Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10770043 \ UC EXPL 23-7321
Vonnis van 26 juni 2024
in de zaak van
NETWERK VSP B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Spotta,
gemachtigden: mrs. T.P. de Heer en M.H.P. de Wit
tegen
PROLOGIS REALTY XLV B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Prologis,
gemachtigden: mrs. B.N. Cammelbeeck en R.F.P. van Asbeck.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 oktober 2023 met producties 1-8
- de conclusie van antwoord met producties 1-16
- de conclusie van antwoord met producties 1-16
- de akte wijziging van eis met productie 9
- de akte van Prologis met productie 17.
1.2.
Op 30 april 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken.
Namens Spotta waren aanwezig de heer [A] , en de heer [B] . Zij werden bijgestaan door mrs. De Heer en De Wit. Van de zijde van Prologis waren aanwezig de heer [C] , en de heer [D] . Zij werden bijgestaan door mrs. Cammelbeeck en Van Asbeck. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de zitting is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
De kern
2.1.
Spotta huurt met ingang van 1 augustus 2017 van Prologis een bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres] in [vestigingsplaats] . Prologis heeft met ingang van 1 januari 2023 een huurverhoging doorgevoerd van 14,53%. Deze huurverhoging is gebaseerd op de Consumentenprijsindex (CPI), die wordt berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Met ingang van juni 2023 hanteert het CBS voor de berekening van de CPI een andere meetmethode voor wat betreft de energieprijzen. Als deze nieuwe methode in september 2022 zou zijn toegepast dan zou de CPI niet 14,53% geweest zijn maar 7,8%. Spotta wil, na wijziging van eis, dat de huur per 1 januari 2023 met dit laatste percentage wordt verhoogd en dat Prologis haar de teveel betaalde huur terugbetaalt. Subsidiair vordert Spotta betaling van een bedrag van € 97.770,70, dit is het nadeel dat zij zegt te hebben geleden in het jaar 2023 als gevolg van de “niet adequate berekeningsmethode van de CPI door het CBS”.
Spotta krijgt geen gelijk omdat het vasthouden aan de indexering zoals die contractueel is afgesproken, gelet op alle omstandigheden van dit geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De kantonrechter legt hierna uit hoe zij tot dat oordeel is gekomen.
De huurovereenkomst en de jaarlijkse huurprijsindexering
2.2.
Prologis mag de huurprijs ieder jaar op 1 januari aanpassen. Dat staat in artikel 4.5 van de huurovereenkomst. In artikel 17.1 van de Algemene Bepalingen (ROZ-model 2015) is vastgelegd dat bij de wijziging van de huurprijs wordt gekeken naar de procentuele stijging van de CPI tussen de 16 en 4 kalendermaanden voor de huurprijswijziging. Dat is in dit geval september.
Sinds het sluiten van de huurovereenkomst hebben partijen uitvoering gegeven aan deze indexeringsbepaling.
2.3.
Het CBS heeft voor de maand september 2022 een CPI van 14,5% gepubliceerd. Dit is de procentuele stijging van de CPI voor de maand september 2022 ten opzichte van een jaar eerder. Prologis heeft de huur met ingang van 1 januari 2023 met dit percentage verhoogd.
Is toepassing van het percentage van 14,53% naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?
2.4.
Een tussen partijen overeengekomen regel kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (toch) niet van toepassing zijn, als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Spotta heeft haar vorderingen gebaseerd op dit artikel. Spotta vindt een huurprijswijziging van 14,53% in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Spotta stelt dat dit percentage vooral zo hoog is in verband met de energiekosten en dat het geen reële afspiegeling is van de werkelijke kostenstijging. Dat blijkt volgens Spotta uit de omstandigheid dat door het CBS voor de berekening van de CPI inmiddels een andere methode wordt gebruikt. Bovendien heeft Spotta eigen energiecontracten zodat zij op deze manier dubbel wordt belast. Spotta wil daarom dat de huurverhoging voor het jaar 2023 wordt gebaseerd op het percentage voor september 2022 dat uit de gewijzigde meetmethode van het CBS volgt, te weten 7,8%.
2.5.
De maatstaf is niet of het onverkort vasthouden door Prologis aan de indexeringsbepaling in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of dat de gevolgen daarvan ‘niet redelijk’ zijn. Het moet gaan om onaanvaardbare gevolgen voor Spotta. Of hier sprake van is hangt af van alle omstandigheden van het geval. Dat is vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Verder dient de rechter zich terughoudend op te stellen bij de beoordeling of de bepaling uit een overeenkomst (deels) buiten toepassing moet worden gelaten. Uitgangspunt is immers dat partijen hun afspraken na moeten komen.
2.6.
In dit geval kan een verhoging van de huur met ingang van 1 januari 2023 met een percentage van 14,53% de rechterlijke toets doorstaan. Bij dat oordeel zijn de volgende omstandigheden van belang.
Het CBS heeft naar aanleiding van de gewijzigde meetmethode de CPI voor september 2022 nadrukkelijk niet herzien én het indexeringspercentage per 1 januari 2024 is 0,2%
2.7.
In maart 2023 heeft het CBS gepubliceerd over een nieuwe methode voor het meten en verwerken van energieprijzen. Met deze methode wordt er volgens het CBS een beter beeld gegeven van de feitelijk door consumenten ondervonden prijsstijging van energie en dus van de inflatie.
2.8.
Dat met ingang van 1 juni 2023 een nieuwe en kennelijk accuratere methode wordt gebruikt voor de berekening van de energiecomponent van de CPI heeft niet tot gevolg dat het hanteren door Prologis van een CPI op grond van de ‘oude’ meetmethode in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De nieuwe methode is pas met ingang van het inflatiecijfer van juni 2023 onderdeel van de gepubliceerde cijfers. Het CBS heeft weliswaar aangegeven wat de CPI’s waren geweest als deze meetmethode in een eerder stadium gebruikt was maar het CBS heeft ook expliciet te kennen gegeven dat de tot en met mei 2023 gepubliceerde cijfers niet worden herzien. Zij heeft dat ook toegelicht. Over de invoering met ingang van juni 2023 heeft het CBS het volgende opgemerkt, zoals geciteerd door Prologis (randnummer 78 conclusie van antwoord):
“
De invoering wordt zo gekozen dat de CPI met ingang van juni 2023 op een niveau uitkomt dat ook bereikt zou zijn wanneer de nieuwe methode al in januari 2021 geïntroduceerd was. Omdat in 2020 de CPI volgens de huidige methode en die in de onderzoeksreeks vrijwel identiek zijn, betekent dit dat de totale prijsontwikkeling in de periode 2020 tot en met juni 2023 en daarna op basis van de gepubliceerde cijfers vrijwel gelijk is aan de prijsontwikkeling in deze periode op basis van de nieuwe methode.”
De invoering wordt zo gekozen dat de CPI met ingang van juni 2023 op een niveau uitkomt dat ook bereikt zou zijn wanneer de nieuwe methode al in januari 2021 geïntroduceerd was. Omdat in 2020 de CPI volgens de huidige methode en die in de onderzoeksreeks vrijwel identiek zijn, betekent dit dat de totale prijsontwikkeling in de periode 2020 tot en met juni 2023 en daarna op basis van de gepubliceerde cijfers vrijwel gelijk is aan de prijsontwikkeling in deze periode op basis van de nieuwe methode.”
2.9.
Prologis heeft de huur met ingang van 1 januari 2024 geïndexeerd met 0,2%. Dit (lage) percentage hoort bij de uitgangspunten die het CBS naar aanleiding van invoering van de gewijzigde meetmethode heeft geformuleerd, zoals hierboven geciteerd. Onder de oude methode zou de huur in 2023 met 7% mogen worden verhoogd. De kantonrechter ziet geen aanleiding om van deze omstandigheid, waardoor het met ingang van 2023 ontstane nadeel deels wordt opgeheven, te abstraheren. Dit is dus ook een relevante omstandigheid die de kantonrechter meeneemt bij de beoordeling of onverkorte toepassing van de indexeringsbepaling voor het jaar 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Van onaanvaardbare gevolgen voor Spotta is niet gebleken
2.10.
Spotta heeft in een overzicht (productie 9) becijferd wat de gevolgen zijn van de huurprijsindexering van 14,5% respectievelijk 7,8%. In beide scenario’s is sprake van forse huurverhogingen. De kantonrechter wil aannemen dat dat, gelet op de voorgaande jaren van een relatief geringe stijging, voor Spotta onredelijk aanvoelt. Maar dát is niet de maatstaf. Zoals in randnummer 2.2. is overwogen moet het onverkort vasthouden aan de CPI van 14,53 % een resultaat opleveren dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.11.
De kantonrechter kan niet beoordelen of daar in dit geval sprake van is want Spotta heeft op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt wat de invloed van de huurprijsverhoging met 14,53% (afgezet tegen een huurprijsverhoging van 7,8%) is geweest op haar bedrijfsvoering. De enkele stelling van Spotta dat een verhoging van de huurprijs met 0,2% per 1 januari 2024 een onvoldoende compensatie is, is zonder nader toelichting geen bewijs voor de stelling dat de inflatiestijging onaanvaardbaar voor Spotta heeft uitgepakt.
2.12.
De kantonrechter gaat eveneens voorbij aan de stelling van Spotta dat zij dubbel wordt belast omdat de stijging van de energiekosten wordt doorberekend in een hogere huurprijs terwijl zij zelf hoge energiekosten heeft. Spotta heeft ook die stelling niet onderbouwd en dat had wel op haar weg gelegen, bijvoorbeeld door de voor deze beoordeling relevante energiecontracten in het geding te brengen.
Conclusie
2.13.
In het licht van alle hierboven omschreven omstandigheden heeft Spotta onvoldoende onderbouwd gesteld dat de toepassing van de CPI van 14,53% voor het jaar 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De primaire vorderingen tot het aanpassen van de huurverhoging per 1 januari 2023 naar 7,8% en tot restitutie van te veel betaalde huurpenningen vanaf 1 januari 2023, worden afgewezen.
De subsidiaire vordering
2.14.
Volgens Spotta heeft zij, indien de huurverhoging in stand blijft, een jaar lang daarvan nadeel ondervonden, op grond waarvan het te veel betaalde over 2023 (€ 97.770,70) door Prologis moet worden terugbetaald. Ter toelichting wijst Spotta op eerdere rechtspraak in dit verband, waarin is overwogen dat bij toepassing van de nieuwe indexeringscijfers in 2023 en 2024, ondanks het lage percentage in 2024 onder de streep nog steeds een resultaat volgt dat hoger is dan bij toepassing van de “oude” cijfers en dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter stelt in ieder geval vast dat dit (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) niet het verschil betreft tussen toepassing van 7,8% en 14,5% maar het verschil tussen 7,8% en 7,0% enerzijds en 14,5% en 0,2% anderzijds, en aldus niet leidt tot de berekening van nadeel zoals Spotta die heeft gemaakt. Maar buiten dat geldt ook hier dat Spotta onvoldoende heeft onderbouwd dat toepassing van de nieuwe berekeningsmethode in dit specifieke geval leidt tot gevolgen die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De enkele omstandigheid dat nadeel wordt geleden, is daarvoor niet voldoende.
De subsidiaire vordering komt daarom evenmin voor toewijzing in aanmerking.
De nevenvorderingen (buitengerechtelijke incassokosten en rente) delen hetzelfde lot.
Spotta moet de proceskosten betalen
2.15.
Spotta is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Prologis worden begroot op:
- proceskosten € 1.630,00 (2 punten x tarief € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.765,00
2.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst de vorderingen van Spotta af,
3.2.
veroordeelt Spotta in de proceskosten van € 1.765,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Spotta niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.3.
veroordeelt Spotta tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2024.
1257