Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/982
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 357.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 20 juni 2024. Verschenen zijn:
C. van Abbe als gemachtigde van eiser, B.A. Schras als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
Feiten
C. van Abbe als gemachtigde van eiser, B.A. Schras als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
Feiten
5. Eiser is eigenaar van een rijwoning, welke in 1971 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 109 m2 en is gelegen op een perceel van 127 m2. Bij de woning behoren een dakkapel en vrijstaande berging/schuur.
Het geschil
6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 315.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 357.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Heeft de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog vastgesteld?
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de onderhavige woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende woningen:
- [adres 2] , verkocht op 28 december 2021 voor € 335.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 juni 2022 voor € 400.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 september 2021 voor € 430.000,-.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de bijlagen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit ligt zij hierna toe aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Voorzieningen
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De keuken is meer dan dertig jaar oud en de badkamer is meer dan zestien jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de onderhavige woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies.
11. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning een gemiddelde woning is met gemiddelde voorzieningen. Het voorzieningenniveau is in de taxatiematrix met score 3 gewaardeerd. In de taxatiematrix heeft de taxateur een heroverweging opgenomen waarin het voorzieningenniveau met score 2 is gewaardeerd. De taxateur heeft toegelicht dat hij deze heroverweging heeft opgenomen om het effect van de wijziging van het voorzieningenniveau op de waarde te laten zien. Met de wijziging van het voorzieningenniveau zou de woning nog steeds hoger gewaardeerd kunnen worden, dan de heffingsambtenaar nu heeft gedaan.
12. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau van de woning als gemiddeld (score 3) volgen. Daarnaast is er genoeg ruimte in de prijs per m2 als het voorzieningenniveau met score 2 zou zijn gewaardeerd. Eiser heeft verder geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het voorzieningenniveau lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de eisers weg had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de gemiddelde waardering van het voorzieningenniveau aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Duurzaamheidsniveau
13. Tot slot stelt eiser dat het duurzaamheidsniveau van de woning onder gemiddeld is en dat hier door de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening mee is gehouden. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat dit, onder meer, komt door het niet meewegen van de energielabels van de referentiewoningen in de taxatiematrix.
14. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de vaststelling van de WOZ-waardes niet wordt gerekend met energielabels. Energielabels zijn vaak gedateerd en staan niet goed geregistreerd. In dit geval zijn niet alle energielabels beschikbaar, waardoor er geen vergelijking kan worden gemaakt op basis van de energielabels. Alleen de energielabels van de referentiewoning 1 en 2 zijn beschikbaar. Die referentiewoningen hebben beide energielabel D.
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het duurzaamheidsniveau van de woning vergelijkbaar is met het duurzaamheidsniveau van de referentiewoningen. Op de zitting is vast komen te staan dat referentiewoning 1 en 2 energielabel D hebben. Daarnaast zijn partijen het erover eens dat op de woning en de referentiewoningen geen zonnepanelen zijn geplaatst. Tevens volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in het standpunt dat uit de overgelegde foto’s blijkt dat het duurzaamheidsniveau van de woning niet veel lager is dan energielabel D. Eiser heeft zijn stellingen niet nader onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Vlaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.