Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11203568 \ UV 24-161 CFd/63200
Vonnis in kort geding van 19 juli 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. K.D.C. Schemkes,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. de Haan.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 11 juli 2024, met bijlagen;
- een mail van [eiser] , met bijlage;
- een mail van [gedaagde] , met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser] ;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
1.2.
Op 16 juli 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij was [eiser] aanwezig met zijn partner en zijn gemachtigde. [gedaagde] was ook aanwezig met mr. S.G.H. Langeweg.
1.3.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser] is eigenaar van een woning gelegen aan de [adres] in [plaats] . [eiser] is woonachtig op de begane grond van de woning. [eiser] verhuurt twee kamers gelegen op de eerste verdieping aan twee verschillende huurders (waaronder [gedaagde] ). [gedaagde] heeft met [eiser] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vanaf 1 januari 2024. [gedaagde] deelt met de andere huurder een toilet, keuken en badkamer op de eerste verdieping. Op 22 maart 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 juli 2024. [eiser] eist in deze procedure dat [gedaagde] de kamer verlaat. Volgens [eiser] is er sprake van hospitahuur en mocht hij de huurovereenkomst daarom zonder grond binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst opzeggen. Subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagde] akkoord is gegaan met een beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig geëindigd. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens. Dat betekent dat [gedaagde] de kamer niet hoeft te verlaten. Hierna zal de kantonrechter uitleggen hoe en waarom zij tot dit oordeel is gekomen.
Spoedeisend belang
2.2.
[eiser] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Hij heeft de woning verkocht en de levering staat gepland op 1 augustus 2024. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang niet betwist. Daarom staat vast dat [eiser] een spoedeisend belang heeft.
Juridisch kader
2.3.
Artikel 7:232 lid 3 BW is van toepassing bij huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest, de zogenaamde hospitahuur.
Er is geen sprake van hospitahuur
2.4.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van hospitahuur zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW. Weliswaar huurt [gedaagde] een onzelfstandige woonruimte van [eiser] , maar niet aannemelijk is geworden dat die woonruimte deel uitmaakt van de woning waarin [eiser] zijn hoofdverblijf heeft. Tijdens de zitting is namelijk duidelijk geworden dat [gedaagde] en de medehuurder via een buitentrap en aparte deur toegang hebben tot de eerste verdieping waar de kamers en de gedeelde voorzieningen zijn gelegen. [gedaagde] maakt geen gebruik van de hoofdingang via de begane grond en hoeft dus niet door de woning van [eiser] om de eerste verdieping te bereiken. Op de eerste verdieping bevindt zich weliswaar ook een logeerkamer van [eiser] , maar het is in deze procedure onvoldoende duidelijk geworden hoe vaak [eiser] of een van zijn familieleden daarvan gebruik maakt en of logés van [eiser] gebruik maken van de badkamer op de eerste verdieping. Dat geldt ook voor de andere kamers en voorzieningen op de eerste verdieping. Voor nadere bewijslevering is in dit kort geding geen plaats. [eiser] heeft tijdens de zitting bovendien verklaard slecht ter been te zijn en daarom niet op de eerste verdieping te komen. De kantonrechter leidt daaruit af dat het gaat om gescheiden woonruimtes. De woonruimte van [gedaagde] maakt daarom geen onderdeel uit van de woning (begane grond) waar [eiser] zijn hoofdverblijf heeft.
2.5.
Omdat er geen sprake is van hospitahuur zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW heeft [eiser] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd.
De overeenkomst is niet met wederzijds goedvinden geëindigd
2.6.
Een andere manier waarop een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan eindigen is met instemming van beide partijen. Door in te stemmen met beëindiging doet de huurder afstand van de aan hem toekomende huurbescherming. Om die reden mag niet te snel worden aangenomen dat de huurder instemt met beëindiging.
2.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden per 1 juli 2024 is geëindigd. Het enkele feit dat [gedaagde] heeft getekend voor ontvangst van de opzeggingsbrief en pas op 3 juli 2024 protesteerde, maakt immers niet dat [gedaagde] akkoord is met een beëindiging van zijn huurovereenkomst.
2.8.
De conclusie is dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd en dat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen. De daaraan gerelateerde vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding wordt eveneens afgewezen.
[eiser] moet de proceskosten betalen
2.9.
[eiser] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde] op € 543,- aan salaris voor de gemachtigde.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vordering af;
3.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 543,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2024.
63200