Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/567981 / HA ZA 24-6
Vonnis van 31 juli 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. J.A. Pals te Amsterdam,
tegen
de stichting
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.S. van Daal te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en de Stichting genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord
- de akte overlegging aanvulling producties van eisers.
1.2.
Op 17 juni 2024 heeft de zitting plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt van wat er is besproken en hebben de advocat(en) van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] spreekaantekeningen voorgedragen. Aan het einde van de zitting heeft de rechter bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben een appartement gekocht van de Stichting. Zij hebben de Stichting aansprakelijk gesteld voor schade in het appartement door lekkages.
2.2.
De rechtbank oordeelt dat de Stichting aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de herstelkosten van € 36.000,- en de gevolgschade van € 6.387,40 moet betalen.
3.De achtergrond van het geschil
3.1.
Op 6 juli 2021 kochten [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] het appartement aan de [adres] in [plaats] (hierna: het appartement) van de Stichting. Op 2 augustus 2021 is het appartement in eigendom geleverd.
3.2.
Het appartement bevindt zich in het gebouw dat bekend staat als “ [naam 1] ”. De Stichting heeft dit gebouw van tevoren volledig laten renoveren door de aannemer [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ).
3.3.
In juni 2022 ontdekten [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] lekkages in het appartement.
3.4.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen voor recht te verklaren dat de Stichting is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en dat de Stichting die schade moet vergoeden. Zij vorderen de Stichting te veroordelen hun schade van € 36.000,- voor herstelkosten en € 6.387,40 voor gevolgschade te betalen. Ze vorderen de koopsom te verminderen met € 42.387,40 als de herstelkosten en gevolgschade worden afgewezen.
Er zijn gebreken aan de woning
3.5.
Partijen verschillen van mening of het appartement bouwkundige gebreken heeft die lekkages veroorzaken.
3.6.
De lekkages in het appartement en de oorzaken daarvan zijn onderzocht door drie instanties die daarvan rapporten hebben opgesteld. Op 30 juni 2022 verscheen het rapport van het [onderneming 2] (het [onderneming 2] rapport), op 13 februari 2023 het rapport van de [onderneming 3] B.V. en in maart 2023 het rapport van het [onderneming 4] .
3.7.
In het [onderneming 2] rapport zijn de volgende conclusies getrokken:
- over de gevels aan de buitenzijde: dat de aanwezige muurafdekkers (beton) te kort over de gevel geplaatst zijn. Hierdoor ontstaat streepvorming op de gevel.
- dat er tijdens regenval lekkage vanaf het balkon naar het souterrain zicht-/meetbaar is. Ook op de verdieping (begane grond) is vocht tevens meet-/zichtbaar.
- dat op het balkon een zeer lage opstand aanwezig is van circa 4 cm. Door capillaire werking zuigt het water zich naar binnen toe. Constructie afdichting is niet zichtbaar.
- dat afdichting (poten) van de stalen balustrade rechtstreeks op de dakbedekking zijn geboord. Constructie afdichting is niet zichtbaar. [onderneming 2] adviseert de stalen balustrade te verwijderen, en na herstel lekkage deze terug te lijmen op bijvoorbeeld kunststof blokken.
- dat de isolatie na graafwerkzaamheden niet afgedekt is aangetroffen. Dit is kwetsbaar voor vocht opname.
3.8.
In het [onderneming 3] rapport is ook een lekkage geconstateerd bij de afwerking rondom het kozijn/deur. De [onderneming 3] adviseert nadere werkzaamheden.
3.9.
In het [onderneming 4] rapport werden de volgende conclusies getrokken:
- Over de lekkage in het souterrain:
“Hier is duidelijk sprake van een gebrek. De wijziging in balkon van hout naar beton heeft er toe geleid dat als gevolg van de te lage opstanden water bij enig aanbod de bovenzijde van de opgezette dakbedekking bereikt en zo relatief eenvoudig naar binnen kan dringen. Zeker ook als gevolg van de capillaire opzuiging van het op het dek aanwezige water welke tussen de dakbedekking en lood wordt opgezogen en zal leiden tot inwatering. Een opstand van dakbedekking behoort minimaal 100 mm boven het watervoerende vlak te liggen. In onderhavige geval is dit slechts 40 mm. Bij een redelijke regenbui zal het water al snel de bovenzijde van de opgezette dakbedekking bereiken. Zeker onder de kozijnen is waargenomen dat de dakbedekking hier feitelijk open staat.”
- Over de lekkage boven de kozijnen van de begane grond:
“Er is hier duidelijk sprake van lekkage vanuit de bevestigingspunten van het hekwerk van het dakterras van de bovenwoning. Wanneer de bevestigingspunten worden belast met water komt dit redelijk eenvoudig en snel in de spouw terecht en toont zich of op het kozijn of onderin de spouw.”
3.10.
Volgens de drie rapporten zijn er lekkages in het souterrain en bij de kozijnen. De oorzaken worden in het [onderneming 2] rapport en het [onderneming 4] rapport beschreven. De opstaande rand bij het balkon is te laag, namelijk 4 cm in plaats van 10 cm. De bevestigingspunten van het hekwerk van het dakterras van de bovenwoning geven ook lekkage, omdat het hekwerk rechtstreeks op het dakterras is vastgemaakt zonder dit af te dichten. In beide rapporten wordt geconcludeerd dat de oorzaak van de lekkages bouwkundige gebreken zijn.
3.11.
Volgens de Stichting zijn er geen bouwkundige gebreken, want de twee deskundigen van de Raad van Arbitrage (hierna: RvA) hebben op 7 juli 2023 het appartement onderzocht en hebben geen bouwkundige gebreken gevonden. De Stichting verwijst naar het vonnis van de RvA van 17 oktober 2023. In dat vonnis staat niet dat er geen lekkage was en ook niet dat er geen bouwkundige gebreken waren. De RvA heeft de vordering van de Stichting afgewezen, omdat er sprake was van schuldeisersverzuim. De RvA vond namelijk dat de Stichting geen recht had op schadevergoeding, omdat zij [onderneming 1] van de bouwplaats had weggestuurd. Daardoor was [onderneming 1] niet meer in staat om het werk af te maken. De RvA kwam daarom niet toe aan de vraag of er lekkages en bouwkundige gebreken waren en had de bouwkundige rapporten van [onderneming 2] en [onderneming 4] niet nodig. De RvA heeft zich vooral bezig gehouden met een ander geschil, namelijk of de Stichting inderdaad de overeenkomst met [onderneming 1] mocht ontbinden. De RvA heeft de lekkage en bouwkundige gebreken dus niet beoordeeld.
In het [onderneming 2] rapport en het [onderneming 4] rapport zijn de lekkages wel onderzocht. Deze rapporten gaan volledig over de lekkages en de oorzaken daarvan. Deze rapporten zijn uitgebreid en zijn gebaseerd op een onderzoek in de woning door deskundigen. De rechtbank zal zich op deze conclusies baseren.
3.12.
De Stichting voert ook aan dat het niet meer lekt. Daarvoor heeft de Stichting drie verklaringen: dat de lekkage is verholpen door de aannemer [onderneming 1] tussen oktober en december 2020, dat de lekkage is verholpen door de tweede aannemer [onderneming 5] én de verklaring dat de lekkage vanzelf is gestopt.
Op de zitting heeft de Stichting gezegd dat [onderneming 1] dit gebrek heeft opgelost tussen oktober 2020 en december 2020. Het blijkt nergens uit dat [onderneming 1] deze gebreken heeft verholpen. Het [onderneming 4] rapport is pas later opgesteld en daarin worden nog dezelfde gebreken genoemd. Het is ook niet aannemelijk, want de Stichting was zo ontevreden over het werk van [onderneming 1] en het niet afronden daarvan, dat zij [onderneming 1] in december 2020 van de bouwplaats stuurde en de aannemingsovereenkomst ontbond. Daarin past niet dat [onderneming 1] in die twee maanden nog allerlei werkzaamheden heeft opgepakt zoals het verhelpen van bouwkundige gebreken.
De tweede aannemer, [onderneming 5] , heeft alleen maar twee andere appartementen afgebouwd en niet het appartement van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . [onderneming 5] heeft ook niets aan de constructie gedaan, ze hebben alleen afgebouwd. Dat heeft de Stichting op de zitting verklaard. Dat betekent dat [onderneming 5] de bouwkundige problemen ook niet heeft verholpen.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben foto’s van mei en juni 2024 van de muur en de kozijnen van het appartement overgelegd, waarop de vochtplekken te zien zijn. De lekkage is dus niet vanzelf overgegaan, maar is er nog.
3.13.
De Stichting stelt dat de lekkage (ook) komt, doordat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de dakgoten niet schoonmaakten en de dakgoten en afvoeren verstopt raakten. Over welke dakgoten en afvoeren dit gaat en waar dit lekkage heeft gegeven, heeft de Stichting niet uitgelegd. Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zitten er op de plek van de lekkage geen dakgoten of afvoeren. Omdat de Stichting dit verweer voert had zij moeten uitleggen om welke goten en afvoeren dit gaat en welke lekkage dit geeft. De bouwkundigen van [onderneming 2] en [onderneming 4] hebben de oorzaken van de lekkage onderzocht. Zij hebben niets gezegd over lekkage vanuit de dakgoten, maar noemen alleen bouwkundige oorzaken. Ook daarom is het niet geloofwaardig dat de lekkage door verstopte en overgelopen dakgoten komt. Dit verweer slaagt niet.
Deze gebreken waren er al toen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] het appartement kochten
3.14.
Tussen partijen is in geschil of deze gebreken er al waren toen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] het appartement kochten of dat deze pas later zijn ontstaan.
3.15.
In oktober 2020 was er al een melding van lekkage aan de terrasvloer. Op 15 oktober 2020 heeft [onderneming 1] namelijk een e-mail aan de Stichting gestuurd met nog uit te voeren werkzaamheden, waaronder “lekkage terrasvloer”. In het RvA vonnis wordt hiernaar verwezen. Een van de lekkages was er toen dus al.
3.16.
Volgens de Stichting waren deze gebreken al verholpen vóór de verkoop aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] door [onderneming 1] of [onderneming 5] . De rechtbank heeft hiervoor al uitgelegd dat dit niet geloofwaardig is. Bovendien beschrijft het [onderneming 4] rapport uit maart 2023 nog steeds dezelfde lekkages. De gebreken waren er dus nog steeds toen de Stichting het appartement aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verkocht.
3.17.
De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de gebreken er al waren toen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in juli 2021 het appartement kochten en in augustus 2021 geleverd kregen.
De Stichting heeft niet geleverd wat ze had moeten leveren
3.18.
Het appartement voldoet aan de overeenkomst als het de eigenschappen heeft die kopers op grond van de koopovereenkomst ervan mogen verwachten. Bij die verwachting speelt de aard van het verkochte en de mededelingen van de verkoper vóór de koop mee. [1] Als de verkoper vóór de koop vertelt dat er bepaalde gebreken zijn, dan kan de koper daar rekening mee houden en bijvoorbeeld een lagere prijs bieden. In artikel 12 van de koopovereenkomst heeft de verkoper verklaard dat hij ervoor instaat dat hij aan de koper de informatie over het appartement heeft verstrekt die hij naar geldende verkeersopvattingen hoort te verstrekken.
3.19.
[eiser sub 1] c.s. kochten een volledig gerenoveerd en gerestaureerd luxueus appartement, een “ [naam 2] ”, in “ [naam 1] ” voor een koopprijs van € 850.000,-. Omdat het hier gaat om een gerenoveerd gebouw, mochten [eiser sub 1] c.s. als kopers een appartement verwachten dat in goede staat was. Lekkages door bouwkundige gebreken horen daar niet bij.
3.20.
Zoals hiervoor is besproken was er vóór de verkoop al lekkage via het dakterras door bouwkundige gebreken. Dit staat immers al in de e-mail van 15 oktober 2020 van [onderneming 1] . Deze problemen waren niet opgelost bij de verkoop en de Stichting heeft toen niets gezegd over deze lekkage.
3.21.
De Stichting heeft ook niet gezegd dat zij het gebouw door [onderneming 1] als niet-opgeleverd beschouwde. De Stichting was ontevreden over het werk van [onderneming 1] , heeft de aannemingsovereenkomst ontbonden en heeft geprobeerd de schade via de arbitrageprocedure op [onderneming 1] te verhalen. De Stichting vond dus kennelijk zelf ook dat [onderneming 1] de gebreken niet heeft opgelost. Dit betekent dat er bouwkundige problemen waren, waaronder de lekkage op het dakterras. De Stichting was niet tevreden over de renovatie door [onderneming 1] en heeft de nieuwe aannemer de opleveringsgebreken ook niet laten oplossen. Dit had de Stichting moeten meedelen aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Dat heeft zij niet gedaan.
3.22.
Dit betekent dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een appartement mochten verwachten zonder lekkages en bouwkundige gebreken. De Stichting heeft een woning geleverd met lekkages en gebreken en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hoeven dat niet te accepteren. De Stichting is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen.
Dit is aan de Stichting toe te rekenen
3.23.
Zoals hiervoor is besproken zijn er bouwkundige gebreken aan het appartement. Die waren er al vóór de verkoop en levering van het appartement. De Stichting heeft dus een appartement met gebreken geleverd. Dat is aan haar toe te rekenen. Daarom moet de Stichting de schade van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betalen.
De Stichting moet de herstelkosten en gevolgschade vergoeden aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2]
3.24.
Volgens de Stichting valt de schade mee. Zij zegt dat, omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zo lang gewacht hebben met herstel. Dat kan volgens haar alleen als de schade meevalt.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op de zitting uitgelegd dat de kosten van herstel voor hun hoog zijn. Het gaat namelijk niet om een kleine reparatie. De Stichting heeft eerder ook al geprobeerd met een paar kleine reparaties de problemen op te lossen, maar dat heeft niet geholpen. Bovendien zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] steeds met de Stichting in gesprek geweest en hield de Stichting hen voor alsof zij het bij de aannemer zou neerleggen. Het is ook begrijpelijk dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] daarom eerst de arbitrale procedure wilden afwachten, waarbij ze hoopten op een positieve uitkomst. Toen het tegenviel, zijn ze alsnog een procedure tegen de Stichting gestart. Uit de houding van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] blijkt dus niet dat de schade meevalt.
3.25.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat de kosten voor herstel van de schade € 36.000,- zijn en zij verwijzen naar de kosten die zijn genoemd in het [onderneming 4] rapport. De Stichting heeft deze kosten niet betwist. Daarom zal de rechtbank deze kosten toewijzen.
3.26.
De rechtbank zal de wettelijke rente over de herstelkosten toewijzen vanaf 24 januari 2023. Toen hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de Stichting al aangesproken op de gebreken en gaf de Stichting aan de reparatie niet te kunnen betalen. De Stichting heeft deze ingangsdatum ook niet betwist.
3.27.
Partijen zijn het niet eens over de overige kosten van € 6.387,40. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben twee offertes overgelegd van stuc- en schilderwerk. Ze hebben in de dagvaarding een berekening opgenomen van het aantal vierkante meters muur dat opnieuw moet worden gestuct en geschilderd. Dat hebben ze berekend tegen het uurtarief. Daarmee hebben ze voldoende uitgelegd hoe zij op het gevorderde bedrag uitkomen. De Stichting heeft niet aangevoerd waarom deze berekening niet zou kloppen. Daarom zal de rechtbank deze kosten toewijzen.
3.28.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen wettelijke rente over de gevolgschade vanaf de dag van het ontstaan van de gevolgschade. Zij hebben de muren van de woning pas omstreeks juni 2022 laten stuccen en dit stuc- en schilderwerk moet gedeeltelijk overnieuw. Ook al lekte de woning al eerder, deze gevolgschade kan niet eerder zijn ontstaan dan in juni 2022. Daarom zal de rechtbank de wettelijke rente op 30 juni 2022 laten ingaan.
Verklaring voor recht
3.29.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen ook een verklaring voor recht, omdat de kosten vanwege “besmet werk” hoger kunnen uitvallen. Zij hebben niet toegelicht welke kosten dat zouden kunnen zijn. De Stichting moet de herstelkosten en gevolgschade al betalen. De vraag is welke kosten er dan nog meer zouden kunnen zijn. Op de zitting hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gesteld dat de materiaal- en arbeidskosten gestegen kunnen zijn. De herstelkosten uit het [onderneming 4] rapport zijn van maart 2023 en de offertes voor de gevolgschade zijn van september 2023. De prijzen zullen vermoedelijk maar beperkt gestegen zijn. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben daarmee onvoldoende onderbouwd dat zij belang hebben bij deze vordering naast de andere schadevergoeding. De rechtbank zal daarom de verklaring voor recht afwijzen.
Afwijzing prijsvermindering door dwaling
3.30.
De rechtbank wijst de schadevergoeding toe. Dat is de eerste vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Zij vorderen de prijsvermindering van het appartement door dwaling alleen voor het geval de rechtbank de schadevergoeding zou afwijzen. Dat is niet het geval. Daarom komt de rechtbank niet meer toe aan deze vordering.
De Stichting moet de beslagkosten betalen
3.31.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen € 628,87 aan beslagkosten. Deze vordering kan volgens art. 706 Rv worden toegewezen. De Stichting heeft dit niet betwist. De wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, omdat de Stichting dit ook niet heeft betwist.
De Stichting moet de deskundigenkosten en de buitengerechtelijke kosten betalen
3.32.
Voorafgaand aan de procedure hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geprobeerd om met de Stichting tot een oplossing te komen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] eisen dat de Stichting € 955,90 en € 758,07 vergoedt aan kosten voor deskundigenonderzoek en € 1.135,- aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.33.
Toen de lekkages ondanks de reparaties terug bleven komen hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] onderzoek laten doen door deskundigen, namelijk [onderneming 2] en de [onderneming 3] . Daarvoor hebben zij kosten moeten maken van € 955,90 en
€ 758,07. Deze kosten en de kosten van de juridische bijstand hebben zij moeten maken in een poging om zonder een procedure tot een oplossing te komen (in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub c BW). De Stichting heeft geen bezwaar gemaakt tegen de omvang van deze kosten en deze komt de rechtbank ook niet onredelijk voor. Om die reden worden de vorderingen toegewezen.
De Stichting moet de proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betalen
3.34.
De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op:
- dagvaarding € 132,42
- griffierecht 1.011,00 (€ 1.325,00 – griffierecht beslag € 314,00)
- salaris advocaat 2.428,00 (2,0 punten × tarief € 1.214,00)
- nakosten
178,00
178,00
Totaal € 3.749,42
3.35.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt de Stichting om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] € 36.000,- te betalen voor herstelkosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van 24 januari 2023 tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt de Stichting om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] € 6.387,40 te betalen voor gevolgschade, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van 30 juni 2022 tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt de Stichting om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] € 628,87 te betalen aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
4.4.
veroordeelt de Stichting om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te betalen een bedrag van € 1.713,97 als vergoeding van de kosten van de deskundigen,
4.5.
veroordeelt de Stichting om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te betalen een bedrag van € 1.135,- als vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten,
4.6.
veroordeelt de Stichting in de proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van € 3.749,42; als de Stichting niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [.] € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening,
4.7.
veroordeelt de Stichting in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
4.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.