ECLI:NL:RBMNE:2024:4626

• Datum uitspraak: 31 juli 2024
• Publicatiedatum: 26 juli 2024
• Zaaknummer: 10925140 UC EXPL 24-1025
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.C.P.M. Straver
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming huurwoning wegens onvoldoende hoofdverblijf van de huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 31 juli 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Cazas Wonen en een huurder. Cazas vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat zij meende dat de huurder, [gedaagde], niet zijn hoofdverblijf in de woning had. De huurovereenkomst, die op 8 december 2016 was gesloten, bevatte een bepaling die de huurder verplichtte om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Cazas had vermoedens dat de huurder niet in de woning verbleef, gebaseerd op laag energie- en waterverbruik en meldingen van omwonenden. De huurder voerde aan dat hij als internationaal vrachtwagenchauffeur vaak afwezig was, maar dat de woning voor hem een veilige basis vormde.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Cazas afgewezen. De rechter oordeelde dat niet voldoende bewijs was geleverd dat de huurder tekort was geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter benadrukte dat Cazas als sociale verhuurder ook rekening moet houden met de persoonlijke omstandigheden van de huurder. De huurder had verklaard dat hij de woning gebruikte als zijn hoofdverblijf, ondanks zijn afwezigheid door werk. De rechter concludeerde dat de belangen van de huurder niet voldoende waren meegewogen door Cazas, wat leidde tot de afwijzing van de vorderingen. Cazas werd bovendien veroordeeld in de proceskosten van de huurder.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10925140 \ UC EXPL 24-1025

Vonnis van 31 juli 2024

in de zaak van

STICHTING CAZAS WONEN ,

te Woerden,

eisende partij,

hierna te noemen: Cazas,

gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. E. Weijer.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de mondelinge behandeling van 3 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Bij die mondelinge behandeling zijn verschenen:

- de heer [A] , [functie] bij Cazas

- [gedaagde] met zijn partner mevrouw [B]

en hun gemachtigden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar het over gaat

2.1.

De rechtsvoorganger van Cazas, Groenwest, heeft met [gedaagde] met ingang van 8 december 2016, voor onbepaalde tijd, een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met [gedaagde] voor de bovenwoning aan de [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden (AV) van toepassing.

2.2.

In artikel 6.4 van de AV staat dat een huurder verplicht is zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Begin 2023 is bij Cazas het vermoeden ontstaan dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning had. Hoe dat vermoeden is ontstaan is in de procedure niet precies duidelijk geworden, maar volgens Cazas is dat waarschijnlijk een melding van een omwonende geweest dat de brievenbus overvol was en dat er in de woning nooit iemand te zien was.

2.3.

Cazas heeft vervolgens een onderzoek ingesteld naar het woongedrag van [gedaagde] en bij hem verschillende gegevens opgevraagd, die zij ook heeft verkregen, waaronder verbruiksgegevens energie en water.

Daaruit volgt dat [gedaagde] in 2020 1089 kWh aan stroom en 653 m3 gas heeft verbruikt. In 2021 was dit respectievelijk 424 kWh en 626 m3. Een éénpersoonshuishouden verbruikt volgens Eneco gemiddeld 1900 kWh stroom en 1.575 m3 gas. Dat betekent dat [gedaagde] maar 1/4 van het gemiddelde aan stroom in 2020 heeft verbruikt. In 2021 was dat nog maar 1/8 deel. Aan gas verbruikt [gedaagde] maar 1/3 van het gemiddelde. Uit het overzicht van Vitens blijkt dat [gedaagde] in de periode 14 juni 2021 t/m 22 mei 2022 maar 2 m3 water heeft verbruikt, terwijl een éénpersoonshuishouden volgens het Nibud gemiddeld 68 m3 per jaar verbruikt. Dat is dus maar 3 % van het gemiddelde.

2.4.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat Cazas niet de juiste uitgangspunten hanteert voor het gemiddelde energieverbruik. Cazas gaat uit van een eengezinswoning, terwijl het hier gaat om een bovenwoning. [gedaagde] heeft ook aangevoerd dat zijn energie- en waterverbruik zo laag is omdat hij werkt als internationaal vrachtwagenchauffeur. Hij heeft om dat te onderbouwen weekstaten van zijn toenmalige opdrachtgevers, waaronder [.] en [..] overgelegd. Dat vond Cazas niet overtuigend.

Bij brief van 8 september 2023 heeft Cazas daarom bij [gedaagde] nog opgevraagd:

• zijn verbruiksgegevens energie en water over 2022 en 2023
• bankafschriften van de laatste maanden met daarop zijn pinbetalingen
• zijn arbeidsovereenkomst waaruit blijkt hoeveel uur hij werkt als internationaal vrachtwagenchauffeur
• een werkgeversverklaring waarin staat dat hij doordeweeks internationaal rijdt en daardoor niet in de woning kan zijn
• zijn loonstroken van de laatste drie maanden.

Deze gegevens heeft [gedaagde] niet verstrekt.

2.5.

Cazas vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat uit de beschikbare bewijsmiddelen volgt dat [gedaagde] niet het hoofdverblijf in de woning heeft en daarom tekortschiet in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] is het daar niet mee eens en wil dat de vorderingen worden afgewezen.

3. De beoordeling

3.1.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat niet is gebleken dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en zal daarom de vorderingen van Cazas afwijzen. De kantonrechter zal hierna uitleggen hoe zij tot dit oordeel komt.

Hoofdverblijf

3.2.

Cazas is een sociale verhuurder en moet er op grond van de Woningwet voor zorgen dat woonruimte in de sociale sector eerlijk wordt verdeeld. Zij heeft aangevoerd er dus belang bij te hebben dat de woning daadwerkelijk wordt bewoond en niet leegstaat. De woning is gewild en als [gedaagde] de woning niet als zodanig gebruikt wil Cazas de woning graag verhuren aan een woningzoekende die de woning wel daadwerkelijk zal bewonen. Dat is een zwaarwegend belang. Om die reden heeft Cazas in artikel 6.4 van de AV het volgende opgenomen als algemene verplichting van [gedaagde] als huurder.

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden.

[gedaagde] heeft deze verplichting volgens Cazas overtreden. De kantonrechter moet dus allereerst beoordelen of voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] aan die verplichting niet heeft voldaan.

3.3.

Cazas leidt uit het energie- en waterverbruik in het gehuurde af dat [gedaagde] nauwelijks in de woning verblijft. [gedaagde] heeft zowel in de stukken als bij de mondelinge behandeling toegelicht dat hij inderdaad heel weinig in de woning verblijft. Hij leeft deels in zijn vrachtwagen omdat hij vanwege zijn werk als internationaal chauffeur veel op pad is. Als hij vrij is verblijft hij vaak bij zijn vriendin, mevrouw [B] (hierna: [B] ), die een eigen transportbedrijf begonnen is en inmiddels ook de werkgever van [gedaagde] is. Verder verblijft [gedaagde] ook vaak s’s avonds bij vrienden. Hij kan moeilijk alleen zijn omdat hij dan bang is terug te vallen in drugsgebruik. In de weekenden dat zijn dochter, van inmiddels 18, bij hem verblijft is hij met haar thuis. De dochter van [gedaagde] heeft geestelijke problemen en [gedaagde] is doende met haar een evenwichtige relatie op te bouwen. Het is de bedoeling dat zij binnenkort bij [gedaagde] komt wonen. De financiën van [gedaagde] worden beheerd door zijn moeder, die ook de betalingen voor hem doet. [gedaagde] beschikt zelf niet over een pinpas. In het verleden is hij in de problemen gekomen vanwege door hem gemaakte schulden. Daar probeert hij nu met hard werken en het inschakelen van zijn moeder als een soort bewindvoerder uit te komen. Om al die redenen is het voor [gedaagde] van groot belang zijn woning als veilige basis te hebben en houden.

3.4.

Wat [gedaagde] heeft toegelicht wordt bevestigd door zijn ex-echtgenote (en moeder van zijn dochter), zijn moeder en [B] . [B] heeft bij de mondelinge behandeling, onder het overleggen van een uittreksel uit het Brp, verklaard dat [gedaagde] en zij vijf jaar geleden een relatie hebben gekregen, toen zij (na een eerdere scheiding) weer bij haar ouders woonde. Zij is per 30 april 2020 bij [gedaagde] in de woning gaan wonen, maar al snel bleek dat met elkaar samenwonen niet werkbaar was vanwege hun beider persoonlijkheid en verleden. Op 22 augustus 2020 is [B] dus weer uit de woning vertrokken en woont zij in een vrije sector woning in [plaats 2] . Sindsdien hebben partijen een latrelatie.

3.5.

De kantonrechter heeft geen reden om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de verklaringen die zijn afgelegd. De kantonrechter heeft de indruk gekregen dat [gedaagde] een man is die invoelbaar behoefte heeft aan een veilige thuisbasis en een sociaal en financieel kader waarmee hij zijn leven op de rails kan houden. Dat kader heeft hij nu, anders dan in het verleden (waarin hij drugs gebruikte en er over hem werd geklaagd door omwonenden wegens het veroorzaken van overlast), kennelijk goed op orde. Het veilige thuis vindt [gedaagde] in de woning. Dat hij daar niet vaak doucht en ook niet vaak verblijft maakt niet dat de woning in dat licht bezien niet als zijn hoofdverblijf heeft te gelden. Het is namelijk de enige plek waar hij kan verblijven zonder dat daar toestemming van anderen (waar hij van afhankelijk is) voor nodig is. [gedaagde] is op die plek ook voor instanties bereikbaar, hij ontvangt er zijn post en kan er zijn dochter één op één ontmoeten in een voor beiden veilige setting. Een ander hoofdverblijf heeft [gedaagde] bovendien niet. Het geheel overziende gebruikt [gedaagde] de woning dus voor het doel waarvoor Cazas woningen als deze aan mensen als [gedaagde] ter beschikking stelt.

3.6.

De kantonrechter concludeert dan ook dat niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] te kort is geschoten in de naleving van art. 6.4 AV.

Ten overvloede: de belangenafweging

3.7.

Cazas benadert deze zaak zakelijk en wenst het gebruik dat [gedaagde] van de woning maakt te toetsen aan allerlei privacy gevoelige informatie die zij bij [gedaagde] heeft opgevraagd (zie punt 2.4.), zonder daarbij onderzoek in te stellen naar en aandacht te besteden aan de achtergrond van haar huurder. Juist van een sociale verhuurder mag echter worden verwacht dat ze dat aspect meeweegt bij de besluitvorming of een huurovereenkomst beëindigd zou moeten worden. Verlies van een veilige thuishaven kan namelijk bij huurders met een bepaalde achtergrond zoals die van [gedaagde] het precaire evenwicht verstoren. [gedaagde] huurt bovendien al vanaf 2016 van [gedaagde] en heeft ook jaren ingeschreven gestaan om voor deze bescheiden bovenwoning in aanmerking te komen. Dat Cazas die belangenafweging heeft gemaakt komt niet uit de verf. Zo is pas een summier buurtonderzoek ingesteld toen de ontruimingsprocedure is gestart zonder echt goed te informeren naar de feitelijke situatie ter plekke en daarin mee te nemen het weerwoord dat [gedaagde] op de afgelegde verklaringen heeft gegeven. De betreffende informatie lijkt dus vooral te zijn ingewonnen om de eis kracht bij te zetten en niet om te onderzoeken of de belangen van [gedaagde] zich verzetten tegen de gevraagde ontbinding en ontruiming. Ook dat gegeven staat aan toewijzing van de vorderingen in de weg.

De conclusie en de proceskosten

3.8.

De conclusie is dat de vorderingen van Cazas zullen worden afgewezen.

3.9.

Cazas is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2,00 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

510,00

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

wijst de vorderingen van Cazas af,

4.2.

veroordeelt Cazas in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Cazas niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.

1286