ECLI:NL:RBMNE:2024:4814

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/568159 / HA ZA 24-16

Vonnis van 7 augustus 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

eiseres,

advocaat mr. P.V. Kleijn te Utrecht,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.W.H. Raadgever te Amsterdam.

Eisende partij wordt hierna [eiseres] genoemd en gedaagde partijen zullen samen worden aangeduid als [gedaagden]

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met 15 producties,
de conclusie van antwoord met 4 producties.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 13 mei 2024 plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. Daarna is vonnis bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1.

[eiseres] heeft 220 huurwoningen en 220 parkeerplaatsen van [gedaagden] gekocht. Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [gedaagden] verplicht zijn om (daar bovenop) 53 bezoekersparkeerplaatsen (die [gedaagden] in eigendom heeft) aan [eiseres] ter beschikking te stellen.

3. De achtergrond van het geschil

3.1.

[gedaagden] maken onderdeel uit van [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ), een projectontwikkelaar. [bedrijf 2] B.V. is door [bedrijf 1] aangesteld als adviseur van de verkoop van [woonproject] , een woonproject in Rijswijk dat door [gedaagden] ontwikkeld is. Ten behoeve van de verkoop van de 220 huurwoningen heeft [bedrijf 2] een informatiememorandum (hierna: het Informatiememorandum) opgesteld, waarin staat:

‘
Wij willen u de mogelijkheid geven tot het verwerven van 220 appartementen van in totaal circa 16.900 m2 GO. (…) Bewoners kunnen gebruik maken van parkeren in de bovengrondse parkeergarage met in totaal 293 parkeerplaatsen (parkeernorm 1,3).’

‘
Voor de bewoners van de huurappartementen zijn er 293 parkeerplaatsen beschikbaar in de naastgelegen parkeergarage; hiervan zijn 148 half verdiept gelegen en 145 op het dek, waarboven ca 2.250 m2 zonnepanelen zullen worden geplaatst.’

3.2.

[eiseres] treedt op als bewaarder van [eiseres] [bedrijf 3] , een woningfonds. Op 17 juli 2019 heeft [eiseres] in reactie op het Informatiememorandum een bieding uitgebracht voor de afname van 220 appartementen en 220 parkeerplaatsen. In deze bieding staat het volgende vermeld over parkeren:

‘
Parkeren

Het aantal parkeerplaatsen vinden wij in relatie tot het aantal 2-kamer appartementen aan de hoge kant. In het overleg van 12-07-2019 begrepen wij dat verkoper bereid is om een gedeelte van de parkeerplaatsen in eigendom te houden. In deze aanbiedingsbrief zijn wij uitgegaan van 1-op1 parkeren.’

[eiseres] heeft op 8 juni 2020 een overeenkomst (hierna: de Koopovereenkomst) gesloten met [gedaagden] voor de koop van huurwoningen en parkeerplaatsen die onderdeel uitmaken van [woonproject] . [woonproject] bestaat uit:

220 huurwoningen die zijn gekocht door [eiseres] (hierna: de Huurwoningen)
90 koopwoningen (die zijn gekocht door individuele woningkopers)
een parkeerterrein met 123 parkeerplaatsen
een parkeergarage met 293 parkeerplaatsen (hierna: de Parkeergarage), waarvan 220 genummerde parkeerplaatsen door [eiseres] zijn gekocht.

3.3.

Op 8 januari 2021 hebben [gedaagden] bij [eiseres] aangegeven dat zij de overgebleven parkeerplaatsen te koop wilden gaan aanbieden. Twee jaar later is er een discussie tussen partijen ontstaan waarbij [eiseres] zich op het standpunt stelt dat [gedaagden] bovenop de 220 parkeerplaatsen die [eiseres] heeft gekocht, extra parkeerplaatsen ter beschikking moeten stellen voor bezoekers van de Huurwoningen, en [gedaagden] dit tegenspreken. Eind maart 2023 is [woonproject] opgeleverd. Omstreeks november 2023 hebben [gedaagden] in overleg met de Gemeente een toegangssysteem geïnstalleerd dat op kenteken werkt, waarna [eiseres] aan [gedaagden] heeft gevraagd hoe de exploitatie van de parkeerplaatsen voor bezoekers gaat plaatsvinden. Daarop hebben [gedaagden] laten weten dat het aan de VvE is om te beslissen hoe het systeem wordt ingezet, maar dat de parkeerplaatsen die nog bij [gedaagden] in eigendom zijn, zullen worden verkocht. Deze zijn dus niet beschikbaar voor bezoekersparkeren.

3.4.

[eiseres] vordert samengevat:

een verklaring voor recht dat [gedaagden] verplicht zijn om 53 parkeerplaatsen in/op de Parkeergarage beschikbaar te stellen en te houden voor bezoekers van de Huurwoningen en, als [gedaagden] dit niet doen, zij tegenover [eiseres] toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de Koopovereenkomst;

[gedaagden] te gebieden om 53 parkeerplaatsen in/op de parkeergarage te allen tijde beschikbaar te stellen en te houden voor bezoekers van de Huurwoningen;

[gedaagden] te verbieden om 53 parkeerplaatsen aan anderen dan aan bezoekers van de Huurwoningen ter beschikking te stellen of te laten gebruiken;

[gedaagden] te veroordelen om mee te werken aan het inschrijven in de openbare registers bij 53 parkeerplaatsen in/op de Parkeergarage van een kwalitatieve verplichting met kettingbeding;

te bepalen dat, voor zover [gedaagden] geen gehoor geven aan de veroordeling onder 4, het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring van [gedaagden] die vereist is voor de inschrijving van de hiervoor genoemde kwalitatieve verplichting met kettingbeding;

te bepalen dat [gedaagden] hoofdelijk zijn verbonden voor de nakoming van het in deze te wijzen vonnis voor wat betreft de vorderingen onder 1 t/m 3 en 7;

[gedaagden] te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.5.

[gedaagden] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling van de vorderingen

4.1.

De rechtbank zal de vorderingen van [eiseres] afwijzen. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissing komt.

[eiseres] heeft haar klachtplicht niet geschonden

4.2.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de klachtplicht als bedoeld in art. 7:23 BW. Als dit verweer slaagt, komt de rechtbank aan een inhoudelijke beoordeling niet meer toe en zal daarom eerst dit verweer behandelen.

4.3.

[gedaagden] voeren aan dat de Koopovereenkomst is gesloten op 8 juni 2020 en dat [eiseres] pas in haar dagvaarding van 21 december 2023 voor het eerst een beroep deed op non-conformiteit. Volgens [gedaagden] was het moment waarop [eiseres] de door haar gestelde non-conformiteit had kunnen ontdekken, het moment van het sluiten van de Koopovereenkomst, of in ieder geval het moment dat het verkochte aan [eiseres] werd opgeleverd. Daarbij stellen [gedaagden] dat zij nadeel lijden door de late klacht van [eiseres] , nu [eiseres] onverwacht van [gedaagden] vordert om 53 extra parkeerplaatsen voor haar huurders beschikbaar te stellen en te houden, terwijl [gedaagden] deze parkeerplaatsen willen verkopen. [eiseres] heeft het voorgaande gemotiveerd betwist.

Het toetsingskader van art. 7:23 BW

4.4.

Art. 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper zich er niet meer op kan beroepen dat de geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt als hij niet ‘binnen bekwame tijd’ nadat hij de non-conformiteit heeft ontdekt of had moeten ontdekken, de verkoper hiervan in kennis heeft gesteld.

4.5.

De rechtbank overweegt dat de klachtplicht beoogt de schuldenaar te beschermen tegen late en (daardoor) moeilijk te weerleggen klachten. Er geldt geen vormvereiste voor de wijze waarop kan worden geklaagd. Wel moet de schuldeiser zijn wederpartij in beginsel, voor zover mogelijk, informeren over de gestelde aard en omvang van de tekortkoming.^[1]De termijn waarbinnen over de gestelde non-conformiteit geklaagd moet worden, begint op het moment dat de koper de non-conformiteit heeft ontdekt of had behoren te ontdekken bij een in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek.^[2]De vraag of de koper ‘binnen bekwame tijd’ heeft geprotesteerd, moet worden beoordeeld aan de hand van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd.

[eiseres] heeft tijdig geklaagd

4.6.

Het beroep van [gedaagden] op art. 7:23 BW slaagt niet. De rechtbank overweegt daarover het volgende. Vast staat dat in januari en februari 2023 een discussie tussen [eiseres] en [gedaagden] is ontstaan over de parkeermogelijkheden voor bezoekers van de bewoners van de Huurwoningen. Dit blijkt uit de emailcorrespondentie tussen [A] en [B] die [eiseres] in productie 12 bij de dagvaarding heeft overgelegd.

4.7.

Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit deze correspondentie dat [eiseres] in januari en februari 2023, nog vóór de oplevering van [woonproject] eind maart 2023, bij [gedaagden] duidelijk heeft gemaakt dat gebruik van de 220 parkeerplaatsen door zowel de bewoners van de Huurwoningen als hun bezoekers mogelijk niet was wat [eiseres] op grond van de Koopovereenkomst mocht verwachten, en dat zij zich op het standpunt stelde dat [gedaagden] voor bezoekersparkeerplaatsen moesten zorgen. Kennelijk is de door [eiseres] gestelde non-conformiteit pas duidelijk aan haar geworden toen partijen afspraken probeerden te maken over het toegangssysteem dat moest worden geïnstalleerd voor de Parkeergarage en toen bleek dat [gedaagden] hun eigen parkeerplaatsen niet ter beschikking zouden stellen aan (de bezoekers van de huurders van) [eiseres] . Weliswaar was dit een tijd na het sluiten van de Koopovereenkomst, maar [gedaagden] hebben onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, waaruit kan volgen dat het probleem omtrent het bezoekersparkeren al direct na het sluiten van de Koopovereenkomst door [eiseres] had moeten worden ontdekt en dat de klachttermijn dus al eerder is aangevangen, zoals zij stellen. [eiseres] heeft dus binnen bekwame tijd geklaagd. Van nadeel aan de kant van [gedaagden] als gevolg van de lengte van de in acht genomen klachttermijn is overigens evenmin gebleken.

4.8.

Dat [eiseres] [gedaagden] vervolgens pas op 21 december 2023 heeft gedagvaard is voor de beoordeling van de klachtplicht niet relevant, omdat uit de emailwisseling van begin 2023 volgt dat [eiseres] daarvoor al aan de klachtplicht had voldaan.

Non-conformiteit (tekortkoming)

4.9.

Art. 7:17 BW lid 1 bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Op grond van lid 2 van dit artikel beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen bezit die de koper, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zij en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wat de koper mag verwachten, wordt beheerst door de vraag in hoeverre de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden en of de koper een onderzoeksplicht heeft verzaakt. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

4.10.

Volgens [eiseres] voldoet het Verkochte niet aan de parkeernorm die is opgenomen in het op 9 april 2019 vastgestelde postzegelbestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ (hierna: het Bestemmingsplan) indien [gedaagden] niet tenminste 53 parkeerplaatsen ter beschikking stellen en houden voor bezoekers van de Huurwoningen van [eiseres] . Dat zij dit mocht verwachten, volgt uit verschillende bepalingen in de Koopovereenkomst die zij met [gedaagden] heeft gesloten, mede uitgelegd in het licht van de Anterieure Overeenkomst (hierna: AO) tussen [gedaagden] en de Gemeente, en voor zover nodig aangevuld met de redelijkheid en billijkheid, aldus [eiseres] . Door de parkeerplaatsen niet aan [eiseres] ter beschikking te stellen en te houden is er volgens [eiseres] sprake van non-conformiteit en kan zij nakoming van deze verplichting vorderen op grond van art. 7:17 jo. 7:21 BW. De rechtbank ziet dit anders en licht dit hieronder toe.

Voldoet [eiseres] aan de geldende parkeernorm?

4.11.

[eiseres] heeft voorgerekend dat met een aantal van 220 huurwoningen, een parkeernorm voor bezoekers van 0,3, en een aanwezigheidspercentage van 80%, het aantal benodigde bezoekersparkeerplaatsen voor de door [eiseres] gekochte huurwoningen 53 bedraagt. Dit heeft [gedaagden] niet betwist. De rechtbank begrijpt dat indien dubbelparkeren niet mogelijk is, en de bezoekers van de huurders dus geen gebruik kunnen maken van de huurdersplaatsen, [eiseres] 53 parkeerplaatsen te kort komt. Nu [eiseres] per huurwoning één zwerfparkeerplaats heeft verhuurd, lijkt het niet onmogelijk dat ook bezoekers gebruik kunnen maken van de zwerfparkeerplaatsen. Mogelijkerwijs beschikken niet alle huurders over een auto en worden daarom niet alle parkeerplaatsen door de huurders zelf gebruikt. Indien naar de totale parkeernorm voor zowel bewoners als bezoekers wordt gekeken (1 + 0,3 = 1,3) en wordt uitgegaan van een aanwezigheids-percentage van 80%, resulteert dit in 228,8 (afgerond: 229) benodigde parkeerplaatsen, in welk geval [eiseres] slechts 9 parkeerplaatsen tekort komt om aan de norm te voldoen. Wat hier ook van zij, partijen lijken het erover eens dat [eiseres] met het huidige aantal parkeerplaatsen van 220 en het verplicht meeverhuren van één parkeerplaats per Huurwoning, waarschijnlijk niet aan de parkeernorm voldoet. Daarmee is overigens nog niet gezegd dat de Gemeente tot handhaving zal overgaan. Gesteld noch gebleken is dat de Gemeente dit overweegt en dat er een feitelijk tekort aan parkeerplaatsen bestaat.

Wat mocht [eiseres] verwachten?

4.12.

De centrale vraag is of [eiseres] mocht verwachten dat [gedaagden] 53 parkeerplaatsen beschikbaar zou stellen en houden voor de bezoekers, omdat anders niet zou kunnen worden voldaan aan het Bestemmingsplan/de parkeernorm.

4.13.

Volgens [eiseres] mocht zij verwachten dat nu zij met [gedaagden] is overeengekomen dat zij 220 parkeerplaatsen koopt die 1:1 toebehoren aan de 220 door haar gekochte woningen, door [gedaagden] invulling wordt gegeven aan de volgens het Bestemmingsplan en de op 11 november 2019 verleende omgevingsvergunning (hierna: de Omgevingsvergunning) geldende parkeernorm voor bezoekers. Zij stelt dat partijen in artikel 1.4 van de Koopovereenkomst hebben afgesproken dat de 220 door [eiseres] gekochte parkeerplaatsen enkel zouden worden gebruikt door bewoners. Volgens [eiseres] houdt artikel 1.4 expliciet in dat de parkeerplaatsen 1 op 1 zijn gekoppeld aan de huurders, en dat nadere afspraken worden gemaakt om ervoor te zorgen dat derden (waaronder bezoekers) geen gebruik kunnen maken van die parkeerplaatsen. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiseres] ook naar (een deel van) de technische omschrijving van de te verhuren woningen.^[3]Deze laat de rechtbank echter buiten beschouwing aangezien [eiseres] deze in 2022 zelf heeft opgesteld ten behoeve van haar (toekomstige) huurders en dus geen onderdeel vormt van de Koopovereenkomst.

4.14.

Art. 1.4 van de Koopovereenkomst luidt als volgt:

‘
De verkochte parkeerplaatsen hebben de volgende nummers:

(…)

Partijen zullen nog nadere afspraken maken om te borgen dat de huurders van Koper daadwerkelijk gebruik maken van die parkeerplaatsen (en niet van andere parkeerplaatsen). Tevens worden nadere afspraken gemaakt dat derden geen gebruik kunnen maken van vorenbedoelde parkeerplaatsen van Koper. Alle plaatsen zullen hiertoe worden gemarkeerd met een individueel bordje voorzien van plaatsnummering.’

4.15.

De rechtbank kan uit artikel 1.4 niet afleiden dat partijen afspraken hebben gemaakt over bezoekersparkeren en dus ook niet dat [gedaagden] ervoor zou zorgdragen dat dit op de bij [gedaagden] achtergebleven parkeerplaatsen zou kunnen plaatsvinden. In artikel 1.4 staat slechts dat nadere afspraken zullen worden gemaakt om te borgen dat derden geen gebruik kunnen maken van de 220 parkeerplaatsen van [eiseres] . [eiseres] heeft niet toegelicht dat, en zo ja, welke nadere afspraken daar vervolgens over zijn gemaakt. Duidelijk is dat de bedoeling van partijen was om door middel van nadere afspraken te borgen dat de huurders van de zwerfparkeerplaatsen van [eiseres] niet elders in de parkeergarage zouden parkeren, en dat degenen die elders hoorden te parkeren (‘derden’) niet zouden parkeren op de parkeerplaatsen van [eiseres] . In deze context kan met ‘derden’ gedoeld zijn op ‘anderen dan de huurders van [eiseres] en hun bezoekers’, ofwel kan gedoeld zijn op ‘anderen dan de huurders’. Zelfs als [gedaagden] echter al hadden moeten begrijpen dat [eiseres] onder ‘derden’ ook bezoekers van de huurders verstond, dan is met de bepaling dat daarover nadere afspraken gemaakt moesten worden nog geen verplichting overeengekomen dat [gedaagden] het bezoekersparkeren van (de huurders van) [eiseres] voor haar rekening zouden nemen. [eiseres] heeft ook niet toegelicht waarom [gedaagden] een dergelijke verplichting om ten behoeve van de huurders van [eiseres] 53 extra parkeerplaatsen ter beschikking te houden, zonder daarvoor enige vergoeding van [eiseres] te ontvangen, zou aangaan. Een dergelijke uitleg van artikel 1.4 ligt niet voor de hand, aangezien deze parkeerplaatsen – zoals onweersproken door [gedaagden] gesteld – omstreeks € 530.000,- vertegenwoordigen, en aangezien de verplichting om aan het Bestemmingsplan en de bij het verkochte behorende Omgevingsvergunning te voldoen na levering van de appartementsrechten tot de verantwoordelijkheid van [eiseres] is gaan behoren, tenzij expliciet anders is overeengekomen. Het ligt dan ook niet voor de hand om ervan uit te gaan dat het voldoen aan een deel van de totale parkeernorm van 1,3 per Huurwoning door een ander dan de eigenaar moet worden geborgd.

4.16.

De door [eiseres] gestelde afspraak kan evenmin worden afgeleid uit de artikelen 1.1 en 5.2 van de Koopovereenkomst. Uit artikel 1.1 volgt volgens [eiseres] dat de Omgevingsvergunning onderdeel uitmaakt van het Verkochte. Van de Omgevingsvergunning maakt het parkeeradvies deel uit (hierna: het Parkeeradvies). Uit het Parkeeradvies blijkt dat de parkeerplaatsen in de Parkeergarage van [woonproject] zijn bedoeld voor de bewoners en bezoekers van de Huurwoningen. Op grond van de Omgevingsvergunning mocht [eiseres] dus verwachten dat [gedaagden] de voor bezoekers van de Woningen bestemde parkeerplaatsen in/op de Parkeergarage ook daadwerkelijk voor die bezoekers beschikbaar zouden stellen, aldus [eiseres] . De rechtbank kan deze redenering niet volgen. De Omgevingsvergunning is afgegeven voor het gehele complex en daarom zijn alle daarbij behorende parkeerplaatsen meegenomen ter beoordeling van de vraag of aan de parkeernorm was voldaan. Daarmee is niet gezegd dat [gedaagden] ook nadat zij zelf geen eigenaar meer is van de onroerende zaak ervoor moeten blijven zorgen dat aan de parkeernorm wordt voldaan. [eiseres] wijst verder naar artikel 5.2 van de Koopovereenkomst, waaruit volgens haar volgt dat de Parkeergarage en het parkeerterrein bij de woningen horen. Dat zegt echter niets over het bezoekersparkeren en wie daarvoor verantwoordelijk is na eigendomsoverdracht.

4.17.

Over de vraag of [eiseres] met de 220 parkeerplaatsen aan de parkeernorm zal kunnen voldoen, vermeldt de Koopovereenkomst niets. Ook over het ter beschikking stellen en houden van (53) parkeerplaatsen voor bezoekers van de Huurwoningen door [gedaagden] staat niets in de Koopovereenkomst vermeld. Hetzelfde geldt ten aanzien van de notariële leveringsakte: ook hierin staat slechts vermeld dat [gedaagden] 220 appartementwoningen en 220 parkeerplaatsen aan [eiseres] levert. Niets meer en niets minder. Ook is niet gebleken dat [eiseres] en [gedaagden] elders nadere afspraken hebben gemaakt over extra (bezoekers)parkeerplaatsen, of dat [eiseres] op een andere wijze (bijvoorbeeld op grond van mededelingen van [gedaagden] ) mocht verwachten dat [gedaagden] 53 extra (bezoekers)parkeerplaatsen voor [eiseres] beschikbaar zouden stellen en houden.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

4.18.

[eiseres] heeft verder nog gesteld dat [gedaagden] ten tijde van de verkoop al wisten dat zij het bezoekersparkeren van de huurders van [eiseres] niet zouden faciliteren, en dus konden weten dat [eiseres] met de 220 parkeerplaatsen die [eiseres] wilde kopen niet zou kunnen voldoen aan de parkeernorm. [gedaagden] waren als aanvrager van de Omgevings-vergunning op de hoogte van de voor het woonproject [woonproject] geldende parkeernormen, maar hebben die niet met [eiseres] gedeeld. Ook stelt [eiseres] dat [gedaagden] vóór het sluiten van de Koopovereenkomst wisten dat de bij [gedaagden] achterblijvende parkeerplaatsen aan bezoekers van (onder andere) de 220 Huurwoningen ter beschikking moesten worden gesteld. In dit kader wijst [eiseres] op de communicatie van [gedaagden] met de Gemeente in februari 2020 over het aanbieden van de overgebleven parkeerplaatsen aan andere ontwikkelaars (waarin de Gemeente zich onder meer afvraagt hoe [eiseres] zal omgaan met bezoekersparkeren als de bewoners van de Huurwoningen een eigen parkeerplek hebben).^[4]Doordat [gedaagden] [eiseres] niet op de hoogte hebben gesteld van deze correspondentie en van het feit dat [gedaagden] toen al wisten dat zij de bij haar achterblijvende parkeerplaatsen niet aan bezoekers ter beschikking zouden stellen, maar zouden gaan verkopen, volgt volgens [eiseres] dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. Volgens [eiseres] mocht zij erop vertrouwen dat het Verkochte voldeed aan de toepasselijke parkeernormen. [gedaagden] betwisten dat zij een mededelingsplicht hadden op dit punt, en benadrukken dat [eiseres] haar onderzoeksplicht heeft geschonden.

4.19.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] geen mededelingsplicht hebben geschonden. In het licht van de omstandigheden van het geval, had [eiseres] als professionele vastgoedpartij, namelijk een woningfonds, door eigen onderzoek redelijkerwijs kunnen dan wel behoren te weten dat als zij alle 220 parkeerplaatsen aan de bewoners van de Huurwoningen zou verhuren, er geen dubbelgebruik mogelijk zou zijn, en dat zij hiermee (mogelijk) in strijd met het Bestemmingsplan en de Omgevingsvergunning zou handelen. Daarbij had het (juist) op de weg van [eiseres] als professionele vastgoedpartij gelegen om voorafgaand en in ieder geval ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst (8 juni 2020) bij [gedaagden] of de Gemeente te informeren naar de toepasselijke parkeernormen. Daar was in dit geval temeer aanleiding toe omdat [gedaagden] in het Informatiememorandum de 220 huurwoningen met 293 parkeerplaatsen aanbood en niet met slechts 220 parkeerplaatsen, en omdat zij daarbij ook heeft vermeld uit te gaan van een parkeernorm van 1,3. Dat [eiseres] dat kennelijk over het hoofd heeft gezien, en geen eigen onderzoek heeft gedaan naar de toepasselijke parkeernorm, komt voor haar rekening en risico. Het standpunt van [eiseres] dat zij daarnaar geen onderzoek heeft gedaan omdat [gedaagden] de project(ontwikkel)risico’s zou dragen, doet daar niet aan af. Dit geschil betreft geen projectrisico van [gedaagden] Ook is onvoldoende komen vast te staan dat de door [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling aangehaalde fiscale status, op grond waarvan [eiseres] alleen als belegger en niet als ontwikkelaar zou mogen acteren, aan een dergelijke onderzoeksplicht in de weg zou staan.

4.20.

Bovendien had [eiseres] de parkeernormen niet alleen kunnen afleiden uit het Informatiememorandum van [gedaagden] maar ook uit de Nota Parkeernormen Gemeente Rijswijk 2011 (hierna: Nota Parkeernormen) waarnaar in het Bestemmingsplan wordt verwezen. De Nota Parkeernormen ging met betrekking tot dure en midden/goedkope huurwoningen uit van een bewonersnorm van 1,1 respectievelijk 1,0 en van een bezoekersnorm van 0,3 per huurwoning. Dat telt op tot 1,3 á 1,4 parkeerplaats per huurwoning en dus minimaal 286 parkeerplaatsen voor de door [eiseres] gekochte Huurwoningen. De Omgevingsvergunning, althans het daarvan deel uitmakende Parkeeradvies, gaat uit van 257 parkeerplaatsen voor de bewoners van de Huurwoningen en hun bezoekers. Weliswaar zijn de parkeernormen in het Parkeeradvies op basis van het aanwezigheidspercentage voor bezoekers (80%) iets teruggebracht ten opzichte van de Nota Parkeernormen, maar had het [eiseres] in ieder geval duidelijk kunnen zijn dat het afnemen van 220 (van de 293 aangeboden) parkeerplaatsen en vervolgens het toepassen van 1:1 gebruik door de 220 bewoners van de Huurwoningen waarschijnlijk tot problemen zou leiden. De omstandigheid dat [eiseres] haar bieding heeft uitgebracht op 17 juli 2019 en dus vóór de verlening van de Omgevingsvergunning (11 november 2019) doet aan het voorgaande niet af. Toen was immers al wel bekend dat het Bestemmingsplan uitging van flexibiliteit en dubbelgebruik van de parkeerplaatsen van [woonproject] , en dat op basis van zowel de Nota Parkeernormen als het Informatiememorandum rekening moest worden gehouden met een parkeernorm van omstreeks 1,3 (in plaats van 1,0). Bovendien waren de Letter of Intent (van 3 december 2019) en de Koopovereenkomst (van 8 juni 2020) nog niet gesloten toen de Omgevingsvergunning (met Parkeeradvies) werd verleend.

4.21.

Of [gedaagden] al dan niet heeft verondersteld dat [eiseres] de parkeerbehoefte voor bewoners van de Huurwoningen op 0,7 had ingeschat, en die van de bezoekers op 0,3, is in dit kader niet relevant. Het gaat erom of op [gedaagden] de verplichting rustte om [eiseres] (nogmaals) te wijzen op de toepasselijke parkeernorm.

4.22.

Ter zitting heeft [eiseres] nog toegevoegd dat [gedaagden] ook hun mededelingsplicht hebben geschonden door [eiseres] niet op de hoogte te stellen van het feit dat zij de bij haar achterblijvende parkeerplaatsen niet ter beschikking zou stellen aan bezoekers maar zou gaan verkopen. Ook hierin kan de rechtbank [eiseres] niet volgen. Deze parkeerplaatsen wilde [eiseres] niet in eigendom verkrijgen en maakten dus geen deel uit van het Verkochte. Ook heeft [eiseres] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat [gedaagden] moesten begrijpen dat [eiseres] aanspraak maakte op het gebruik van deze parkeerplaatsen ten behoeve van (de bezoekers van) haar toekomstige huurders.

Artikel 16 Koopovereenkomst in het licht van de AO

4.23.

[eiseres] wijst erop dat de door haar gestelde verplichting van [gedaagden] ook volgt uit artikel 16 lid 1 en lid 2 van de Koopovereenkomst, gelezen in het licht van de artikelen 11 en 15 van de AO die [gedaagden] met de Gemeente hebben gesloten.

Artikel 16 van de Koopovereenkomst luidt als volgt:

‘
16.1. Toekomstige bewoners kunnen geen vergunning aanvragen noch een beroep doen op een gemeentelijke parkeerregeling voor bezoekers. Parkeren dient op het eigen terrein van het project gebied plaats te vinden. Dit beding dient als kettingbeding opgenomen te worden in de overeenkomsten met de eindgebruikers, op straffe van verbeurte van een boete jegens de gemeente Rijswijk van € 5.000,-.’

’16.2. Indien na volledige ingebruikname van alle appartementen en na ommekomst van twee kalenderjaren aantoonbaar blijkt dat parkeerplaatsen onbenut blijven kan de VVE in overleg met en na goedkeuring van de gemeente Rijswijk deze onbenutte parkeerplaatsen aan derden beschikbaar stellen. Tenzij voor Transportdatum door Verkoper met de gemeente Rijswijk anders wordt overeengekomen, zal deze clausule worden opgenomen in de leveringsakte, met dien verstande dat de werking van de bepaling eindigt indien vijf jaar na ingebruikname alle parkeerplaatsen benut zijn en/of de gemeente Rijswijk niet aan de VVE verzocht heeft in overleg te treden over het beschikbaar stellen van de onbenutte parkeerplaatsen aan derden.’

4.24.

Volgens [eiseres] volgt uit de bovenstaande bepalingen, in samenhang met de AO:

dat op de (momenteel 416) parkeerplaatsen van [woonproject] bezoekersparkeren moet plaatsvinden,
dat bewoners en bezoekers van [woonproject] moeten parkeren op het eigen terrein,
dat [gedaagden] moeten zorgen voor een intelligent toegangs- en beheerssysteem om het bewoners- en bezoekersparkeren mogelijk te maken,
dat [gedaagden] de verplichting tot parkeren door bewoners en bezoekers op de parkeerplaatsen bij [woonproject] als kettingbeding aan eindgebruikers moeten opleggen,
dat de parkeerplaatsen bij [woonproject] niet aan anderen dan aan bewoners of bezoekers beschikbaar mogen worden gesteld, tenzij de Gemeente in overleg met de VvE van [woonproject] twee jaar na ingebruikname van de parkeerplaatsen heeft ingestemd met het ter beschikking stellen van parkeerplaatsen aan derden en dat [naam bestemmingsplan] c.s. deze voorwaarde in de leveringsakte aan de parkeerplaatseigenaren moeten opleggen,
dat [gedaagden] koop/aannemingsovereenkomsten en/of huurovereenkomsten met de eindgebruikers mogen sluiten, maar dat dit [gedaagden] niet ontslaat van hun (financiële) verplichtingen jegens de Gemeente en dat zij jegens de Gemeente eindverantwoordelijk blijven voor de verplichtingen uit de AO, dat wil zeggen dat [gedaagden] ook tegenover de Gemeente zorg moeten dragen dat er 416 parkeerplaatsen zijn die alleen voor bewoners en bezoekers beschikbaar zijn en dat deze mensen niet buiten het parkeerterrein parkeren.

Samengevat volgt hieruit volgens [eiseres] dat de parkeerplaatsen bij [woonproject] alleen mogen worden gebruikt door bewoners en bezoekers van [woonproject] , dat [gedaagden] ervoor moet zorgen dat er voor hen voldoende parkeergelegenheid is en blijft, en dat [gedaagden] het parkeren voor bezoekers en bewoners mogelijk moet maken door een toegangs- en beheerssysteem.

4.25.

De rechtbank stelt voorop dat de AO is gesloten tussen [gedaagden] en de Gemeente en geen rechtstreekse verplichtingen van [gedaagden] jegens [eiseres] in het leven roept. Indien artikel 16 van de Koopovereenkomst toch zou moeten worden gelezen in samenhang met de AO, dan leest de rechtbank daarin nog steeds niet dat [gedaagden] jegens [eiseres] gehouden zijn om 53 parkeerplaatsen (met een intelligent toegangs- en beheerssysteem) beschikbaar te stellen en te houden voor bezoekers van de Huurwoningen, dan wel dat [gedaagden] 53 parkeerplaatsen niet aan anderen dan bewoners en bezoekers van [woonproject] in gebruik mogen geven. Uit artikel 16.1 van de Koopovereenkomst volgt slechts een ten behoeve van de gemeente Rijswijk opgenomen verplichting voor [eiseres] en geen verplichting voor [gedaagden] jegens [eiseres] . In artikel 16.2 wordt beschreven welke weg bewandeld dient te worden indien na verloop van tijd blijkt dat er parkeerplaatsen onbenut blijven. [gedaagden] hebben bij de aanvraag van de Omgevingsvergunning aangetoond dat er voldoende parkeerplaatsen bij het woonproject [woonproject] beschikbaar zijn, en dit blijkt ook uit het Parkeeradvies. [eiseres] heeft er zelf voor gekozen om 220 parkeerplaatsen van [gedaagden] te kopen en deze 1:1 door bewoners van de (220) Huurwoningen te laten gebruiken. Het was en is nog steeds mogelijk voor [eiseres] om meer parkeerplaatsen te kopen om te kunnen borgen dat er ook voldoende parkeergelegenheid is voor de bezoekers van haar huurders. Dat zij hier geen rekening mee heeft gehouden in haar financiële plaatje is een andere kwestie. Uit artikel 16 van de Koopovereenkomst leidt de rechtbank in ieder geval niet af dat van [gedaagden] als ontwikkelaar van [woonproject] ervoor moeten zorgen dat met betrekking tot [eiseres] wordt voldaan aan de volgens het Bestemmingsplan en de Omgevingsverordening geldende parkeernorm voor bezoekers (en dat [gedaagden] in dat kader 53 extra parkeerplaatsen aan [eiseres] ter beschikking moeten stellen).

De garanties in art. 6.1 sub a en e van Koopovereenkomst

4.26.

[eiseres] heeft verder gesteld dat zij ervan mocht uitgaan dat [gedaagden] 53 parkeerplaatsen ter beschikking zou blijven stellen, omdat zij hebben gegarandeerd dat het beoogde gebruik van de Huurwoningen in overeenstemming is met het Bestemmingsplan en dat zij de bestemming van de Huurwoningen niet in gevaar zullen brengen. Zij stelt dat [gedaagden] met de voorgenomen verkoop van de nog resterende 60-70 parkeerplaatsen de garanties in art. 6.1 sub a en e van de Koopovereenkomst schenden. Deze bepalingen luiden:

‘
Verkoper garandeert Koper dat ten tijde van de Transportdatum:

a.
het beoogde gebruik van het Verkochte in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan;

(…)

e. de overeengekomen bestemming van het Verkochte alsmede de planning van

de te realiseren Woningen niet in gevaar zal komen ten gevolge van het

handelen van Verkoper.’

4.27.

[eiseres] wijst er tevens op dat het op grond van art. 4.1 Parapluherziening parkeernormering Rijswijk en art. 11.1 Bestemmingsplan is toegestaan om het Verkochte te gebruiken als huurwoningen, mits er is voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de Nota Parkeernormen of de rechtsopvolger daarvan, en mits de gerealiseerde parkeergelegenheid om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid in stand wordt gehouden. Volgens [eiseres] voldoet het Verkochte niet aan deze bepalingen op grond waarvan op [gedaagden] de verplichting rust om de gerealiseerde parkeerplaatsen ten behoeve van de gerealiseerde woningen in stand te houden.

4.28.

Van een schending van de hierboven genoemde garanties door [gedaagden] is volgens de rechtbank geen sprake. [gedaagden] hebben ten aanzien van [woonproject] , in ieder geval wat de parkeerplaatsen betreft, voldaan aan het Bestemmingsplan en aan de Omgevingsvergunning die voor het woonproject [woonproject] is afgegeven. Dit volgt ook uit het Parkeeradvies: ‘
Conclusie. Ten aanzien van het aspect parkeren voorziet het initiatief in een gedegen oplossing voor het benodigde aantal auto- en fietsparkeerplaatsen. Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan’. Dit was ten tijde van de Transportdatum nog steeds het geval. De onder e. genoemde garantie ziet op de periode dat de woningen nog gerealiseerd worden en strekt zich niet uit tot na de Transportdatum. Na Transportdatum was het de verantwoordelijkheid van [eiseres] als nieuwe eigenaar van de woningen om ervoor te zorgen dat het gebruik aan de relevante wet- en regelgeving voldeed.

4.29.

De rechtbank concludeert dat [gedaagden] de door haar verstrekte garanties in art. 6.1 sub a en e Koopovereenkomst niet schenden indien zij weigeren 53 van hun eigen parkeerplaatsen blijvend ter beschikking te stellen aan de huurders van [eiseres] . Voor zover [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagden] met de voorgenomen verkoop van de nog resterende parkeerplaatsen in strijd handelen met hun afspraken met de Gemeente, dan is dat een kwestie die voor dit geschil niet relevant is, aangezien het hier slechts gaat om de vraag of het Verkochte non-conform is en [gedaagden] verplicht is om voor [eiseres] 53 parkeerplaatsen ter beschikking te stellen en houden.

Redelijkheid en billijkheid

4.30.

Ten slotte stelt [eiseres] dat het niet redelijk is om van [eiseres] te vragen dat zij de door haar gekochte parkeerplaatsen ‘afstaat’ ten behoeve van bezoekersparkeren, omdat [eiseres] een koopprijs voor de parkeerplaatsen heeft betaald die is afgestemd op de huurwaarde die deze parkeerplaatsen meebrengen als ze 1 op 1 met de Huurwoningen worden verhuurd. Naar het oordeel van de rechtbank maakt dit niet dat de bepalingen uit de Koopovereenkomst aangevuld dienen te worden. De rechter dient terughoudend om te gaan met de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Hetgeen [eiseres] heeft gesteld is onvoldoende om te kunnen concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om van [eiseres] als professionele partij te vergen dat zij de financiële consequenties van de Koopovereenkomst die zij met [gedaagden] heeft gesloten, voor eigen rekening neemt.

Geen sprake van non-conformiteit

4.31.

Kortom, de rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van non-conformiteit. Aangezien er niets specifieks over bezoekersparkeren is overeengekomen, kan niet worden geoordeeld dat voor bewoning bestemde appartementen niet aan de koopovereenkomst beantwoorden, op de grond dat [eiseres] met het aantal door haar gekochte en bij haar huurders in gebruik gegeven parkeerplaatsen niet aan norm voor bezoekersparkeren kan voldoen. Dat [eiseres] volgens de parkeernormen onvoldoende parkeerplaatsen ter beschikking heeft voor zowel haar huurders als de bezoekers van haar huurders, heeft niet rechtstreeks betrekking op de gebruiksmogelijkheden van de woningen maar hooguit op de mogelijkheden van bezoekers om dichtbij te parkeren. De omstandigheid dat [eiseres] in de toekomst mogelijk geconfronteerd wordt met handhaving door de Gemeente of dat [eiseres] daarvoor vreest, maakt het Verkochte nog niet non-conform. Bovendien heeft [eiseres] de keuze gehad, en heeft zij die naar alle waarschijnlijkheid nog steeds, om meer parkeerplaatsen te kopen (of huren) waarmee zij zou kunnen voldoen aan het Bestemmingsplan. De nadelige financiële consequenties daarvan komen voor haar rekening en risico.

Proceskosten

4.32.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten x tarief II ad €614,00 per punt)

- nakosten €
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.077,00

4.33.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 2.077,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt, bijgestaan door mr. L. Leber, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.^[5]