ECLI:NL:RBMNE:2024:4884

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5446

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2024 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: H. Vloet)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder

(gemachtigde: H. Grootveld)

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 360.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.4.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 april 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1966. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 157 m². De woning beschikt over 157 m² grond, een dakkapel van 2 m², en een berging van 7 m².

2.1.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 322.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 360.000,-.

Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde

Het beoordelingskader

3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

3.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] in de wijk [wijk] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 8 juli 2022 voor € 450.000,-;
[adres 3] , verkocht op 16 september 2022 voor € 465.000,-;
[adres 4] , verkocht op 9 juni 2021 voor € 367.500,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

4.1.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Ingetrokken beroepsgrond

5. Eiser voert aan dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de ondoelmatigheid van de achtertuin. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook verder buiten beschouwing laten.
Gedateerde voorzieningen

6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de zeer gedateerde badkamer en de zeer gedateerde keuken. Beide zijn meer dan dertig jaar oud. Om een beeld te schetsen van de voorzieningen en het onderhoudsniveau is een fotoblad overgelegd door eiser.

6.1.

De heffingsambtenaar stelt dat in de bezwaarfase is gevraagd om informatie over de toestand van de woning om een goed totaalbeeld te krijgen van onderhavig object. Deze informatie is door eiser, noch door diens gemachtigde verstrekt. Vandaar dat er een informatiebeschikking is genomen waardoor er tot op heden een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van toepassing is met betrekking tot de WOZ-waarde. De beschrijving en toegestuurde foto’s zijn op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat de totale toestand van de woning van eiser als onder gemiddeld kan worden gekwalificeerd. Zo ontbreekt specifieke informatie over de mate van isolatie/dubbel glas van de woning. Ook heeft deze woning bijvoorbeeld wel een zestal zonnepanelen waar in de beschikbare informatie van de eiser niet over wordt gesproken. Deze punten tonen aan dat de aangeleverde informatie onvolledig is waardoor de totale toestand van de woning niet duidelijk is.

6.2.

De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. De stelling dat de woning van eiser in slechtere staat verkeerd is verder niet onderbouwd en de door eiser overgelegde foto’s bieden onvoldoende aanknopingspunten. Bovendien heeft eiser niet voldaan aan het verzoek om inlichtingen te geven over de woning. Daar is een informatiebeschikking op genomen die in rechte vaststaat, aangezien deze niet is aangevochten. De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat de heffingsambtenaar het niveau van de voorzieningen van de woning op gemiddeld heeft mogen waarderen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

7. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.

7.1.

Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juli 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.