Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10845808 UC EXPL 23-8516 DS/1286
Vonnis van 17 juli 2024
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V., vertegenwoordigend de [onderneming 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.J. Ploeg,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H. Giard.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de aanvullende producties 12 tot en met 16 van [eiseres] .
1.2.
Op 11 juni 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij de zaak gevoegd is behandeld met een aanverwante zaak die tussen partijen speelt. [1] [gedaagde] is verschenen met haar gemachtigde mr. H. Giard. Namens [eiseres] zijn in deze zaak verschenen de heer [A] (hierna: [A] ), MT-lid van [eiseres] , mevrouw [B] , HR-manager bij [eiseres] , en mr. A.J. Ploeg, gemachtigde van [eiseres] . De heer [C] , werkzaam bij [onderneming 2] , was ook aanwezig. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben op elkaar kunnen reageren. Zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat in deze zaak uitspraak wordt gedaan.
2.Waar het over gaat
2.1.
[gedaagde] is per 23 januari 2017 op basis van een arbeidsovereenkomst in dienst getreden bij het payrollbedrijf [onderneming 2] en is vanaf dat moment tewerkgesteld bij [eiseres] . Zij vervulde daar laatstelijk de functie van front office medewerker. [eiseres] exploiteert short stay-appartementen onder meer in een complex aan de [straat] [nummer] in [plaats] (hierna: het complex). [gedaagde] woont sinds maart 2020 in een van deze appartementen (nummer [nummer] [letter] ; hierna: het appartement) en betaalt daarvoor een tegenprestatie van € 600 per maand.
2.2.
Voor de exploitatie van het complex heeft de gemeente [gemeente] een vergunning afgegeven voor tijdelijke huisvesting van kenniswerkers werkzaam bij de [.] van [plaats] , [ziekenhuis] of de Rabobank. De appartementen in het complex verhuurt [eiseres] gemeubileerd tegen short-stay tarieven van € 2.500 per maand.
2.3.
Volgens [eiseres] gaat het hier om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is omdat het (door haar gemeubileerde) appartement deel uitmaakt van het complex dat bedoeld is voor short-stay verhuur en dat ook als zodanig moet worden gebruikt wil aan de voorwaarden worden voldaan die de gemeente [gemeente] in de daarvoor afgegeven vergunning heeft gesteld. Volgens [gedaagde] gaat het om een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
2.4.
[eiseres] wil dat [gedaagde] het appartement verlaat en heeft de huur opgezegd tegen 1 oktober 2023.
2.5.
In deze procedure vordert [eiseres] (samengevat):
A een verklaring voor recht:
- dat het gebruik van het appartement gebruik van woonruimte betreft die naar zijn aard slechts van korte duur is en/of
- dat [eiseres] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en/of
- dat [gedaagde] het appartement zonder recht of titel in gebruik heeft en/of
- het beroep van [gedaagde] op ontruimingsbescherming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en/of
B ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde en
C veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 1.900 over periode 1 oktober 2023 tot en met de maand van ontruiming.
2.6.
[gedaagde] voert verweer en stelt dat zij rechtsbescherming geniet als huurder van woonruimte en dat dus de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. Voor zover de vorderingen van [eiseres] mochten worden toegewezen vordert [gedaagde] het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de ontruimingstermijn te bepalen op 12 maanden of een andere passende termijn.
3.Het oordeel van de kantonrechter
3.1.
De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] afwijzen omdat sprake is van een reguliere huurovereenkomst woonruimte en [eiseres] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Er is ook geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Hierna zal de kantonrechter uitleggen hoe zij tot dit oordeel komt.
Is sprake van een overeenkomst die naar zijn aard voor korte duur is? Nee
Het beoordelingskader
3.2.
Er is sprake van een huurovereenkomst. [eiseres] heeft zich namelijk verbonden om aan [gedaagde] een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en [gedaagde] heeft zich verbonden tot betaling van een tegenprestatie. [2]
De huurder van woonruimte geniet bescherming onder andere waar het gaat om de gehanteerde huurprijzen en de wijze waarop een huurovereenkomst kan worden beëindigd. [3] Uitzondering hierop vormt het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. [4] De uitzondering is niet strak omschreven, maar vormt één van de weinige afwijkingen van de dwingende huurbescherming. In de parlementaire behandeling is opgenomen dat de regel terughoudend moet worden toegepast. Volgens de minister gaat het om ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.’ [5] De rechter zal per geval moeten beslissen of daarvan sprake is. [6] Uit de rechtspraak vloeit voort dat bij de beoordeling van de vraag of sprake is van gebruik van tijdelijke aard moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval, waaronder:
- de aard van de woonruimte en de aard van het gebruik;
- de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst;
- de effectuering daarvan;
- de duur van het gebruik.
Bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn ruimere mogelijkheden voor kortdurende huurovereenkomsten in de wet opgenomen. [7] De verwachting was dat dit reden zou kunnen zijn voor een terughoudende toepassing van art. 7:232 lid 2. [8]
Bieden de omstandigheden van dit geval aanknopingspunten voor een gebruik dat naar zijn aard voor korte duur is? Nee
3.3.
Uit de gestelde omstandigheden van het geval volgen geen argumenten dat sprake is van een huur die naar zijn aard van korte duur is om de volgende redenen.
3.3.1.
Bij de mondelinge behandeling is toegelicht dat de huurovereenkomst is gesloten tijdens de COVID-19 pandemie, toen het appartement, net als veel andere appartementen in het complex, leeg kwam te staan. [gedaagde] werkte toen al geruime tijd voor [eiseres] en had om privé omstandigheden dringend behoefte aan woonruimte. In goed onderling overleg is haar het appartement gegund en is voor het gebruik een tegenprestatie bepaald die [gedaagde] zich kon veroorloven. Er is geen concrete looptijd voor de huurovereenkomst afgesproken. Wel is in eerste instantie afgesproken om maandelijks te bespreken of de huurovereenkomst zou worden verlengd. Dat is zo gegaan tot begin 2022. Daarna is er niet meer maandelijks over een verlenging gesproken. Hieruit kan niet worden afgeleid dat partijen hebben beoogd het appartement voor een bepaalde korte duur ter beschikking te stellen.
3.3.2.
[A] heeft bij de mondelinge behandeling toegelicht dat de bezetting van de appartementen in het complex door de COVID-19 pandemie terugliep van 90% tot 5%. Daarom is [eiseres] de appartementen gaan verhuren op de lokale markt en is zij onder andere aan studenten (zoals [gedaagde] ) gaan verhuren voor 6 tot 12 maanden. Die doelgroep had namelijk nog wel behoefte aan accommodaties. Voor die verhuur werd een tegenprestatie van € 900 tot € 1.200 aan huur gevraagd. Toen de Pandemie langer aanhield zijn uiteindelijk 30 appartementen op die manier verhuurd. De laatste tijdelijke contracten werden nog eind 2021 gesloten en liepen tot eind 2022. De kantonrechter begrijpt dat het hier ging om schriftelijke huurovereenkomsten voor bepaalde tijd die voldeden aan de eisen voor tijdelijke huur als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Bij die contracten was het dus duidelijk dat de huurovereenkomsten zouden eindigen door verloop van de overeengekomen duur. Voor een dergelijke verhuur is in het geval van [gedaagde] niet gekozen. [A] heeft verklaard dat hij dacht dat het voor [gedaagde] duidelijk zou zijn dat de huur ook voor haar tijdelijk zou zijn vanwege haar werk. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eiseres] in de procedure dat [gedaagde] had moeten begrijpen dat alleen tijdelijk werd verhuurd omdat het ging om een complex met appartementen die voor COVID-19 werden verhuurd als short-stay appartementen. Het gaat hier echter om een situatie waarin, vanwege de COVID-19 pandemie, reguliere huurovereenkomsten werden gesloten. Dan is onbegrijpelijk dat [gedaagde] heeft moeten begrijpen dat het appartement niet op basis van reguliere huur aan haar ter beschikking werd gesteld.
3.3.3.
[eiseres] heeft gesteld dat het niet is toegestaan het appartement regulier als woonruimte te verhuren omdat de gemeente een vergunning heeft afgegeven voor short-stay verhuur. In die redenering kan de kantonrechter [eiseres] niet volgen. Uit de overgelegde stukken blijkt dat ter plaatse een woonbestemming geldt en dat ter waarborging van de rechten van omwonenden en bewoners van het complex eisen en voorwaarden aan de short-stay verhuur zijn gesteld. Dat zijn dus geen voorwaarden die aan het gebruik als normale woonruimte conform de bestemming, en dus reguliere verhuur, in de weg hoeven te staan. [eiseres] heeft bovendien in de periode dat zij het appartement aan [gedaagde] verhuurde ook met anderen reguliere huurovereenkomsten voor woonruimte gesloten. Niet gesteld of gebleken is dat dit op bezwaren van de gemeente [gemeente] stuit.
3.4.
Dat betekent dat [gedaagde] huurbescherming toekomt en de huurovereenkomst dus alleen kon worden opgezegd met in achtneming van het bepaalde in de artikelen 7:271 en 7:274 BW.
Voldoet de opzegging van de huurovereenkomst aan de wettelijke eisen? Nee
3.5.
[eiseres] heeft de huurovereenkomst per aangetekende brief van 20 juli 2023 opgezegd tegen 1 oktober 2023. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. [9]
3.6.
De gronden die [eiseres] voor opzegging in de brief van 20 juli 2023 heeft vermeld komen allen neer op de stelling dat het hier gaat gebruik van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is. Zoals hiervoor is vastgesteld is echter geen sprake van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Huur voor bepaalde tijd is ook niet één van de (limitatief opgesomde) opzeggingsgronden van artikel 7:274 lid 1 BW. [10]
3.7.
[eiseres] vermeldt in deze brief nog wel dat van haar in redelijkheid niet gevergd kan worden het huidig gebruik onbeperkt te laten voortduren omdat daardoor een maandelijks exploitatietekort van € 1.900 ontstaat. Maar deze kale stelling kan evenmin als een rechtsgeldige opzeggingsgrond worden beschouwd.
3.8.
De opzegging bevat dus niet rechtsgeldige gronden die de opzegging kunnen dragen. Dat maakt de opzegging nietig. De opzegging hoeft dus niet verder te worden beoordeeld.
Is sprake van een tekortkoming? Daarvan is niet gebleken.
3.9.
[eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] tekort schiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat ze het appartement niet gebruikt conform de contractuele bestemming (als woonruimte die naar zijn aard voor korte duur is). Zoals hiervoor is overwogen is niet gebleken dat het hier gaat om woonruimte die naar zijn aard voor korte duur in gebruik is gegeven. Van strijd met een dergelijke contractuele bestemming kan dus geen sprake zijn.
3.10.
Omdat het gebruik dat [gedaagde] van het appartement maakt geen tekortkoming oplevert kan zij niet aansprakelijk worden gehouden voor de exploitatieschade die [eiseres] stelt door dit gebruik te lijden.
De conclusie
3.11.
Omdat geen van de stellingen van [eiseres] opgaat zullen al haar vorderingen worden afgewezen.
3.12.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 408 (2 punten x tarief € 204) te vermeerderen met € 135 aan nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing.
4. De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 543, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.