Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1625 en UTR 23/1626
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiseres] BV, eiseres
(gemachtigden: M.W. Peters-de Graaf en C.G. van Houten-de Graaf)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de waarden van de onroerende zaken aan de [adres 1] en de [adres 2] in [plaats] (de objecten).
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 juli 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de objecten per waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 109.000,- ( [adres 1] ) onderscheidenlijk € 139.000,- ( [adres 2] ). Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2021 aan eiseres als eigenaar van de objecten aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In een afzonderlijke beschikking met dezelfde dagtekening heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objecten per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 112.000 ( [adres 1] ) onderscheidenlijk
€ 142.000,- ( [adres 2] ). Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2022 aan eiseres als eigenaar van de objecten aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 142.000,- ( [adres 2] ). Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2022 aan eiseres als eigenaar van de objecten aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiseres heeft op 22 augustus 2022 een bezwaarschrift ingediend tegen beide aanslagen voor de belastingjaren 2021 en 2022.
1.4
De heffingsambtenaar heeft met twee afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 24 januari 2023 de bezwaren voor beide belastingjaren ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de objecten gehandhaafd.
1.5
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrices.
1.6
De rechtbank heeft het beroep op 2 juli 2024 op zitting behandeld. De gemachtigden van eiseres waren daarbij aanwezig. De gemachtigde van de heffingsambtenaar is verschenen samen met taxateur [taxateur 1] .
Het geschil
2. Eiseres exploiteert een bungalowpark in [plaats] . Het bungalowpark had voorheen een verblijfsrecreatieve bestemming. Recreanten hebben op het terrein chalets geplaatst dan wel gekocht. Inmiddels is permanent gebruik van de chalets als woning planologisch toegestaan en geldt ter plaatse van het bungalowpark op grond van het bestemmingsplan de bestemming woongebied.
De percelen waarop de chalets staan zijn kadastraal gesplitst. Eiseres is eigenaar van de grond waarop de objecten staan. De [adres 1] is een chalet uit 1973 met een gebruiksoppervlakte van 36 m² en een perceel van 190 m². De [adres 2] is een chalet uit 1973 met een gebruiksoppervlakte van 75 m² en een perceel van 202 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de objecten per 1 januari 2020 en 1 januari 2021. Eiseres bepleit lagere waarden, namelijk voor de [adres 1] € 54.000,- per waardepeildatum 1 januari 2020 en € 56.000,- per waardedepeildatum 2021 en voor de [adres 2] € 65.000,- per waardepeildatum 1 januari 2020 en € 67.000,- per waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep voor beide belastingjaren de vastgestelde waarden voor de objecten.
Het beoordelingskader
4. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de
WOZ-waarde van het object op de waardepeildata niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meestbiedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden.
5. De heffingsambtenaar heeft de waarden van de objecten vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de objecten en de referentiewoningen.
6. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden voor de objecten niet te hoog heeft vastgesteld. Bij deze beoordeling neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiseres over de (onderbouwing van) de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Alleen als de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarden.
De beoordeling door de rechtbank
7. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opstal in de waardering heeft betrokken. Dat is zowel voor de grondeigenaar als voor de opstaleigenaar ongunstig. Zij wijst er op dat de heffingsambtenaar tot belastingjaar 2021 de opstal en de gronden altijd apart heeft aangeslagen en de chaleteigenaren en de grondeigenaar een afzonderlijke aanslag ontvingen.
8. Niet gesteld of gebleken is dat voor de opstallen een recht van opstal is gevestigd. Dat betekent dat eiseres als eigenaar van de grond door natrekking eigenaar is van de opstallen. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht in beide gevallen de grond en de opstal als één WOZ-object aangemerkt en in de aanslagen betrokken. Dat de heffingsambtenaar in het verleden de opstal en de gronden afzonderlijk heeft aangeslagen doet hieraan niet af.
9. Om de waarde van de objecten te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep voor beide waardepeildata taxatiematrices overgelegd, waarin de objecten worden vergeleken met vier verkopen in de gemeente [plaats] , te weten:
Per waardepeildatum 1 januari 2020:
- [adres 3] te [plaats] , verkocht op 27 maart 2020 voor € 155.000,-;
- [adres 4] te [plaats] , verkocht op 23 februari 2021 voor € 220.000,-;
- [adres 5] te [plaats] , verkocht op 15 april 2019 voor € 138.000,-;
- [adres 6] te [plaats] , verkocht op 31 januari 2019 voor € 145.000,-.
Per waardepeildatum 1 januari 2021:
- [adres 3] te [plaats] , verkocht op 27 maart 2020 voor € 155.000,-;
- [adres 4] te [plaats] , verkocht op 23 februari 2021 voor € 220.000,-;
- [adres 7] te [plaats] , verkocht op 11 mei 2021 voor € 250.000,-;
- [adres 8] te [plaats] , verkocht op 28 oktober 2021 voor € 175.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de objecten van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de objecten voor beide belastingjaren 2021 en 2022 niet te hoog zijn vastgesteld. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de objecten. Uit de matrices blijkt dat dat de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud, de voorzieningen en de uitstraling voor beide waardepeildata hetzelfde zijn gewaardeerd bij de objecten als bij de vergelijkingsobjecten
.Drie van de vier vergelijkingsobjecten liggen op hetzelfde bungalowpark als de objecten en de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 8] liggen op een recreatieterrein in de nabije omgeving.
.Drie van de vier vergelijkingsobjecten liggen op hetzelfde bungalowpark als de objecten en de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 8] liggen op een recreatieterrein in de nabije omgeving.
11. Eiseres voert aan dat vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 6] een gunstiger ligging hebben dan de objecten. [adres 4] heeft vrij uitzicht over een vijver en [adres 6] ligt tegen de rand van de [gebied] , terwijl een van de objecten naast een horecagelegenheid met parkeergelegenheid ligt en de ander naast een bedrijventerrein.
12. De rechtbank overweegt dat, voor zover er vanuit zou moeten worden gegaan dat de ligging van de genoemde vergelijkingsobjecten beter is, wat de heffingsambtenaar betwist, daarmee rekening is gehouden in de m²-prijs die de heffingsambtenaar voor de objecten heeft gehanteerd. De m²-prijs van de objecten ligt namelijk veel lager dan die van de vergelijkingsobjecten.
13. Eiseres heeft verder nog aangevoerd dat de WOZ-waarde van de [adres 1] voor belastingjaar 2023 is vastgesteld op € 79.000,-. Dat betekent volgens haar dat de WOZ-waarde voor de belastingjaren 2021 en 2022 te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toereikend toegelicht dat bij de WOZ-waardering voor belastingjaar 2023 een fout is gemaakt, omdat daarin per abuis de grond waarop het chalet staat niet is meegenomen.
14. Eiseres heeft tot slot aangevoerd dat uit de taxatie van de heffingsambtenaar niet blijkt dat hij een verdeelsleutel heeft gehanteerd waarbij 45% van de waarde aan de opstallen toekomt en 55% van de waarde aan de grond. Zij heeft met taxateur [taxateur 2] afgesproken dat deze verdeelsleutel zou worden gehanteerd. Ter onderbouwing heeft zij op de zitting een e-mailwisseling met [taxateur 2] overgelegd.
15. De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat uit de
e-mailwisseling niet kan worden afgeleid dat de verdeelsleutel van 45-55% ziet op de WOZ-waarden van de objecten over de belastingjaren 2021 en 2022. Als een dergelijke afspraak al zou zijn gemaakt, dan zou het hanteren van deze verdeelsleutel maar tot een heel klein verschil in WOZ-waarde van de opstallen en de grond tezamen leiden.
Eiseres heeft dit laatste niet weersproken. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
16. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van de objecten voor de belastingjaren 2021 en 2022 niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarden. Het beroep is ongegrond. Er is geen reden voor een veroordeling in de proceskosten van eiseres.
17. De rechtbank merkt tot slot op dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift heeft toegezegd het griffierecht aan eiseres te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. R.C. Moed en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2024.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.