Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 11118164 UV EXPL 24-121 MB/40202
Kort geding vonnis van 25 juni 2024
inzake
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.J.M. van Lint,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende in [woonplaats]
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende in [woonplaats] ,
verder samen ook te noemen: [gedaagden] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. H.L. van der Aa.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagden] op 3 juni 2024 gedagvaard om te verschijnen tijdens een mondelinge behandeling bij de voorzieningenrechter. Daarna heeft [eiser] met een akte de producties ingediend die bij de dagvaarding horen en later met een akte en nog een e-mail nadere producties. [gedaagden] heeft een conclusie van antwoord met producties ingediend en heeft daarbij een tegenvordering ingesteld.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 11 juni 2024 plaatsgevonden. De heer [eiser] was daarbij aanwezig samen met zijn gemachtigde mr. J.J.M. van Lint en vergezeld door zijn echtgenote en zijn vader. Ook de heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [gedaagde sub 2] waren aanwezig, samen met hun gemachtigde mr. H.L. van der Aa. Beide gemachtigden hebben een pleitnota voorgedragen; die pleitnota’s zijn aan het dossier toegevoegd. Verder heeft de voorzieningenrechter partijen een aantal vragen gesteld en heeft de griffier aantekeningen gemaakt van dat wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] is eigenaar van het appartement aan de [adres] in [plaats] . [gedaagden] huurt dit appartement van [eiser] sinds 2015. Partijen hebben in 2023 afspraken met elkaar gemaakt over de aankoop van het appartement door [gedaagden] Omdat er volgens [eiser] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, wil hij dat [gedaagden] de afspraak nakomt dat hij dan het appartement zal verlaten. [gedaagden] is het hier niet mee eens. Volgens hem is er wel een koopovereenkomst tot stand gekomen en moet [eiser] meewerken om het appartement aan hem te leveren. De kantonrechter wijst zowel de vorderingen van [eiser] als van [gedaagden] in dit kort geding af.
3.De beoordeling
Partijen hebben een spoedeisend belang bij hun vorderingen
3.1.
Een vordering in een kort geding kan alleen worden toegewezen als de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is sprake als er onmiddellijke maatregelen nodig zijn en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
3.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vorderingen. Enerzijds wil [eiser] weer volledig over zijn eigendom kunnen beschikken zonder ongeoorloofd gebruik door derden. Anderzijds wil [gedaagden] het appartement geleverd krijgen zodat hij niet maandelijks meer de huur verschuldigd is aan [eiser] . Partijen hebben het spoedeisend belang over en weer ook niet betwist.
Het verdere juridische kader van een kort geding
3.3.
In een kort geding wordt aan de voorzieningenrechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is vanwege het voorlopige karakter van een kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. In een kort geding beoordeelt de voorzieningenrechter of het waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure een beslissing zal worden genomen die in het voordeel van de eisende partij zal zijn. Als dat voldoende waarschijnlijk is, kan de maatregel die daarop vooruit loopt, in een kort geding worden toegewezen. De beoordeling in dit kort geding is dus een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
[gedaagden] hoeft het appartement niet nu al te ontruimen
3.4.
Partijen hebben begin 2023 gesproken over de aankoop van het appartement door [gedaagden] [eiser] heeft op 3 juni 2023 een door hem ondertekende koopovereenkomst aan [gedaagden] aangeboden. Hierin was een koopprijs van € 257.500,- opgenomen. [gedaagden] heeft deze overeenkomst toen niet aanvaard.
3.5.
Vervolgens hebben partijen in augustus 2023 een overeenkomst met elkaar gesloten waarin onder andere staat:
“1.1. Verhuurder heeft door middel van telefonisch contact te kennen te geven (23 Jan. 2023) dat de woning wegens privé omstandigheden te koop aangeboden gaat worden.
1.2.
Verhuurder en Huurder zijn overeengekomen om de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] , hierna te noemen “het huurobject” te verkopen aan de verhuurder voor een bedrag van € 257.500,00 mits aan onderstand artikel 1.3 wordt voldaan.
1.3.
Op 19 Aug. 2023 is mondeling afgesproken dat Verhuurder nog maximaal tot en met 15 Mrt. 2024 de tijd heeft om de financiering voor aankoop van de woning rond te krijgen..
1.4.
Indien dit niet lukt dan kan nog maximaal 3 weken extra tijd worden gegeven om de aankoop af te ronden (dit is dan 5 april 2024).
1.5.
Als niet wordt voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in artikel 1.3 en 1.4 zal de woning leeg worden opgeleverd en wordt het huurcontract beëindigd.”
3.6.
[eiser] stelt dat [gedaagden] in een gesprek op 4 februari 2024 heeft aangegeven het appartement niet te zullen kopen en op tijd per 15 maart 2024 uit het appartement te zullen vertrekken. Dit gesprek heeft volgens [eiser] plaatsgevonden in het appartement. [gedaagden] betwist dit. Volgens [gedaagden] heeft dit gesprek helemaal niet plaatsgevonden, want hij lag die dag ziek op bed.
3.7.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij op 4 februari 2024 met [gedaagden] heeft afgesproken dat hij op 15 maart 2024 het appartement zal verlaten, wijst [eiser] op een telefoongesprek dat hij op 19 februari 2024 met [gedaagden] heeft gevoerd en waarvan hij opnames in het geding heeft gebracht [1] . [eiser] leidt uit dit gesprek af dat [gedaagden] bevestigt dat hij 15 maart 2024 het appartement zal verlaten. [gedaagden] betwist dat het gesprek op die manier moet worden uitgelegd.
3.8.
Ook wijst [eiser] op een telefoongesprek dat hij op 27 februari 2024 met [gedaagden] heeft gevoerd en waarvan hij eveneens geluidsopnames in het geding heeft gebracht [2] . Volgens [eiser] blijkt uit dat gesprek in ieder geval dat [gedaagden] afstand heeft gedaan van de koopprijs van € 257.500,-. [gedaagden] betwist ook dat dit gesprek op die manier moet worden uitgelegd.
3.9.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat in dit kort geding onvoldoende is komen vast te staan dat er op 4 februari 2024 een gesprek heeft plaatsgevonden waarin [gedaagden] heeft aangegeven dat hij afziet van de koop en het gehuurde op 15 maart 2024 zou opleveren. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter allereerst dat er geen direct bewijs is waaruit blijkt dat dit op 4 februari 2024 is afgesproken. Geen van beide partijen heeft de ander na die datum bevestigd dat dit gesprek heeft plaatsgevonden en dat dit de inhoud van het besprokene is.
3.10.
Verder volgt de juistheid van de stellingen van [eiser] onvoldoende uit de overgelegde geluidsfragmenten. [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij het gesprek van 19 februari 2024 zo heeft begrepen dat er werd gesproken over de situatie dat hij niet voor 15 maart 2024 de financiering rond zou krijgen (en dan het huis zou moeten verlaten). Die deadline was namelijk in augustus 2023 overeengekomen. Wat [gedaagden] in het gesprek verklaart, zou naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook tegen deze achtergrond uitgelegd kunnen worden. In het gesprek wordt in elk geval niet gerefereerd aan – nadere – afspraken die gemaakt zouden zijn op 4 februari 2024.
3.11.
Hetzelfde geldt voor het gesprek van 27 februari 2024. Ook daaruit volgt niet dat er op 4 februari 2024 nadere afspraken zijn gemaakt. Het enkele feit dat [gedaagden] in dit gesprek niet onmiddellijk protesteert tegen de door [eiser] genoemde hogere verkoopprijs van € 327.500,-, leidt niet zonder meer tot de conclusie dat [gedaagden] dús eerder af heeft gezien van de koopprijs van € 257.500,-. Het is ook mogelijk, zoals door [gedaagden] is gesteld, dat het niet direct reageren cultureel is bepaald en/of dat [gedaagden] [eiser] niet boos wilde maken aan de telefoon.
3.12.
Kortom, de twee telefoongesprekken ondersteunen naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende de stelling van [eiser] dat met [gedaagden] is afgesproken dat hij het appartement op 15 maart 2024 zou verlaten. De overige door [eiser] aangevoerde omstandigheden (namelijk dat hij al een makelaar en een interieurwinkel had ingeschakeld) doen dit evenmin. Zoals [gedaagden] ook heeft aangevoerd, kan het inschakelen van derden door [eiser] om het appartement verkoopklaar te maken, ook alvast zijn gebeurd voor het geval [gedaagden] de financieringsdeadline van 15 maart 2024 niet zou halen.
3.13.
Omdat [eiser] zich beroept op het rechtsgevolg van zijn stelling (namelijk dat [gedaagden] het appartement moet ontruimen) dat [gedaagden] momenteel zonder recht of titel in het appartement verblijft, rust op hem de bewijslast van die stelling. Voor het alsnog leveren van bewijs is in deze procedure alleen geen plaats (zie 3.3). Dit zal in een te voeren bodemprocedure moeten gebeuren. De uitkomst van een dergelijke bodemprocedure is niet dusdanig zeker dat de voorzieningenrechter daar al op kan vooruitlopen en nu al de ontruiming van het appartement kan uitspreken. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
3.14.
[eiser] vordert ook een voorschot op schadevergoeding van € 2.500,- per maand zolang niet aan de toegewezen vordering tot ontruiming is voldaan. Omdat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, wordt ook deze vordering afgewezen.
[eiser] hoeft het appartement niet nu al aan [gedaagden] te leveren
3.15.
[gedaagden] stelt dat hij op 20 februari 2024 (en dus: tijdig) de koopoptie heeft ingeroepen en dat hij met het alsnog tekenen van de koopovereenkomst van 3 juni 2023 het appartement heeft gekocht. [eiser] voert gemotiveerd verweer door te stellen dat [gedaagden] op 4 februari 2024 al afstand had gedaan van de koop. Om te kunnen beoordelen of dit verweer slaagt, is ook hier nadere bewijsvoering door [eiser] nodig waarvoor in deze procedure geen plaats is. Dat zal in een bodemprocedure moeten gebeuren. Ook voor deze vordering – die als het ware het spiegelbeeld vormt van de vordering van [eiser] – geldt dat het niet zo zeker is wat de uitkomst van een bodemprocedure zal zijn dat de voorzieningenrechter daarop in kort geding al op kan vooruitlopen. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
3.16.
De voorzieningenrechter ziet in de uitkomst van de procedure aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren. Dit betekent dat iedere partij zijn eigen kosten moet dragen.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
4.2.
wijst de tegenvorderingen van [gedaagden] af;
4.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, en is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.