuinkamer kan lopen en de schuifpui niet open kan zetten, omdat zij kan worden geconfronteerd met een loslopende hond. [A] . wist bij de aankoop van zijn appartement dat hij zijn hond niet mocht laten loslopen en uitlaten op het gemeenschappelijk terrein. Het belang van [verzoekster c.s.] . en toekomstige bewoners, die angst hebben voor honden of niet gediend zijn met confrontaties van loslopende honden, dient te prevaleren boven het belang van hondenbezitters, die de mogelijkheid hebben om de hond of honden op daarvoor bestemde plaatsen los te laten lopen.
3.3.
Ter onderbouwing van het verzoek tegen de gefaseerde vervanging van de terrassen stelt [verzoekster c.s.] . dat het voornemen tot het besluit niet is geagendeerd voorafgaand aan de vergadering, zodat daarover geen besluit kan worden genomen. Bovendien verzet [verzoekster c.s.] . zich niet tegen vervanging van de terrassen, maar tegen het feit dat dat gefaseerd wordt uitgevoerd.
3.4.
De [verweerder] voert gemotiveerd verweer.
3.5.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
Wijziging Huishoudelijk Reglement
4.1.
Uitgangspunt is dat de vergadering op grond van artikel 16 van het modelreglement bevoegd is nadere regels te stellen omtrent het gebruik, beheer en het onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Deze regels van orde kunnen worden vastgelegd in een Huishoudelijk Reglement. Dit betekent dat de vergadering ook de daarin opgenomen regels kan wijzigen bij meerderheid van stemmen. Ter beoordeling ligt voor het verzoek tot vernietiging van het besluit van de vergadering van 26 maart 2024 tot wijziging van artikel 16 lid 5 van het Huishoudelijk Regelement.
4.2.
Bij beschikking van 16 augustus 2023 is een eerder besluit tot wijziging van artikel 16 lid 5 van het Huishoudelijk Reglement vernietigd op grond dat bij afweging van de belangen de vergadering, gelet op de formulering van de wijziging, niet in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit had kunnen komen. Een juiste lezing van die beschikking brengt met zich dat de inhoud van de voorgestelde wijziging de toets van de redelijkheid en billijkheid niet kan doorstaan, zoals in overweging 4.4 van die beschikking is gemotiveerd.
4.3.
Voorbedoelde beschikking heeft [verweerder] aanleiding gegeven om te trachten in minnelijk overleg te komen tot een aanpassing van het Huishoudelijk Reglement, waarbij zowel aan de belangen van [verzoekster c.s.] . als de belangen van [A] . zoveel mogelijk tegemoet wordt gekomen. Dat siert [verweerder] . [verzoekster c.s.] . heeft daaraan echter geen medewerking willen verlenen, maar dat hoefde [verzoekster c.s.] . ook niet. [verweerder] meent dat met het besluit tegemoet is gekomen aan de handhaafbaarheid van het artikel en de tegenstrijdigheid van het eerdere voorstel is weggenomen, zoals in de eerdere beschikking van de kantonrechter was aangegeven. Dat laat echter onverlet dat moet worden beoordeeld of het nieuwe voorstel wegens strijd met artikel 2:8 lid 1 BW voor vernietiging in aanmerking komt. Dat betekent enerzijds dat gezien de bijzondere relatie van de leden binnen de [verweerder] het zo kan zijn dat de minderheid van de leden van de vereniging, in dit geval [verzoekster c.s.] ., een onwelgevallig besluit dient te respecteren, maar anderzijds dat een meerderheid van de leden voldoende oog moet hebben voor de te respecteren belangen van die minderheid.
4.4.
Gelet op bovenomschreven toetsingskader is de kantonrechter van oordeel dat het besluit in strijd is met artikel 2:8 BW en aldus niet in redelijkheid door [verweerder] had kunnen worden genomen. Het besluit zal dan ook worden vernietigd. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
4.5.
Niet in geschil tussen partijen is dat [verzoekster sub 2] een grote angst voor honden heeft. Op grond van het Huishoudelijk Reglement van 2015, waarin is opgenomen dat loslopende honden in de gemeenschappelijke tuin niet zijn toegestaan en dat honden ook niet mogen worden uitgelaten in de gemeenschappelijke tuin, waande [verzoekster sub 2] , naar de kantonrechter begrijpt, zich veilig. [A] . is het enige lid dat een hond heeft. Aangenomen dient te worden dat [A] op het moment van aankoop van het appartement wist of althans had moeten weten dat loslopende honden nu eenmaal niet waren toegestaan in de gemeenschappelijke tuin. De overige leden hebben geen belang bij de wijziging van het Huishoudelijk Reglement op dit punt, omdat zij niet over een hond beschikken, zodat de facto het belang tussen [verzoekster c.s.] . bij handhaving van de oude regeling en het belang van [A] . bij invoering van de nieuwe regeling dient te worden afgewogen. Deze belangenafweging valt in het voordeel van [verzoekster c.s.] . uit. Met [verzoekster c.s.] . is de kantonrechter van oordeel dat het in het voorstel opgenomen tijdslot van 2 uur per dag van 10.00 tot 11.00 uur en 15.00 tot 16.00 een te grote inbreuk maakt op het woongenot van [verzoekster sub 2] . [verzoekster sub 2] kan gedurende 14 uur per week niet vrijelijk van en naar haar ‘tuinkamer’ gaan zonder de kans dat zij worden geconfronteerd met de hond van [A] . Dit geldt ook voor het gebruik van het privé terras dat (open) grenst aan de gemeenschappelijk ruimte en vrij toegankelijk is voor de hond van [A] . gedurende de daarvoor aangewezen uren. Bovendien betekent dit dat [verzoekster sub 2] gedurende de opgelegde tijdsloten de facto in haar appartement moet verblijven om risico van confrontaties te vermijden. Niet valt in te zien dat [A] . niet in staat is zijn hond op daarvoor aangewezen plekken in de gemeente Almere te laten loslopen, zoals voor vele andere hondenbezitters geldt.
Gefaseerde vervanging terrassen
4.6.
[verzoekster c.s.] . voert aan dat de gefaseerde vervanging van de terrassen niet op de agenda staat en dat daarom daarover geen besluit kan worden genomen. In het modelreglement 2006 staat dat de oproeping voor de vergadering onder meer de opgave van de agenda moet bevatten, maar er staat niet in het modelreglement dat alle onderwerpen exclusief op de agenda moeten staan. Indien een onderwerp niet geagendeerd is, betekent dat niet zonder meer dat een besluit daarover vernietiging van dat besluit oplevert. Een eigenaar die vernietiging eist omdat het punt niet geagendeerd was zal een redelijk belang moeten stellen en bewijzen. De voorzitter van het bestuur van [verweerder] heeft op 29 juli 2024 naar aanleiding van het door [verzoekster c.s.] . ingediende verzoekschrift aan [verzoekster c.s.] . laten weten dat zijn terras gezamenlijk met huisnr. [nummer 4] kan worden vervangen. Ter zitting heeft [verweerder] dat voorstel herhaald tevens onder de mededeling dat [verzoekster c.s.] . het oude houtwerk niet zelf hoeft af te voeren, als in het besluit was beoogd. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de belangen van [verzoekster c.s.] . Het belang bij vernietiging van het besluit komt daarmee te ontvallen.
Conclusie
4.7.
Het besluit van 26 maart 2024 tot wijziging van het Huishoudelijk Reglement wordt vernietigd. Het verzoek tot vernietiging van het besluit van 26 maart 2024 tot gefaseerde vervanging van de terrassen wordt afgewezen wegen het ontbreken van voldoende belang.
4.8.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.Beslissing
De kantonrechter
5.1.
vernietigt het besluit van de vergadering van 26 maart 2024 tot wijziging van artikel 16 lid 5 van het Huishoudelijk Reglement;
5.2.
wijst voor het overige de vordering af;
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024