ECLI:NL:RBMNE:2024:4385

• Datum uitspraak: 24 juli 2024
• Publicatiedatum: 22 juli 2024
• Zaaknummer: C/16/562695 / HL ZA 23-261
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M. van Jaarsveld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot aanpassing van een notariële akte en dwingend bewijs in het verbintenissenrecht

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland op 24 juli 2024, hebben de eiseressen, [eiseres sub 1] C.V. en [eiseres sub 2], een vordering ingediend tegen [gedaagde] B.V. De eiseressen stelden dat een in 2019 opgestelde notariële akte aangepast moest worden, omdat zij meenden dat er een omissie in de tekst was. De gedaagde partij, [gedaagde] B.V., was het hier niet mee eens en voerde aan dat de eiseressen hun rechten hadden verwerkt. De rechtbank heeft de vorderingen van de eiseressen afgewezen, omdat zij niet in tegenbewijs zijn geslaagd. De rechtbank oordeelde dat de wijzigingsakte dwingend bewijs oplevert en dat de inhoud daarvan als waarheid moet worden aangenomen. De eiseressen hebben niet kunnen aantonen dat er sprake was van een wederzijdse vergissing over de hoogte van de canon. De rechtbank concludeerde dat de eiseressen in het ongelijk zijn gesteld en hen werd de proceskosten opgelegd, die op € 2.082,00 zijn begroot. De eiseressen moeten deze kosten binnen veertien dagen na aanschrijving betalen, met wettelijke rente indien dit niet tijdig gebeurt.

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/562695 / HL ZA 23-261

Vonnis van 24 juli 2024

in de zaak van

1. [eiseres sub 1] C.V.,

te [vestigingsplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2] ,

te [vestigingsplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiseressen] ,

advocaat: mr. C.E. Martens,

tegen

[gedaagde] B.V. ,

te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.M.N.C. Schellekens.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 april 2024.

1.2.

De zaak is daarna op verzoek van partijen kort aangehouden om te zien of zij in onderling overleg tot overeenstemming konden komen. Dat is niet gelukt. Daarom wordt nu dit vonnis uitgesproken.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over en wat oordeelt de rechtbank

2.1.

Kort gezegd gaat deze zaak erom dat [eiseressen] wil dat een in 2019 tussen partijen opgestelde notariële akte wordt aangepast. [gedaagde] is het daarmee niet eens. De slotsom in deze zaak zal zijn dat [gedaagde] gelijk krijgt. De rechtbank zal de vorderingen van [eiseressen] afwijzen. Hoe de rechtbank daartoe komt, wordt hierna uitgelegd.

[eiseressen] heeft haar rechten niet verwerkt

2.2.

Als meest verstrekkend verweer voert [gedaagde] aan dat [eiseressen] haar rechten om alsnog te vorderen dat de akte wordt aangepast, heeft verwerkt. Beoordeling van dat verweer is niet nodig, omdat de vordering van [eiseressen] op inhoudelijke gronden zal worden afgewezen.

De achtergrond van de zaak

2.3.

[eiseressen] is de eigenaar van een bedrijfspand (een zorgvilla) in [plaats] . [eiseressen] heeft het pand in 2011 gekocht van [gedaagde] , die de zorgvilla exploiteerde via de aan haar gelieerde vennootschap [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ). Na de aankoop heeft [eiseressen] het pand in erfpacht uitgegeven aan [gedaagde] , die op haar beurt het pand verhuurde aan [bedrijf 1] . [gedaagde] betaalt sinds 2011 erfpachtcanon aan [eiseressen] en ontvangt huur. De exploitatie van de zorgvilla was verlieslatend en partijen hebben daarom in of rond 2016 gesproken over uitbreiding van het aantal bedden in de zorgvilla, middels een verbouwing. Ook werd een nieuwe huurder aangetrokken, [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ), die de exploitatie van de zorgvilla van [bedrijf 1] ging overnemen. De uitbreiding zou in 2017 worden afgerond, maar dat is niet gelukt. De verbouwing viel veel duurder uit dan verwacht en partijen hebben opnieuw onderhandeld. Uiteindelijk is in maart 2020 de verbouwing afgerond en de uitbreiding opgeleverd.

2.4.

Relevant voor het huidige geschil is dat de uitkomsten van de onderhandelingen uiteindelijk zijn vastgelegd in een huurovereenkomst van 29 augustus 2019 (tussen [gedaagde] en [bedrijf 2] , hierna: de huurovereenkomst) en een
“Wijzigingsakte Erfpachtcanon” van 4 november 2019 (tussen [eiseressen] en [gedaagde] hierna: de wijzigingsakte). Zie voor beide documenten productie 18 van [eiseressen] In de
huurovereenkomst is bepaald dat de huur vanaf de oplevering van de verbouwing € 650.000,- per jaar bedraagt op basis van het prijspeil 2017. Dat betekent dat de huurprijs die [gedaagde] in rekening brengt vanaf maart 2020 € 650.000,- plus indexering vanaf 2017 is (dus substantieel meer dan € 650.000,-). In de
wijzigingsakte is de toevoeging ‘prijspeil 2017’ niet opgenomen. Letterlijk staat in de wijzigingsakte dat de canon gewijzigd wordt naar
“(EUR 650.000,00) per jaar ingaande vanaf de datum van de oplevering van de Uitbreiding aan de Erfpachter” . Vanaf maart 2020 betaalt [gedaagde] dus aan [eiseressen] € 650.000,- per jaar, welk bedrag pas vanaf dat jaar wordt geïndexeerd.

2.5.

Volgens [eiseressen] is dat een omissie in de wijzigingsakte, die moet worden hersteld. Waar staat
“(EUR 650.000,00) per jaar” had volgens [eiseressen] moeten staan:
“(EUR 650.000,00) per jaar (prijspeil 2017)” . [eiseressen] stelt dat de toevoeging ‘prijspeil 2017’ daarom alsnog moet worden opgenomen in de wijzigingsakte en dat [gedaagde] daaraan mee moet werken. Die vordering wordt afgewezen, zoals hierna wordt uitgelegd.

Juridisch kader

2.6.

De wijzigingsakte is een authentieke akte zoals bedoeld in artikel 156 lid 2 Rv, die dwingend bewijs oplevert (artikel 157 Rv). De rechtbank moet ervan uitgaan dat wat er in de wijzigingsakte staat, de waarheid is (artikel 151 Rv). Over de letterlijke bewoordingen in de wijzigingsakte en het gevolg daarvan bestaat tussen partijen geen misverstand. [gedaagde] is volgens de wijzigingsakte € 650.000,- canon verschuldigd vanaf de oplevering van de uitbreiding (dus maart 2020), en niet “€ 650.000,- plus de indexering vanaf 2017”. Volgens [gedaagde] is dat wat in de wijzigingsakte staat precies wat partijen hebben afgesproken. De wijzigingsakte levert voor dat standpunt dwingend bewijs op. Het is aan [eiseressen] om tegenbewijs te leveren, in die zin dat zij dat wat in de wijzigingsakte staat ontzenuwt en zoveel twijfel zaait, dat niet langer kan worden aangenomen dat wat in de wijzigingsakte staat, de waarheid is. Daarin is [eiseressen] niet geslaagd.

De rol van [gedaagde] is kennelijk meer dan alleen doorgeefluik

2.7.

Volgens [eiseressen] heeft partijen altijd voor ogen gestaan dat de hoogte van de canon precies gelijk zou zijn aan de hoogte van de huur. In die optiek is [gedaagde] niet meer dan een doorgeefluik, als tussenstation ingesteld om fiscale motieven. Volgens [eiseressen] volgt alleen daaruit al dat als de huur vanaf de datum van de oplevering van de uitbreiding € 650.000,- per jaar plus indexatie vanaf 2017 bedraagt, dit automatisch ook geldt voor de canon. Het zou daarom niet nodig zijn geweest om expliciet in de wijzigingsakte te noemen dat de canon € 650.000,- ‘prijspeil 2017’ bedraagt. Dat dit achteraf niet letterlijk in de tekst is opgenomen, is volgens [eiseressen] een vergissing geweest.

2.8.

De rechtbank overweegt dat het zo kan zijn dat bij aanvang van de samenwerking tussen partijen in 2011 [gedaagde] inderdaad alleen als doorgeefluik fungeerde. Maar rond 2016 is [bedrijf 2] als derde partij bij de constructie betrokken. [gedaagde] stelt onweersproken dat zij tot een miljoen euro heeft geïnvesteerd in het aantrekken van [bedrijf 2] en om de uitbreiding van 2020 mogelijk te maken. De rol van [gedaagde] is dus kennelijk veranderd van ‘doorgeefluik’ naar een meer ondernemingsgerichte rol. [gedaagde] voert terecht aan dat zij weliswaar geen ‘andere’ commerciële activiteiten mag ontplooien, maar dat dit nog niet betekent dat zij niets zou mogen verdienen aan de erfpacht-huur constructie.

2.9.

Dat de af te dragen canon steeds gelijk zou (moeten) lopen met de huurinkomsten zoals [eiseressen] stelt, klopt verder feitelijk al niet. In ieder geval vanaf 2016 is er een voor [gedaagde] negatief verschil ontstaan tussen de ontvangen huurinkomsten en de af te dragen canon (productie 1 van [gedaagde] ). Het ligt dan ook voor de hand dat [gedaagde] dat negatieve verschil voor de toekomst wilde omzetten naar een positief verschil. [eiseressen] was er bovendien van op de hoogte dat [gedaagde] dat voor haar positieve verschil op het oog had. Zoals [gedaagde] onweersproken stelt, wordt in haar brief van 8 april 2019 aan [eiseressen] (niet bijgevoegd als productie, wel geciteerd in de conclusie van antwoord onder randnummer 23.) dat verschil gemeld. In de brief staat dat de canon op dat moment € 630.496,- bedraagt en dat deze in 2020 wordt geïndexeerd en € 643.106,- zal bedragen. Direct daarna wordt de te verwachten huur na de uitbreiding weergegeven, geïndexeerd vanaf 2017, wat neerkomt op te verwachten huurinkomsten in 2020 van € 689.785,-.

2.10.

De conclusie is dat van een wederzijdse vergissing om de toevoeging ‘prijspeil 2017’ niet op te nemen, geen sprake is. Als het zo is dat destijds alleen [eiseressen] dat wel zo bedoelde (en [gedaagde] niet), heeft [eiseressen] onvoldoende aangevoerd waaruit zou blijken dat [gedaagde] die bedoeling had moeten begrijpen.

Over de ingangsdatum en hoogte van de canon is wél onderhandeld

2.11.

[eiseressen] baseert haar betoog verder voor een belangrijk deel op de omstandigheid dat partijen bij de onderhandelingen in of rond 2016 (hierna: de eerste onderhandelingen) wél beoogd zouden hebben de huurinkomsten en de canonbetalingen precies op elkaar te laten aansluiten. De oplevering van de verbouwing was eerst beoogd in 2017. De tekst van de wijzigingsakte (zo begrijpt de rechtbank het betoog van [eiseressen] ) was al opgesteld bij die eerste onderhandelingen, en zou volgens [eiseressen] daarna niet meer zijn gewijzigd. [eiseressen] stelt dat partijen dus met de bepaling dat de canon € 650.000,- ‘na de oplevering van de uitbreiding’ zonder meer de eerste oplevering in 2017 hebben bedoeld. Expliciet opnemen van een tekst met ‘prijspeil 2017’ was daarom niet nodig, aldus [eiseressen]

2.12.

De rechtbank overweegt dat de eerste onderhandelingen niet hebben geleid tot een definitief akkoord. De bouw van de beoogde uitbreiding ten tijde van de eerste onderhandelingen was financieel niet haalbaar, en partijen hebben opnieuw onderhandeld in 2018/2019 (hierna: de tweede onderhandelingen). [gedaagde] heeft naar behoren aangetoond dat bij de tweede onderhandelingen het punt van de datum van ingang van de nieuwe canon en het moment van indexering wel degelijk onderwerp van gesprek is geweest. Op 27 augustus 2019 wordt een tekstvoorstel uitgewisseld tussen [eiseressen] , [gedaagde] en [bedrijf 2] (productie 2 van [gedaagde] ). Met track changes en commentaar wordt de volgende tekst van de wijzigingsakte voor de nieuwe canon voorgesteld (nieuwe tekst onderstreept door de rechtbank):
“Gezien het feit dat de Uitbreiding deels is gefinancierd door [eiseres sub 2] , zijn Erfpachter en [eiseres sub 2] in overleg getreden en hebben zij (…) geconcludeerd dat de canon bij gereedkoming van de aanbouw en per datum van aanvang ven de nieuwe hoofdhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en [bedrijf 2] dient te worden aangepast en wel naar een bedrag van (…) (EUR 650.000,00) per jaar.” Op 29 augustus 2019 wordt die alinea nog op detailniveau gespecificeerd op voorstel van [gedaagde] , namelijk dat de tekst
“de Uitbreiding deels is gefinancierd door [eiseres sub 2] ” wordt gewijzigd in
“de Uitbreiding deels wordt gefinancierd door [eiseres sub 2] ” .

2.13.

De rechtbank acht hierbij van belang dat partijen als professionele partijen zijn te beschouwen, met relevante juridische ervaring op het gebied van vaststellen van de hoogte van een erfpachtcanon. Alle partijen hebben zich bij de eerste én tweede onderhandelingen laten bijstaan door advocaten. Ook bovenstaande tekstvoorstellen zijn gezien, beoordeeld en/of becommentarieerd door de advocaten van beide partijen. Nergens in die voorstellen staat iets dat erop wijst dat partijen hebben bedoeld dat de genoemde hoogte van de per maart 2020 te betalen canon nog geïndexeerd zou moeten worden vanaf 2017. De rechtbank gaat er al met al vanuit dat er onderhandeld is over de hoogte van de canon en dat in de wijzigingsakte de uitkomst van die onderhandelingen is vastgelegd.

Slotsom

2.14.

De rechtbank gaat uit van de juistheid van wat er in de wijzigingsakte staat opgenomen over de hoogte van de canon. Van een vergissing is geen sprake. In die overtuiging wordt de rechtbank gesterkt doordat tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat de in de wijzigingsakte vastgestelde canon (dus zonder indexatie vanaf 2017) in ieder geval enige tijd maandelijks door [eiseressen] aan [gedaagde] met facturen in rekening is gebracht. De slotsom is dan ook dat de vordering van [eiseressen] dat [gedaagde] moet meewerken aan het wijzigen van de akte niet toewijsbaar is. Daarmee vervalt de grondslag voor alle overige vorderingen van [eiseressen] , die op de verplichting tot medewerking zijn gebaseerd.

2.15.

[eiseressen] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

676,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2,00 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.082,00

2.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

2.17.

De veroordeling voor de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de vorderingen van [eiseressen] af,

3.2.

veroordeelt [eiseressen] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.082,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseressen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.3.

veroordeelt [eiseressen] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

3.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2. en 3.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.

RW 4211