Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/403
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 331.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 20 juni 2024. Verschenen zijn:
C. van Abbe als gemachtigde van eiseres, B.A. Schras als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
C. van Abbe als gemachtigde van eiseres, B.A. Schras als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van rijwoning, welke in 1928 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 75 m2 en is gelegen op een perceel van 125 m2. Bij de woning behoort een vrijstaande berging/schuur.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 274.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in de beroep de vastgestelde WOZ-waarde van € 331.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, weegt de rechtbank mee wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog vastgesteld?
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 20 mei 2022 voor € 321.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 oktober 2021 voor € 325.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 maart 2021 voor € 310.221,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de bijlagen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat alle referentiewoningen rijwoningen zijn, hetzelfde bouwjaar hebben, in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft kwaliteit en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Bij de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De onderlinge verschillen tussen de woning en referentiewoningen zijn terug te zien in de vierkante meterprijs hiervan.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Bruikbaarheid van de referentieobjecten
9. Eiseres stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De referentiewoningen [adres 4] en [adres 3] hebben een groter perceeloppervlakte. Verder heeft er een onjuiste objectafbakening plaatsgevonden, omdat de brandgang is meegenomen in het perceeloppervlakte van eiseres, terwijl zij de brandgang niet voor privédoeleinden kan gebruiken. Doordat het perceel te groot is vastgesteld, is ook de eindwaarde van de onderhavige woning te hoog vastgesteld.
10. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat de drie referentiewoningen ook een brandgang hebben. Dit standpunt wordt onderbouwd met afbeeldingen van de percelen van de onderhavige woning en de referentiewoningen. Daarnaast volgt uit de jurisprudentie dat het geheel als samenstel wordt gezien. Tot slot heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat uit de betaalde prijzen niet blijkt dat er sprake is van afwijkende verkoopprijzen door de aanwezigheid van een brandgang.
11. De rechtbank is van oordeel dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en dat er geen sprake is van een foutieve objectafbakening. Alle referentiewoningen hebben namelijk een brandgang met dezelfde gebruiksmogelijkheid als de brandgang van de woning, zodat ook dat eventuele effect op de economische waarde van de woningen voldoende is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Tot slot constateert de rechtbank dat de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet meer in geschil is. De beroepsgronden slagen niet.
Voorzieningen
12. Eiseres stelt ook dat er bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Volgens eiseres is de keuken gedateerd (meer dan 20 jaar oud), wat een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies.
13. De heffingsambtenaar voert aan dat in de bezwaarfase herhaaldelijk is verzocht om foto’s te overleggen waaruit de gedateerde keuken zou blijken. Eiseres heeft niet op dit verzoek gereageerd.
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau. De heffingsambtenaar heeft in de heroverweging de score van het voorzieningenniveau verlaagd. De waarde van de woning is dan alsnog hoger dan de vastgestelde waarde. Daarnaast ligt het op de weg van eiseres om foto’s over te leggen van de voorzieningen. Dit heeft zij nagelaten. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Duurzaamheidsniveau
15. Op de zitting heeft eiseres zijn beroepsgrond over het duurzaamheidsniveau ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Conclusie en gevolgen
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Vlaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.