Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Lelystad
zaaknummer: 11142778 LV EXPL 24-29 RD/960
Kort geding vonnis van 14 augustus 2024
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. B.J.H. Kesnich,
tegen:
[gedaagde] ,h.o.d.n.
[handelsnaam],
[handelsnaam],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: E.P. de Jong.
1.De procedure
1.1.
Bij dagvaarding, met producties 1 tot en met 17, van 25 juni 2024 heeft [eiseres] [gedaagde] opgeroepen voor de terechtzitting van 12 juli 2024.
1.2.
[gedaagde] heeft op 11 juli 2024 de producties 1 tot en met 6 overgelegd. [eiseres] heeft op 11 juli 2024 de producties 18 tot en met 21 en productie 22 toegezonden. Op 12 juli 2024 heeft [eiseres] de declaraties van haar gemachtigde overgelegd.
1.3.
Ter zitting is [A] verschenen namens [eiseres] met de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnotities. Partijen zijn ter zitting een schikking onder voorwaarden overeengekomen.
1.4.
Na de zitting is tussen partijen discussie ontstaan of aan de voorwaarde(n) voor de schikking is voldaan.
1.5.
De kantonrechter heeft daarop vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 20 januari 2023 van [eiseres] de winkelruimte aan de [straat] [nummer] te [plaats] .
2.2.
[gedaagde] heeft de huur opgezegd tegen 20 januari 2025.
2.3.
[gedaagde] heeft begin 2024 de exploitatie van de in het pand gedreven supermarkt gestaakt.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert in kort geding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis de bedrijfsruimte gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan de [straat] [nummer] voor het publiek geopend te hebben en te houden en daarin daadwerkelijk, behoorlijk en zelf haar (winkel)bedrijf uit te oefenen en te blijven uitoefenen, en wel op dezelfde wijze (qua vormgeving, uitstraling, inventaris, assortiment, vloeroppervlakte, openingstijden etc.) als het geval was voordat [gedaagde] de exploitatie staakte, althans deze bedrijfsruimte conform huurovereenkomst “
als winkel in levensmiddelen” daadwerkelijk, behoorlijk en zelf in gebruik te hebben voor het publiek gedurende de normale openingstijden, een en ander conform het bepaalde in art. 1.3 van de huurovereenkomst van 1 mei 1993 en in art. 6.1 en 6.4 van de “
algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” volgens “
Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in juli 2003 vastgesteld en op 11 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer [.]”, en wel gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van
als winkel in levensmiddelen” daadwerkelijk, behoorlijk en zelf in gebruik te hebben voor het publiek gedurende de normale openingstijden, een en ander conform het bepaalde in art. 1.3 van de huurovereenkomst van 1 mei 1993 en in art. 6.1 en 6.4 van de “
algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” volgens “
Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in juli 2003 vastgesteld en op 11 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer [.]”, en wel gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van
€ 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke is c.q. blijft, tot een maximum van € 50.000,00, althans een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter vermeent te behoren;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van:
primair:
- de daadwerkelijk door [eiseres] gemaakte en nog te maken buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, zoals blijken uit advocatendeclaraties van [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de dag van de volledige voldoening, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter vermeent te behoren;
dan wel subsidiair:
- de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de dag van de volledige voldoening.
3.2.
[eiseres] voert aan dat [gedaagde] , door de exploitatie van de supermarkt te staken, in strijd handelt met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie om de exploitatie te hervatten. Hij verkeert daardoor in verzuim. [eiseres] vordert nakoming van de exploitatieverplichting. [gedaagde] moet het gehuurde weer in gebruik nemen op straffe van een dwangsom. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering omdat leegstand de waarde van het pand vermindert en de verhuurbaarheid beperkt.
3.3.
[gedaagde] voert aan dat hij op grond van de redelijkheid en de billijkheid niet gehouden kan worden aan de contractuele exploitatieverplichting.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
4.2.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Zij moet, nu [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd, op korte termijn op zoek naar een nieuwe huurder voor het pand. Als het pand dan niet in gebruik is vermindert dat de waarde en beperkt dat de verhuurbaarheid, aldus [eiseres] . Hieruit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende spoedeisend belang van [eiseres] . [gedaagde] heeft het door [eiseres] gestelde spoedeisend belang ook niet weersproken.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] op grond van de (algemene voorwaarden bij de) huurovereenkomst verplicht is om in het gehuurde een winkel in levensmiddelen te drijven. Vast staat dat [gedaagde] dat op dit moment niet doet.
4.4.
De kantonrechter volgt [eiseres] in haar standpunt dat in het algemeen geldt dat leegstand van een winkelpand negatieve gevolgen heeft voor de waarde en verhuurbaarheid van een pand. Bovendien heeft leegstand ook gevolgen voor de omgeving van het gehuurde, waar [eiseres] meer panden in de verhuur heeft. [eiseres] heeft dan ook voorshands een rechtens te respecteren belang om leegstand van het gehuurde te voorkomen.
4.5.
[gedaagde] stelt dat exploitatie van de supermarkt op grond van de redelijkheid en billijkheid niet van hem verwacht kan worden. Hij voert daartoe aan dat enkele maanden na aanvang van de huurovereenkomst de situatie in de [straat] hard achteruit is gegaan. Personeel van [gedaagde] werd geïntimideerd, gediscrimineerd en bedreigd. Eigendommen werden vernield. Personeel weigerde nog langer in de supermarkt te staan. [gedaagde] moest daarom vaak zelf in de winkel staan. Zijn andere supermarkt in [plaats] moest hij dan sluiten. [gedaagde] had daarom geen andere keuze dan de supermarkt aan de [straat] te sluiten. Een poging om de zaak opnieuw te exploiteren heeft weer tot twee inbraken geleid. Pogingen om met [eiseres] tot een oplossing te komen hebben geen resultaat gehad. [eiseres] heeft nooit de intentie gehad om tot een oplossing te komen. [gedaagde] is bereid om de huur tot het einde van de overeenkomst te betalen en de winkel onder te verhuren. [eiseres] wil hier echter niet aan meewerken.
4.6.
[eiseres] betwist dat er rondom het gehuurde sprake is van een onveilige situatie. Zij verhuurt verschillende panden rondom de supermarkt van [gedaagde] . Bij navraag geven haar andere huurders aan geen overlast te ervaren. De onderbouwing van de veiligheidsrisico’s door [gedaagde] is volgens [eiseres] volstrekt onvoldoende.
4.7.
De kantonrechter oordeelt voorshands als volgt.
4.8.
[gedaagde] heeft zijn stellingen onderbouwd aan de hand van politieaangiften van inbraken, een ambtelijk rapport van de politie, foto’s van een door inbraak veroorzaakte schade, verklaringen van ex-medewerkers, foto’s van intimidatie en bewijs van overlast uit het verleden.
4.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter maakt [gedaagde] met voornoemde producties onvoldoende aannemelijk dat er rondom het gehuurde sprake is van een onveilige situatie. Het overgelegde ambtelijk rapport van de politie stamt uit 2021, en dus van 2 jaar voor aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat er in 2023 of daarna nog sprake was of is van een onveilige situatie. Hij heeft niet weersproken dat het gemeentelijke cameratoezicht in 2022 is gestopt. Bovendien had [gedaagde] , als er bij het aangaan van de huurovereenkomst (nog) sprake zou zijn van een onveilige situatie, hiervan op de hoogte kunnen en moeten zijn. Dat hij ondanks die omstandigheid tot huur is overgegaan komt dan voor zijn rekening en risico. De overgelegde verklaringen van ex-medewerkers zijn onvoldoende specifiek. Niet blijkt daaruit bijvoorbeeld over welke periode zij verklaren. Uit de overgelegde foto’s blijkt evenmin van een onveilige situatie. De aangiftes dateren voorts van na de sluiting van de supermarkt. Het is een feit van algemene bekendheid dat een leegstand pand meer vandalisme uitlokt dan een pand dat in gebruik is. Als er bovendien al sprake zou zijn van een onveilige situatie, dan had [gedaagde] dit bespreekbaar moeten maken met [eiseres] . Dit heeft hij echter ten onrechte nagelaten. [gedaagde] is in plaats daarvan eenzijdig, en naar het oordeel van de kantonrechter ten onrechte, overgegaan tot staking van de exploitatie van de supermarkt.
4.10.
[eiseres] heeft er, gelet op de beleggingswaarde en de verhuurbaarheid van haar panden, belang bij dat tot het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde een winkel met een uitstraling van een zeker niveau is gevestigd. De huurovereenkomst ziet op een winkel in levensmiddelen en [eiseres] wil aan dit gebruik vasthouden. Het is voorts aan [eiseres] om te bepalen of en met welke partij zij eventueel een onderhuurovereenkomst sluit. [gedaagde] stelt dat hij verschillende onderhuurders aan [eiseres] heeft voorgesteld en dat [eiseres] ten onrechte niet met hem in gesprek is gegaan over deze kandidaten. De kantonrechter is echter gebleken dat geen van de voorgestelde onderhuurders in het gehuurde een winkel in levensmiddelen wil gaan exploiteren en dat [gedaagde] noch voorafgaand aan, noch in deze procedure heeft onderbouwd wie de voorgestelde onderhuurders precies zijn en welke plannen zij hebben. Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat [eiseres] ten onrechte niet in gesprek is gegaan over onderhuur van het winkelpand.
4.11.
De kantonrechter is dan ook voorshands van oordeel dat [gedaagde] , zelfs gelet op de nog korte looptijd van de overeenkomst, de gevolgen van zijn keuzes bij de exploitatie van de winkel niet op [eiseres] kan afwentelen. Aannemelijk is dan ook dat de bodemrechter zal oordelen dat [eiseres] [gedaagde] aan de overeengekomen exploitatieverplichting mag houden en de vordering van [eiseres] om [gedaagde] , onder verbeurte van een dwangsom, te veroordelen om de overeengekomen exploitatie in het gehuurde tot aan het einde van de looptijd van de huurovereenkomst voort te zetten, zal toewijzen.
4.12.
De vordering van [eiseres] is derhalve toewijsbaar. De gevorderde dwangsom zal als onderstaand gemaximeerd worden.
4.13.
[gedaagde] zal, gelet op de uitkomst van de procedure, veroordeeld worden in de (na)kosten van deze procedure. [eiseres] vordert, op grond van wat tussen partijen is overeengekomen, veroordeling in de werkelijke proceskosten. Zij begroot deze kosten op
€ 11.958,54, exclusief BTW, aan advocaatkosten. Zij voert daartoe aan dat zij en [gedaagde] als 2 professionele partijen welbewust een volledige proceskostenveroordeling overeengekomen zijn. In dat geval is het liquidatietarief niet van toepassing. De rechter kan de werkelijke proceskosten wel matigen, maar dient dit te motiveren. [gedaagde] bestrijdt de verschuldigdheid van de werkelijke proceskosten en is, als tot toewijzing wordt overgegaan, van mening dat deze gematigd moeten worden.
4.14.
De kantonrechter ziet aanleiding om van de tussen partijen gemaakte afspraak af te wijken. Niet is gebleken dat de proceskosten in redelijkheid zijn gemaakt. Deze zaak betreft een niet ingewikkelde kwestie. Dat hier door de advocaat van [eiseres] bijna 42 uur aan is besteed, staat niet in verhouding tot de complexiteit. [eiseres] heeft de noodzaak voor de kosten onvoldoende onderbouwd. Dit rechtvaardigt geen toewijzing van bijna € 12.000,00 aan advocaatkosten. De kantonrechter zal daarom de proceskosten toewijzen naar het liquidatietarief. De navolgende kosten zullen dan ook toegewezen worden.
- dagvaarding € 113,54
- griffierecht € 130,00
- nakosten € 135,00
- salaris gemachtigde €
814,00
814,00
totaal € 1.192,54
De over de proceskosten gevorderde rente zal als onderstaand toegewezen worden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan de [straat] [nummer] voor het publiek geopend te hebben en te houden en daarin daadwerkelijk, behoorlijk en zelf haar (winkel)bedrijf uit te oefenen en te blijven uitoefenen, en wel op dezelfde wijze (qua vormgeving, uitstraling, inventaris, assortiment, vloeroppervlakte, openingstijden etc.) als het geval was voordat [gedaagde] de exploitatie staakte, althans deze bedrijfsruimte conform huurovereenkomst “
als winkel in levensmiddelen” daadwerkelijk, behoorlijk en zelf in gebruik te hebben voor het publiek gedurende de normale openingstijden, een en ander conform het bepaalde in art. 1.3 van de huurovereenkomst van 1 mei 1993 en in art. 6.1 en 6.4 van de “
algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” volgens “
Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in juli 2003 vastgesteld en op 11 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer [.]”, en wel gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van
als winkel in levensmiddelen” daadwerkelijk, behoorlijk en zelf in gebruik te hebben voor het publiek gedurende de normale openingstijden, een en ander conform het bepaalde in art. 1.3 van de huurovereenkomst van 1 mei 1993 en in art. 6.1 en 6.4 van de “
algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” volgens “
Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in juli 2003 vastgesteld en op 11 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer [.]”, en wel gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van
€ 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke is c.q. blijft, tot een maximum van € 30.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten, aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.192,54, waarin begrepen
€ 814,00 aan salaris gemachtigde. De proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.