Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummers: 10848129 UC EXPL 23-8577, 10848133 UC EXPL 23-8578,
10848134 UC EXPL 23-8579, 10848736 UC EXPL 23-8580,
10857105 UC EXPL 23-8700 wh/1031
Vonnis van 31 juli 2024
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. B.M.M. ter Kuile,
tegen:
[gedaagde 1],
[gedaagde 2],
[gedaagde 3],
[gedaagde 4],
[gedaagde 5],
allen wonend in [woonplaats] ,
verder ook gezamenlijk te noemen gedaagden en afzonderlijk [gedaagde 3] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. T. de Jong.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde 3] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] ieder afzonderlijk gedagvaard. [gedaagde 3] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] hebben gezamenlijk op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft besloten dat de zaken gezamenlijk op een mondelinge behandeling besproken moeten worden.
1.2.
De mondelinge behandeling was op 2 juli 2024. Partijen hebben op de mondelinge behandeling vragen van de kantonrechter beantwoord en zij hebben op elkaars standpunten kunnen reageren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Hierna is uitspraak bepaald.
2.De beoordeling
Kern van de zaak
2.1.
Gedaagden zijn of waren huurders van een woonruimte in de [locatie] aan de [adres] in [plaats] . De huurovereenkomsten voor de woonruimtes in de [locatie] zijn gesloten op basis van artikel 15 van de Leegstandswet. De woonruimtes zijn op de begane grond van de [locatie] . De huurders van de woonruimtes hebben gezamenlijk gebruik van badkamer, toilet en keuken. In de huurovereenkomsten van [gedaagde 3] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is bepaald dat de huurder maandelijks een bedrag van € 75,- verschuldigd is op basis van een eenpersoonshuishouden voor: gas, water, verwarming, elektriciteit, kabel en internet. [gedaagde 4] en [gedaagde 5] zijn vanaf 2021 ook een woonruimte gaan huren in de [locatie] en vanaf 2021 betalen de alle huurders, behalve [gedaagde 3] , € 90,- servicekosten per maand. [gedaagde 3] heeft in 2021 een bedrag van € 165,- aan servicekosten per maand betaald, omdat hij in de woonruimte samenwoonde. Vanaf augustus 2020 is om die reden voor dat jaar zijn maandelijkse bijdrage verhoogd van € 75,- naar € 150,-. [eiseres] vordert van gedaagden betaling van verschuldigde servicekosten over de jaren 2020 en 2021; € 2.424,33 van [gedaagde 1] , € 2.521,94 van [gedaagde 2] , € 2.424,33 van [gedaagde 3] , € 326,- van [gedaagde 4] en € 787,96 van [gedaagde 5] . [eiseres] heeft de hoogte van de servicekosten gebaseerd op uitspraken van de voorzitter van de huurcommissie in de procedures die [gedaagde 3] en [A] (ook een huurder van een woonruimte in de [locatie] ) bij de huurcommissie hebben gevoerd. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] betwisten de vordering van [eiseres] en voeren aan dat deze onvoldoende is onderbouwd. Daarnaast voeren zij aan dat de berekening van de servicekosten zoals deze is gedaan door de huurcommissie niet klopt, althans uitgaat van verkeerde uitgangspunten. [gedaagde 3] legt zich neer bij het oordeel van de voorzitter van de huurcommissie, maar is het niet eens met de hoogte van de vordering van [eiseres] .
De kantonrechter zal de vordering tegen [gedaagde 3] gedeeltelijk toewijzen en de vorderingen tegen [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 5] en [gedaagde 4] afwijzen. Gelet op de samenhang tussen de zaken wordt één vonnis gewezen in alle vijf de zaken.
[gedaagde 3] moet nog een bedrag van € 894,33 aan servicekosten betalen
2.2.
[gedaagde 3] huurt vanaf 1 februari 2020 een woonruimte in de [locatie] . Vanaf 1 augustus 2020 is hij met toestemming van [eiseres] gaan samenwonen in de woonruimte. Vanaf die datum is hij in plaats van € 75,- servicekosten per maand € 150,- per maand gaan betalen en vanaf 1 januari 2021 is hij een bedrag van € 165,- aan servicekosten per maand gaan betalen. Op 2 november 2022 heeft [gedaagde 3] de huurcommissie verzocht om de servicekosten voor de periode 1 februari 2020 tot en met 31 december 2020 en over het jaar 2021 vast te stellen. De voorzitter van de huurcommissie heeft de servicekosten over de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 december 2020 vastgesteld op een bedrag van
€ 1.898,72 en voor het jaar 2021 op € 2.250,61. [gedaagde 3] is niet in verzet gegaan tegen de uitspraken van de voorzitter van de huurcommissie. Evenmin heeft hij de kantonrechter verzocht om een beslissing op dit punt. Op grond van artikel 7:262 BW worden [gedaagde 3] en [eiseres] dan ook geacht te zijn overeengekomen wat de voorzitter van de huurcommissie heeft bepaald. [gedaagde 3] moet dan ook de servicekosten, zoals deze door de voorzitter van de huurcommissie zijn bepaald, betalen. [gedaagde 3] heeft dit op de mondelinge behandeling ook erkend, maar gezegd dat de facturen van [eiseres] niet kloppen, omdat hij veel meer aan voorschot heeft betaald dan waar [eiseres] van uit is gegaan. Dit heeft [eiseres] op de mondelinge behandeling erkend.
2.3.
Voor de periode 1 februari 2020 tot en met 31 december 2020 heeft [gedaagde 3] een bedrag aan servicekosten betaald van € 1.275,-. Voor deze periode moet [gedaagde 3] dus nog een bedrag betalen van € 623,72 (€ 1.898,72 - € 1.275,-).
In het jaar 2021 heeft [gedaagde 3] € 1.980,- aan servicekosten betaald. Voor het jaar 2021 moet [gedaagde 3] dus nog een bedrag betalen van € 270,61 (€ 2.250,61- € 1.980,-). Totaal is dit dus een bedrag van € 894,33. Dit bedrag wordt dan ook toegewezen.
[gedaagde 3] moet een bedrag van € 162,32 aan buitengerechtelijke kosten betalen
2.4.
[eiseres] heeft naast de servicekosten een bedrag van € 363,65 aan buitengerechtelijke kosten gevorderd. Zij heeft [gedaagde 3] echter aangemaand en gedagvaard voor een te hoog bedrag van € 2.424,33. Naar aanleiding van de brief van 13 juli 2023, waarin [gedaagde 3] is aangemaand, had het op de weg van [gedaagde 3] gelegen om in ieder geval het nog wel verschuldigde bedrag aan [eiseres] te betalen. Dit heeft hij echter niet gedaan. [eiseres] heeft dan ook terecht buitengerechtelijke kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. De vergoeding van de buitengerechtelijke kosten zal echter wel worden gebaseerd op het nog door [gedaagde 3] verschuldigde bedrag van € 894,33, zodat een bedrag van € 162,32 aan buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen.
[gedaagde 3] moet wettelijke rente betalen
2.5.
Omdat [gedaagde 3] het bedrag van € 894,33 niet na aanmaning door [eiseres] heeft betaald moet hij over dit bedrag wettelijke rente betalen. [eiseres] heeft op 13 juli 2023 een aanmaning gestuurd met daarin een betalingstermijn van 15 dagen. [gedaagde 3] is dan ook vanaf 29 juli 2023 in verzuim met het betalen van dit bedrag en is vanaf die datum wettelijke rente verschuldigd.
Proceskosten
2.6.
[eiseres] heeft [gedaagde 3] terecht gedagvaard. [gedaagde 3] moet dan ook de proceskosten aan de zijde van [eiseres] betalen. Omdat [eiseres] [gedaagde 3] voor een te hoog bedrag heeft gedagvaard moet het griffierecht boven een bedrag van € 328,- voor rekening van [eiseres] blijven. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
130,48
- griffierecht
€
328,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2,00 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
795,98
Servicekosten voor [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5]
2.7.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] zijn geen procedure bij de huurcommissie begonnen over de servicekosten. Hetgeen de voorzitter van de huurcommissie heeft beslist in de zaken van [gedaagde 3] en [A] geldt dus niet voor [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] . Zij waren immers geen partij in deze procedures. De stelling van [eiseres] dat de huurcommissie in de zaak met [gedaagde 3] en [A] heeft besloten om 1/6 deel van de kosten door te rekenen aan [gedaagde 3] en [A] houdt niet automatisch in dat de overige huurders dus ook 1/6 deel van de door de huurcommissie berekende servicekosten moeten betalen. Naar aanleiding van het verweer van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] dat er geen facturen zijn overgelegd die aan de afrekening van de servicekosten ten grondslag liggen en de verweren dat de berekening van 1/6 deel niet juist kan zijn, heeft [eiseres] alleen het rapport van onderzoek van de huurcommissie overgelegd voor de periode 1 februari 2020 tot en met 31 december 2020, maar niet de onderliggende facturen voor de servicekosten. Voor het jaar 2021 heeft [eiseres] helemaal niets overgelegd. Uit het overgelegde rapport van de huurcommissie kan worden afgeleid dat [eiseres] aan de huurcommissie geen informatie heeft gegeven over de oppervlakte van de woonruimte van de huurder(s) en dat de onderzoeker van de huurcommissie in het kader van die zaak heeft aangenomen dat de kosten door zes verdeeld moesten worden. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] hebben aangevoerd dat de woonruimtes niet allemaal gelijk zijn en dat de ruimtes bovenin de [locatie] worden gebruikt door de [locatie] en het koor en dat ook daar de verwarming en lichten wordt aangezet. Daarnaast is het zo dat de woning van [gedaagde 3] vanaf augustus 2020 door twee bewoners werd gebruikt, maar daar is in het rapport geen rekening mee gehouden. Naar aanleiding van de stelling van de huurders dat iemand wekelijks het kantoortje bovenin de [locatie] gebruikt en dus ook energie verbruikt, heeft [eiseres] een e-mail overgelegd van de eigenaar van [locatie] waarin wordt erkend dat een lid van de [locatie] ( [B (voornaam)] ) wekelijks vier uur op maandag gebruik maakt van het kantoortje, maar dat verder geen stroom of gas wordt gebruikt. De kantonrechter begrijpt dit zo, dat er alleen gedurende die vier uren energie wordt gebruikt. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] hebben ook aangevoerd dat als de verwarming boven wordt aangezet dit de hele [locatie] verwarmt waar veel loze ruimte is vanwege het hoge dak. Verder hebben de huurders aangegeven dat de verwarming het maar hooguit vier maanden per jaar doet zodat de berekening in het rapport van de huurcommissie, waar beperkte informatie afkomstig van [eiseres] aan ten grondslag ligt en waar met graaddagen wordt gerekend, niet op hun situatie van toepassing kan zijn. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling erkend dat de verwarming gedurende een aantal maanden op zomerstand wordt gezet zodat deze in de zomer niet aangaat. Naar aanleiding van de stelling van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] dat de kosterswoning naast de [locatie] ook stroom verbruikt, heeft [eiseres] gesteld dat de kosterswoning een eigen aansluiting heeft, maar zij heeft dit niet met stukken onderbouwd.
2.8.
In een civiele procedure als deze moet de partij die iets stelt of vordert voldoende feiten en omstandigheden stellen waaruit zijn of haar stellingen volgen. Alleen als dat zo is kan de kantonrechter deze partij (zo nodig) toelaten tot het bewijs van deze stellingen.
De enkele stelling dat de voorzitter van de huurcommissie in de zaken van [gedaagde 3] en [A] heeft besloten dat de huurder 1/6 van de vastgestelde servicekosten moet betalen is gelet op alle verweren van de overige huurders onvoldoende om aan te nemen dat zij ook 1/6 van de door de huurcommissie berekende servicekosten moeten betalen. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om haar stellingen met voldoende feiten en omstandigheden en stukken te onderbouwen. Dat heeft zij echter niet gedaan. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om [eiseres] toe te laten tot bewijs van haar stelling.
Conclusie
2.9.
De conclusie is dan ook dat de vorderingen van [eiseres] op [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] moeten worden afgewezen.
[eiseres] moet de proceskosten betalen
2.10.
Omdat [eiseres] in het ongelijk wordt gesteld moet zij de proceskosten (inclusief de nakosten) van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] betalen. De kosten voor het salaris gemachtigde en nakosten worden als volgt begroot:
huurder salaris gemachtigde nakosten totaal
[gedaagde 1] : € 476,- (2 punten x € 238) € 119,- € 595,-
[gedaagde 2] : € 476,- (2 punten x € 238) € 119,- € 595,-
[gedaagde 4] : € 164,- (2 punten x € 82) € 41,- € 205,-
[gedaagde 5] : € 270,- (2 punten x € 135) € 67,50 € 337,50
2.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De kantonrechter:
ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagde 3] (zaaknummer: 10848134 UC 23-8579)
3.1.
veroordeelt [gedaagde 3] om aan [eiseres] te betalen € 1.056,65 met de wettelijke rente over € 894,33 vanaf 29 juli 2023 tot de voldoening;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 3] in de proceskosten van € 795,98, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
3.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagde 1] (zaaknummer: 10848129 UC 23-8577)
3.5.
wijst de vorderingen af;
3.6.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
3.7.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
3.8.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
t
en aanzien van de vorderingen jegens [gedaagde 2] (zaaknummer: 10848133 UC 23-8578)
en aanzien van de vorderingen jegens [gedaagde 2] (zaaknummer: 10848133 UC 23-8578)
3.9.
wijst de vorderingen af;
3.10.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
3.11.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
3.12.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagde 4] (zaaknummer: 10848136 UC 23-8580)
3.13.
wijst de vorderingen af;
3.14.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
3.15.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
3.16.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagde 5] (zaaknummer: 10857105 UC 23-8700)
3.17.
wijst de vorderingen af;
3.18.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 337,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
3.19.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
3.20.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.