Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10884939 \ UC EXPL 24-458 VL/58599
Vonnis van 14 augustus 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. P.K. Singh,
tegen
[gedaagde]
in hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van [erflater] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.F.M. Broos.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 8 januari 2024 gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op 27 maart 2024 op de dagvaarding gereageerd. Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald waaraan voorafgaand [eiser] bij brief van 27 juni 2024 nog aanvullende producties heeft overgelegd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 11 juli 2024 plaatsgevonden. [eiser] was aanwezig, bijgestaan door mr. P.K. Singh. Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. P.F.M. Broos. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Partijen hebben de gelegenheid gehad om schikkingsoverleg te voeren, maar dit heeft niet tot een schikking geleid. De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.Waar de zaak over gaat
2.1.
[eiser] huurde van oktober 2020 tot en met december 2022 een kamer aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van de heer [erflater] (hierna: [erflater] ). [erflater] is op [overlijdensdatum] 2022 overleden en [gedaagde] is testamentair benoemd als executeur van de nalatenschap en heeft deze benoeming aanvaard.
2.2.
Op 15 augustus 2022 vond in de woning een controle door de gemeente plaats, waaruit naar voren kwam dat de woning kamergewijs (aan 5 personen) werd verhuurd zonder de daartoe vereiste omzettingsvergunning. De gemeente liet op 15 september 2022 aan (de erven van) [erflater] en de huurders weten dat zij voornemens was om met een besluit op te dragen het strijdige gebruik vóór 1 januari 2023 te laten staken en gestaakt te houden op last van een dwangsom. [eiser] is daarom eind december 2022 uit de woning vertrokken.
2.3.
[eiser] stelt dat [erflater] een oneerlijke handelspraktijk voerde door [eiser] niet te informeren over het ontbreken van de vereiste omzettingsvergunning, zodat [eiser] met recht de huurovereenkomst op 30 december 2022 heeft vernietigd. Subsidiair stelt [eiser] dat door het ontbreken van de vereiste omzettingsvergunning sprake is van een gebrek aan de woning, zodat [eiser] met recht de huurovereenkomst op 30 december 2022 heeft ontbonden. In beide gevallen vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 9.400,00 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen, € 1.000,00 aan schadevergoeding, € 25,00 aan onverschuldigd betaalde administratiekosten, alles vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten.
2.4.
[gedaagde] betwist dat door het ontbreken van de vereiste omzettingsvergunning sprake is van een oneerlijke handelspraktijk dan wel een gebrek aan de woning. Daarnaast is volgens haar terugbetaling van de volledige huur niet terecht, omdat [eiser] voordeel heeft genoten in de vorm van woongenot en betwist zij de hoogte van de gevorderde schadevergoeding.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter zal de primaire vorderingen van [eiser] (deels) toewijzen. Dit wordt hieronder toegelicht.
De bepalingen over oneerlijke handelspraktijken zijn van toepassing
3.2.
De bepalingen omtrent oneerlijke handelspraktijken tussen consumenten en handelaren zijn opgenomen in afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Deze regels zijn een implementatie van de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken. [1] De regels in deze afdeling zijn van toepassing als een handelaar jegens een consument een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. In artikel 6:193a BW is een definitie gegeven van de begrippen ‘consument’, ‘product’ en ‘handelaar’.
3.3.
Volgens [eiser] is deze afdeling van toepassing op het geschil tussen partijen, maar [gedaagde] is het hier niet mee eens. De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de verhuur van de woning een dienst is en daarmee onder de definitie van ‘product’ valt. Daarbij zijn partijen het er over eens dat [eiser] valt aan te merken als ‘consument’. Wat partijen verdeeld houdt, is de vraag of [erflater] (en/of [gedaagde] ) viel/valt aan te merken als ‘handelaar’ in de zin van deze afdeling. [2]
3.4.
De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst is gesloten tussen [eiser] en [erflater] . Daarom moet worden beoordeeld of [erflater] moet worden aangemerkt als handelaar. Als dit het geval is en de kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, dan kan [eiser] [gedaagde] vervolgens aanspreken voor de gevolgen van de oneerlijke handelspraktijk van [erflater] . Ter beoordeling ligt dus niet voor of [gedaagde] , is aan te merken als handelaar, maar of [erflater] dat is.
3.5.
Artikel 6:193a lid 1 sub b BW definieert het begrip ‘handelaar’ als een natuurlijk persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf . De vraag is of [erflater] als zodanig kan worden gekwalificeerd. Ter zitting verklaarde [gedaagde] dat [erflater] vroeger vijf panden verhuurde, maar dat hij twee van de vijf panden aan zijn twee dochters heeft geschonken en de overige drie panden tot zijn dood heeft verhuurd aan, in totaal, negen verhuurders. Dit was zijn oudedagsvoorziening en dit deed hij naast zijn baan, aldus [gedaagde] . De kantonrechter is gelet hierop van oordeel dat [erflater] als handelaar is aan te merken. [erflater] heeft namelijk ruim 40 jaar lang kamers/units verhuurd. Op enig moment waren dat er 9 of meer. Dat deze verhuur niet zijn hoofdactiviteit was maar dat hij dit naast zijn ‘normale’ baan deed, doet niet af aan het feit dat sprake is van een verdienmodel en de verhuur daardoor een bedrijfsmatig karakter heeft.
3.6.
Nu vaststaat dat [erflater] moet worden aangemerkt als handelaar en daarmee het verhuren van de woning valt aan te merken als ‘handelspraktijk’ [3] , is de kantonrechter van oordeel dat de bepalingen over oneerlijke handelspraktijken tussen consumenten en handelaren van toepassing is op het geschil tussen partijen.
Er is sprake van een oneerlijke handelspraktijk
3.7.
Artikel 6:193b lid 2 BW bepaalt dat een handelspraktijk oneerlijk is als een handelaar in strijd met de vereisten van professionele toewijding handelt en het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Lid 3 van dit artikel bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is wanneer een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht, zoals is opgenomen in artikel 6:193g BW. In dat artikel is een lijst opgenomen van handelspraktijken die misleidend zijn. Artikel 6:193 g onder i BW bepaalt dat een handelspraktijk waarbij beweerd wordt of anderszins de indruk wordt gewekt dat een product legaal kan worden verkocht terwijl dit niet het geval is onder alle omstandigheden misleidend is. Zoals hiervoor al is overwogen is tussen partijen niet in geschil dat onder het begrip ‘product’ ook een huurovereenkomst valt.
3.8.
De kantonrechter is van oordeel dat het niet informeren van [eiser] over het ontbreken van de vereiste omzettingsvergunning door [erflater] kwalificeert als een misleidende (en daarmee dus oneerlijke) handelspraktijk. [4] Door woonruimte te verhuren zonder de vereiste omzettingsvergunning liep [erflater] het risico dat hij door de gemeente verplicht zou worden het illegale gebruik van de woning op korte termijn te staken. Dat zou ontruiming van de woning tot gevolg kunnen hebben. Een gemiddelde consument zou met de wetenschap van die ontbrekende vergunning daarom een andere afweging hebben kunnen maken over het aangaan van de huurovereenkomst. De stelling van [gedaagde] dat [erflater] niet wist dat een omzettingsvergunning vereist was, maakt dit niet anders. Omdat [erflater] – zoals eerder al is overwogen – moet worden aangemerkt als een ‘handelaar’ had van hem mogen worden verwacht dat hij zich zou verdiepen in de relevante regelgeving. Als hij dat niet heeft gedaan kan hij dat niet aan [eiser] tegenwerpen.
Gevolgen van de oneerlijke handelspraktijk
3.9.
Artikel 6:193j lid 3 BW bepaalt dat een overeenkomst die door een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar is. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] de huurovereenkomst met zijn brief van 30 december 2022 dan ook rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd. De gevorderde verklaring voor recht dat [erflater] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [eiser] daarom met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd, zal daarom worden toegewezen.
Onverschuldigd betaalde huur
3.10.
[eiser] stelt dat vernietiging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft dat deze achteraf gezien geacht wordt nooit te hebben bestaan. De huurbetalingen zijn daarmee onverschuldigd aan [erflater] betaald. [eiser] vordert daarom op grond van artikel 6:203 BW terugbetaling van een bedrag van € 9.400,00 (14 maanden x € 300,00 + 13 maanden x € 400,00).
3.11.
[gedaagde] is het niet eens met het bedrag van € 9.400,00. [gedaagde] stelt dat [eiser] door het verschafte woongenot is verrijkt in de zin van artikel 6:210 lid 2 BW. [eiser] moet daarom een redelijke vergoeding betalen voor het verschafte woongenot. Volgens [gedaagde] is een vergoeding voor het door [eiser] genoten woongenot gelijk aan de huurprijs redelijk.
3.12.
De kantonrechter overweegt als volgt. De vernietiging van de huurovereenkomst heeft tot gevolg dat de overeenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan. [5] Dit betekent dat partijen hun verrichte prestaties (betaling van de huurpenningen en verschaffing van het woongenot) als onverschuldigd kunnen terugvorderen. [6] [gedaagde] zal dus in beginsel het bedrag van € 9.400,00 aan [eiser] terug moeten betalen. Voor wat betreft het verschafte woongenot geldt dat [eiser] hiervoor een redelijke vergoeding aan [gedaagde] moet betalen. Hij is door het hebben van woongenot namelijk verrijkt, en dat kan niet worden teruggedraaid. [7] Wat in dit geval redelijk is, moet worden bepaald met inachtneming van de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken. Deze richtlijn bepaalt dat de sancties op schending van de richtlijn doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend moeten zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een doeltreffende, evenredige en afschrikwekkende sanctie wanneer [eiser] een vergoeding moet betalen die gelijk is aan de maandelijkse huurprijs zoals opgenomen in de huurovereenkomst. Daarentegen is het naar het oordeel van de kantonrechter ook niet redelijk als [eiser] in het geheel geen vergoeding hoeft te betalen voor het woongenot dat hij heeft gehad. Op basis van de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden [8] neemt de kantonrechter onderstaande omstandigheden in aanmerking voor de beoordeling van een redelijke waardevergoeding.
De aard en ernst van de inbreuk
3.13.
[erflater] verhuurde weliswaar drie panden, maar alleen bij het pand aan de [adres] was een omzettingsvergunning vereist. Aan dit adres verhuurde [erflater] kamers aan vijf personen, die allen niet zijn geïnformeerd over het ontbreken van de vereiste omzettingsvergunning. In die zin is er dus sprake van een meervoudige oneerlijke handelspraktijk.
3.14.
Anderzijds is niet vast komen te staan dat [erflater] daadwerkelijk wist dat een omzettingsvergunning vereist was. Hij heeft bijvoorbeeld nooit een waarschuwing gekregen van de gemeente (wat wel zo was in het geval dat is beoordeeld door het Hof Arnhem-Leeuwarden). De rechtbank weegt daarom in het voordeel van [erflater] mee dat niet is komen vast te staan dat hij willens en wetens woonruimte heeft verhuurd zonder over de vereiste vergunning te beschikken.
De door [gedaagde] genomen maatregelen
3.15.
Op het moment dat de gemeente constateerde dat de vereiste omzettingsvergunning ontbrak, was [erflater] al overleden. De kantonrechter zal daarom bekijken welke maatregelen [gedaagde] heeft genomen. [gedaagde] heeft nagelaten een zienswijze in te dienen op het conceptbesluit van de gemeente en heeft zelf ook geen omzettingsvergunning aangevraagd op het moment dat zij wist dat deze vereist was. Weliswaar heeft zij ervoor gezorgd dat de termijn die de gemeente had gegeven voor het staken van de illegale toestand werd verlengd van 1 januari 2023 naar 1 april 2023, maar dit neemt niet weg dat [eiser] vanaf 15 september 2022 onder druk stond de woning te verlaten. Wel is [gedaagde] met [eiser] in gesprek gegaan en heeft zij hem meerdere keren een vergoeding aangeboden. Zo heeft zij op 29 juni 2023 een bedrag van € 3.500,00 aangeboden en op 27 december 2023 een bedrag van € 2.000,00.
Behaalde voordelen
3.16.
Naar [gedaagde] heeft gesteld had [erflater] het huis ook als één geheel aan een huurder kunnen verhuren voor ongeveer dezelfde prijs, en zonder verplicht te zijn over een vergunning te beschikken. [eiser] betwist dit en voert aan dat de woning op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst in zijn geheel slechts € 1.200,00 zou opleveren (de waarde van woningen per vierkante meter bedroeg toen namelijk € 14,35 en de woonoppervlakte van de woning was 84 m2), terwijl [erflater] door de kamergewijze verhuur waarschijnlijk ongeveer € 1.750,00 (€ 345,00 x 5 kamers) per maand ontving. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Zij stelt dat gekeken moet worden naar de marktprijs en stelt dat [erflater] de woning makkelijk in zijn geheel voor € 1.700,00 had kunnen verhuren.
3.17.
Gezien de krappe woningmarkt in de regio en de centrale ligging van de woning komt het de kantonrechter niet onaannemelijk voor dat [erflater] de woning voor een bedrag van rond de € 1.700,00 per maand had kunnen verhuren. De kantonrechter gaat er daarom niet van uit dat [erflater] veel extra voordeel heeft behaald door het feit dat hij de woning kamergewijs verhuurd heeft. De kantonrechter gaat er overigens ook niet van uit dat dat de intentie was van [erflater] . Zoals hiervoor al is overwogen is namelijk niet komen vast te staan dat [erflater] zich heeft gerealiseerd dat hij een vergunning had moeten aanvragen.
Verzwarende en verzachtende omstandigheden
3.18.
Na het overlijden van [erflater] is [gedaagde] met deze situatie geconfronteerd en heeft zij haar verantwoordelijkheid genomen door met huurders in gesprek te gaan en hen een schadevergoeding aan te bieden.
3.19.
Gelet op al deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat een waardevergoeding van 66% van de huurprijs redelijk is als vergoeding voor het woongenot dat [eiser] heeft gehad. Dit betekent dat [eiser] een bedrag van 0,66 x € 9.400,00 = € 6.204,00 als waardevergoeding zal moeten betalen. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 9.400,00 - € 6.204,00 = € 3.196,00.
3.20.
[eiser] vordert de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 7 juli 2023 tot het moment dat het volledige bedrag is betaald. Dit heeft [gedaagde] niet betwist. Deze vordering zal daarom worden toegewezen.
Schadevergoeding
3.21.
[eiser] vordert een bedrag van € 1.000,00 als schadevergoeding, omdat hij door de oneerlijke handelspraktijk van [erflater] heeft moeten verhuizen. [gedaagde] betwist deze schade en voert hiertoe aan dat het onaannemelijk is dat [eiser] als student € 1.000,00 heeft uitgegeven om van kamer naar kamer te verhuizen.
3.22.
De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een oneerlijke handelspraktijk een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW oplevert. Op grond van dit artikel moet [gedaagde] de schade die [eiser] als gevolg van het onrechtmatig handelen heeft geleden, aan [eiser] vergoeden. Door de onderbouwde betwisting van [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen om te onderbouwen dat de verhuizing hem daadwerkelijk € 1.000,00 heeft gekost. [eiser] heeft echter geen enkele onderbouwing gegeven van de door hem gemaakte verhuiskosten. De gevorderde verhuiskostenvergoeding zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
Administratiekosten
3.23.
[eiser] vordert een bedrag van € 25,00 aan administratiekosten. Hij stelt dat hij dat bedrag bij aanvang van de huurovereenkomst aan [erflater] heeft betaald zonder dat daar enige tegenprestatie tegenover stond. [gedaagde] heeft deze vordering niet betwist en deze zal daarom worden toegewezen.
3.24.
[eiser] vordert de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 7 juli 2023 tot het moment dat het volledige bedrag is betaald. Dit heeft [gedaagde] niet betwist. Deze vordering zal daarom worden toegewezen.
Subsidiaire vorderingen
3.25.
Aangezien de primaire vorderingen van [eiser] slagen, behoeven de subsidiaire vorderingen geen bespreking.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.26.
[eiser] vordert een bedrag van € 769,86 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Aangezien de kantonrechter van oordeel is dat [erflater] een handelaar was, wordt [gedaagde] niet aangemerkt als consument. Het versturen van een zogenoemde 14-dagenbrief door [eiser] aan [gedaagde] is daarom niet vereist. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief, omdat niet de totale vordering van [eiser] zal worden toegewezen. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, te weten € 431,06.
Proceskosten
3.27.
[gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.196,00 + € 25,00 + € 431,06 = € 3.652,06. Dit is vrijwel het bedrag dat [gedaagde] op 29 juni 2023 aanbood om aan [eiser] te vergoeden (dat was een bedrag van € 3.500,00). De kantonrechter ziet daarin aanleiding om te beslissen dat de proceskosten worden gecompenseerd. Dat betekent dat elk van beide partijen de eigen proceskosten moet dragen.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.28.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verklaart voor recht dat [erflater] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [eiser] de huurovereenkomst bij brief van 30 december 2022 rechtsgeldig heeft vernietigd;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 3.221,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 juli 2023 tot de dag dat het volledige bedrag is betaald;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 431,06;
4.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat elk van beide partijen de eigen proceskosten draagt;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst al het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.